Правовое положение членов жилищных кооперативов

Безусловно, основным видом кооперации, удовлетворяющей жилищнобытовые потребности своих членов, остаются жилищно-строительные кооперативы, которые организуются для строительства многоквартирных жилых домов и их последующей эксплуатации.

Гражданин или юридическое лицо, подавшие заявление о приеме в члены ЖК, становятся таковыми не с момента утверждения этого заявления общим собранием членов (конференцией), а с момента внесения вступительного взноса.

В настоящее время правила предоставления жилого помещения в домах ЖК и ЖСХ следующие (ст. 124 ЖК РФ):

а) решение общего собрания (конференции) членов кооператива является единственным основанием для предоставления жилого помещения в доме ЖК и ЖСК в соответствии с размером внесенного паевого взноса. При этом необходимо знать, что юридические последствия порождают только те решения общего собрания (конференции), которые приняты и оформлены в строгом соответствии с ЖК РФ и уставом кооператива;

б) решение общего собрания (конференции) является основанием для вселения лица в жилое помещение в доме ЖК и ЖСК.

Предельный размер предоставляемого жилого помещения в ЖК и ЖСК РФ не ограничивает. Он устанавливает только один критерий: размер помещения предоставляется члену кооператива в соответствии с размером паевого взноса;

в) основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членством в кооперативе.

Размер жилых помещений определяется размером внесенного указанными лицами паевого взноса.

Жилищный кодекс РФ не регламентирует порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, устанавливая лишь, что эти отношения определяются уставом конкретного кооператива (ч. 1 ст. 125 ЖК РФ). Паевой взнос[94] представляет собой имущественный (денежный) взнос, равный общей сумме покупной или соответственно строительной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Такой взнос может быть внесен членом кооператива единовременно или в рассрочку по правилам, установленным в уставе кооператива. До полной оплаты паевого взноса соответствующее жилое помещение принадлежит на праве собственности кооперативу как юридическому лицу. По мнению В. В.

Васькина следует согласиться с авторами в том, что ч. 1 ст. 110 ЖК РФ определяет цель объединения граждан в ЖК и ЖСК как "удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управлении жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме" и не содержит упоминаний о возможности извлечения гражданами прибыли.

Однако, в том случае если "цена" пая в договоре купли- продажи не превысит уплаченных членом кооператива взносов, то достаточно сложно будет утверждать, что член кооператива, заключая подобный договор, преследовал цель - извлечение прибыли. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 113ЖК РФ в уставе содержатся, в том числе, и сведения о "размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов". Соответственно, на практике в связи с финансовыми затруднениями члена жилищного кооператива может возникнуть ситуация, когда гражданин юридическое лицо не сможет внести очередной денежный взнос. В этом случае, учитывая изложенное, а также в целях защиты интересов как членов кооператива, намеревающихся продать свой пай, так и иных членов кооператива, застройщика, оплачивающих расходы по строительству жилого дома, представляется возможным рассматривать данную сделку как соответствующую законодательству.

Д. обратился в суд с иском к ЖСК "ЖБИ-3-Шатура”[95] о признании незаконным бездействие по исключению из членов ЖСК, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, возложении обязанности привести Устав в соответствие с требованиями законодательства. В обоснование заявленных требований указал, что является членом ЖСК с правом получения однокомнатной квартиры на строительство которой 22.05.2009 г. был уплачен паевой взнос в сумме 980000 руб. В начале сентября 2010 г. он обратился в офис ЖСК с заявлением о выходе из членов ЖСК. Ответчик на данное заявление не ответил.

