<<
>>

Оптимізація земельно-правових відносини у містобудуванні як основа розвитку капітального будівництва

Відповідно до ст. 14 Конституції України, ч.1 ст. 1 ЗК України, ч. 3 ст. 148 ГК України земля є основним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Багатство землі як основного природного ресурсу виражається в тому, що земля одночасно є основою життєдіяльності, засобом виробництва та фундаментом економіки. Г.Б. Чубуков вважає характерними рисами землі як природного ресурсу її незмінність, обмеженість за територією (розмірами), локальність за місцем розташування і нерухомість [283, с.44].

На думку, П.П. Борщевського земельні ресурси є одним із найважливіших компонентів природного середовища, які використовуються для виробництва матеріальних благ. Людина без землі не може творити, оскільки це той матеріал, на якому і за допомогою якого працею створюються продукти - результати її діяльності [284,с.7]. Л. Новаковський стверджує, що без землі процес виробництва як сільськогосподарської, так і лісогосподарської продукції взагалі неможливий. Економне, ефективне, раціональне і еколого безпечне використання земельного фонду та його всіляка охорона є в сучасних умовах однією з найбільш актуальних проблем національної безпеки країни [285, с.4].

Отже, земля це найважливіший природний ресурс, який забезпечує життєдіяльність суспільства і держави, і потребує виважених рішень щодо його раціонального використання, оскільки якісні властивості та характеристики земельних ресурсів зазнають значного погіршення внаслідок їх неефективного (нераціонального) використання, що в свою чергу призводить до погіршення екологічного середовища не тільки в тій чи іншій країні, а й в світі в цілому. Земля повинна використовуватися розумно, аби водночас забезпечити сталий екологічний, соціальний та економічний розвиток. Про що безпосередньо передбачено і в ст. 1 Закону України «Про землеустрій», відповідно до якої стале землекористування - це форма та відповідні до неї методи використання земель, що забезпечують оптимальні параметри екологічних і соціально-економічних функцій територій [286].

Землекористування - це така система земельних і суспільно-виробничих відносин, при якій досягається оптимальне співвідношення між економічно доцільними і екологічно безпечними видами використання земель та забезпечується економічне зростання матеріальних і духовних потреб населення. Основними показниками оцінки сталого землекористування як одного із інструментів оцінки ефективності екологічної політики і процесу прийняття рішень є: рівень екологічної стабільності та антропогенного навантаження на землекористування, оптимізація структури земельних угідь з точки зору зменшення розораності та використання в інтенсивному обробітку малопродуктивних і деградованих земель, збільшення валової доданої вартості на одиницю земельної площі, приріст вартості землі [287]. Стале землекористування - це така система відносин суспільного розвитку, при якій досягається оптимальне співвідношення між економічним зростанням, нормалізацією якісного стану земельних ресурсів, задоволенням матеріальних і духовних потреб нинішнього та прийдешніх поколінь. Обґрунтовуючи необхідність сталого землекористування, його важливість з метою збереження земельних ресурсів, необхідно спиратися на основні соціальні, економічні та екологічні закони та принципи [287].

Іншим напрямом сталого розвитку є забезпечення сталого розвитку територій, яке є більш широким та включає у себе не тільки стале землекористування, але і розвиток територій країни, областей, районів, населених пунктів.

Однією з причин кризового стану капітального будівництва є відсутність стратегічного підходу до визначення напрямів розвитку територій країни. Відповідно до закону України «Про Генеральну схему планування території України» територіальний розвиток нашої країни має відбуватись на основі Генеральної схеми планування території України [288]. Проте, проаналізувавши положення зазначеного закону можемо дійти висновку про відсутність у ньому правових механізмів, які б дозволили забезпечити його виконання відповідними суб’єктами. В ідеалі необхідно всі документи щодо розвитку територій областей, районів, населених пунктів виготовляти у відповідності до генерального плану розвитку території країни. Для цього необхідно затвердження Генеральної схеми планування території України спеціальним законом, який би передбачав відповідальність за його невиконання. Державні програми розвитку капітального будівництва мають прийматись виключно з урахуванням перспективи розвитку території країни на строк 15-20 років. Такий підхід дозволить забезпечити комплексне вирішення проблем як розвитку територій, так і економіки. Євроінтеграційний напрям розвитку України вимагає при запровадженні правової основи сталого розвитку території країни враховувати і підходи ЄС щодо розвитку єдиного європейського простору. Правовою основою для цього слугують Перспективи Європейського територіального розвитку ESDP, 1999 року [289] та Керівні принципи сталого просторового розвитку Європейського континенту (Керівні принципи CEMAT, 2000 року) [290]. Відповідно до прийнятих у зв’язку з укладенням угоди про асоціацію між Україною та ЄС зобов’язань та з урахуванням європейських принципів сталого розвитку, необхідно запроваджувати широка участь громадськості у підготовці планів територіального розвитку на місцевому рівні, що може бути запорукою узгодження різнорідних приватних та публічних інтересів, що існують при проведенні капітального будівництва. Для цього відповідно до стандартів ЄС необхідно створити електронну базу доступу до планів просторового розвитку всіх рівнів, з можливістю врахування інтересів всіх зацікавлених осіб. При цьому всі зацікавлені особи мають отримати змогу впливати на процес прийняття рішення про господарське використання земельних ресурсів. За таких умов інвестиційна привабливість територій буде зростати, адже запорукою тому буде впевненість інвестора у тому, що процес капітального будівництва не буде порушуватись численними конфліктами.

Введення електронного обігу документації та електронного урядування у сфері, відповідно до підходів, що запроваджені у ЄС у сфері використання землі під забудову дозволить знизити рівень корупції, а відтак знизити «тіньову» складову, що закладається у ціну підрядних робіт на капітальне будівництво, знизити рівень трансакційних витрат будівельних підприємств. Дослідження можливостей використання господарсько-правових засобів для зниження рівня корупції у економічній вітчизняній сфері може бути предметом самостійного наукового дослідження.

І.А. Пашков розглядає землекористування у тривимірній системі координат: економічної (економічні потреби використання земельних ресурсів і ґрунтів, характер використання землі, ринок продуктів, розміщення виробництва, рівень інтенсифікації, розвиток інфраструктури тощо); соціальної (соціальні інституції землекористування і землеволодіння, зокрема комплекс розпоряджень та обов'язків людини по відношенню до землі, земельний устрій, право власності на землю, сервітути, соціальна інфраструктура); екологічної (природно-ресурсний потенціал, агроекологічні особливості використання ґрунтів, якість продукції, екологічний стан ґрунтів, екологічні обмеження) [291]. З вищевказаного слідує - щоб земля була постійним та незмінним джерелом багатства людства, забезпечувала соціально-економічний розвиток суспільства і держави, при збереженні її природно-ресурсних характеристик, вона повинна раціонально (розумно) використовуватися. Держава в даному випадку відіграє одну із найважливіших ролей, так як саме на держаному рівні повинні розроблятися механізми використання, експлуатації земель як фізичними, так і юридичними особами, які б надавали можливість отримувати максимальний соціально- економічний ефект від використання земель при збереженні її якісних властивостей та характеристик, в тому числі і при здійсненні капітального будівництва, яке нерозривно пов’язане із землею, земельними ділянками. Оскільки, як вірно зазначає Ю. Кондратенко, однією з найважливіших особливостей правового регулювання містобудування є тісний зв'язок земельного і містобудівного законодавства з питань регулювання використання земель, визначених для містобудівних потреб. Даний зв'язок обумовлений тим, що на більшій частині земель міст здійснюється містобудівна діяльність. Крім того, в законодавстві закріплений принцип єдності правового режиму земельної ділянки і всіх розташованих над і під поверхнею цієї ділянки об’єктів, а також принцип єдності долі земельних ділянок і нерозривно пов’язаних з нею об’єктів [292]. На пов’язаність землі з іншими нерухомими об’єктами вказують і коментатори ст. 2 закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої нерухоме майно - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення [293]. Таким чином, земля по відношенню до об’єктів капітального будівництва має приорітет, а останні слідують за нею, а не навпаки. Відповідно до ст. 20 Закону України «Про основи містобудування» регулювання земельних відносин у містобудуванні здійснюється відповідно до земельного законодавства [263]. За змістом ч. 1 ст. 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» після набуття права на земельну ділянку замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, державними стандартами і правилами тощо [190]. Таким чином, здійснювати будь-яку діяльність на землі можливо після формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав та набуття відповідних прав на таку земельну ділянку.

