Права и обязанности сторон договора найма специализированного жилого помещения
Наниматель специализированного жилого помещения пользуется им в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований (ст. 17 ЖК).
Наниматель специализированного жилого помещения имеет право: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома, местами общего пользования в общежитии и проч.;
на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;
в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;
на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и на условиях, установленных ст. 159 ЖК.
Объем прав нанимателя специализированного жилого помещения зависит от вида специализированного жилья, его назначения.
Так, наниматель жилого помещения в стационарном учреждении социального обслуживания, помимо вышеобозначенных, имеет право на:
организованный отдых и культурное обслуживание; пользование помещениями для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, трудовой деятельности;
пользование в стационарном учреждении телефонной связью и почтовыми услугами за плату в соответствии с действующими тарифами;
208 прием посетителей как в выходные и праздничные дни, так и в рабочие дни в дневное и вечернее время;
сохранность личных вещей и ценностей и т.п.
(см. ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).Наниматель жилого помещения в общежитии и служебного жилого помещения сохраняет право пользования им при переходе права собственности на это помещение, а также в случае передачи такого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, если новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК).
Под переходом права собственности в этом случае следует понимать замену собственника в границах публичных форм собственности (ч. 2 ст. 92 ЖК), в случаях правопреемства (ст. 58 ГК). Иное не согласуется со ст. 92 ЖК, согласно которой специализированное жилое помещение не подлежит отчуждению (ч. 3 ст. 92 ЖК) [99].
Следует также отметить, что согласно ст. 92 ЖК в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Наниматель специализированного жилого помещения обязан: использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом (ст. 17 ЖК); обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилья;
своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 67, ч. 5 ст. 100 ЖК).
Обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма (ст. 153 ЖК). Несвоевременность оплаты влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных ст. 155 ЖК.
Согласно ст. 156 ЖК порядок определения размера платы за жи- 209 лье для граждан, проживающих в жилых помещениях из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитии, устанавливается собственниками указанных помещений.
Статья 100 ЖК предусматривает применение к специализированному жилью правил, предусмотренных и ч.
4 ст. 67 ЖК, которая определяет, что наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в ч. 3 этой статьи несет иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.Следовательно, наниматель специализированного жилого помещения, в частности, обязан: в заранее согласованное время допускать в жилое помещение представителей наймодателя; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подп. «л» и «к» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).
В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК).
Статья 100 ЖК предусматривает применение к пользованию специализированным жилым помещением правил ст. 69 ЖК («Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма»), за исключением служебного жилого помещения, к пользованию которым применяются правила ч. 3 и 4 ст. 31 ЖК («Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении»).
Правила ст. 69 ЖК применяются к пользованию жилым помещением в семейных общежитиях, где наниматель с членами семьи занимает изолированное помещение [100]. В домах социального обслуживания указанные правила могут применяться случае совместного проживания супругов в изолированном помещении (см. ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).
Что касается наймодателя, то помимо права требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 7 ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК) он вправе требовать расторжения договора найма жилого помещения в случаях нарушения нанимателем жилищного законодательства, условий договора найма (ч. 3 ст. 101 ЖК).
210 Помимо обязанностей, предусмотренных ст. 65 ЖК, применяемой и к специализированному жилью (ч. 5 ст. 100 ЖК), наймодатель также обязан принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп.
«е» п. 5 Типового договора социального найма жилого помещения) и т.д. — см. ч. 3 ст. 65 ЖК.Администрация стационарного учреждения социального обслуживания обязана: соблюдать права человека и гражданина; обеспечить неприкосновенность личности и безопасность проживающих в учреждении; выделять супругам из числа проживающих в стационарном учреждении социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов изолированное жилое помещение для совместного проживания и проч. (ст. 21 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов). Администрация вправе обратиться в суд по вопросу перевода граждан, проживающих в учреждении и постоянно нарушающих установленный порядок проживания, в специальные стационарные учреждения.
Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Выселение
Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 101 ЖК). Расторжение договора по инициативе нанимателя допускается в любое время и не зависит от причин, которые его к этому побудили (ч. 2 ст. 101 ЖК).
Следует отметить, что ст. 101 ЖК не содержит положения, аналогичного ч. 2 ст. 83 ЖК, предусматривающей расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе нанимателя
с согласия членов его семьи.
Представляется, что в ряде случаев согласие членов семьи необходимо и при расторжении договора найма специализированного жилого помещения. Так, это касается жилого помещения вынужденных переселенцев и беженцев, поскольку они предоставляются с учетом членов семьи, также признанных в установленном порядке вынужденными переселенцами и беженцами [101].
Согласно ч. 3 ст. 101 ЖК договор найма специализированного 211 жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по
требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и членами его семьи обязательств по этому договору.
Договор может быть расторгнут по требованию наймодателя в судебном порядке в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или членами его семьи;
систематического нарушения прав и законных интересов соседей;
использования жилого помещения не по назначению (см.
ст. 83 ЖК).Договор найма специализированного жилого помещения подлежит расторжению и по иным основаниям.
