Отношения землевладельца к третьим лицам

Создав таким образом с необходимыми ограничениями, независимость собственности, революционеры желают обеспечить и ее устойчивость.

I. Bee договоры, имеющие своим предметом передачу собственности, должны быть устойчивы.

Чтобы обеспечить на деле уважение к договорам, необходимо допускать на суде только солидные доказательства. Древнейшие законы обнаруживают слишком большую тенденцию создавать тяжелые условия для должника; яужио стремиться к исправлению их. Хорошее законодательство должно всегда допускать возможность того, что должник уже освободился от обязательства. Поэтому прежде всего отменяется присяга на суде, «созданная в качестве дополнения к договорам, но служившая, вместо подкрепления правоты, почтп всегда поводом к ложным клятвам» ⁴. Необходимы письменные доказательства, за исключением особых случаев; даже проект письменного доказательства (commencement de preuve par 6crit) не может служить йрепятствием к освобождению: «закон не знает не полудоказательств, ни пмуистш» ^{[644] [645]}. Наконец, должник не будет впредь подвергаться тюремному заключению: физическое принуждение за гражданские обязательства отменено; «не разрешается даже обусловливать это в договоре» ^{[646] [647]}. Bce отношения основываются на справедливости, на прочности договоров щ собственности.

II. Итак, собственник может свободно продать свою землю.

III. Чтобы возможно было облегчить получение займа, надо предложить кредитору известное ручательство, обеспечение. Лучшей гарантией является ипотека. B момент, когда масса граждан делается землевладельцами, необходимо облегчить им получение кредита правильной организацией ипотечной системы.

Единообразного законодательства о залоге недвижимости не гуществовало^[648]. B древнем праве конкурировали две системы: римская, которая допускала тайные и общие (генеральные) ипотеки ^[649], и французская, признававшая только гласные и специальные ипотеки.

Под давлением общественного мнения Учредительное Собрание поняло необходимость издания общего закона об ипотеках, который бы увеличивал кредит землевладельцев и давал им те же преимущества, как и спекулянтам и негоциантам;. Оно получило от гражданина Манжена 4 января 1791 года новый проект законов об ипотеках, который переслало Комитетам яалогов, юстиции, торговли и земледелия для отзыва ^х. Комитет налогов и Комитет по выработке конституции действительно представили проект декрета, который устанавливал гласность и, правда, не полную еще, специализацию япотек ^{[655] [656]}. Ho Собрание не успело его обсудить. Законодательное Собрание вернулось к этому проекту; одия из его чледов, Вѳриё, доложил проект Собранию; одпако, Собрание раэоаллось, нѳ передав его для напечатания. Конвент положил в основу своей работы план Манжена и Верие. Комитеты финансов, законодательства и общественного спасения, которым было поручено выработать кодекс об ипотеках, пригласили на свои совещания самого гражданина Манжена.

Конвент рассматривает ипотечную систему как гражданский и фискальный интитут. Он считает его средством для обеспечения кредиторам солидной гарантии на имения их должников, а также средством для поднятия кредита отдельных граждан и государства. Это одновременно ипотечная система и седуляряая система (r6gime c6dulaire).

Конвеят устанавливает гласность ипотеки без всяких ограничений: яе будет больше молчаливой ипотеки, как, например, ипотека замужней женщины или подопечного ^{[657] [658]}. Всякая ипотека может вытекать только из записи законно удостоверенных или публично совершенных актов в книгах храиителя ипотек ⁱ. Ho если ипотека перестала уже быть тайной, то этим она еще не сделалась специальной. O введении принципа специализации, который, ограничивал реальное обязательство определенной недвижимостью, делает права кредитора более достоверными и яе наносит ущерба общему кредиту должника, еще и яе помышляют. Ипотека обеспечивается всей наличной и будущей недвижимостью должника, расположенной в том округе, где производится запись; она распространяется нераздельно на все земли ^[659].