Згідно ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами [294]. Натомість ПК України містить дещо інше визначення земельної ділянки, зокрема відповідно до п.п 14.1.74. п. 14.1. ст. 14 ПК України земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, цільовим (господарським) призначенням та з визначеними щодо неї правами [295]. Зазначений в ПК України термін земельної ділянки в частині цільового (господарського) призначення являється не зовсім доцільним, оскільки, по-перше, чинний ЗК України, а саме стаття 19 ЗК України оперує поняттям цільове, а не господарське, призначення земельних ділянок за відповідними категоріями, по-друге, на даний час поширюються тенденції стосовно необхідності оптимізації земельних відносин, в тому числі шляхом заміни цільового призначення земельних ділянок на інші способи регулювання земельних відносин, зокрема стосовно необхідності більш детального правового регулювання зонування земель, закріпленого в ст. 180 ЗК України та деяких інших нормативно-правових актах. Наприклад, А. М. Мірошниченко вважає, що зонування можна розглядати як «альтернативу принципу встановлення «цільового призначення земель», який є несумісним з умовами ринкової економіки, із повноваженнями власника розпоряджатися земельною ділянкою» [296]. За такого підходу буде вирішено питання про неможливість використання земель міст для організації фермерського господарства, на недоцільності якого наголошує В.А. Устіменко [297,с.140].

Стаття 79-1 ЗК України передбачає порядок формування земельних ділянок як об’єкта цивільних прав, зокрема згідно ч. 9 вищевказаної статті земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування та державної реєстрації права власності на неї. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (ч. 1 ст. 79-1 ЗК України). За приписами ч. 10 ст. 79-1 ЗК України державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі. Отже, особа яка має намір здійснювати капітальне будівництво в першу чергу повинна набути відповідних прав на сформовану земельну ділянку, яка являється об’єктом цивільних прав в розумінні норм ЦК України, ГК України та ЗК України. Виходячи з положень статей 13, 14 Конституції України, статей 177, 181, 324, глави 30 ЦК України, статті 148 ГК України земля та земельні ділянки є об'єктами цивільних прав, а держава та територіальні громади через свої органи беруть участь у регулюванні земельних відносин. За змістом ч. 2 статті 13 Конституції України кожний громадянин має право користуватися природними об'єктами права власності народу відповідно до закону. Г ромадяни та юридичні особи у визначеному законом порядку набувають прав власності та користування земельними ділянками відповідно до їх цільового призначення для ведення господарської діяльності або задоволення особистих потреб [298]. При цьому відповідно до ч. 3 ст. 5 ГК України суб’єкти господарювання та інші учасники відносин у сфері господарювання здійснюють свою діяльність у межах встановленого правового режиму [299]. За приписами ч. 2 ст. 151 ГК України порядок надання у користування природних ресурсів громадянам і юридичним особам для здійснення господарської діяльності встановлюється земельним, водним, лісовим та іншим спеціальним законодавством. Стаття 134 ЗК України передбачає обов'язковість продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них на конкурентних засадах (земельних торгах). Також згідно ч. 2 ст. 135 ЗК України продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу. Що стосується будівництва, то такими випадками встановленими частинами другою і третьою статті 134 ЗК України можуть бути: 1) розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб. Наприклад, якщо особа набула право власності на об’єкт нерухомості (будівлю, споруду), що розташований на неоформленій земельній ділянці, надання у користування, викуп у власність такої земельної ділянки здійснюється без проведення земельних торгів, натомість якщо особа має намір розпочати здійснювати будівництво, надання земельної ділянки у власність, користування здійснюється за результатами проведення земельних торгів; 2) будівництво об'єктів, що в повному обсязі здійснюється за кошти державного та місцевих бюджетів; 3) надання земельних ділянок в оренду для реконструкції кварталів застарілої забудови, для будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено; 4) будівництва, обслуговування та ремонту об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об'єктів зв'язку та дорожнього господарства (крім об'єктів дорожнього сервісу); 5) будівництва об'єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів (сміттєпереробних об'єктів, очисних споруд, котелень, кладовищ, протиерозійних, протизсувних і проти селевих споруд); 6) використання земельних ділянок для здійснення концесійної діяльності.

Виходячи із системного аналізу статей 123,124,128,134,135 ЗК України, земельне законодавство передбачає наступні механізми набуття права власності, права користування на земельні ділянки: шляхом проведення земельних торгів (аукціонів), без проведення земельних торгів на підставі відповідного рішення органу державної влади, органу місцевого самоврядування про передання у власність/користування земельної ділянки відповідним фізичним чи юридичним особам у випадках встановлених частинами другою, третьою статті 134 ЗК України.

Стосовно набуття права власності, права користування на земельні ділянки шляхом проведення земельних торгів, то відповідно до ч. 1 ст. 135 ЗК України земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів. Суб’єктами земельних торгів є: організатори, виконавці та учасники. Організатором торгів є фізична або юридична особа - власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки, або державний виконавець у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, передбаченому Законом України «Про виконавче провадження» [300], які уклали з виконавцем земельних торгів договір про проведення земельних торгів.

Виконавцем земельних торгів є суб'єкт господарювання, який має ліцензію на проведення земельних торгів та уклав з організатором земельних торгів договір про їх проведення. Учасником земельних торгів є фізична або юридична особа, яка подала виконавцю земельних торгів документи, зазначені в частині сьомій статті 137 ЗК України, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зареєстрована у книзі реєстрації учасників земельних торгів і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, яка виставляється на земельні торги.

