§ 13. Пользование жилыми помещениями в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Жилищностроительные и жилищные кооперативы** действуют на основании устава, принятого общим собранием граждан и зарегистрированного в органе местной администрации по месту нахождения ЖСК.

Некоторыми особенностями в. порядке создания и деятельности отличаются молодежные жилые комплексы (МЖК) и кооперативные жилые дома для молодежи***.

Учет граждан и условия их приема в члены ЖСК. Квартиры в домах ЖСК предоставляются членам кооператива. Граждане, желающие вступить в ЖСК, принимаются на учет по месту жительства решением органа местной администрации, а по месту работы совместным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации, при которых организуется кооператив.

В члены ЖСК могут быть приняты граждане, достигшие 18летнего возраста, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающие в данном населенном пункте. При этом в основном применяются критерии нуждаемости, установленные для случаев предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов (ст.

,****

ством

* СП СССР. 1988. Отд. 1. № 16. Ст. 43.

** В дальнейшем ЖСК.

*•• См. постановления Совета Министров СССР от 5 июля 1985 г. "О дополнительных мерах по строительству молодежных жилых комплексов и кооперативных жилых домов для молодежи" (СП СССР. 1985. Отд. 1. № 22. Ст. Ill) и от 12 июня 1986 г. "О некоторых вопросах, связанных с проектированием и строительством молодежных жилых комплексов" (СПСССР. 1986. Отд. 1.№25.С.т. 142).

**** См постановление Совета Министров СССР от 19 августа 1982 г. № 765 "О жилищностроительной кооперации". СП СССР. 1982. Отд. 1. № 23. Ст. 120.

193 741

Преимущественное право принятия в кооператив принадлежит гражданам, состоящим на учете для улучшения жилищных условий, прежде всего инвалидам и участникам Великой Отечественной войны, семьям погибших военнослужащих, ветеранам труда и др.

Предоставление жилых помещений в домах ЖСК. Лицу, принятому в члены ЖСК, по решению общего собрания членов кооператива предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после утверждения соответствующим органом местной администрации. Квартиры в доме ЖСК заселяются по ордерам, выдаваемым исполкомом. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке (ст. 118 ЖК).

Право членапайщика кооператива на квартиру. Вступление в кооператив и передача ему денежных средств не создают для пайщика права собственности на полученную им квартиру до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником имущества кооператива, в том числе построенного им или купленного жилого дома, и переданных ему денежных средств является кооператив. Пайщику принадлежит право владения, пользования и в определенной степени распоряжения выделенной ему квартирой.

В частности, член кооператива имеет право: жить со своей семьей в предоставленной ему квартире; добровольно выйти из кооператива; с согласия кооператива передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи; получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий; обменять с соблюдением действующих правил занимаемое им жилое помещение на другое.

Члены кооператива имеют и другие права, вытекающие из членства в кооперативе, в частности право участвовать в решении вопросов деятельности кооператива, включая прием новых членов, в распределении квартир и т.д.

Право пайщика на квартиру сходно с правом на жилую площадь нанимателя. Однако правомочия пайщика шире, в первую очередь его право распоряжения. Это обусловлено тем, что пайщик оплачивает стоимость полученной квартиры своим паевым взносом. В связи с этим в случае выхода из кооператива он имеет право на возврат ему внесенных сумм паенакоплений (в порядке, предусмотренном уставом).

Законодательство о собственности предусмотрело весьма существенную трансформацию прав члена ЖСК на квартиру, если он полностью внес паевой взнос за нее: такой член ЖСК приобретает на занимаемую им квартиру право собственности и может после этого распоряжаться ею по своему усмотрению (продать, подарить, сдать в аренду, завещать и т.д.)*. Наряду с этим он является участником общей собственности на оборудование и конструкции, обслуживающие кооперативный дом (фундамент, лестницы, водопроводная сеть и т.д.).

* См. пп. 1 и 2 ст. 13 Закона о собственности в РСФСР.

194

Жилищные права членов семьи пайщика кооператива. Понятие члена семьи применительно к кооперативным отношениям в законе не дается. В судебной практике используется то понятие члена семьи, которое предусмотрено в ЖК для отношений найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда.

В отличие от правоотношения найма жилого помещения, в котором права нанимателя и членов его семьи одинаковы, в отношениях пользования кооперативной квартирой с точки зрения объема прав на квартиру выделяются лица, которые имеют право на паенакопления. В первую очередь это пайщик, член кооператива. Однако наряду с ним доля паенакопления может принадлежать и его супругу, если первоначальный паевой взнос был внесен из общих средств супругов либо позднее паенакопление увеличилось при их совместной жизни. Право на долю в паенакоплений могут иметь и другие члены семьи, проживающие совместно с пайщиком и получившие это право в порядке наследования.

Следовательно, среди лиц, проживающих в кооперативной квартире, одни имеют право на долю в паенакоплений, а другие не имеют, что приводит к различиям в объеме их прав. Однако в остальном действует принцип равенства прав всех проживающих в кооперативной квартире:

все они имеют одинаковое право пользования жилым помещением (если при вселении не было иного соглашения о порядке пользования помещениями).