B чем ипотечный Кодеке Ковеята наибблец оригинален, так это в учреждении седуляраой системы (syst6me c6dulaire). Всякий владелец недвижимости, могущей быть заложенной ^[660], может взять иа самого себя ипотеку в пределах трех четвертей стоимости его имений путем выдачи обязательств (c6dules), имеющих хождение подобно векселям ^[661]. C целью дать возможность землевладельцам получать осуду для обработки земли, Конвент мобилизует землй; он превращает их в ценности, которые обращаются подобно бумажным деньгам. Всякий земельный собственник в самой отдаленной местности приобретает кредит, пропорциональный своему имуществу; у него оказываются средства для установления кредита, которые до сих пор были в распоряжении лишь спекулянтов.—Ho в такую смутную эпоху не следовало ли опасаться, что владельцы имений будут слишком часто прибегать к этому легкому способу займа и косвенным образом отчуждать свои имущества? He значило ли это, что их приглашают лишить себя земли в пользу ипотечного банка, который дает ссуды нод седулы? Затем, если разрешить выдавать обязательства на национальные имущества, не будет ли это заменой одних ценных бумаг другими, изобретением новых ассигнатов, которые также быстро обесценятся и погубят национальный кредит, вместо того, чтобы поднять его? Ha систему ипотек следовало смотреть не как на простую финансовую операцию, а расценивать ее как некоторую совокупность гражданских законов.

Il

Таковы средства, которые дадут возможность землевладельцу достать необходимый капитал. Ho если он не хочет сам эксплоатаровать свою землю, ему нет надобности прибегать к их помощи. He совершая никакой продажи или займа, он может сдать свое имение в аренду. Ha этот случай законодатель должен установить между собственником и арендатором справедливые отношения, сообразно интересам сторон и потребностям земледелия.

I. Падение старого поземельного порядка изменило отношения между людьми, возникающие в силу землевладения. Отныне договоры не могут больше наносить ущерба свободе земли или личности. Свои услуги можно предоставить в наем только на время; нельзя едать землю в вечную аренду за повинности, не подлежащие никогда выкупу. Ничто не должно больше навсегда связывать взаимно обе стороны. Это в общих интересах. Землевладелец будет действительно хозяином своих имений, если его лраво передалъ их по договору будет ограничено и если свобода располагать ими не будет связана им самим; арендатор, в свою очередь, будет истинно свободен только в том случае, если он сможет всегда освободиться от принятых им на себя обязательств или переменить участок. Законодатель ясно видит опасность вечных договоров и даже договоров на долгий срок, которые имеют тенденцию, о одной стороны, ослаблять право собственности владельца и превращать простое пользование арендатора в право, близкое к праву собственности, с другой стороны, налагает на землю вечные обязательства и превращает держателя в личность юридически низшую. Эти соображения приводят законодателя в тому, что он, прежде всего, уничтожает вечные, не допускающие выкупа договоры, устанавливает недопустимость договоров на более долгий срок, чем на девяносто девять лет, или яа срок трех человеческих жизней ^[663]J затем предлагает сохранить .вечные поземельные ренты лишь при условии выкупа их через двадцать лет ^[664] и даже, идя дальше в том же направлении, он предлагает сократпть сроки договоров до двадцати пяти лет ^[665]. Таким образом, в будущем фактически, если не юридически, уничтожаются поземельные ренты: если сам законодатель предлагает прибегать к выкупу, то какой же собственник не предпочтет продажу окончательную и немедленную продаже, ожидаемой в будущем? Конвент воспроизводит прежние правила поземельных рент: плательщик ренты не является личным должником, он может, путем оставления участка, избежать уплаты ренты, ставшей для него слишком обременительной. Строго говоря, эти правила делаются все более и более бесполезными. -B большинстве случаев договоры будут впредь очень краткосрочны. Начать с того, что многие имения, например, принадлежащие замужним женщинам и подопечным, могут быть сданы самое большее на девять лет; это правило обычного права остается без изменений ^[666]. Государство соглашается только на очень краткосрочные догойоры относительно национальных имуществ, так как оно, прежде всего хочет их продать: договоры о правах на нетелесные вещи (droits incorpo- rels) заключаются на девять лет, договоры о других национальных имуществах,—на три, шесть, девять лет ^[667]. Если договоры на срок менее шести лет не могут быть расторгнуты, в случае продажи участка, то договоры на срок выше шести лет, при отсутствии специальной оговорки, могут быть расторгнуты, если купивший имение примет на себя обязанность сам обрабатывать участок ^[668]. Условие, заимствованное у древнего права, вполне благоприятное для собственника и повышающее ценность недвижимости. Наконец, из недоверия к арендатору, который мог бы, в силу каких-либо спешных работ, продлить пользование имением после истечения срока договора и до прибьггия нового арендатора, упраздняется практиковавшееся так называемое молчаливое согласие на продолжение аренды, т. e. продление ее вследствие молчания владельца: «не полагается никакого предупреждения для оставления участка; самое наступление срока напоминает об этом», а если арендатор продлит срок своего пользования, то «этот фажт не превращается для него в право» C Ha арендатора падают последствия действия непредвиденного случая; он освобождается от уплаты аренды только в случае потери, по крайней мере, двух третей урожая ².—Это значило не считаться с желаниями сельского населения и агрономов, с потребностями сельского хозяйства. B договоре, имеющем объектом эксплоатацив> земли, сдающий участок держит берущего его в своей власти при помощи самого срока, на который тот соглашается, и повышения аренды, на которое вынуждает его продолжительность договора. Срок аренды яе безразличен и для владельца, но для арендатора он является вопросом, имеющим большое жизненное значение. Неравноценность выгод, получаемых обеими сторонами, делает договор неравным. Вместо того, чтобы уменьшить естественное неравенство положения арендатора по отношению к владельцу, революционеры странным образом увеличивают его.