15.11.2010 г. заказным письмом им было направлено повторное заявление, а

25.01.2011 г. - телеграмма с содержанием указанного заявления, которую сотрудник ЖСК отказался принимать. Просил признать незаконным бездействие ответчика, обязать ответчика привести Устав ЖСК в соответствие с требованиями ГК РФ, ЖК РФ и ФЗ РФ ”О жилищных кооперативах”, взыскать компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., обязать выплатить ранее внесенный пай в размере 980000 руб. в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении его из членов ЖСК. В судебное заседание истец Д. не явился, его представитель исковые требования полностью поддержала. Представитель ответчика ЖСК ”ЖБИ-3-Шатура” исковые требования не признала. Решением Шатурского городского суда в удовлетворении иска отказано. Не согласившись с решением суда, Д. обжалует его в кассационном порядке, просит отменить, ссылаясь на незаконность и необоснованность. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 362 ГПК РФ, к отмене решения суда. В силу ч. 1 ст. 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Согласно п. 5.9.1 Устава заявление о желании выйти из кооператива подается членом кооператива на имя председателя Правления кооператива.

В деле также имеется заявление от 24.01.2011 г. на имя председателя Правления о выходе из членов ЖСК, и от 11.02.2011 г., полученное ответчиком

24.02.2011 г. Таким образом, суд обоснованно считает недоказанным обращение истца с заявлением о выходе из членов ЖСК в 2010 г., что подтверждает и представленная квитанция от 15.11.2010 г., к которой не приложена корреспонденция, отправленная в адрес ответчика. Пунктом 5.9.2 Устава предусмотрено, что с момента подачи заявления о добровольном выходе из кооператива, член кооператива, желающий из него выйти и получить обратно стоимость внесенного им паевого взноса, обязан привлечь в члены кооператива другое лицо, на свое место. Порядок выхода из членов ЖСК отражен также в Положении о порядке оплаты членами кооператива паевых, целевых и иных платежей и предоставления им жилых (нежилых) помещений, согласно которому при добровольном выходе и принудительном исключении из кооператива его членов, сумма внесенного таким членом паевого взноса возмещается кооперативом в течение 2-х месяцев с момента утверждения решения Правления Конференцией представителей членов кооператива, после утверждения годовой бухгалтерской отчетности, на основании п. 2 ст. 15 Федерального закона ”О бухгалтерском учете”. Установлено, что порядок и сроки добровольного выхода из членства кооператива, а также получения внесенного паевого взноса регламентированы Уставом ЖСК, с которым был истец ознакомлен, о чем имеется его подпись в заявлении о вступлении в члены ЖСК, и Положением. В соответствии со ст. 132 ЖК РФ члену жилищного кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из жилищного кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива.

Решение Шатурского городского суда Московской области от 01 июня 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Из примера видно, что требования истца являются неправомерными и не обоснованными и соответственно в иске данному лицу отказано.

Для определенных категорий граждан (пенсионеры, военнослужащие, молодые семьи и др.) кооперативы нередко предоставляют льготы по оплате стоимости жилья. Обычно указанным гражданам предлагается комбинация из следующих льгот: возможность вступления в кооператив с меньшим первоначальным взносом в счет оплаты паевого взноса; уменьшенный вступительный взнос; увеличенный период погашения оставшейся части паевого взноса, обусловливающий уменьшение суммы ежемесячного платежа.

Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему кооперативом, приобретает право собственности[96] на указанное недвижимое имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). С этого момента член кооператива приобретает права и несет обязанности, предусмотренные ст. 36-48 ЖК РФ для собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Размер частей пая, принадлежащих каждому из совладельцев, в этом случае определяется по условиям приобретения или по соглашению сторон.

Вселение в предоставленные таким образом жилые помещения[97] осуществляется на основании решения общего собрания членов кооператива. Факт членства в кооперативе лица, получившего жилое помещение, является основанием для владения, пользования и, в определенных законодательством случаях, распоряжения указанным жилым помещением.

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на следующих условиях:

1) согласие не только члена ЖК, но и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении;

2) предварительное уведомление правления жилищного кооператива. В остальном, вселение и проживание временных жильцов в жилые помещения жилищных кооперативов осуществляется по правилам, предусмотренным для вселения временных жильцов в жилые помещения, занимаемые по договорам социального найма (ст. 80 ЖК РФ). Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. С

момента вселения таких жильцов член кооператива[98] принимает на себя ответственность за их действия перед кооперативом.

