право на обмен жилого помещения

Правила обмена жилыми помещениями, установленные Жилищным кодексом, базируются в основном на положениях ранее действовавшего Жилищного кодекса (ст. 67—74 ЖК РСФСР). Сохранены положения: о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения, включая временно отсутствующих (ч. 1 ст. 72 ЖК; ст. 67 ЖК РСФСР); о праве члена семьи нанимателя требовать принудительного обмена (ч. 3 ст. 72 ЖК; ст. 68 ЖК РСФСР); о необходимости согласия на обмен органов опеки и попечительства (ч. 4 ст. 72 ЖК; ст. 67 ЖК РСФСР); о возможности обмена как в одном, так и в разных населенных пунктах (ч. 5 ст. 72 ЖК; ст. 67 ЖК РСФСР).

В числе условий, при которых обмен жилого помещения не допускается, воспроизведены позиции ст. 73 ЖК РСФСР (см. п. 1; 3—5 ст. 73 ЖК).

Отметим, что Жилищный кодекс РФ ограничивает возможность обмена лишь жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма. Статья 20 Закона РФ от 24 декабря 1992 г.

№ 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу — ст. 2 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ) предусматривала в числе участников обмена нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма и собственника жилого помещения, а ст. 67 ЖК РСФСР — члена ЖСК.

Ограничение обмена лишь жильем социального использования следует признать целесообразным.

Понятно, что участника обмена, занимающего жилье по договору жилищного найма, нельзя приравнивать к участнику, имеющему жилье в собственности.

114 Из числа прочих новаций можно отметить следующие:

упразднен «родственный обмен»;

обозначена необходимость согласия на обмен наймодателя жилого помещения (ранее требовалось согласие наймодателя лишь на обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций — ст. 70 ЖК РСФСР);

согласие органов опеки и попечительства требуется при наличии в семье не только несовершеннолетних, но и лиц, признанных недееспособными или ограниченных в дееспособности.

Как правило, граждане производят обмен в целях приближения к месту жительства родственников, месту работы. В процессе обмена нередко два (и более) нанимателя жилых помещений переезжают в одно (большее по площади) жилое помещение в связи с объединением семьи.

Вместе с тем обмен жилья является возможностью «разъехаться» конфликтующим членам семьи. Надо полагать, что ч. 2 ст. 72 ЖК предусматривает этот случай: речь ведется об обмене занимаемого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах.

Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении (ч. 3 ст. 72 ЖК). Судебная практика ориентирована на учет заслуживающих внимания интересов участников обмена.

Такое условие обмена, как согласие органов опеки и попечительства в случаях, когда в составе семьи есть несовершеннолетние, недееспособные, ограниченные в дееспособности граждане (ч. 4 ст. 72 ЖК), несомненно, направлено на защиту прав этих лиц. Требование о согласии органов опеки и попечительства на обмен жилого помещения, в котором проживают указанные лица, основано на положениях ст. 37 ГК. Отсутствие такого согласия может явиться основанием для оспаривания обмена.

Институт обмена жилыми помещениями возник в 20-е годы прошлого века. Как и всякий правовой институт, обмен в каждый период развития общества испытывал влияние экономических, социальных факторов, вносимых законодательными и иными нормативными правовыми актами изменений в регламентацию жилищных отношений. Так, Жилищный кодекс, напомним, отказался от обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, занимаемое по договору коммерческого найма, а также принадлежащего гражданину на праве собственности.

Вопросы обмена, как представляется, урегулированы в ЖК дос- 115 таточно полно; законодатель не предусматривает разработку каких- либо подзаконных актов о порядке и условиях обмена жилыми помещениями.

В соответствии со ст. 72 ЖК РСФСР Министерством коммунального хозяйства РСФСР была утверждена Инструкция о порядке обмена жилых помещений (приказ от 9 января 1967 г. № 12) [55], которая в значительной части не соответствует принятым за истекший период актам жилищного законодательства, в том числе Жилищному кодексу.

Договор об обмене жилыми помещениями является основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма и заключения новых договоров на жилые помещения, полученные в результате обмена (ч. 5 ст. 74 ЖК).

Условия, при которых обмен жилыми помещениями не допускается, изложены в ст. 73 ЖК.

