1.7. Товарищества собственников жилья

В настоящее время правовое положение ТСЖ закреплено в разд.

Основными целями создания ТСЖ являются:

совместное управление недвижимым имуществом в многоквартирном доме;

обеспечение эксплуатации недвижимого имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

владение, пользование и распоряжение общим имуществом.

Стоит заметить, что ТСЖ может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только посредством передачи его в пользование. Отчуждение общего имущества не допускается.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья имеет право заниматься хозяйственной деятельностью (обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом помещений в многоквартирном доме, передачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме и т. д.). При этом доход от хозяйственной деятельности используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды.

ТСЖ, как правило, создается на неопределенный срок. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ТСЖ. Число членов ТСЖ, создающих товарищество, должно превышать половину от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Наряду с гражданами в состав ТСЖ могут входить и юридические лица.

Для возникновения членства в ТСЖ собственник помещения в многоквартирном доме подает заявление о вступлении в товарищество собственников жилья. Как правило, порядок вступления в члены товарищества определяется в уставе ТСЖ, там же и закрепляется, к компетенции какого органа относится прием новых членов.

Статус юридического лица ТСЖ приобретает с момента государственной регистрации в налоговом органе. При этом в регистрирующий орган подаются следующие документы:

заявление о государственной регистрации;

решение о создании ТСЖ, которое принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников. При этом решение о создании ТСЖ может быть представлено в виде протокола, договора или иного документа. Отсутствие в протоколе указания о создании товарищества не может являться основанием для отказа в регистрации, если из его содержания и утвержденной повестки следует, что

собрание проведено, товарищество создано;

устав ТСЖ (подлинник или засвидетельствованная в нотариальном порядке копия);

документов уплате государственной пошлины.

Регистрирующий орган не вправе требовать предоставления иных документов. Регистрация осуществляется в течение пяти рабочих дней со дня представления указанных документов.

Необходимо учитывать, что ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, нескольких расположенных близко зданий, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками, расположенных на одном земельном участке. Кроме того, два ТСЖ и более могут создать объединение товариществ собственников жилья (ассоциацию) для совместного управления общим имуществом.

Органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества, председатель правления и ревизионная комиссия (ревизор).

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание членов товарищества. Оно наделяется следующими полномочиями:

внесение изменений в устав ТСЖ;

решение вопросов, связанных с реорганизацией и ликвидацией товарищества;

избрание правления и ревизора;

определение размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ;

образование резервного фонда ТСЖ, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

решение вопросов о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

определение направлений использования доходов, полученных от хозяйственной деятельности;

утверждение годового плана о финансовой деятельности и отчета о его выполнении;

рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии;

принятие правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, которые занимаются обслуживанием многоквартирного дома;

установление размера вознаграждения членов правления и т. д.

Для проведения общего собрания лицо, по инициативе которого оно созывается, направляет всем членам товарищества письменное уведомление. Такое уведомление должно быть направлено не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Уведомление должно содержать следующие сведения:

сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;

место и время проведения собрания;

вопросы, подлежащие рассмотрению на собрании (повестка дня).

Общее собрание членов ТСЖ вправе принимать решения, только если на нем присутствуют более половины членов товарищества либо их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества либо его заместитель, а при их отсутствии - один из членов правления.

Председатель правления избирается на срок, установленный уставом товарищества. Основной задачей председателя является обеспечение выполнения решений правления.

Председатель правления полномочен действовать без доверенности от имени товарищества, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием. Кроме того, он разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка товарищества.

Непосредственное руководство деятельностью ТСЖ осуществляет правление, правомочное принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Оно является исполнительным органом, подотчетным общему собранию членов товарищества.

Правление избирается из числа членов ТСЖ общим собранием на срок, предусмотренный в уставе, но данный срок не может быть более двух лет.

К обязанностям правления относятся:

контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

составление смет доходов и расходов;

предоставление отчетов о финансовой деятельности товарищества общему собранию для утверждения;

управление многоквартирным домом и заключение договоров на управление им;

наем и увольнение работников для обслуживания многоквартирного дома;

ведение списка членов товарищества;

делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерская отчетность товарищества;

избрание из своего состава председателя товарищества;

распоряжение средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества и т. д.

Контрольным органом ТСЖ является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием на срок, не превышающий двух лет.

Полномочия комиссии состоят в следующем:

в проведении ревизии финансовой деятельности ТСЖ;

в представлении общему собранию членов товарищества заключения о смете доходов и расходов на соответствующий год и т. д.

ТСЖ на праве собственности может принадлежать как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное как внутри, так и за пределами многоквартирного дома.

Для выполнения возложенных задач ТСЖ имеет определенные средства, которые складываются из обязательных платежей, вступительных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, прочих поступлений. Необходимо учитывать, что ТСЖ, применяющее упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы не учитывает вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ его членами. Однако обязательные платежи членов товарищества за коммунальные услуги, газово-аварийное обслуживание должны включаться в состав доходов.

Выступая в качестве участника гражданского оборота, ТСЖ наделяется комплексом прав и обязанностей, в частности:

правом заключать в интересах членов ТСЖ различные договоры (управления многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и т. д.);

правом определять смету необходимых расходов на содержание и ремонт общего имущества, в том числе затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома;

правом определять размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности и иные права.

Кроме того, ТСЖ вправе надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме при условии, что это не нарушает прав и законных интересов собственников. Законодательством на ТСЖ возложены следующие обязанности:

заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений в многоквартирном доме, которые не являются членами товарищества. Необходимо учитывать, что при заключении договоров ТСЖ действует не как хозяйствующий субъект с самостоятельными экономическими интересами, в связи с чем обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги, не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами, поэтому при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам) ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц;

обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества;

обеспечение исполнения членами ТСЖ обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности;

представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящихся многоквартирных домах. Решение о создании ТСЖ в таком доме и порядок регистрации ТСЖ такие же, как и при создании ТСЖ в общем порядке.

Поскольку ТСЖ является самостоятельным участником гражданского оборота, то оно не отвечает по обязательствам членов товарищества. В связи с этим члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

Члены ТСЖ вправе преобразовать товарищество в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Решение о реорганизации ТСЖ принимается высшим органом управления товарищества - общим собранием членов товарищества.

В случае избрания собственниками жилых помещений одного дома, входящего в ТСЖ, иного способа управления возникает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения. Это связано с тем, что к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей реорганизуемого ТСЖ. Необходимо учитывать, что изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава товарищества, поэтому

-26- согласия иных членов ТСЖ на это не требуется.

ТСЖ может быть ликвидировано:

по решению лиц, его создавших, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано;

по судебному решению (например, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер);

вследствие признания ТСЖ несостоятельным (банкротом).

Кроме того, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем половиной от общего числа голосов собственников помещений.

Ликвидация ТСЖ влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества либо с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.