Статья 126 ЖК РФ предоставляет членам жилищного кооператива право вселить в занимаемое жилое помещение временных жильцов.

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива производится по правилам ст. 127 ЖК РФ. Имеются в виду случаи, когда право на пай принадлежит двум или более лицам (ч. 2 ст. 125 ЖК РФ).

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства или перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Раздел жилого помещения между лицами, имеющими право на один пай, допускается только при условии, если каждому из совладельцев пая может быть выделено изолированное жилое помещение (например, отдельная квартира).

Раздел допускается[99] также в случае, если в жилом помещении можно провести переустройство или перепланировку, в результате которых появится возможность предоставить каждому из совладельцев пая изолированное жилое помещение. Если между совладельцами пая[100] возникают споры относительно раздела жилого помещения, то такие споры могут быть переданы на рассмотрение суда по заявлению любого из совладельцев. Член кооператива имеет право сдавать жилое помещение в доме кооператива внаем. Статья 128 ЖК РФ определяет особенности и порядок сдачи внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива. Член жилищного кооператива, не выплативший паевого взноса в полном объеме, имеет право сдавать внаем часть занимаемого жилого помещения. Если член ЖК, а также члены его семьи, временно выбывают из жилого помещения, то оно может быть сдано внаем полностью.

Также законодатель установил ряд условий , при которых допускается сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива:

1) согласие членов кооператива и всех членов его семьи, проживающих совместно с ним;

2) согласие правления жилищного кооператива.

Согласно п. 2 ст. 128 ЖК РФ, жилищный кооператив вправе самостоятельно сдать внаем жилые помещения, которые освободились в результате выхода или исключения отдельных членов из кооператива. Такие помещения могут сдаваться внаем до момента принятия в кооператив новых членов вместо выбывших.

При сдаче жилых помещений внаем членами кооператива или самим кооперативом применяются правила, установленные в ЖК РФ для сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма (ст. ст. 76 - 79 ЖК РФ). Согласно п. 1 ст. 129 ЖК РФ, член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в случае полной выплаты паевого взноса.

Если в жилищном кооперативе хотя бы один член полностью выплатил пай и приобрел право собственности на жилое помещение, то отношения собственности в таком жилищном кооперативе регулируются гл. 6 ЖК РФ. Статья 130 ЖК РФ устанавливает основания[101] для прекращения членства в жилищном или жилищностроительном кооперативе. Так, членство в ЖК прекращается в следующих случаях:

1) добровольного выхода члена кооператива;

2) исключения члена кооператива;

3) ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива;

4) ликвидации жилищного кооператива;

5) смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

Согласно п. 2 ст. 130 ЖК РФ, заявление члена кооператива1 о добровольном выходе из ЖК рассматривается в порядке, предусмотренном уставом этого кооператива. Исключение члена из жилищного кооператива допускается в случае, если он без уважительных причин грубо не исполняет обязанности, которые возложены на него ЖК РФ и уставом кооператива. В случае смерти члена кооператива его членство прекращается. Наследники умершего члена кооператива приобретают право на вступление в кооператив. Вступление указанных лиц в кооператив осуществляется по решению общего собрания членов ЖК (или конференции). В статье 131 ЖК РФ определен круг лиц, которые имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при наследовании пая.

Согласно п. 1 ст. 131 ЖК РФ, супруг умершего члена ЖК имеет преимущественное право на вступление в кооператив, если он имеет право на часть пая. Учитывая, что паи в жилищных кооперативах, согласно ст. 1177 ГК РФ, входят в состав наследственной массы, т.е. имущества, право собственности (владения, пользования) которым переходит в порядке наследования, то супруг умершего члена кооператива будет иметь право на часть пая в случаях, предусмотренных законодательством о наследовании.

