3. ОБМЕН ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

На основании каких нормативных актов производится обмен жилыми помещениями в Украинской ССР? По закону (ст. 309 ГК УССР) наниматель жилого помещения имеет право обменять его на помещение, которое занимает другой наниматель, с взаимной Передачей прав и обязанностей в соответствии с договором найма.

Обмен жилыми помещениями в домах государственных, кооперативных и общественных организаций и в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в Украинской ССР производится в порядке, определенном ст. 60 Основ гражданского законодательства СССР и союзных республик; статьями 309—311 ГК УССР и инструкцией «Об условиях и порядке обмена жилыми помещениями в домах местных Советов депутатов трудящихся, государственных предприятий, учреждений и общественных организаций», утвержденной приказом министра коммунального хозяйства УССР № 399 от 2 декабря 1963 г. с последующими изменениями и дополнениями, оформленными 21 января 1966 г. приказом № 25 («Радянське право». К., 1966, № 3, стр. 100).

Кто имеет право на обмен жилой площади? Правом на обмен жилыми помещениями пользуются наниматели, проживающие в домах государственных, кооперативных и общественных организаций, а также в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Обмен помещений допускается только с согласия наймодателя.

Право на обмен жилой площади имеют также члены жилищностроительных кооперативов Они могут обмениваться жилой площадью между собой, а также с нанимателями жилой площади в домах местных Советов, государственных, кооперативных и общественных организаций (приказ министра коммунального хозяйства УССР № 25 от 21 января 1956 г.).

Права на обмен не имеют:

а) поднаниматели, временные жильцы, домашние работницы и другие лица, пользующиеся жилым помещением по соглашению с нанимателем;

б) лица, проживающие в служебных помещениях, предоставленных им в связи с трудовыми отношениями (дворники, истопники, управляющие домами и т п.), в служебных зданиях (работники лечебных заведений, музеев и т.

в) лица, проживающие в домах, подлежащих сносу, в аварийных домах, в подвалах и полуподвалах;

г) лица, проживающие в общежитиях;

д) собственники и арендаторы жилых домов (частей домов))

е) лица, занимающие помещения в домах предприятий, организаций или учреждений, выселение из котосых по действующему законодательству (ст. 317 ГК УССР) допускается в судебном порядке без предоставления жилой площади. Это положение не распространяется на тех нанимателей, которые получили жилое помещение в названных выше домах не в связи с трудовыми отношениями, а по иным основаниям, и потому не могут быть выселены из этих домов без предоставления им другой жилой площади;

ж) лица, относительно которых поставлен вопрос о выселении или изменении договора жилищного найма на занимаемое ими помещение;

з) юридические лица—-организации, предприятия, учреждения (п. 2 Инструкции).

Обмен помещений, которые находятся в одном городе, в разных городах, в поселках городского типа, на курортах и в дачных поселках, проводится независимо от числа нанимателей, принимающих участие в обмене

Каков порядок обмена жилых помещений в домах местных Советов, ведомств и жилищно-строительных кооперативов? Обменивать разрешается только конкретное жилое помещение (не меньше отдельной комнаты), на которое у обменивающегося есть договор найма и в котором он фактически живет и прописан.

Не разрешается обменивать часть одной комнаты, даже если иа нее имеется отдельный лицевой счет. Недопустим также обмен квартиры, в которой обменивающийся фактически не проживает, хотя и имеет на нее договор найма, или проживает, но не прописан.

Наниматель, имеющий право на обмеи жилого помещения, должен представить письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи, проживающих с ним и прописанных на этой жилой площади, а также тех лиц, которые временно не проживают, но по закону сохраняют право на это жчлое помещение (статьи 289, 292, 309 ГК УССР).

Обмен жилых помещений, в которых проживают лнца, находящиеся под опекой, допускается только с разрешения органов опеки и попечительства.

Обмен квартирами между членами жилищно-строительных кооперативов и квартиронанимателями в домах местных Советов, государственных и общественных предприятий и организаций может осуществляться только при условии выполнения всех требований

Устава соответствующего кооператива. А именно, лица, вступающие в кооператив в связи с обменом, обязаны внести паевой взнос в размере балансовой стоимости квартиры, на которую совершен Обмен, за исключением сумм государственного кредита (если кредит не погашен), и дать письменное обязательство о погашении кредита в установленном порядке. Член кооператива, выбывающий из него в связи с обменом, получает свой пай после внесения пая принятым вместо него членом кооператива (п. S7 Типового Устава жилищно-строительного кооператива, утвержденного Советом Министров 27 июня 1972 г ).

Для обмена жилой площади необходимо предварительное согласие: в домах государственных, кооперативных и общественных организаций — администрации организаций, в ведении которых находятся эти дома; в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности,— собственнникав домов; в домах жилищностроительных кооперативов—правлений этих кооперативов, со ссылкой иа постановление общего собрания членов кооператива; в домах и помещениях, закрепленных за военным ведомством,— начальника гарнизона.