II. Ho все это имеет значение лишь в отношении будущего. A пока надо ликвидировать переходное положение: здесь законодатель опять на стороиѳ собственника. Несколько вопросов требуют его вмешательства: прежде всего уже заключенные договоры на имущества, ставшие национальными.

Если нации потребовалось произвести отчуждение свопх иму- ществ, то необходимо, чтобы ояа продала их с наибольшей для себя выгодой. Договоры, заключенные на эти имущества, понижают их ценность. Чтобы избежать этого обесценения, революционеры стремятся расторгнуть существующие договоры. Ho законодательство по этому вопросу изменяется вместе со сменой собраний. Учредительное Собрание уважает приобретенные права. Подлинные договоры, заключенные до ноября 1789 года, должны исполняться. Полностью уничтожаются только договоры, не облеченные в необходимую форму, генеральные договоры, которые не были бы выгодны арендаторам при условии эксплоатации участка ^{[669] [670]} ими самими или при посредстве всыюлов, или же, наконец, сделки, не сопровождаемые подлинными договорами о суб-аренде, заключенными до 2 ноября 1789 года i. Конвент предоставляет всякому, приобретающему национальные имущества, право расторгать прежние договоры. Расторжение допустимо во всех случаях, различие существует только в способах. Конвент различает три категории договоров. Во-первых, те, которые не были заявлены, представлены и подписаны согласно законам 1790 года: они уничтожаются, яевзирая ни на какие противоположные постановления суда окружного или кассационного ², а уничтожение частного договора о суб-аренде за невыполнение формальностей влечет аннулирование общего договора ³. Во-вторых, неподлинные договоры или те, дата которых недостоверна и не установлена— они не встречают поддержки; покупщик национальных имуществ может согнать арендатора до сбора урожая, вернув ему расходы, по запашке и посеву, но не предоставляя ему возможности воспользоваться плодами его труда ⁴. Наконец, подлинные договоры, заключенные уже не до 2 ноября 1789 года, но 9 февраля 1792: покупщик опять-таки может расторгнуть тажой договор, но только по истечении года, и арендатор имеет право на возмещение в сумме, равной четверти арендной платы, которую оставалось выплатить до конца договорного срока⁵. Интересы государства и новых владельцев совпадают: арендаторы приносятся им в жертву. Это законы, обусловленные обстоятельствами, изданные специально по поводу национальных имуществ B борьбе с врагами революции возвращались к старинному римскому законодательству. «Существовало опасение, что экспроприация их все еще не полная и что они смогут все-таки извлечь, из страны повые денежные ресурсы, если будут сохранены их прежние отношения с арендаторами по их выбору. Тысячи и тысячи политических соображений диктовали необходимость радикальных перемещений как прежних владельцев', так и прежних арендаторов» ⁶.