За приписами ч.ч.1,2 ст. 136 ЗК України організатор земельних торгів визначає перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами. Забороняється вносити до зазначеного переліку призначені під забудову земельні ділянки без урахування у випадках, передбачених законом, результатів громадського обговорення. Добір земельних ділянок державної чи комунальної власності, у тому числі разом з розташованими на них об'єктами нерухомого майна (будівлями, спорудами) державної чи комунальної власності, які або права на які виставляються на земельні торги, здійснюється з урахуванням затверджених містобудівної документації та документації із землеустрою, а також маркетингових досліджень, інвестиційної привабливості, звернень громадян та юридичних осіб щодо намірів забудови. Згідно ч. 4 ст. 136 ЗК України підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів. Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає: а) виготовлення, погодження та затвердження в установленому законодавством порядку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки та у разі, якщо межі земельної ділянки не встановлені в натурі (на місцевості); б) державну реєстрацію земельної ділянки; в) державну реєстрацію речового права на земельну ділянку; г) отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України «Про оцінку земель» у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї; ґ) проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону

України «Про оцінку земель», крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї; д) встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки; е) встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим розміру орендної плати, визначеного Податковим кодексом України; є) встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за ринкову вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок; ж) визначення виконавця земельних торгів, дати та місця проведення земельних торгів [301].

За змістом ч.ч. 25,26 ст. 137 ЗК України укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки нотаріально посвідчується. Для посвідчення договору купівлі - продажу земельної ділянки нотаріусу подається протокол торгів з інформацією про земельну ділянку, відповідальність за достовірність якої покладається на організатора земельних торгів. Право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом. При цьому згідно ч. 31 ст. 137 ЗК України ціна продажу земельної ділянки, а також плата за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на торгах, підлягає сплаті переможцем не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору. Відповідно до ч. 1 ст. 138 ЗК України земельні торги за лотом вважаються такими, що відбулися, після укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки.

Отже, у випадку продажу права власності, права користування на земельну ділянку на земельних торгах шляхом проведення аукціону, організатор торгів (стосовно земельних ділянок державної чи комунальної форми власності, організаторами торгів виступають відповідні органи державної влади, органи місцевого самоврядування) самостійно вчиняють дії щодо формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав: розробляють відповідний проект землеустрою, проводять державну реєстрацію земельної ділянки шляхом внесення даних до

Державного земельного кадастру з присвоєнням земельній ділянці відповідного кадастрового номера, реєструють речове право на таку земельну ділянку. В свою чергу учасник торгів приймає участь у земельних торгах, сплачує відповідні реєстраційні і гарантійні внески, і у випадку набуття статусу переможця земельних торгів укладає з організатором торгів відповідний договір купівлі - продажу земельної ділянки, договір оренди земельної ділянки, на підставі яких здійснює за собою державну реєстрацію речового права на земельну ділянку відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Позитивним в даному випадку для учасника земельних торгів є те, що обов’язок із формування земельної ділянки, відповідно несення відповідних затрат, покладається на організаторів земельних торгів, як наслідок учасник торгів не несе будь-яких додаткових витрат часу і грошових коштів на формування земельної ділянки, а відразу може приступати до її використання. Негативним є те, що ціна продажу земельної ділянки повинна бути сплачена не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору. Натомість ч. 9 ст. 128 ЗК України, якою регулюється продаж земельних ділянок без проведення земельних торгів, передбачає механізм розстрочення розрахунків за придбання земельної ділянки з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п'ять років. Задля оптимізації регулювання будівельної діяльності, залучення інвестицій в дану сферу, доцільно запровадити механізм розстрочення платежу за придбані земельні ділянки на земельних торгах з метою здійснення капітального будівництва, адже капітальне будівництво по своїй правовій природі потребує значних матеріальних затрат і затрат часу, тому ефект від капітального будівництва не виникає та не може виникнути відразу після набуття передбачених законом прав на земельну ділянку, що ставить особу в більш жорсткі рамки по відношенню до осіб, які можуть скористатися механізмом розстрочення платежу за придбані земельні ділянки.

Стосовно набуття права користування, права власності на земельну ділянку без проведення земельних торгів, то відповідно до ст. ст. 123, 124 128 ЗК України надання у користування земельних ділянок на умовах оренди, продаж земельних ділянок державної та комунальної форми власності фізичним та юридичним особам здійснюються місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради. Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) чи про відмову в наданні у користування, продажу земельної ділянки із зазначенням обґрунтованих причин відмови. Слід відзначити, надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою [302]. Надання у користування земельної ділянки в інших випадках (мається на увазі, надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення, формування нової земельної ділянки (крім поділу та об’єднання) здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Згідно п. 7 постанови КМУ від 22 квітня 2009 року № 381 «Про затвердження Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності» (далі Порядок здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності) покупці, заінтересовані у придбанні земельних ділянок державної та комунальної власності, укладають договір про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки з органом, що здійснює продаж земельних ділянок та сплачують авансовий внесок. Авансові внески відповідно до п. 9 зазначеного Порядку використовуються для фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки [303]. Відповідно до ч. ч. 6, 7, 8 ст. 128 ЗК України рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, який підлягає нотаріальному посвідченню. Ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться організаціями, які мають відповідну ліцензію на виконання цього виду робіт, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається. Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням платежу за згодою сторін, але не більше ніж на п'ять років. Згідно п. 3 Порядку здійснення розрахунків розстрочення платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності надається покупцям за умови: сплати ними протягом 30 календарних днів після нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу не менш як 50 відсотків частини платежу, що зараховується до державного та місцевого бюджетів; встановлення відповідно до законодавства заборони на продаж або інше відчуження покупцем земельної ділянки до повного розрахунку за договором купівлі-продажу.

Для отримання земельної ділянки у власність, користування без проведення земельних торгів зацікавлена особа повинна звернутися з відповідним клопотанням (заявою) до органів державної влади, органів місцевого самоврядування, у випадку прийняття позитивного рішення про розроблення проекту землеустрою, розробити проект землеустрою, який підлягає погодженню відповідно до норм чинного земельного законодавства, в подальшому необхідно встановити межі земельної ділянки в натурі, зареєструвати земельну ділянку в Державному земельному кадастрі з присвоєнням їй відповідного кадастрового номера, отримати рішення органу державної влади чи органу місцевого самоврядування про передання земельної ділянки у власність чи користування, здійснити державну реєстрацію речових прав на земельну ділянку відповідно до приписів законодавства. При цьому, як справедливо наголошувалось у науковій літературі, повинен відбуватись державний контроль за законністю такого надання[304,с. 110-111].

Кожен із етапів набуття прав власності, прав користування на земельну ділянку потребує більш детального висвітлення. Згідно п. в ч. 1 ст. 20 Закону України «Про землеустрій» землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності в разі надання, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок. За приписами ст. 26 вищевказаного закону замовниками документації із землеустрою можуть бути органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи місцевого самоврядування, землевласники і землекористувачі[305]. Розробниками документації із землеустрою є: юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою; фізичні особи-підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою. Взаємовідносини замовників і розробників документації із землеустрою регулюються законодавством України і договором.