Супруги, согласно ст. 1142 ГК РФ, являются наследниками по закону первой очереди. В этой связи при отсутствии завещания умершего члена кооператива, его супруг (супруга) имеют право на часть пая или на весь пай в ЖК. Если член ЖК оставил завещание, которым пай завещан другим лицам, то супруг (супруга) не имеет преимущественного права вступления в ЖК. Согласно п. 2 ст. 131 ЖК РФ, преимущественное право на вступление в ЖК возникает у любого другого наследника - члена ЖК, если тот проживал совместно с умершим членом кооператива и имеет право на часть пая. Эта ситуация допустима в том случае, если супруг (супруга) умершего члена ЖК не имеет права на часть пая либо отказался от этого права. Если указанные лица отсутствуют, не имеют права на часть пая либо отказались от своего права, то преимущественное право на вступление в ЖК принадлежит другим наследникам умерших членов кооператива.

Наконец, преимущественное право на вступление в ЖК предоставляется члену семьи умершего члена ЖК, который не является его наследником, если указанные выше лица отсутствуют, либо отказались (откажутся) от преимущественного права.

Согласно ст. 132 ЖК РФ, члену ЖК, исключенному в установленном порядке из кооператива до момента полной выплаты пая, внесенная часть пая возвращается.

Еще раз повторимся, сроки и порядок возврата внесенного пая должны быть определены в уставе кооператива. При этом законодатель установил, что срок возврата пая, предусмотренный уставом кооператива, не может быть более чем два месяца со дня принятия решения об исключении.

Не выплативший полностью паевого взноса член ЖК, в отношении которого принято решение об исключении из кооператива, утрачивает право пользования жилым помещением и обязан освободить его в течение двух месяцев после исключения. Покинуть жилое помещение[102] обязаны и все члены его семьи, проживающие с ним совместно. Если в установленный статьей 133 ЖК РФ срок указанные лица не освободили жилое помещение, то кооператив вправе обратиться в суд с заявлением о выселении этих граждан. В случае принятия судом решения о выселении, бывший член ЖК и лица, проживающие совместно ним, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

Если дом, принадлежащий жилищному кооперативу, подлежит сносу, то члены ЖК, проживающие в нем, должны обеспечиваться другими жилыми помещениями.

Законодательно установлено два различных порядка для обеспечения жилыми помещениям членов ЖК при сносе дома:

1) полностью выплативших пай;

2) выплативших пай не полностью.

1) поскольку член ЖК, полностью выплативший пай, приобретает право собственности на жилое помещение, то обеспечение его другим жилым помещением осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия жилых помещений у собственников в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 36 ЖК РФ).

2) не выплативший полностью пай член ЖК права собственности на жилое помещение не имеет и обеспечивается другим жилым помещением по правилам, предусмотренным для обеспечения другими жилыми помещениями нанимателей и членов их семей по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ).

8.4 Понятие ТСЖ

В соответствии с ЖК сохраняется возможность существования таких субъектов жилищных отношений, как товарищества собственников жилья. Отношения по поводу создания и деятельности таких товариществ1 регулируются нормами гл. 13 ЖК РФ.

Товариществом собственников жилья (ТСЖ далее по тексту) согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Юридическая наука и нормативные правовые акты[103] используют понятие «товарищество» для определения различных объединений субъектов

экономического оборота. Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетные и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом и не отвечает по обязательствам членов товарищества. Его члены не отвечают по обязательствам товарищества.

Целями создания ТСЖ собственниками жилых помещений в многоквартирных домах[104] являются:

1) совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;

2) обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;

3) совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;

4) осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;

5) предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами;

6) осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

8.6 Создание и деятельность товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья1 может быть создано на базе многоквартирных жилых домов, а также в строящемся многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.

Для принятия решения о создании товарищества собственников жилья в строящемся доме необходимо проведение общего собрания будущих собственников помещений многоквартирного дома. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа собственников помещений в таком доме. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить остальным собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок такое сообщение должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Общее собрание собственников1 помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ).