Перечисленные лица не могут отказать в проведении обмена, если он не противоречит закону или порядку, установленному названной выше Инструкцией.

Обмен не разрешается в следующих случаях:

а) если одна из сторон не имеет на него права;

б) если он носит фиктивный или спекулятивный характер, т. в. скрывает незаконную переуступку прав на жилую площадь одним лицом другому, при котором оно либо вообще не получает жилой площади, либо обменивает ее на явно неравноценную;

в) если в результате обмена на каждого члена семьи будет приходиться менее 6 кв. м жилой площади в помещении, где ранее была меньшая уплотненность, а при междугородном обмене на квартиру в г. Киеве — меньше 13,65 кв. м на одного человека. В отдельных случаях, при наличии уважительных причин, соответствующий исполком местного Совета депутатов трудящихся может разрешить обмен и при меньших размерах жилой площади на одно лицо;

г) если у нанимателя, который производит обмен, есть излишки жилой площади в виде отдельной изолированной комнаты, которая подлежит заселению или изъятию з порядке, определенном ст. 59 Оонов гражданского законодательства; ст 300 ГК УССР;

д) если обмениваемая квартира расположена в подвале, полуподвале, в аварийном доме или в доме, относительно которого имеется постановление соответствующих органов о сносе;

е) если у одного из обменивающихся есть задолженность по квартирной плате или иным платежам (за коммунальные услуги, отопление, электричество и т. д.),— до их погашения;

ж) если против обмена возражают другие члены семьи, а при обмене проходной комнаты — соседи;

з) если лицо, которое в результате обмена должно было бы переселиться в кооперативный дом, не принимают в члены жилищно-строительного кооператива.

і

Отказ владельца дома или других лиц, согласие которых необходимо (членов семьи, соседей по смежной комнате, органов опеки), дать разрешение на обмен, может быть обжалован в судебном порядке (п. 14 Инструкции).

Обмен помещений оформляется жилищными органами, которые выдают обменный ордер единого образца, независимо от того, кому принадлежит обмениваемое жилое помещение. Инструкцией установлено два типа обменных ордеров: один — для обмена помещений в пределах данного населенного пункта (форма Ms 2), другой — для междугородного обмена (форма № 3).

г

Выдает ордера, по выбору обменивающихся сторон, жилищный орган местного Совета, в районе которого находится одно из обмениваемых помещений. Если имеется специальное Бюро об мена жнлой площади, то оформление и выдача ордеров произво дится им.

После получения обменных ордеров обмен жилых помещений считается завершенным и возвращение сторон в первоначально}: положение или аннулирование выданных ордеров возможно только в судебном порядке

Какие документы необходимы для обмена жилой площади? Для проведения обмена необходимо подать заявление установленной формы на имя административного органа, дающего право иа обмен жилых помещений,— исполкома местного Созета или администрации предприятия, которому принадлежит дом. При обмене в пределах одного и того же города (села) заявление подается в исполком городского (сельского) Совета. В городах с районным делением заявление подается в исполком Совета того района, где находится обмениваемое помещение, а если обмениваются квартиры в разных районах города, то заявление подается в один из исполкомов, по выбору обменивающихся. В городах с районным делением, имеющих Бюро обмена жилой площади, заявление подается в Бюро обмена. Если дом ведомственный или кооперативный, то заявление о согласии на обмен подается администрации предприятия, которому принадлежит дом, или правлению жилищно-строительного кооператива

В заявлении указывается: фамилия, имя, отчество заявителя; его адрес и место работы; в чьем ведении находится квартира; дается характеристика обмениваемой квартиры; перечисляются члены семьи нанимателя и лица, проживающие без самостоятельного права на жилую площадь; излагаются причины обмена; указывается жилая площадь, на которую производится обмен. Заявление подписывается нанимателем, заверяется управляющим домами и бухгалтером и скрепляется печатью домоуправления.

К заявлению прилагаются:

а) Копии ордеров или других документов, на основании которых наниматели пользуются жилыми помещениями;

б) письменное согласие лиц, проживающих в смежных комнатах (если такие имеются), и согласие совершеннолетних членов семьи на обмен;

в) справки с мест работы обменивающихся;

г) письменное согласие лиц, в домах которых проживает обменивающийся наниматель.

Справки выдаются домоуправлениями не позднее двух дней со дня обращения за ними заинтересованных лиц.

