Выбор способа управления многоквартирным домом

Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие 1 марта 2005 года, законодательно закрепил передачу полномочий по управлению многоквартирными домами собственникам помещений в них.

Согласно Жилищному кодексу все собственники помещений могут реализовать свое право участвовать в управлении многоквартирным домом через участие в общем собрании, которое получило статус органа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников — это механизм совместного принятия основных решений, касающихся общего имущества в многоквартирном доме, включая выбор способа управления.

Законодательно определено, что собственники не только вправе, но и обязаны на общем собрании выбрать один из трех способов управления, предложенных Жилищным кодексом:

1) непосредственное управление собственниками помещений;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ), жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным потребительским кооперативом (ПК);

3) управление управляющей организацией — юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем.

Принято считать, что установленные Жилищным кодексом способы управления равнозначны. Но это совсем не так, если сравнить способы управления с точки зрения наличия у собственников помещений:

• возможности контролировать использование денежных средств, которые они вносят на содержание общего имущества;

• возможности аккумулировать (накапливать) средства на ремонты и обеспечить их сохранность;

• возможности участвовать в управлении общим имуществом кроме участия в ежегодном общем собрании;

• необходимости всем вместе участвовать в решение текущих вопросов по управлению, обслуживанию дома.

Непосредственное управление собственниками помещений многоквартирным домом. Данный способ управления сводится к тому, что все общие вопросы управления многоквартирным домом решают непосредственно сами собственники. Собственники вправе принять в рамках этого способа управления несколько путей реализации своего решения:

- все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в доме;

- собственники могут распределить между собой обязанности по управлению домом;

- собственники для взаимодействия со сторонними организациями могут выбрать одного уполномоченного из своего числа или пригласить иное лицо, не из числа собственников, наделив его доверенностями от каждого собственника.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией. Выбирая способ управления управляющей организацией, собственники должны выбрать конкретную управляющую организацию - юридическое лицо любой организационно-правовой формы или индивидуального предпринимателя, - сформулировать на общем собрании условия договора с ней и подписать договор управления.

Выбранная собственниками или ТСЖ управляющая организация вправе самостоятельно (своими силами) оказывать услуги по содержанию и выполнять работы по ремонту многоквартирного дома, а может привлекать для этих целей любые иные подрядные организации по своему выбору. Независимо от привлечения подрядчиков, ответственным перед собственниками за управление и содержание дома является управляющий, который в соответствии с договором с собственниками помещений в конкретном доме, выполняет порученные ему

работы и оказывает услуги, а собственники - оценивают полученный результат и оплачивают исполнение договора управления.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом. Управление многоквартирным домом осуществляется органами управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), а высшим органом управления ТСЖ - общее собрание членов ТСЖ. Текущая деятельность по управлению домом чаще всего осуществляется выборным органом - правлением ТСЖ или кооператива. При этом товарищество и кооператив вправе управлять многоквартирным домом как самостоятельно (т.е. предусмотрев осуществление этой деятельности своими органами управления и (или) включив на основании трудового договора в свой штат специалиста по управлению домом), так и привлекать для этого управляющую организацию (управляющего), заключив с ней договор управления. ТСЖ обязано заключить договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ.

Рекомендации по созданию и организации деятельности товариществ собственников жилья будут даны далее.

Какой способ управления выбрать для конкретного многоквартирного дома - решать самим собственникам, а чтобы принять наилучшее решение, стоит сравнить все способы, исходя из того, как в каждом случае организовано управление общим имуществом, кто принимает и кто исполняет решения, кто определяет размеры оплаты и кто контролирует расходование средств.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья как способ управления многоквартирным домом обладает следующими преимуществами для собственников помещений в многоквартирном доме:

• товарищество, добровольно созданное собственниками помещений, защищает интересы только собственников помещений, более ничьи;

• товарищество, как демократическая структура, обеспечивает участие всех заинтересованных собственников в принятии совместных решений по управлению общим имуществом в многоквартирном доме и отвечает перед ними за надлежащее состояние этого имущества;

• ни один другой способ управления не дает собственникам помещений таких возможностей контролировать расходование средств, формирующихся за счет их взносов/платежей;

• товарищество освобождается на уплаты налога на прибыль с аккумулируемых на банковском счете ТСЖ средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома;

• товарищество защищает интересы собственников перед всеми подрядчиками и исполнителями услуг, ресурсоснабжающими организациями, контролирует исполнение договорных обязательств, количество, качество и режим поставки ресурсов;

• товариществу могут предоставляться бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирного дома.

2.

Товарищество собственников жилья -

некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс РФ, ст. 135, ч. 1

• Создание товарищества собственников жилья как выбор способа управления многоквартирным домом - решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаемое большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (кворум собрания - более чем 50 % голосов от общего числа голосов) (ЖК, ст. 44, ч. 2, ст. 45, ч. 3, ст. 46, ч. 1)

• Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на их общем собрании собственниками помещений в многоквартирном доме более чем 50 % от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК, ст. 136, ч.

1) . В строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения; решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании указанных лиц. (ЖК, ст. 139, ч. 1, 2)

• Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ЖК, ст. 135, ч. 3)

• Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ЖК, ст. 136, ч. 1).

• Членство в ТСЖ добровольно, возникает на основании заявления собственника помещения о вступлении в ТСЖ и прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение. (ЖК, ст. 143, ч. 1, 3)

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Общее собрание членов ТСЖ:

• утверждает устав и его изменения, принимает решения о реорганизации и ликвидации товарищества;

• избирает правление и ревизионную комиссию (ревизора) товарищества;

• устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества, принимает решения об образовании специальных фондов товарищества, о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определяет направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждает бюджет и отчет о его выполнении;

• рассматривает жалобы на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества,

• принимает правила внутреннего распорядки товарищества;

• решает другие вопросы, отнесенные законом и уставом товарищества к его компетенции.

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества.

Общим собранием членов ТСЖ ежегодно должны выбираться ревизионная комиссия (ревизор) для проверки деятельности правления и состояния дел в ТСЖ. В компетенцию ревизионной комиссии входит проведение ежегодной ревизии финансовой деятельности товарищества, отчет перед общим собранием о выполнении сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов.

2.1.