Исходя из положений ст. 143 и 144 ЖК РФ, в собрании членов ТСЖ могут принимать участие члены товарищества собственников жилья и их представители. Вместе с тем необходимо учитывать, что приобретение квартиры в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ, не означает, что новый собственник квартиры автоматически становится членом ТСЖ. Для этих целей он должен вступить в ТСЖ1 в порядке, предусмотренном ст. 143 ЖК РФ и уставом ТСЖ.

Таким образом, все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет ТСЖ, могут быть поделены на две группы:

1) собственники помещений, являющиеся членами ТСЖ;

2) собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ.

На практике очень часто возникает вопрос: каковы правомочия собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, по управлению общим имуществом многоквартирного дома? Действующее жилищное законодательство и правоприменительная практика не дают однозначного ответа на этот вопрос.

Проиллюстрируем примерами из судебной практики.

Товарищество собственников жилья (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Правительству Москвы (далее - ответчик) о взыскании долга по уплате обязательных платежей и взносов за содержание общего имущества многоквартирного дома пропорционально доле в праве общей собственности. Ответчик с иском не согласился. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца в части взыскания задолженности по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально доле в праве собственности на объект недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ- А40/7229-11 решение оставлено без изменений. Принимая решение, суд исходил из следующего. В силу ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в

доме. В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Согласно ст. 158 ЖК РФ, собственник помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество обязан производить оплату за содержание общего имущества, которая определяется общим собранием собственников, т.е. членов ТСЖ[105].

Из приведенного примера четко усматривается, что суд не разделяет понятия «общее собрания собственников помещений многоквартирного дома» и «общее собрание членов ТСЖ», и, как следствие, собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ и не имеют права принимать участие в собрание членов ТСЖ, обязаны исполнять решения собрания членов ТСЖ в части оплаты коммунальных услуг и расходов на содержания и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Ниже приведен еще один пример из многочисленной практики.

Собственник нежилого помещения оспорил сделку, в соответствии с которой председатель ТСЖ принял решение о сдаче в аренду помещения в многоквартирном доме самостоятельно. Как выяснил суд, правомочия по принятию решений об отчуждении и (или) сдаче в аренду общего имущества многоквартирного дома, третьим лицам, согласно уставу ТСЖ, относились к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ[106], и, соответственно, суд удовлетворил исковые требования. В тоже время установлено, что вопросы распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников

помещений в доме и решения по таким вопросам принимаются более чем двумя третями голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 и 46 ЖК РФ). Необходимо учитывать, что общее имущество является общей долевой собственностью не только членов ТСЖ, но и всех собственников помещений многоквартирного дома. Поскольку общее имущество является общей долевой собственностью не только членов ТСЖ, но и всех собственников помещений многоквартирного дома, то решение о передаче такого имущества в аренду третьему лицу должно приниматься не на общем собрании только членов ТСЖ, а на общем собрании всех собственников помещений в многоквартирном доме.

И еще один красочный пример судебной практики, который иллюстрирует исполнение обязанности членов и не членов ТСЖ.

ФАС Уральского округа в своем Постановлении № Ф09-7196/11 от 09.11.2011 пояснил, что отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает собственника от несения расходов на содержание общего имущества. ФАС отметил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поскольку обязанность по осуществлению расходов на содержание общего имущества в силу закона лежит на собственнике нежилого помещения пропорционально его доле в праве общей собственностью.

Суды пришли к верному выводу о том, что отсутствие договорных отношений с товариществом собственников жилья, а также отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождают ответчика от несения указанной обязанности.

А вот еще один показательный пример.

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 1 апреля 2008 г. по делу № А43-4327/2007-28-57 оставлено без изменения решение суда первой инстанции о взыскании с собственника помещения, не являющегося членом ТСЖ, задолженности по оплате хозяйственных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определённых общим собранием товарищества собственников жилья.

Как следует из судебной практики, очень часто аргументом собственника нежилого помещения становится подпункт 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласно которому решение о ремонте общего имущества многоквартирного дома принимает общее собрание собственников помещений. Однако, по мнению многих специалистов, согласно п. 8 ст. 156 ЖК РФ, размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом.

Вместе с тем встречаются примеры предъявления ТСЖ к возмещению расходов на такие услуги, которые имеют лишь косвенное отношение к обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.

ТСЖ «Рада» обратилось в суд с иском к Б.В. и Б.Н. о взыскании в солидарном порядке задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме 286 тыс. 760 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что ответчикам принадлежит на праве общей долевой собственности (в равных долях) квартира в жилом доме, обслуживание которой с 2007 г. осуществляет истец. Ответчики членами данного ТСЖ не являются, договор на обслуживание квартиры и общего имущества дома с ТСЖ не заключали, плату за содержание общего имущества дома и коммунальные услуги не вносят с июня 2008 г. Решением районного суда г. Красноярска от 01.06.2010 исковые требования ТСЖ ".Рада" к Б.В. и Б.Н. удовлетворены в полном объеме. Кассационным определением

Красноярского краевого суда от 09.08.2010 указанное решение оставлено без изменения. Обратившись с надзорной жалобой на указанные судебные акты в Президиум Красноярского краевого суда, ответчики указывали на следующие обстоятельства: утвержденный общим собранием ТСЖ размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги превышает городской тариф более чем в 4 раза и составляет 49,5 рублей за 1 кв. м общей площади помещения. В состав задолженности необоснованно включены затраты ТСЖ на установку системы видеонаблюдения и контроля доступа на внутридомовую территорию - на собственника каждого помещения возложена обязанность внести единовременный взнос в размере 38 тыс. рублей. Между тем ответчики не проживают в жилом помещении и не нуждаются в услугах по видеонаблюдению. Определением судьи Красноярского краевого суда от 10.11.2010 ответчикам отказано в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума краевого суда в связи с отсутствием каких-либо существенных нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении данного дела. Доводы ответчиков о том, что ТСЖ завысило стоимость жилищно-коммунальных услуг и навязало им дополнительную услугу (в которой они не нуждались), отклонены, поскольку соответствующее решение было принято большинством голосов (57,8%) от общего количества голосов собственников помещений многоквартирного дома.

Вопрос об оплате жилищно-коммунальных услуг в многоквартирных домах уже не впервые был поднят в суде.

Продолжим более подробное рассмотрение вопроса о создания ТСЖ.

Товарищество собственников жилья может быть также создано:

1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженернотехнического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженернотехнического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

В этом случае решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, а также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (квалифицированное большинство голосов).

Кроме решения о создании товарищества собственников жилья на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решается вопрос и о принятии устава ТСЖ.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья1 создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что данное положение должно быть отражено в уставе. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, которая осуществляется на основании ст. 51 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья1 в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатаций общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

ТСЖ в своей деятельности имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

В статье 152 ЖК РФ установлены виды хозяйственной деятельности,

которыми может заниматься ТСЖ. К ним, в частности, относятся:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном

доме.

Доход от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ. Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.

Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.

Реорганизация любого юридического лица, в том числе ТСЖ, происходит в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. Она может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в соответствии со ст. 140 ЖК РФ ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Ликвидация ТСЖ1 влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Ликвидация может осуществляться: в добровольном порядке (по

инициативе учредителей) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано, или с достижением цели, ради которой оно создано; в принудительном порядке (например, по решению суда). Если члены ТСЖ не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, обязанность принять решение о ликвидации ТСЖ возлагается на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 142 ЖК РФ два и более ТСЖ могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление подобными объединениями осуществляется по правилам гл. 13 ЖК РФ, т. е. в таком же порядке, как и управление ТСЖ.

8.7