Так, ст. 15 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов предусматривается возможность отказа от услуг стационарного учреждения граждан по письменному заявлению их законных представителей. Такой отказ, конечно же, должен повлечь расторжение договора найма жилого помещения. Граждане, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания и постоянно нарушающие установленный порядок проживания в них, могут быть по их желанию или по решению суда, принятого на основе представления администрации учреждений, переведены в специальные стационарные учреждения социального обслуживания (ст. 20 Закона о социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов).
Договор найма жилого помещения из фонда жилья для временного поселения расторгается в случаях утраты либо лишения статуса вынужденного переселенца или беженца, выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья, и проч.
Договор найма служебного жилого помещения и помещения в общежитии может быть расторгнут в случаях досрочного расторжения трудового договора, досрочного увольнения со службы и т.д.
Часть 3 ст. 101 ЖК предусматривает расторжение договора по требованию наймодателя не только в случаях, определенных ст. 83 ЖК, но и в случае неисполнения нанимателем и членами его семьи обязательств по договору найма жилого помещения.
Таким образом, неисполнение нанимателем любого из числа предусмотренных договором обязательств может быть основанием об-
212 ращения наймодателя в суд по вопросу расторжения договора найма специализированного жилого помещения.
Статья 102 ЖК предусматривает случаи прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Он прекращается в связи с утратой (разрушением) жилья, занимаемого по такому договору, в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.
Что касается членов семьи умершего нанимателя, то в ряде случаев они сохраняют право пользования жильем по такому договору. Так, члены семьи умершего нанимателя жилого помещения маневренного фонда сохраняют право пользования жилым помещением до завершения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое ими по договору социального найма, поскольку право пользования жильем по договору социального найма эти граждане не утрачивают [102].Сохраняют право пользования жилым помещением из фонда для временного поселения члены семьи умершего нанимателя до истечения срока действия их статуса вынужденных переселенцев и беженцев.
Следует отметить, что Жилищный кодекс не предусматривает замену нанимателя в договоре найма специализированного жилого помещения.
Согласно ст. 103 ЖК члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, который умер, подлежат выселению с предоставлением другого жилья с соблюдением правил этой статьи (п. 3 ч. 2 ст. 103 ЖК).
Договор найма прекращается по окончании (истечении) определяемого Кодексом периода (работы, службы, учебы и т.д.), т.е. по окончании (завершении) трудовых отношений, службы, капитального ремонта или реконструкции дома, расчетов с гражданами в связи с утратой жилого помещения, истечением срока статуса вынужденного переселенца или беженца и т.д. Вопрос о прекращении договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии по основаниям ст. 102 ЖК был рассмотрен выше (см. п. 4.4 настоящей главы).
В случае расторжения или прекращения договора граждане обязаны освободить занимаемое помещение. В случае отказа освободить помещение указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (ч. 1 ст. 103 ЖК) [103].
С предоставлением другого жилого помещения (ч. 2 ст. 103 ЖК) 213
выселяются из служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии определенные этой статьей категории граждан, если выселяемый: не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма и членом семьи нанимателя по такому договору либо собственником жилого помещения и членом семьи собственника и состоит на учете нуждающихся в жилых помещениях. Принятие гражданина на учет нуждающихся в жилых помещениях (ч. 2 ст. 52 ЖК) свидетельствует о том, что соблюдены требования ст. 49 и 51 ЖК и гражданин имеет право на получение жилого помещения по договору социального найма жилого помещения (ст. 57 ЖК). Однако необходимо отметить, что состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях жилье предоставляется в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК).
Поскольку законодатель в случае выселения в порядке и по основаниям ч. 2 ст. 103 ЖК ограничился только указанием на предоставление жилья в черте соответствующего населенного пункта (не предусматривая благоустроенность помещения и его размер), жилое помещение в связи с выселением должно отвечать лишь требованиям ст. 15 ЖК. Надо полагать, что такое выселение осуществляется без снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях (см. ст. 56 и 57 ЖК).
Следует обратить внимание на ст. 13 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ. Она предусматривает, что граждане, которые проживают в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Кодекса, и состоят (в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК) на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса.
Еще по теме Права и обязанности сторон договора найма специализированного жилого помещения:
- 2. Строительство жилых помещений
- 2. Назначение жилого помещения
- 2. Предоставление специализированных жилых помещений 2.1.
- 3. Договор найма специализированного жилого помещения
- 4. Права и обязанности сторон договора найма специализированного жилого помещения 4.1.
- Одной из важнейших обязанностей пользователя жилым помещением является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг (ст. 153 ЖК)).
- § 3. Договор найма жилого помещения
- § 4. Договор социального найма жилого помещения
- 22.3. Наем жилого помещения 22.3.1. Договор социального найма
- Статья 288. Собственность на жилое помещение
- § 2. Договор найма жилого помещения социального использования
- § 3. Договор найма специализированного жилого помещения
- назначение жилого помещения
- право на обмен жилого помещения
- Предоставление специализированных жилых помещений
- Права и обязанности сторон договора найма специализированного жилого помещения
- Договоры коммерческого найма жилых помещений. Понятие договора коммерческого найма, его отличие от договоров аренды и социального найма жилых помещений. Заключение, форма и содержание договора.
- Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения и фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами