§ 9. Обмен жилыми помещениями

Следовательно, при обмене от одних лиц к другим передаются жилые помещения*.

В литературе высказано мнение о том, что обмен представляет собой соглашение о взаимной передаче участниками обмена своих прав и обя

* От обмена следует отличать соглашение о замене жилой площади, в силу которого гражданин сдает занимаемое им помещение исполкому или администрации предприятия (организации) и получает от них взамен другое жилое помещение. Основанием для замены может служить состояние здоровья нанимателя или члена его семьи, ликвидация конфликтной ситуации и т.п. См.: Гетман Е.С. О праве на замену жилой площади В: Соц. законность, l987. № 12. 176

занностей по пользованию жилыми помещениями*. Представляется, что обмен означает передачу самих жилых помещений, которые могут принадлежать участникам обмена не только на праве пользования, но и на праве собственности. Что же касается взаимной передачи прав и обязанностей, то эти действия неразрывно связаны с главным содержанием обмена передачей жилых помещений.

Термин "обмен" характеризует экономическую сторону данного явления.

Заслуживает внимания и понятие "передача прав и обязанностей". Юридический анализ отношений, возникающих при обмене с участием нанимателей, позволяет сделать вывод о том, что в данном случае имеется, вопервых, договор о взаимной уступке требований нанимателей к наймодателям (ст. 211 ГК) и, вовторых, договор о переводе обязанностей (долгов) нанимателей перед наймодателями (ст. 215 ГК).

При обмене жилого помещения членами ЖСК передача права пользования кооперативной квартирой происходит с соблюдением следующих требований: выбывший по обмену исключается из состава кооператива, а вселяющийся должен быть принят в его состав. Лишь при наличии этих юридических фактов происходит передача кооперативночленских прав и обязанностей.

Социальная ценность института обмена. Возможность обменять жилое помещение один из способов удовлетворения жилищнобытовых потребностей людей в соответствии с их индивидуальными интересами. Желание совершить обмен жилого помещения чаще всего бывает продиктовано такими обстоятельствами, как необходимость разъехаться в разные квартиры в связи с расторжением брака или соединить жилые помещения в связи со вступлением в брак; желание жить ближе к месту работы или к месту жительства родственников; стремление иметь квартиру большего размера либо на другом этаже, с лучшими удобствами и планировкой и т.д. Обмен нередко обусловлен и соображениями материального порядка — желанием получить денежное возмещение разницы в размере обмениваемых помещений, что приобретает особую актуальность в условиях формирования рынка жилья и не считается правонарушением, если обмениваемые помещения принадлежат на праве собственности гражданину или общественным организациям.

Стороны в договоре обмена. Обмен может быть совершен между нанимателями жилых помещений в домах всех фондов, в том числе в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности (если все участники обмена являются нанимателями в этих домах).

У частником договора обмена может быть собственник квартиры, а также жилого дома**. Если происходит обмен жилых помещений, каждое из

которых принадлежит на праве собственности, то на возникающие отно

————————————— ^

* См., например: Аскназий С.И., Б р а у д е И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. С. 145; Чигир В.ф. Советское жилищное право. Минск, 1968. С. 144;

Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. М., 1990. С. 210.

** См. Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики (ст. 20). Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. Ст.99.

177

шения должны, очевидно, распространяться правила о договоре мрны, поскольку в данном случае будет иметь место обмен одного имущества на другое (ст. 255 ПО. Однако поскольку предметом такого договора юляются жилые помещения, на складывающиеся между сторонами отношения должны распространяться и нормы жилищного законодательства, в частности правила об оформлении обмена (поскольку потребуется прописка каждого из участников обмена по новому месту жительства), о получении согласия на обмен членов семьи и др.

В тех случаях, когда участники обмена пользуются жилыми помещениями по разным юридическим основаниям (наниматель, член кооператива, собственник), к отношениям обмена должны, повидимому, применяться соответствующие нормы жилищного законодательства. Например, если гражданин, имеющий на праве собственности квартиру в доме муниципального фонда, желает обменять ее на квартиру, находящуюся в собственности члена ЖСК, должны соблюдаться правила обмена, содержащиеся в ст. 119 ЖК.