Відповідно до ст. 50 Закону України «Про землеустрій» проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі зміни цільового призначення земельних ділянок або формування нових земельних ділянок. Проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок включають: завдання на розроблення проекту землеустрою; пояснювальну записку; копію клопотання (заяви) про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі формування та/або зміни цільового призначення земельної ділянки за рахунок земель державної чи комунальної власності); рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у випадках, передбачених законом); письмову згоду землевласника (землекористувача), засвідчену нотаріально (у разі викупу (вилучення) земельної ділянки в порядку, встановленому законодавством), або рішення суду; довідку з державної статистичної звітності про наявність земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами, угіддями; матеріали геодезичних вишукувань та землевпорядного проектування (у разі формування земельної ділянки); відомості про обчислення площі земельної ділянки (у разі формування земельної ділянки); копії правовстановлюючих документів на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці (за наявності таких об'єктів); розрахунок розміру втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва (у випадках, передбачених законом); розрахунок розміру збитків власників землі та землекористувачів (у випадках, передбачених законом); акт приймання-передачі межових знаків на зберігання (у разі формування земельної ділянки); акт перенесення в натуру (на місцевість) меж охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон і зон особливого режиму використання земель за їх наявності (у разі формування земельної ділянки); перелік обмежень у використанні земельних ділянок; викопіювання з кадастрової карти (плану) або інші графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування земельної ділянки (у разі формування земельної ділянки); кадастровий план земельної ділянки; матеріали перенесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) (у разі формування земельної ділянки); матеріали погодження проекту землеустрою [305].

В деяких випадках документація із землеустрою підлягає обов’язковій державній експертизі, зокрема згідно зі ст. 9 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації» обов'язковій державній експертизі підлягають: загальнодержавні й регіональні (республіканські) програми використання та охорони земель; схеми землеустрою і техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель адміністративно-територіальних одиниць; проект землеустрою щодо встановлення (зміни) меж адміністративно- територіальних одиниць; проекти землеустрою щодо організації і встановлення меж територій природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок особливо цінних земель, земель лісогосподарського призначення, а також земель водного фонду, природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; проекти землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь; проекти землеустрою щодо впорядкування території населених пунктів; проекти землеустрою щодо створення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань; технічна документація з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Крім зазначеного, статтею 11 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації» передбачена добровільна державна експертиза за ініціативою замовника або розробника об'єкта експертизи щодо об'єктів, які не підлягають обов'язковій державній експертизі [306].

За змістом ст. 30 Закону України «Про землеустрій» погодження і затвердження документації із землеустрою проводиться в порядку, встановленому Земельним кодексом України, цим Законом та іншими законами України [305]. Повноваження органів державної влади в частині погодження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок визначені у ст. 186-1 ЗК України. За загальним правилом, проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок усіх категорій та форм власності підлягають обов’язковому погодженню з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що здійснює реалізацію державної політики у сфері земельних відносин (ч. 1 ст. 186-1 ЗК України). Таким органом на даний момент виступає Державне агентство земельних ресурсів України. Що стосується капітального будівництва, то відповідно до ч. 2 ст. 186-1 ЗК України проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки у межах населеного пункту або земельної ділянки за межами населеного пункту, на якій розташовано об’єкт будівництва або планується розташування такого об’єкта, подається також на погодження до структурних підрозділів районних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій у сфері містобудування та архітектури, а якщо місто не входить до території певного району, - до виконавчого органу міської ради у сфері містобудування та архітектури, а в разі, якщо такий орган не утворений, - до органу виконавчої влади Автономної Республіки Крим з питань містобудування та архітектури чи структурного підрозділу обласної державної адміністрації з питань містобудування та архітектури. Вищевказана процедура погодження документації із землеустрою була спрощена з 07.12.2012 року, до цього часу така документація погоджувалася комісією, до складу якої входили уповноважені представники районного (міського) органу земельних ресурсів, містобудування та архітектури, природоохоронного та санітарно-епідеміологічного органу, органу охорони культурної спадщини. Спрощення процедури погодження проектів землеустрою сприяє оптимізації використання земельних ресурсів, оскільки скорочується процедура отримання земельної ділянки у власність, користування.

Розробник подає на погодження до територіального органу Державного агентства земельних ресурсів України оригінал проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а до органів, зазначених у частинах другій і третій ст. 186-1 ЗК - завірені ним копії проекту. Зазначені органи зобов’язані протягом десяти робочих днів з дня одержання проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або копії такого проекту безоплатно надати або надіслати рекомендованим листом з повідомленням розробнику свої висновки про його погодження або про відмову в такому погодженні з обов’язковим посиланням на закони та прийняті відповідно до них нормативно-правові акти, що регулюють відносини у відповідній сфері. Згідно із ч. 8 ст. 186-1 ЗК України у висновку про відмову погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки органами, зазначеними в частинах першій - третій цієї статті, має бути надано вичерпний перелік недоліків проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та розумний строк для усунення таких недоліків (який за письмовим проханням розробника проекту може бути продовжений). Повторна відмова не позбавляє права розробника проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки усунути недоліки проекту та подати його на погодження.

Після погодження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у власність, користування в порядку та на умовах, передбачених ст. 186-1 ЗК України, встановлюються межі земельної ділянки в натурі і вносяться відомості до Державного земельного кадастру. Відповідно до п. 2.1. Інструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, яка затверджена наказом Державного Комітету України із земельних ресурсів від 18.05.2010 № 376 встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на підставі розробленої та затвердженої технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), технічної документації із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок або проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки [307].

Стосовно внесення даних до Державного земельного кадастру, то статтею 197 ЗК України передбачене кадастрове зонування, зміст якого полягає у встановленні меж кадастрових зон і кварталів. Відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр» кадастрова зона - сукупність (об'єднання) кадастрових кварталів, а кадастровий квартал - компактна територія, що визначається з метою раціональної організації кадастрової нумерації та межі якої, як правило, збігаються з природними або штучними межами (річками, струмками, каналами, лісосмугами, вулицями, шляхами, інженерними спорудами, огорожами, фасадами будівель, лінійними спорудами тощо) [302]. На думку А. М. Мірошниченко кадастрове зонування передбачає: місця розташування обмежень щодо використання земель, меж кадастрових зон та кварталів; меж оціночних районів та зон; кадастрових номерів (території адміністративно-територіальної одиниці), яке на відміну територіального зонування міста «не встановлює прав та обов'язків, а лише фіксує існуючий правовий режим та є технічним засобом обліку земель» [296]. Саме тому для внесення відомостей до Державного земельного кадастру про сформовану земельну ділянку її власник або користувач повинен звернутися до Державного агентства земельних ресурсів України, яке є держателем Державного земельного кадастру і здійснює функцію його ведення. Порядок внесення відомостей до Державного земельного кадастру регулюється Законом України «Про Державний земельний кадастр», постановою КМУ від 17 жовтня 2012 року № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» (далі - Порядок ведення Державного земельного кадастру). Відповідно до ч. 1 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» державна реєстрація земельної ділянки здійснюється при її формуванні шляхом відкриття Поземельної книги на таку ділянку. Згідно ч. 3 вищевказаної статті державна реєстрація земельних ділянок здійснюється за заявою: особи, якій за рішенням органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування надано дозвіл на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для формування земельної ділянки при передачі її у власність чи користування із земель державної чи комунальної власності, або уповноваженої нею особи; власника земельної ділянки, користувача земельної ділянки державної чи комунальної власності (у разі поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок) або уповноваженої ними особи; органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування (у разі формування земельних ділянок відповідно державної чи комунальної власності).

За приписами ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» для державної реєстрації земельної ділянки Державному кадастровому реєстратору, який здійснює таку реєстрацію, подаються: заява за формою, встановленою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері земельних відносин; оригінал документації із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки; документація із землеустрою, яка є підставою для формування земельної ділянки у формі електронного документа [302].