Так, не разрешается обмен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма, а также если право пользования обмениваемым помещением оспаривается в судебном порядке.

Не может быть произведен обмен жилого помещения, признанного непригодным для проживания, если принято решение: о капитальном ремонте дома (ст. 88 ЖК); о сносе дома, где находится жилое помещение, либо о переоборудовании дома для использования в других целях. Нецелесообразность такого обмена очевидна. Предлагаемое к обмену жилое помещение, находящееся в доме, подлежащем сносу или переоборудованию в нежилое, просто перестает существовать, а в доме, подлежащем капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой, сохранение жилого помещения проблематично.

Участником обмена не может быть наниматель специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК).

Обмен невозможен, если в коммунальную квартиру в результате обмена должны вселиться граждане, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК).

Часть 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК предусматривают в качестве условия обмена дачу наймодателем согласия в письменной форме.

116 Перечень условий, при которых обмен не допускается, не содержит случая отказа наймодателя в обмене жилья, исходя из размера получаемого в результате обмена жилого помещения.

Вопрос об отказе наймодателя в даче согласия на обмен следует рассматривать с учетом ст. 53 и ч. 8 ст. 57 ЖК, имея в виду невозможность обмена, в результате которого его участник может быть признан нуждающимся в жилом помещении (п. 2 ч. 1 ст. 51ЖК).

Статья 72 ЖК предусматривает при обмене соблюдение требований ч. 1 ст. 70 ЖК, согласно которой вселение в жилое помещение может быть запрещено наймодателем, если в результате такого вселения на каждого члена семьи приходится менее учетной нормы.

Однако положение о запрете обмена, если в результате такового семья подлежит признанию нуждающейся в жилом помещении, должно содержаться в ст. 73 ЖК. Дело в том, что согласно ч. 4 ст. 74 ЖК отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК.

При обмене следует учитывать не только размер жилого помещения (т.е. невозможность обмена, если на каждого члена семьи в результате обмена будет приходиться менее учетной нормы), но и правило ст. 58 ЖК, согласно ч. 1 которой заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (существенно в случае принудительного обмена — ч.

Отказ наймодателя оформляется в письменной форме и должен быть выдан нанимателю или представителю нанимателя не позднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения (ч. 3 ст. 74 ЖК).

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке (ч. 4 ст. 74 ЖК).

Обмен жилыми помещениями считается завершенным при заключении договоров социального найма на полученные в результате обмена жилые помещения.

Обмен жилого помещения может быть признан недействительным, если он совершен с нарушением предусмотренных ЖК требований. Признание обмена недействительным осуществляется в судебном порядке (см. ч. 1 ст. 75 ЖК, а также ст. 166—168 ГК).

Результатом признания обмена недействительным является переселение граждан в ранее занимаемые жилые помещения. В случае неправомерных действий какой-либо стороны обмена виновное лицо обязано возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена (ч. 2 и 3 ст. 75 ЖК; см. ст. 15 ГК). Виновным, например, может быть признано лицо, которое ввело в заблуждение другую сторону обмена путем представления ложной информации о качестве предлагае-

мого к обмену жилого помещения (допустим, скрыта вызванная конст- 117 руктивными дефектами жилого дома влажность в квартире, которая не могла быть обнаружена при совершении обмена в летний период).

Недействительным признается обмен, если не соблюдены требования ст. 73 ЖК; если нет согласия членов семьи на обмен жилого помещения, включая временно отсутствующих, нет согласия органов опеки и попечительства, которое требуется согласно ч. 4 ст. 72 ЖК, т.е. когда нарушены требования Кодекса (см. ч. 1 ст. 75 ЖК).

Помимо этого, следует иметь в виду и общие основания признания сделок недействительными, предусмотренные гражданским законодательством, в частности: недействительность обмена, совершенного под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК), под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой; недействительность обмена, который лицо было вынуждено совершить вследствие тяжких обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях (кабальная сделка), чем воспользовалась другая сторона (ст.

Вопросу поднайма жилого помещения в Жилищном кодексе уделено большое внимание. Статьей 76 ЖК определен порядок и условия заключения договора поднайма; ст. 77 ЖК посвящена самому договору; ст. 78 — внесению платы за поднаем; ст. 79 ЖК — прекращению и расторжению договора поднайма жилого помещения.