Участниками договора обмена жилыми помещениями могут быть несколько нанимателей (арендаторов), членов ЖСК или собственников, т.е. договор может быть и двусторонним, и многосторонним.

Каждый из участников должен иметь самостоятельное право на жилое помещение. Временные жильцы, поднаниматели, лица, проживающие в гостиницах и общежитиях, такого права не имеют и поэтому участниками обмена занимаемой площади быть не могут.

Предмет договора обмена. Предметом договора обмена может быть только определенное жилое помещение (квартира, комната), находящееся в пользовании нанимателя или члена ЖСК либо в собственности гражданина.

Предметом договора обмена может быть при определенных условиях не только отдельная квартира или комната, но и "доля жилой площади", в том числе в виде комнаты.

Согласно ст.

Не могут быть предметом обмена, как уже отмечалось, помещения в гостиницах и общежитиях.

Жилые помещения, являющиеся предметом обмена, могут быть расположены в одном или в разном населенных пунктах. Если в данном городе (например, Москве) установлены ограничения в прописке, обмен с нанимателем, проживающим в другом городе, допускается при соблюдении соответствующих правил.

Условия заключения договора обмена. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимателем, а также арендатором при условии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с нанимателем (арендатором), в том числе и вре

178

менно отсутствующих, если за ними сохраняется право на жилую площадь. Для обмена смежных комнат, связанных общих входом, или хотя бы одной из них требуется письменное согласие всех проживающих в них нанимателей и совершеннолетних членов их семей.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении (ст. 68 ЖК). При наличии решения суда о принудительном обмене договор обмена оформляется несмотря на возражения члена семьи, т.е. вопреки его воле.

В определенных случаях, указанных в законе, условием заключения договора обмена является согласие владельца или собственника дома, в котором находится обмениваемое жилое помещение. Так, обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций, согласно ст.

Для обмена жилых помещений нанимателями в домах муниципального фонда получение согласия жилищных органов не предусмотрено. Однако исполкомы местных Советов (или другие органы исполнительной власти) контролируют законность обменов при их оформлении.

Оформление обмена. Обмен жилыми помещениями оформляется обменными ордерами, которые выдаются каждому участнику обмена исполкомом местного Совета (или иным органом исполнительной власти). Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения ордеров. Отказ в выдаче ордера может быть в шестимесячный срок обжалован в судебном порядке.

Поскольку обменный ордер является обязательной письменной формой договора обмена, фактический переезд участников обмена при отсутствии ордеров не порождает права на жилую площадь в помещении, занятом подобным образом, и должен рассматриваться как незаконное занятие помещения. И, с другой стороны, надлежаще оформленный договор обмена порождает обязательство, в соответствии с которым каждый из участников обмена должен переехать в предусмотренное договором помещение. Неисполнение данной обязанности одним из участников обмена дает право другим требовать его принудительного переселения в судебном порядке. Наряду с этим возможно и взыскание с него убытков.

Условия, при которых обмен хилыми помещениями не допускается. Обмен жилыми помещениями в домах государственного и муниципального фондов, а также в домах ЖСК не допускается, если: к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма жилого помещения; дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях; помещение относится к служебным или находится в общежитии; в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных усло

179

вий (ст.

Если участниками договора обмена выступают собственники жилых помещений, то они в принципе свободны в определении условий этого договора, за небольшими исключениями. Например, надо признать недопустимым и обмен между собственниками, если он повлечет существенное ухудшение жилищных условий одной из сторон, в результате чего она станет нуждаться в улучшении жилищных условий и сможет требовать принятия ее на учет нуждающихся.

Недействительность договора обмена. Договор обмена может быть признан судом недействительным, если его участниками нарушены требования, предусмотренные ЖК, а также по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (ст. ст. 4858 ГК), в частности, в случаях совершения договора под влиянием обмана, заблуждения и т.п. Участники договора обмена, признанного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения. Если же обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (ст. 74 ЖК).