III. Революционные законодатели не перестают проявлять свою заботу о земледельце; они позаботились издать декрет о том, что отмена десятины имеет целью только его выгоду; они стараются обеспечить ему настоящее и будущее. Несмотря на все это, обстоятельства оказываются сильнее их. Продукты с каждым днем подымаются в цене на ассигнаты; вследствие обесценения бумажных денег, арендаторы получают возможность уплатить свою аренду, продав одного кабана или быка. Землевладельцы не

¹ Декрет от 14 мая 1790 r., ст. 9.—Дѳкрет 28 окт. 1790 r., разд. II.

‘ Декрет 15 фримера II г. (5 дек. 1793 r.), ст. 12 и 13.

⁸ Декрет 15 фримера H r., ст. 14.

⁴ Ibid., ст. 9 и 11.

iK 5^{екрѳт от}_т?^ йюля 1793г.,отд. IY, ст. 34, Duvergier₁ VI, 55.—Декрет от 15 фримера II r., ст. 6 и 3.

См. в материалах Законодательного Комитета Proiet de rapport й faire par Ie representant du peuple sur Ia Ioi Emptorem et vEde, Anh. nat., DIII₁ 366,

могут удовлетворить своих потребностей на получаемые ими асси- піаты. Поэтому они трѳбуют расторжения их договоров или замены их договорами об испольном колонате или платой продуктами по ценам 1789 или 1790 года. «Казалось бы справедливым не доводить владельцев до нищенского состояния для того, чтобы обогатить их арендаторов, самых жестоких врагов революции», вот что говорят они и что повторяют за ними некоторые администраторы окружных советов ^[671]. Конвент приходит им на помощь. Он старается смягчить остроту положения, которую вызывает в общественной экономике обесценение ассигнат. Конечно, он не может совершенно упразднить вполне правильные по форме договоры, ни резко изменить все условия расплаты. Он останавливается на компромиссе и издает декрет о том, что владельцы будут впредь получать половину арендной платы натурой ^[672]. Владельцы мелких имений (metairies) тоже жалуются на своих 'фермеров. От последних требовалось только возвратить к концу договора предоставленный им скот натурой или стоимость его деньгами по расценке, указанной в договоре. A они, пользуясь дороговизной скота, продают своих быков. Комитет Общественного Спасения желает прекратить эти продажи, наносящие ущерб собственнику и земледелию. Он воспрещает фермерам впредь продавать полученный ими скот без согласия его владельца; по истечении срока договора всякий хуторянин обязан возвратить скот в прежнем виде и не имеет права пользоваться оговоркой в договоре, предоставлявшей ему возможность уплатить хозяину стоимость взятого скота ^[673]. Таким образом, государство вмешивается в частные договоры, уже заключенные, с целью изменения их содержания. Оио не перестает охранять собственников от наносящих им ущерб последствий экономического кризиса.

Между тем, в борьбе, которая завязывается между арендаторами и владельцами, последние злоупотребляют своими правами. Покупщики национальных имуществ выгоняют арендаторов накануне сбора урожая, захватывают его и ограничиваются уплатой им расходов по запашке и посеву. Тогда Конвент приходит на помощь земледельцам; он аннулирует 1 мессидора Il года (19 июня 1794 г.) все судебные постановления, основанные на законе 15 фримера, в результате которых арендаторы лишились предстоящего урожая, а также все соглашения между покупщиками и арендаторами, заключенные на этих основаниях ^. Ho это только отдельные распоряжения, имеющие целью удержать в известных границах заботливость государства в отношении землевладельцев.