Відповідно до п.п. 73,74,75 Порядку ведення Державного земельного кадастру Державний кадастровий реєстратор у строк, що не перевищує 14 робочих днів з дня прийняття заяви про внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру повинен розглянути відповідну заяву та електронний документ на відповідність вимогам Порядку ведення Державного земельного кадастру. У разі відповідності поданих документів та електронного документа вимогам Порядку ведення Державного земельного кадастру, Державний кадастровий реєстраторі) за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру вносить електронний документ та відомості, які він містить, до Державного земельного кадастру; 2) робить на титульному аркуші документації із землеустрою та оцінки земель, матеріалах документації із землеустрою та оцінки земель, що містять графічне зображення об'єктів Державного земельного кадастру, аркушах відомостей про координати поворотних точок їх меж, частин, обмежень, угідь позначку про проведення перевірки електронного документа та внесення відомостей (змін до них) до Державного земельного кадастру; 3) присвоює за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру земельній ділянці, що реєструється, кадастровий номер та відкриває Поземельну книгу (вносить відповідні записи до неї). Згідно зі ст. 1 Закону України «Про Державний земельний кадастр» кадастровий номер земельної ділянки - індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування; 4) виготовляє витяг з Державного земельного кадастру для підтвердження внесення відповідних відомостей до Державного земельного кадастру; 5) оприлюднює інформацію про внесення відомостей до Державного земельного кадастру; 6) повертає заявникові документацію із землеустрою та оцінки земель з проставленою позначкою про проведення перевірки електронного документа та внесення відомостей до Державного земельного кадастру [308].

Проставлення Державним кадастровим реєстратором зазначеної позначки є підставою для передачі відповідної документації на затвердження органу державної влади або органу місцевого самоврядування, які дали дозвіл на їх розробку. Відповідно до п. в ч. 1 ст. 186 ЗК України проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок погоджуються в порядку, встановленому цим Кодексом, і затверджуються Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, встановлених цим Кодексом, розпоряджаються земельними ділянками або приймають рішення про зміну їх цільового призначення.

Таким чином, після прийняття рішення органом державної влади, органом місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у власність, користування між вищевказаними органами та відповідними особами укладається договір купівлі-продажу земельної ділянки, договір оренди земельної ділянки. Договір купівлі-продажу земельної ділянки повинен відповідати загальним нормам цивільного та земельного законодавства, зокрема такий договір підлягає нотаріальному посвідченню. В свою чергу порядок оформлення права оренди земельних ділянок визначений Законом України «Про оренду землі». Відповідно до ст. 14 цього Закону, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Статтею 15 Закону «Про оренду землі» встановлений перелік істотних умов договору оренди земельної ділянки. Згідно ч. 5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону [29]. Натомість якщо власниками земельних ділянок виступають особи приватного права (фізичні чи юридичні особи), то для передання земельних ділянок у власність, користування повинне бути відповідне волевиявлення власника земельної ділянки. Наприклад, відповідно до ч. 2 ст. 135 ЗК України продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) може здійснюватися на земельних торгах виключно з ініціативи власників земельної ділянки. Згідно ч. 1 ст. 16 Закону

України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Зі змісту ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» випливає, що обов’язковій реєстрації, зокрема, але не виключно підлягає право власності на нерухоме майно, право оренди земельної ділянки. Згідно зі статтею 19 вищевказаного закону державна реєстрації прав проводиться в тому числі на підставі договорів укладених у встановленому законодавством порядку. Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: 1) прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви; 2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень; 3) прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації; 4) внесення записів до Державного реєстру прав; 5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону; 6) надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження [304]. Оскільки стаття 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачає випадків видачі свідоцтв у випадку набуття прав власності на земельну ділянку (за виключенням безоплатної передачі фізичним та юридичним особам земельної ділянки із земель державної чи комунальної власності за рішеннями органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування), прав користування на земельну ділянку, то при проведенні державної реєстрації прав власності, прав користування на земельну ділянку на умовах оренди видається витяг з Державного реєстру прав про зареєстровані права.

Слід відзначити, не завжди надання у власність, користування земельних ділянок відбувається без будь-яких проявів бездіяльності, неналежного виконання покладених прав та обов’язків як уповноваженими органами, так і особами, які мають намір (бажання) набути у власність, користування земельну ділянку. Зокрема, на практиці трапляються непоодинокі випадки, коли органи державної влади, органи місцевого самоврядування не дивлячись на факт погодження проектів землеустрою, прийняття відповідного рішення про передачу земельної ділянки в користування на умовах оренди не укладають з фізичними чи юридичними особами договори оренди земельних ділянок, які в свою чергу в силу приписів ст. 125 ЗК України не вправі використовувати таку земельну ділянку. Як наслідок постає питання як захистити порушені права та інтереси тих чи інших суб’єктів господарювання у випадку неправомірного ухилення органу державної влади, органу місцевого самоврядування від укладення договору оренди земельної ділянки. Як вище було вказано передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Відповідно до ч. 3 ст. 179 ГК України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування. За змістом ст. 648 ЦК України, зміст договору укладеного на підставі правового акту органу державної влади обов'язкового для сторони договору, має відповідати цьому акту. Отже, у разі прийняття рішення органу державної влади, органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в оренду, укладення договору оренди є обов'язковим в силу закону.

Вимоги щодо укладення господарського договору встановлені ст. 181 ГК України, тому якщо орендарем земельної ділянки орендодавцю такої земельної ділянки (орендодавцями земельних ділянок державної чи комунальної форми власності виступають відповідні органи державної влади чи органи місцевого самоврядування) був направлений проект договору оренди земельної ділянки, а орган державної влади чи орган місцевого самоврядування в термін двадцять днів не надасть ні протоколу розбіжностей до запропонованого договору, ні заперечень щодо запропонованої редакції договору, а ні власного проекту договору, є всі підстави для звернення до суду за захистом порушених прав та інтересів відповідно до приписів ст. 187 ГК України.

Зі змісту ч. 3 ст. 84 ГПК України слідує, що у спорі, який виник при спонуканні укласти договір в резолютивній частині рішення вказуються умови, на яких сторони зобов’язані укласти догорів, з посиланням на поданий позивачем текст договору [309]. Згідно пункту 9.9 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 № 6 «Про судове рішення» у резолютивній частині рішення має бути остаточна відповідь щодо усіх вимог, які були предметом судового розгляду. При цьому господарські суди повинні зазначати у рішенні про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект цього договору, наприклад: «Вважати договір (найменування договору) укладеним на умовах поданого (найменування позивача) проекту цього договору», а в разі необхідності - з викладенням у рішенні умов (пунктів) договору повністю або в певній частині [310].

Отже, якщо орган державної влади, орган місцевого самоврядування ухиляється від укладення договору оренди земельної ділянки, та за умови виконання орендарем земельної ділянки вимог земельного законодавства щодо оформлення земельної ділянки та норм ГК України стосовно укладення господарських договорів, орендар земельної ділянки (суб’єкт господарювання) може захистити свої права та інтереси на підставі ст. 187 ГК України, звернувшись до суду з позовними вимогами про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки на умовах згідно запропонованого тексту договору. Такий спосіб захисту порушених прав та інтересів відповідає як нормам чинного законодавства України, так і знайшов своє відображення у різноманітній судовій практиці. Зокрема, в Постанові ВСУ від 09.09.2014 року у справі № 3-79гс14 за позовними вимогами про визнання укладеними договорів оренди землі, ВСУ дійшов висновку щодо відповідності обраного позивачем способу захисту порушених прав та інтересів [311]. Як наслідок в даному випадку, реєстрація права користування на земельну ділянку на умовах оренди буде здійснюватися не на підставі договору, а на підставі відповідного рішення суду. Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація проводиться на підставі рішень судів, які набрали законної сили.