Условиями сдачи жилого помещения в поднаем являются: согласие в письменной форме наймодателя, а также членов семьи нанимателя жилого помещения (ч. 1 ст. 76 ЖК);

наличие общей площади жилого помещения на каждого проживающего в этом помещении (с учетом вселяющихся по договору поднайма), размером не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 76 ЖК);

согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей, проживающих в коммунальной квартире, в случае сдачи одного из жилых помещений в этой квартире в поднаем (ч. 2 ст. 76 ЖК);

отсутствие больных тяжелыми формами хронических заболеваний (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК) как в семье нанимателя, имеющего намерение сдать жилье в поднаем, так и на стороне лица, желающего заселиться по договору поднайма. Наличие таких больных делает невозможным заключение договора поднайма, передача жилого помещения в поднаем в этих случаях не допускается (ч. 4 ст. 76 ЖК).

118 По договору поднайма может быть передана часть жилого помещения либо все жилое помещение при временном выезде нанимателя и членов его семьи (ч. 1 ст. 76 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения носит возмездный характер (ст. 78 ЖК).

Договор заключается на срок, определяемый сторонами договора (ч. 3 ст. 77 ЖК). Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением; ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК, п. 1 ст. 685 ГК).

В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем. Экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю (ч. 1 ст. 77 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительность договора, но лишает стороны права — в случае спора — ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК).

Срок договора поднайма жилого помещения определяется его сторонами. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения находится в определенной зависимости от договора социального найма, являясь договором вторичного пользования. Таким образом, в случаях прекращения (ч. 5 ст. 83 ЖК) или расторжения (ч. 1 ст. 83 ЖК) договора социального найма правоотношения по договору поднайма прекращаются.

Жилищный кодекс не содержит норм о правах и обязанностях поднанимателя жилого помещения. Вместе с тем положения ч. 4 ст. 79 ЖК, предусматривающей прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, свидетельствуют об обязанностях поднанимателя: использовать жилое помещение по назначению; соблюдать права и законные интересы соседей; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, обеспечивать его сохранность.

Поднаниматель должен своевременно вносить плату за поднаем жилого помещения (см. ст. 78 ЖК).

К пользованию жилым помещением по договору поднайма следует отнести общие нормы Кодекса в части прав и обязанностей пользователей жилыми помещениями (см., в частности, ст. 3, ч. 4 ст. 17 ЖК).

Поднаниматели пользуются жилым помещением в соответствии с нормами ЖК, иными нормативными правовыми актами и договором поднайма жилого помещения (ч. 4 ст. 77 ЖК).

Статьями 77 и 78 ЖК определены существенные позиции дого- 119 вора поднайма жилого помещения: письменная форма договора, срок договора, оплата. Такой договор должен содержать положения о правах и обязанностях сторон. Это также касается обязанностей поднанимателя по соблюдению правил пользования жилым помещением, нарушение которых повлечет за собой ответственность. Точно так же в достаточно полном объеме должны быть определены права сторон.

Пользование жилым помещением по договору поднайма осуществляется на возмездной основе. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются соглашением сторон в договоре поднайма.

Ответственность поднанимателя в случае невнесения платы за поднаем жилого помещения прямо в Жилищном кодексе не обозначена. Ответственность следует из положений ст. 79 ЖК (п. 2 ч. 3), согласно которой договор поднайма подлежит расторжению при невыполнении поднанимателем его условий; вопрос оплаты жилья является одной из существенных позиций договора поднайма жилого помещения.

Расторжение договора поднайма согласно ч. 4 ст. 79 ЖК может иметь место в случаях, если поднаниматель или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает:

использует жилое помещение не по назначению; систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

В случае нарушений, допускаемых поднанимателем или гражданином, за действия которых поднаниматель отвечает, наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить нарушение, а если оно влечет разрушение жилища — назначает поднанимателю соразмерный срок для ремонта. И только в случаях, когда допускаемые нарушения не устраняются и не осуществляется необходимый ремонт помещения, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных вместе с ним граждан. При этом наниматель не обязан обеспечить поднанимателя другим жилым помещением (ч. 5 ст. 79 ЖК).