Лица, которые перестали быть членами семьи пайщика, права проживания в квартире не утрачивают.

В случае выбытия пайщика из состава кооператива по тем или иным причинам (исключение его из кооператива, выезд в другое место на постоянное жительство, смерть и т.п.) каждый проживающий с ним член его семьи имеет право требовать принятия его в члены кооператива без раз^ дела пая и квартиры и с сохранением права пользования занимаемой квартирой.

Наследники умершего члена ЖСК, пользовавшиеся кооперативной квартирой при жизни наследодателя, имеют преимущественное право на вступление в члены ЖСК независимо от того, являлись они членами семьи умершего члена кооператива или не являлись.

Однако подругому решается вопрос, если пайщик полностью выплатил взнос и стал собственником квартиры. Согласно п. 2 ст. 13 Закона о собственности в РСФСР, он после этого вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению (продать, сдать в аренду, завещать и т.д.). Гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел такую квартиру в собственность, принимается в члены кооператива.

Право бывшего супруга пайщика и его наследников на раздел пая и квартиры. В случае расторжения брака бывший супруг пайщика, имеющий право на часть паенакопления и проживающий в кооперативной квартире, вправе требовать раздела пая и квартиры и принятия в члены кооператива. Такое требование может быть заявлено независимо от размера доли паенакопления, принадлежащей каждому из бывших супругов.

195

Раздел жилого помещения и пая, являющегося общим имуществом супругов, допускается лишь в случае расторжения брака и при условии, что каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение в занимаемой ими квартире. Раздел жилого помещения, состоявшего из смежных неизолированных комнат, возможен, если комнаты будут превращены в изолированные (с соблюдением установленного порядка).

При разделе жилого помещения и пая учитываются: размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления; интересы детей и других членов их семьи, имеющих право на пользование жилой площадью; планировка квартиры и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. При несовпадении выделяемого бывшему супругу помещения и его доли в паенакоплении возможно применение денежного перерасчета. Взыскание соответствующей компенсации с члена кооператива в пользу его бывшего супруга применяется также в случаях, коща жилое помещение и пай разделить невозможно.

Раздел пая и квартиры возможен также между наследниками умершего члена кооператива. В этом случае каждый из наследников принимается в члены кооператива.

Обмен жилого помещения членом кооператива. Члену ЖСК принадлежит право обмена занимаемой им кооперативной кв'артиры с другим членом кооператива, с нанимателем либо собственником жилого помещения, с собственником жилого дома.

Договор обмена может быть заключен при наличии ряда условий, предусмотренных законодательством: согласии проживающих совместно с членом ЖСК членов семьи (в том числе и не имеющих права на долю в паенакоплении); разрешении органа местной администрации; решении кооператива о приеме в члены ЖСК лица, обменивающего жилое помещение; соблюдении правил, установленных жилищным кодексом и уставом ЖСК (ст. 119 ЖК).

Обмен оформляется выдачей органом местной администрации каждому участнику обмена специальных обменных ордеров. Отказ в выдаче может быть обжалован в судебном порядке. Обращение в суд возможно также в случае отказа общего собрания в приеме в члены ЖСК лица, обменивающего жилое помещение в доме государственного или общественного фонда на квартиру в доме кооператива.

Предметом обмена может быть только отдельная квартира, в том числе и в случаях, когда квартира разделена между разведенными супругами или наследниками умершего пайщика. Следовательно, занять кооперативную квартиру на основании обмена может только семья, которая решает, кто из членов семьи будет пайщиком. Это вытекает из общего принципа, в соответствии с которым члену ЖСК предоставляется в пользование только отдельная квартира (ст. 118 ЖК).

Если между пайщиком ЖСК и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то пайщик (а также член его семьи, имеющий право на часть паенакопления) вправе требовать в судебном порядке принуди

* См. п. 18 постановления № 1 Пленума Верховного Суда СССР от 3 февраля 1988 г.

196

тельного обмена занимаемого помещения на помещение в разных домах (кооперативах).

Возможен обмен квартирами между пайщиками одного и того же кооператива (с соответствующим изменением размера их накоплений).

Обмен жилого помещения в кооперативном доме не допускается в случаях, перечень которых дается в ст. 73 ЖК. Признание обмена недействительным возможно по основаниям, предусмотренным в ст. 74 ЖК.

Выселение из дома ЖСК. Член ЖСК подлежит выселению из кооперативной квартиры, если он исключен из кооператива по основаниям, предусмотренным ст. 123 ЖК и уставом ЖСК. Освободить квартиру должны и все проживающие с ним лица.

Выселение осуществляется в судебном порядке без предоставления другой жилой площади. Однако в данной ситуации кооператив, если это допускается его уставом, может принять в члены ЖСК одного из членов семьи с сохранением за новым пайщиком и его семьей права пользования квартирой.

Выселение членов семьи пайщика и других лиц, проживающих в кооперативной квартире, допускается в случаях, предусмотренных уставом ЖСК, а также ч. 1 ст. 98 ЖК (систематическое разрушение или порча жилого помещения, невозможность совместного проживания и др.).