ОбД-порядок в жилищных правоотношениях

Права граждан на жилую площадь в домах единого государственного (общественного) фонда существуют в рамках правоотношений жилищного найма, складывающихся на основе административно-правовых отношений по предоставлению жилья в соответствии с законом, началами социальной справедливости, реализацией определенных форм распределения из общественных фондов.

Само право на жилую площадь, вырастающее по мере решения экономических и социальных задач в право на квартиру, как и любое право в рамках относительных обязательственных отношений, строится в соответствии с РР-порядком регулирования («только это») и состоит в известной сумме прав требования. Но право на жилую площадь – особое субъективное право, не сводимое к одним правам требования. Базирующееся ныне на конституционном праве на жилье, оно касается первейших жизненных ценностей, важных благ для советского человека. Поэтому оно характеризуется рядом существенных особенностей (частично они уже отмечены при указании на порядок сноса жилых домов, расторжения договоров жилищного найма), особенностей, юридически выражающих достижение социализма – реальное обладание советскими гражданами жильем. В связи с этим право на жилую

1 Бюллетень Верховного Суда СССР. 1975. № 2. С. 31–32.

2 См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1981. № 6. С. 7.

354

Глава 6. Общедозволительный тип регулирования

площадь, являющееся по своей исходной юридической природе относительным, обязательственным, имеет некоторые черты и элементы, которые приближают его к абсолютным правам, к тому же вещного характера. Не будучи правом собственности, право на жилую площадь в известной мере характеризуется «прямой» его связью с предметом – жилой площадью, отличается значительной устойчивостью и включает правомочия, которые, в принципе, характерны для абсолютных вещных прав, а именно правомочия распорядительного порядка, близкие к ограниченному праву распоряжения.

Наиболее полно эта черта права гражданина на жилую площадь выражается в праве на обмен своей площади (квартиры) на другую.

А что представляет собой право на обмен, каковы его юридические особенности? Оказывается, оно строится в точном соответствии с ОбД-порядком. По ныне действующему жилищному законодательству, как и ранее по ст. 325, 326 ГК РСФСР, здесь применена четкая конструктивная модель общедозволительного построения правоотношений. Сначала (ст. 67 ЖК РСФСР) сформулировано право нанимателя на обмен: причем характерно, что новое жилищное законодательство при формулировании этого права оттенило его широкий характер, в ст. 67, в частности, указано, что обмен может быть произведен и с членом жилищно-строительного кооператива, и с проживающим в другом населенном пункте. А затем, в ст. 73 ЖК РСФСР, приведен перечень обстоятельств, при наличии которых обмен не допускается. Судебная практика строго исходит из того, что перечень оснований, при наличии которых обмен не допускается, является исчерпывающим. Не так давно по одному из конкретных дел Пленум Верховного Суда СССР, подчеркнув, что обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным лишь по основаниям, предусмотренным законом, отметил, что непроживание лица в течение некоторого времени в обмениваемой комнате не имеет правового значения для разрешения данного дела и что суду «необходимо тщательно проверить, имеются ли в действительности условия, которые согласно закону давали бы основания для признания произведенного... обмена комнатами недействительным»1.

Таким образом, в области жилищного законодательства ОбД-порядок в отношении некоторых прав съемщика, четко конструктивно выраженный и последовательно проводимый на практике, сложился и развивается на основе гражданско-правовых обязательств.

1 Бюллетень Верховного Суда СССР. 1984. № 1. С. 12.

355

Общие дозволения и общие запреты в советском праве

Есть и другие случаи, демонстрирующие такое построение правоотношений в иных подразделениях обязательственного права. В частности, любая из сторон в обязательстве имеет право на зачет встречных однородных требований, причем это право дает широкие возможности субъекту: в соответствии со ст. 229 ГК РСФСР для зачета достаточно заявления одной из сторон, т.е. указанное право реализуется при помощи односторонней сделки. И это право, во всяком случае с технико-юридической стороны, точно вписывается в ОбД-порядок: сторона может произвести зачет в любом случае, кроме тех, которые прямо указаны в ст. 230 ГК РСФСР.