На таких же условиях (без предоставления другого жилья) производится выселение граждан, когда договор поднайма прекращается, т.е. по истечении его срока (ч. 1 ст. 79 ЖК). Причем если по истечении срока договора поднайма поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, выселение производится в судебном порядке.

120              3.4. право на вселение других граждан

в жилое помещение в качестве членов семьи

Статья 70 ЖК определяет порядок и условия вселения в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Вселение такого рода влечет изменение договора социального найма, поскольку в нем необходимо указать нового члена семьи (новых членов семьи) нанимателя.

Наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение своего супруга (супругу), своих детей и родителей либо других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.

Для вселения в жилое помещение требуется: согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, при вселении супруга (супруги), детей и родителей. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия остальных членов семьи не требуется;

согласие (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя — при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Наймодатель может запретить вселение этих граждан, если в результате этого общая площадь жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ст. 50 ЖК).

Если на вселение не было получено письменное согласие нанимателя и членов его семьи, а также наймодателя, когда оно необходимо, то такое вселение следует считать незаконным и не порождающим прав на жилое помещение [56].

Желание вселить других лиц в занимаемое жилое помещение должно быть поддержано всеми без исключения. Отказ кого-либо на вселение новых членов семьи препятствует такому вселению.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Следует отметить, что согласно ст. 54 ЖК РСФСР вселение производилось «в установленном порядке», который означал соблюдение правил прописки (см. постановление Пленума ВС СССР от 3 апреля 1987 г. № 2). Конституционный Суд РФ в постановлении от 25 апреля 1995 г № 3-П признал, что положение ст. 54 ЖК РСФСР об установленном порядке вселения, а именно о соблюдении режима прописки, не соответствует Конституции РФ [57].

Таким образом, жилищные права и обязанности пользователей жильем основываются на семейных отношениях и на совме-

стном проживании (но не на регистрации граждан по месту жи- 121 тельства).

Положение ч. 2 ст. 70 ЖК о необходимости указать в договоре социального найма нового члена семьи соотносится со ст. 69 ЖК, ч. 3 которой установлено: члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

В судебной практике возник вопрос: какой нормой права необходимо руководствоваться при рассмотрении требований о признании бывшего члена семьи (бывшего супруга) нанимателя жилого помещения по договору социального найма не приобретшим право пользования жилым помещением, если он был вселен в жилое помещение после заключения договора социального найма?

Имеет ли юридическое значение то обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения? Верховным Судом РФ было разъяснено.

В соответствии со ст. 67 ЖК, которая предусматривает права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наниматель в установленном законом порядке имеет право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, перечень которых установлен ч. 1 ст. 70 ЖК.

Порядок и правовые последствия вселения в жилое помещение, занимаемое нанимателем по договору социального найма, предусмотрены ст. 70 ЖК. Исходя из изложенного, если бывший член семьи нанимателя вселялся в жилое помещение с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК, то он считается приобретшим право пользования жилым помещением, следовательно, он имеет равные с нанимателем права и обязанности; если же он не вселялся в жилое помещение или вселялся с нарушением требований ст. 70 ЖК, то его нельзя считать приобретшим право пользования жилым помещением. То обстоятельство, что ответчик не имеет собственного жилого помещения, в данном случае правового значения не имеет. (Обзор судебной практики ВС РФ за IVквартал 2005 г.) Право на вселение в жилое помещение временных жильцов

Согласно ст. 80 ЖК вселение временных жильцов возможно по взаимному согласию нанимателя и членов его семьи, проживающих совместно с ним.

Необходимым условием вселения временных жильцов является также предварительное уведомление наймодателя. Однако следует говорить о согласии наймодателя, поскольку ст. 80 ЖК предусматривается, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого

122 проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

В отличие от поднанимателей жилого помещения временные жильцы проживают безвозмездно. Соглашение о предоставлении временного проживания другим гражданам (временным жильцам) не предусматривает платы за пользование помещением (обычно в качестве временных жильцов жилым помещением пользуются родственники нанимателя и членов его семьи).

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 ЖК).