Також трапляються випадки, за яких орендарі земельних ділянок відмовляються виконувати рішення органів державної влади, органів місцевого самоврядування в частині оформлення проектів землеустрою на земельну ділянку. Водночас за відсутності відповідної проектної документації на земельну ділянку, не встановлення меж земельної ділянки в натурі не можливо укласти договір оренди земельної ділянки у зв'язку із відсутністю об’єкта оренди, що в свою чергу призводить до неможливості стягнення орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою без оформлення відповідних прав користування на таку земельну ділянку [312].

За приписами ч. 9 ст. 59, п. 15 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рішення виконавчого комітету ради з питань, які належать до компетенції виконавчих органів ради, можуть бути скасовані відповідною радою, і що раді належить право скасовувати акти виконавчих органів ради, які не відповідають Конституції чи законам України, іншим актам законодавства, рішенням відповідної ради, прийнятим у межах її повноважень. Згідно ч. 3 ст. 43 Закону України «Про місцеві державні адміністрації» розпорядження голови державної адміністрації, що суперечить Конституції України, законам України, рішенням Конституційного суду України, іншим актом законодавства або є недоцільними, неекономними, неефективними за очікуваними чи фактичними результатами, скасовуються Президентом України, головою місцевої державної адміністрації вищого рівня або в судовому порядку [313]. Відповідно до Закону України «Про засади державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності» органи державної влади, органи місцевого самоврядування відноситься до регуляторних органів, які приймають відповідні регуляторні акти. Статтею 11 вищевказаного Закону органу державної влади, органу місцевого самоврядування надано право за його ж ініціативою переглянути, зупинити дію та скасувати власний регуляторний акт [314].

Таким чином, орган державної влади, орган місцевого самоврядування після спливу строку, наданого орендарю для розроблення та погодження проектної документації із землеустрою, та не розробленням останнім такої документації, вправі переглянути власне рішення та скасувати його у встановленому порядку. Після скасування відповідного рішення органу державної влади, органу місцевого самоврядування, особа вважається такою, що використовує земельну ділянку самовільно. Так як за приписами ст. 1 Закону України Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними [315]. В подальшому орган державної влади, орган місцевого самоврядування має можливість розробити відповідний проект землеустрою на земельну ділянку, внести дані до Державного земельного кадастру з присвоєнням земельній ділянці відповідного кадастрового номеру, зареєструвати речове право на земельну ділянку і виставити таку земельну ділянку на земельні торги відповідно до вимог ст. ст. 134,135,136,137 ЗК України. Скасування органом державної влади, органом місцевого самоврядування рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою, про передачу у власність, користування земельної ділянки є запорукою уникнення різних судових спорів з приводу стягнення грошових коштів (збитків) за фактичне користування земельною ділянкою без оформлення відповідних правовстановлюючих документів на таку земельну ділянку [315].

Судова практика підтверджує необхідність органів місцевого самоврядування не зловживати правом на дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки, наданої під забудову. Так, у справі№5020-4/125 за позовом Севастопольської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «В.А.Л.» про розірвання договору оренди земельної ділянки, у постанові від 28.10.2008 року ВС України прийшов до висновку, що не здача об’єкту будівництва в строк та припинення подальших робіт щодо будівництва об’єкту не є підставою для розірвання договору оренди, оскільки основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі, а у відповідача заборгованість з орендної плати перед позивачем відсутня. Відтак, розглядаючи спір, суди не з’ясували, у чому полягає шкода, завдана позивачу в зв’язку з невиконанням покладеного на відповідача обов’язку щодо здачі об’єкту будівництва у встановлений договором граничний строк, та яким чином такі дії (або бездіяльність) порушують чи обмежують права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання [316].

Після формування земельної ділянки як об’єкта цивільних прав, проведення державної реєстрації прав на земельну ділянку, особа вправі використовувати таку земельну ділянку, виходячи із категорії земель згідно зі ст. 19 ЗК України та із урахуванням приписів земельного законодавства стосовно охорони та раціонального використання земель, що є гарантією забезпечення збереження та відтворення земельних ресурсів, екологічної цінності природних і набутих якостей земель. Що стосується капітального будівництва, то за змістом ст. ст. 38, 39 ЗК України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм. Тобто зазвичай капітальне будівництво здійснюється на землях житлової та громадської забудови та може здійснюватися на земельних ділянках інших категорій за цільовим призначенням, наприклад, на землях промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони тощо.

Варто зазначити, використання земельних ділянок для здійснення капітального будівництва не обмежується лише категорією земель за цільовим призначенням, а й регулюється іншими правилами забудови. Зокрема, ст. 180 ЗК України передбачає зонування земель у межах населених пунктів. При зонуванні земель встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон. Зонування земель здійснюється відповідно до закону. На думку авторів науково-практичного коментарю до ЗК України зонування в сенсі ст. 180 ЗК сприяє впорядкуванню процесу створення та експлуатації об’єктів нерухомості як взаємопов’язаного комплексу будівель, споруд і земельної ділянки, на якій вони розташовані [ 317]. На даний час, виходячи зі змісту ст.ст. 38, 180 ЗК України зонування земель охоплює не всю територію України, а тільки територію населених пунктів, якими є села, селища, міста, та які в свою чергу належать до категорії земель житлової та громадської забудови. Натомість згідно ст. 133 Конституції України систему адміністративно-територіального устрою України складають: Автономна Республіка Крим, області, райони, міста, райони в містах, селища і села, які в силу ст. 143 Конституції України являються адміністративно-територіальними одиницями [298]. Конституційний Суд України у своєму рішенні від 13 липня 2001 року у справі № 1-39/2001 розтлумачив, що адміністративно-територіальна одиниця - це компактна частина єдиної території України, що є просторовою основою для організації і діяльності органів державної влади та органів місцевого самоврядування [269]. Враховуючи вищесказане, за межами населених пунктів знаходяться інші адміністративно-територіальні одиниці - райони, області, на які виходячи зі змісту ст. 180 ЗК України зонування земель не поширюється. М.С. Федорченко з цього приводу у своїх зауваженнях до проекту Закону України «Про зонування земель» (законопроект був зареєстрований в Верховній Раді України 19 березня 2009 року за № 4238) зазначив: зонування, що охоплює усю територію країни, є характерним для найбільш розвинутих країн, із високоефективною економікою. Наприклад, у Німеччині існує 2 інструмента планування територій: це план використання земель і план забудови. Спочатку розробляється план використання земель, який визначає межі зон та їх спеціалізацію. Потім на план використання земель «накладається» план забудови, який визначає дозволені види використання території зон [318]. Враховуючи світовий досвід розвинених країн світу, в перспективі доцільно запровадити зонування земель в рамках всієї території України, а не лише в межах населених пунктів. Оскільки як вірно зазначає, І.В. Ігнатенко, будівництво може здійснюватися не тільки на землях населених пунктів, але і на землях інших категорій (в основному на землях промисловості та іншого несільськогосподарського призначення), якщо це відповідає їх цільовому призначенню [319].