Каков порядок обмена жилых помещений, расположенных в разных населенных пунктах? Обмен жилых помещений, находящихся в разных городах, осуществляется в таком же порядке, как и ббмен в одном населенном пункте. Заявление об обмене подается, по выбору обменивающихся, в исполком Совета одного из населен- иых пунктов, в которых находятся жилые помещения Если в одном из городов есть Бюро обмена жилоіі площади, то заявление подается в это Бюро. Законом предусмотрен особый порядок обмена жилой площади в Москве, Ленинграде, Киева. Если обменивается жилое помещение, находящееся в Киеве, на жилое помещение в любом другом городе, кроме Москвы и Ленинграда, то заявление подается в Киевское городское Бюро обмена жилой площади. Если обмениваются жилые помещения, находящиеся в Москве и Ленинграде, то заявление об обмене квартиры, находящейся на территории Украинской ССР, в том числе в Киеве, подается соответственно в Московское или Ленинградское бюро обмена жилой площади. При обмене квартир, расположенных в Киезе, на жилую площадь в любом другом городе, кроме Москвы н Ленинграда, выдачу обменного ордера производит Киевское городское бюро обмена живой площади, а при обмене на жилую площадь в Москве или Ленинграде обменные ордера выдаются Московским или Ленинградским бюро обмена жилой площади (п. 12 Инструкции).

Для междугородного обмена в границах УССР необходимо, Чтобы на одного члена семьи приходилось не менее 6 кв м жилой площади. Обмен на жилую площадь в Киеве разрешается только в том случае, если после обмена на каждого члена семьи в Киеве придется по 13,65 кв. м.

Нормы обмена между городами в каждой республике устанавливаются республиканским законодательством Например, для междугородного обмена на территории РСФСР необходимо, чтобы на каждого члена семьи приходилось не менее 9 кв. м жилой площади.

Для междугородного обмена жилой площадью требуется представить те же документы, что и при обмене в черте одного города.

Разрешается ли принудительный обмен жилого помещения?

В целях ликвидации жилищного конфликта между совладельцами помещений и при разрешении споров о выселении из-за невозможности совместного проживания, суд может обязать спорящие стороны произвести в определенный срок обмен занимаемого помещения на другое. Такое решение суд может вынести лишь в том случае, если заинтересованная сторона укажет суду другое пригодное для жилья помещение, на которое можно произвести обмен.

Верховный Суд СССР неоднократно разъяснял, что каждый суд при рассмотрении дела о выселении из-за невозможности совместного проживания должен выяснить вероятность разрешения жилищного конфликта путем обмена помещений.

Если наниматель добросовестно выполняет договор жилищного найма, не создает своим поведением условий, делающих совместное проживание невозможным, то его нельзя понуждать к обмену (постановление Пленума Верховного Суда СССР от 15 марта 1963 г; «Бюл. Верховного Суда СССР», 1963, № 14).

Решение суда о принудительном обмене жилой площади не освобождает стороны от необходимости выполнить все формальности для проведения обмена (получить соответствующие разрешения, представить требуемые документы).

Если решение суда об обмене не исполняется в установленный срок, то сторона, виновная в противодействии принудительному обмену, может быть выселена по иску заинтересованного лица без предоставления жилой площади (ст. 60 Основ гражданского законодательства).

При проведении принудительного обмена жилых помещений сторонам также выдается обменный ордер (п. 19 Инструкции).

г

При каких условиях обмен признается недействительным? Обмен жилых помещений после надлежащего оформления может быть признан недействительным только по решению суда Таким признается обмен в следующих случаях; а) если в обмененном жилом помещении выявятся существенные скрытые дефекты, которые нельзя было установить при обычном осмотре помещения или которые были умышленно замаскированы другой стороной (помещение сырое, требует ремонта и т. п.); б) если выявится, что обмен носил спекулятивный или фиктивный характер; в) по другим, предусмотренным в законе основаниям признания сделки недействительной (п. 18 Инструкции).

Спекулятивным считается обмен неравноценных помещений, при котором одна из сторон вознаграждает другую деньгами или иными ценностями за то, что та предоставляет ей большую и лучшую жилую площадь. Спекулятивным считается и фиктивный обмен, когда фактически происходит продажа жилой площади другому лицу, не имеющему права на ее получение. Одновременно с признанием такой сделки недействительной виновная сторона привлекается к уголовной ответственности за незаконную переуступку жилой площади по ст 152 Уголовного кодекса УССР.

Фиктивным считается обмен, при котором происходит переуступка жилой площади без получения площади для себя. Так, например, гр. С., пользовавшийся двухкомнатной квартирой во Львове, в связи с отъездом из города произвел обмен своей площади с гр. В и, не переезжая в обмененную квартиру, выехал из города.

После признания обмена недействительным, по общему прави- вилу, стороны возвращаются в ранее занимаемые помещения; однако, если обмен проводился в обход закона или носил спекулятивный либо фиктивный характер, то у виновной стороны жилая

площадь может быть изъята.