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован — не позднее 7 дней со дня предъявления требования о выезде (ч. 4 ст. 80 ЖК). В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать выселения временных жильцов без предоставления другого жилья. Выселение производится в судебном порядке.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель жилого помещения (ч. 3 ст. 80 ЖК).

Временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, соблюдать иные правила пользования жилым помещением (см., в частности, ч. 4 ст. 17 ЖК).

Статья 155 ЖК устанавливает, что плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов. Право на предоставление жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

Основанием замены жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилье меньшего размера является заявление нанимателя жилого помещения.

В качестве основных условий такой замены следует отметить:

обращение нанимателя жилого помещения к наймодателю о замене жилья (инициатива нанимателя);

согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих;

размер занимаемого помещения превышает норму предоставления жилого помещения (ст. 50 ЖК).

Отсутствие согласия членов семьи нанимателя делает замену жи- 123 лья невозможной.

Замена жилья существенно меняет жилищные условия семьи; следовательно, в случае, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности, представляется необходимым получить согласие органа опеки и попечительства, как это предусматривается в случае обмена жилого помещения.

Предоставление нанимателю другого жилого помещения (по согласованию с нанимателем) является обязанностью наймодателя. Наймодатель должен предоставить другое жилое помещение взамен занимаемого в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления. Жилое помещение в этом случае предоставляется по договору социального найма. При этом прежний договор социального найма расторгается.

Одной из существенных позиций в предоставлении жилья меньшего размера должно быть ограничение этого размера необходимым пределом, имея в виду учетную норму (ст. 50 ЖК). Иными словами, «уменьшение» жилища не должно явиться основанием признания лиц, занявших предоставленное помещение, нуждающимися в жилом помещении (ст. 51 ЖК).

Частью 2 ст. 81 ЖК установлено, что федеральным законодательством и законодательством субъекта РФ могут быть предусмотрены иные основания замены жилых помещений. Например, Кабинетом Министров Республики Адыгея было принято постановление «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг». Пунктом 8 Правил было установлено, что инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, жилые помещения могут быть заменены на другие равноценные в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида (переселение с верхних этажей домов на нижние, приближение к месту жительства родных и т.п.). право на приватизацию жилого помещения

Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на приватизацию этого помещения предусматривается Законом о приватизации жилых помещений.

Такое право не обозначено в ст. 67 ЖК, содержащей перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения по договору социального найма. Однако данный перечень не является закрытым: согласно ч. 2 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь иные права, предусмотренные Жи-

124 лищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Приватизация жилых помещений есть бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде (ст. 1 Закона о приватизации жилых помещений).

Приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые по договору социального найма; осуществляется приватизация только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 2 Закона) [58]. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц.

Статьей 4 предусмотрены случаи, когда жилые помещения не подлежат приватизации (жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитии и т.п.). В их числе были указаны жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. (ред. ст. 12 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Однако постановлением Конституционного Суда РФ от 15 июня г. № 6-П признано, что установленный ст. 4 Закона о приватизации жилых помещений (в ред. ст. 12) запрет на приватизацию жилых помещений, предоставляемых после 1 марта 2005 г. в пределах общего срока действия норм о приватизации жилищного фонда, не имеет конституционного обоснования и противоречит ст. 19 (ч. 2) Конституции РФ[59].

Следует отметить, что Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ срок действия Закона о приватизации жилых помещений продлен до 1 марта 2010 г. (ст. 8) 3.

Существенным также является предусмотренная указанным Федеральным законом замена слов в ст. 20 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, согласно которой вопрос о «деприватизации» могут решать не только малоимущие граждане.

Таким образом, ликвидирована коллизия между нормами Закона о приватизации жилых помещений и Закона о введении в действие

Жилищного кодекса РФ. Так, ст. 9.1 Закона о приватизации жилых 125 помещений предусматривает право всех граждан, приватизировавших жилые помещения, на передачу (в установленном порядке) этих помещений в государственную или муниципальную собственность, т.е. на «деприватизацию» (с последующим заключением договора социального найма). Тогда как согласно ст. 20 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ правом на такую передачу обладали лишь малоимущие граждане. Предпочтение в данном случае надлежало отдавать ст. 20 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, т.е. иные лица (помимо малоимущих) были лишены этого права.