Поряд із ЗК України, термін «зонування» зустрічається й в деяких інших нормативно-правових актах. Зокрема, відповідно до ст. 18 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» план зонування території розробляється на основі генерального плану населеного пункту (у його складі або як окремий документ) з метою визначення умов та обмежень використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон. Згідно ч. 2 вищевказаної статті план зонування території встановлює функціональне призначення, вимоги до забудови окремих територій (функціональних зон) населеного пункту, їх ландшафтної організації [190]. Тобто у законодавстві України зустрічається різна термінологія: земельне законодавство оперує поняттям «зонування земель», а містобудівне законодавство - «зонування територій». На практиці органи місцевого самоврядування приймають плани зонування території міста[320].

А. І. Ріпенко зазначає, що об’єктом зонування в межах населених пунктів слід визнавати їх «територію» як комплексну, інтегровану категорію, що охоплює як землі та окремі земельні ділянки, так і розташовану на них нерухомість, елементи благоустрою. Натомість щодо земель, які розташовані за межами населених пунктів (переважно сільськогосподарського використання), об’єктом зонування доречно визначити відповідні «землі». В даному разі саме це поняття дозволяє акцентувати на визначенні землі «як ґрунту», засобу виробництва, основи природних ландшафтів, об’єкту екологічної охорони [321]. Погоджуючись з цією позицією, слід додати, що в майбутньому «зонування земель» повинно охоплювати всю територію України, а «зонування територій» відповідно буде охоплювати лише територію того чи іншого населеного пункту, як наслідок вищевказані терміни будуть співвідноситись між собою як загальне і часткове.

В свою чергу, стаття 26 Закону України «Про охорону земель» передбачає природно-сільськогосподарське, еколого-економічне, протиерозійне та інші види районування (зонування) земель, що включають: поділ земель за цільовим призначенням з урахуванням природних умов, агробіологічних вимог сільськогосподарських культур, розвитку господарської діяльності та пріоритету вимог екологічної безпеки; установлення вимог щодо раціонального використання земель відповідно до району (зони); визначення територій, що потребують особливого захисту від антропогенного впливу; установлення в межах окремих зон необхідних видів екологічних обмежень у використанні земель або ґрунтів з урахуванням їх геоморфологічних, природно-кліматичних, ґрунтових, протиерозійних та інших особливостей відповідно до екологічного району (зони) [322].

Постановою КМУ від 26 травня 2004 р. № 681 «Про затвердження Порядку здійснення природно-сільськогосподарського, еколого-економічного,

протиерозійного та інших видів районування (зонування) земель» також передбачене районування (зонування) земель. Зокрема, згідно п. 3 зазначеної постанови за результатами робіт з районування (зонування) земель складаються відповідні схеми (карти), на яких відображаються такі дані: 1) природно-

сільськогосподарського - структура земельних (у тому числі

сільськогосподарських) угідь, ґрунтовий покрив, його якісний стан, наявність особливо цінних, а також деградованих і малопродуктивних ґрунтів, класифікаційні показники придатності земель для вирощування

сільськогосподарських культур тощо. Ці схеми (карти) використовуються для визначення екологічно чистих зон виробництва сировини для дитячого і дієтичного харчування та отримання екологічно чистих харчових продуктів і продовольчої сировини; 2) еколого-економічного - ступінь перетворення

природного середовища внаслідок антропогенного впливу, рівень використання (залучення) природних ресурсів, характеристика природно-ресурсного

потенціалу, стійкості природного середовища до антропогенного навантаження, рівня цього навантаження, несприятливі природно-антропогенні процеси та еколого-економічна оцінка території; 3) протиерозійного - стан еродованості ґрунтів, інтенсивність ерозійних процесів, їх динаміка, природні та антропогенні передумови розвитку ерозії. На основі таких схем (карт) здійснюється прогнозування процесів ерозії з метою визначення відповідних протиерозійних заходів; 4) екологічного - забруднення ґрунтів пестицидами, важкими металами, радіонуклідами тощо [323].

Враховуючи зазначене, слід погодитися з висловленою в науковій літературі думкою, що зонування і районування земель не є словами синонімами. Зокрема, А. І. Ріпенко зазначає, що за результатами районування (зонування) земель складаються схеми (карти), на яких відображаються дані щодо еколого- економічного, протиерозійного та екологічного стану земель та ґрунтів. Таке районування (зонування) відрізняється від функціонального зонування територій населених пунктів та «зонінгу» як його правової форми [321]. Інші автори під районуванням розуміють сукупність територій, які характеризуються певними характерними для таких територій загальними ознаками, які відрізняють їх від інших територій, які не наділені такими ознаками, та яким в свою чергу притаманні інші ознаки. Натомість під зонуванням земель розуміється порядок використання земельних ділянок та встановлені обмеження щодо такого використання, облаштування територій інженерної інфраструктурою, охорона земель тощо [324, с.7].

Окрім терміну «зонування», в чинному законодавстві України також має місце термін «зонінг», а саме в п. 9 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» наводиться термін план зонування території (або іншими словами зонінг) - містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон [324]. Як наслідок виникає необхідність дослідити питання як співвідносяться між собою терміни «зонування» і «зонінг». В 2011-му році Мінрегіонбудом України був розроблений державний стандарт «ДСТУ-Н Б Б. 1-1-12:2011 «Настанова про склад та зміст плану зонування території (зонінг)», який набрав законну силу 1-го червня 2012 р. (далі ДСТУ-Н Б Б. 1-1-12:2011). В ДСТУ-Н Б Б.1- 1-12:2011 містяться наступні терміни: зонування, зонінг, територіальна зона. Відповідно до п. 3.1. ДСТУ-Н Б Б. 1-1-12:2011 зонування - встановлення територіальних зон в межах населеного пункту з визначенням відповідних видів використання території, об’єктів нерухомості та встановленням містобудівного регламенту. Розрізняються переважний, супутній та допустимий вид використання. Переважний вид використання території (земельної ділянки) - вид використання, який відповідає переліку дозволених видів для даної територіальної зони і не потребує спеціального погодження. Супутній вид використання території (земельної ділянки) - вид використання, який є дозволенним та необхідним для забезпечення функціонування переважного виду використання земельної ділянки, (який не потребує спеціального погодження). Допустимий вид використання території (земельної ділянки) - вид використання, який не відповідає переліку переважних та супутніх видів для даної територіальної зони, але може бути дозволеним за умови спеціального погодження [325].

