§ 1.4.1. Выбор способа управления многоквартирным домом

Согласно п.1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Следует добавить, что к полномочиям собственника также относятся владение и распоряжения имуществом (п.1 ст. 201 ГК РФ).

Отметим, что в ЖК РФ недостаточно четко определен круг собственников помещений, имеющих право на участие в управлении многоквартирным домом. Согласно подп. 8 п. 1 ст. 4 жилищное законодательство регулирует отношения по поводу управления многоквартирными домами.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения — жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната (ст. 15 и 16 ЖК РФ). Ho помимо жилых помещений в многоквартирных домах (особенно современных) имеется значительное количество нежилых помещений полезного назначения, не предназначенных для проживания. Например, встроенно-пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые, общественного питания, социального назначения — детские сады и центры детского досуга, и т. n.), машино-места в подземных автостоянках, складские помещения в подвалах и цокольных этажах. Отметим, что отношения, складывающие по поводу владения, пользования и распоряжения такими нежилыми помещениями, не подлежат регулированию жилищным законодательством.

B то же время собственники нежилых помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений:

> им принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);

> обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ);

> вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст.

> вправе быть членами товарищества собственников жилья, создаваемого для управления многоквартирным домом (ст. 139 ЖК РФ), и участвовать в управлении самим ТСЖ;

> обязаны участвовать в управлении многоквартирным домом и в выборе способов управления (ст. 161-164 ЖК РФ) и др.

Поэтому собственники нежилых помещений не только обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущество многоквартирного дома и участвовать в управлении им (домом), но и вправе наравне с проживающими в доме гражданами:

> рассчитывать на обеспечение благоприятных и безопасных условий пользования ими своими нежилыми помещениями;

> получать необходимые коммунальные услуги.

Множественность субъектов права собственности на одно и то же общее имущество многоквартирного дома предполагает необходимость согласования их воли посредством проведения общего собрания собственников.

Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен ст. 44-48 ЖК РФ.

Общее собрание является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ), и оно «решает вопросы, связанные исключительно с осуществлением права собственности» на общее имущество многоквартирного дома. Необходимо добавить, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме также решает вопросы управления этим домом, т. к. «управление» не принято относить к правам собственника. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание может быть созвано по инициативе любого собственника и не зависит от количества принадлежащих ему голосов. B целях обеспечения соблюдения прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме Жилищный кодексчетко и последовательно регламентирует порядок реализации собственником инициативы по созыву общего собрания (см. п. 3).

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

> непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

> управление товариществом собственников жилья (далее — ТСЖ);

> управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

> управление управляющей организацией.

Согласно ст. 18 Закона о введении в действие Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме должны в установленном Кодексом порядке выбрать и реализовать способ управления многоквартирным домом до 1 июля 2007г.