Следует отметить, что продолжается обсуждение позиции о прекращении приватизации жилых помещений, вызывая вопросы как по срокам, так и относительно ее полной отмены. Как уже было упомянуто, срок приватизации продлен до 1 марта 2010 г.

Вопрос отмены приватизации жилых помещений был (по запросу Верховного Суда РФ и жалоб граждан) предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ (постановление от 15 июня 2006 г.

№ 6-П). Конституционным Судом РФ было признано, что право на приватизацию жилья «не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристику основных прав и свобод человека и гражданина» и что положения Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми утрачивают силу нормы Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предусматривающие бесплатную приватизацию жилья, не противоречат Конституции РФ.

Таким образом, установлено, что положения об отмене приватизации не противоречат Конституции РФ. Вместе с тем можно ли считать, что решение об отмене приватизации жилых помещений является безупречным?

Право на приватизацию жилого помещения есть право нанимателя по договору социального найма, в определенной степени обозначенное ст. 67 ЖК. Вспомним, что ч. 1 этой статьи определены (названы) права нанимателя жилого помещения, а ч. 2 предусмотрено, что наниматель помимо указанных в ч. 1 может иметь иные права, предусмотренные Жилищным кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Обратимся к ст. 1 ЖК. Согласно этой статье жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (перечень закрытый).

Таким образом, для обоснования прекращения приватизации жилья необходимо обратиться к ст. 1 ЖК, а именно: избрать (из числа содержащихся в ч. 3 этой статьи) основание возможного ограничения такого жилищного права.

Представляется, что «привлечение» любого из обозначенных оснований — для такого решения, как прекращение приватизации жилья, — проблематично (недостаточно аргументировано).

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Хотелось бы обратить внимание, что Верховным Судом РФ дан ряд разъяснений по вопросам приватизации жилья. Особый интерес представляет позиция Верховного Суда в отношении сохранения права пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Статья 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ предусматривает, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Согласно ст. 292 ГК переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Статья 2 Закона о приватизации жилых помещений предусматривает одним из условий согласие членов семьи на приватизацию жилья.

По мнению Верховного Суда РФ, следует учитывать, что, «дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушило бы положение ст. 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища».

Верховным Судом РФ разъяснено, что «если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер». (Обзор судебной практики ВС РФ за IVквартал 2005 г.)

В судебной практике нередко возникают вопросы о приватизации жилых помещений в домах, которые использовались ранее в качестве общежитий, а также о приватизации служебных жилых помещений. Ответы на них даны Верховным Судом РФ.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

Исходя из ст. 4 Закона о приватизации жилых помещений жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

В соответствии со ст. 7 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона

о              приватизации жилых помещений.

Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.

Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям) и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд, до 1 марта 2005 г. могут быть приобретены в порядке приватизации в собственность после 1 марта г. при условии, если эти жилые помещения являются изолированными.

Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента РФ от 10 января 1993 г. № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» (признан утратившим силу с 29 марта 2003 г. Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. № 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.

Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных

128              предприятий              жилые              помещения в общежитиях не передавались в муни

ципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям. (Обзор судебной практики ВС РФ за I квартал 2006 г.).

В соответствии со ст. 93 ЖК служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

ИЗ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

По вопросу передачи в собственность граждан в порядке приватизации служебных жилых помещений Верховным Судом разъяснено.

частью первой ст. 4 Закона о приватизации жилых помещений установлен перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации. К их числу отнесены и служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

частью второй данной статьи предусмотрено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений.

Кроме того, исходя из положений п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов.

Следовательно, основания и условия принятие собственником жилищного фонда решений о приватизации служебных жилых помещений может устанавливать и субъект Российской Федерации.

Из вышеизложенного следует, что служебные жилые помещения не подлежат приватизации, однако собственник жилищного фонда и уполномоченные им органы, а также предприятия и учреждения (имеющие жилищный фонд на праве хозяйственного ведения и оперативного управления) вправе принимать решения о возможности приватизации служебных жилых помещений. Основания и условия приватизации данных помещений могут быть предусмотрены законодательством субъектов Российской Федерации. (Обзор судебной практики ВС РФ за I квартал г.)