У підручнику «Земельне право України» за ред. О.О. Погрібного та І. І. Каркаша зонування розглядається як «поділ території міста або іншого населеного пункту на зони, пояси, райони з метою встановлення у них певних обмежень у використанні земель, визначення мінімальних розмірів земельних ділянок, регламентація типів будівель і споруд, які дозволяється будувати в межах цих зон згідно з регіональними та місцевими правилами забудови» [326]. Зонування території міст здійснюється у містобудівній діяльності та встановлює саме дозволене використання земельних ділянок у містах. Його слід розглядати, як процес і результат виділення частин території міста з визначеними видами та обмеженнями їх використання, функціональним призначенням, параметрами використання земельних ділянок при здійсненні містобудівної діяльності [327, с.130]. А. І. Ріпенко виділяє функціональне та правове зонування. Під функціональним зонуванням зазвичай розуміють диференціацію території міста чи іншого населеного пункту за характером використання, тобто за типом функціонального призначення. Від функціонального зонування відрізняється «правове зонування» «зонінг». Різниця правил зонування та містобудівної документації полягає в тому, що в останній відсутні визначені юридичною мовою регламенти та процедури, спрямовані будь-якому громадянину. В свою чергу «зонінг» обмежуючись створенням єдиної карти зон із затвердженням переліку видів дозволеної забудови кожної із них, її характеристик та масштабу, забезпечує необхідні правові механізми. При цьому план зонування (графічна частина місцевих правил забудови) має самостійний правовий статус. Можна сказати, «зонінг» є правовою формою генерального плану та юридичним засобом реалізації його рішень. В той же час, правове зонування базується на генеральному плані та неможливе без цього документа [321].

І. В. Ігнатенко розглядає зонування земель в об’єктивному і суб’єктивному розумінні. В об’єктивному розумінні зонування земель у межах населених пунктів можна визначити як процедуру встановлення технічних, екологічних, історико - культурних, санітарних, пожежних та природоохоронних вимог до земельних ділянок і об’єктів, які з ними нерозривно пов’язані. У суб’єктивному розумінні зонування земель у межах населених пунктів - це встановлений нормами права обсяг обмежень прав будь-якого суб’єкта на використання земельної ділянки та нерозривно пов’язаними з нею об’єктами. При цьому І. В. Ігнатенко виділяє наступні характерні риси зонування земель у межах населених пунктів: 1) здійснюється тільки у межах населених пунктів; 2) є формою планування використання земель; 3) визначає права власників, користувачів, інвесторів на використання і розвиток земельних ділянок; 4) встановлює обмеження у використанні земель; 5) встановлює список дозволених видів використання земельних ділянок, а також можливі зміни об'єктів нерухомості при здійсненні містобудівної діяльності в межах кожної зони; 6) цільове призначення встановлює не для однієї ділянки, а для групи суміжних з нею; 7) громадський доступ [328].

Згідно п. 3.1. ДСТУ-Н Б Б. 1-1-12:2011 територіальна зона - територія (у визначених межах) на схемі зонування, стосовно якої встановлені єдині зональні вимоги. Український стандарт включає наступні зони (з підкатегоріями у дужках): Г - громадські (ділові, навчальні, культурні та спортивні, лікувальні, торгівельні), Ж - житлові (садибної забудови, блокованої малоповерхової, змішаної житлової та громадської забудови середньої поверховості, змішаної житлової та громадської багатоповерхової), Р - рекреаційні (природних ландшафтів, активного відпочинку, озеленених територій загального користування, дач та колективних садів), К - курортні (санаторіїв, установ відпочинку і туризму), ТР- транспортної інфраструктури (смуг залізниці; вокзалів: залізничних, авто, морських, річкових, аеровокзалів, терміналів, транспортних вузлів; вулиць і майданів в межах червоних ліній, ІН- інженерної інфраструктури (головні об'єкти електромережі; головні об'єкти тепломережі, між об’єктних котелень, розподільчих об'єктів електромережі; магістральні інженерні мережі), КС - комунально-складські (1-го, 2-го, 3-го, 4-го, 5-го класу санітарної класифікації), В - виробничі (1-го, 2-го, 3-го, 4-го, 5-го класу шкідливості), С- спеціальні (рекреаційно-мемореальні, мемореальні, режимних об'єктів зв'язку, військових об'єктів, пенітенціарних установ), ІК - історико-культурного призначення, ПЗФ - природньо-заповідного фонду [325].

За приписами п. 3.1. ДСТУ-Н Б Б. 1-1-12:2011 зонінг - містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон та створюється з метою: регулювання планування та забудови територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів; раціонального використання території населеного пункту; створення сприятливих умов для залучення інвестицій у будівництво шляхом забезпечення можливості вибору інвестором найбільш ефективного виду використання земельної ділянки для містобудівних потреб; забезпечення вільного доступу громадян до інформації стосовно розвитку населеного пункту, взаємоузгодження державних інтересів, громади та інвесторів; забезпечення сумісності забудови окремих земельних ділянок з оточуючою забудовою та землекористуванням; сприяння реалізації завдань довгострокового розвитку міста, іншого населеного пункту, з урахуванням його містобудівних особливостей, об’єктів історико-культурної спадщини та екологічного стану; розвитку інженерної та транспортної інфраструктури населеного пункту; вдосконалення мережі соціально-культурного та торгівельно-побутового обслуговування населення; збереження об’єктів культурної спадщини та об’єктів природно-заповідного фонду.

За матеріалами енциклопедії Вікіпедія, зонінг - засіб контролю влади над використанням територій і спорудами, що знаходяться на цих територіях. Території поділені на зони, щодо яких визначені різні можливості використання. Зонінг - це техніка містобудівного планування, що використовується місцевою владою в більшості розвинених країн. Термін передбачає практику створення мап зонування, що регулюють використання, форму, дизайн та сумісність територій що розвиваються [329]. Також була висловлена думка, що зонінг являє собою спосіб забезпечення використання земель для різних суспільних потреб, при якому цільове призначення встановлюється не для одної земельної ділянки, а для групи суміжних ділянок, що утворюють функціональну зону. Кожна функціональна зона має певне узагальнене цільове призначення (наприклад, житлова, промислова, соціально-культурна, рекреаційна тощо), для кожної з яких встановлюється не одне призначення, а певний набір припустимого використання земельних ділянок. Тому власник земельної ділянки має право вибору його використання в рамках переліку цільового використання земель, встановлених для конкретної функціональної зони [330]. Згідно п.п. 5.1, 5.2, 5.3 ДСТУ-Н Б Б.1- 1-12:2011 зонінг містить дві невід’ємні частини: текстову та графічну. Текстова частина зонінгу надається в вигляді пояснювальної записки і містить: перелік територіальних зон та обґрунтування їх меж, що визначаються на схемі зонування, перелік переважних і допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок в межах кожної окремої територіальної зони, перелік єдиних містобудівних умов та обмежень для кожної територіальної зони (підзони). Графічна частина зонінгу містить: 1) за умови розроблення зонінгу в складі генерального плану: схему зонування населеного пункту (його окремих частин), інші графічні матеріали, що обґрунтовують або деталізують рішення, прийняті в схемі зонування населеного пункту; 2) за умови розроблення зонінгу як окремої містобудівної документації: - схему зонування території населеного пункту (його окремих частин); схема функціонального зонування території населеного пункту; історико-архітектурний опорний план (для населених пунктів занесених до списку історичних населених місць України); інші графічні матеріали, що обґрунтовують або деталізують рішення, прийняті в схемі зонінгу населеного пункту; проект землеустрою щодо впорядкування території населеного пункту (в разі відсутності у складі генерального плану населеного пункту, плану земельно-господарського устрою), план червоних ліній вулиць, схема планувальних обмежень.

Отже, з аналізу вищесказаного слідує, що навіть зонування і зонінг не являються тотожними термінами, оскільки зонування передбачає встановлення територіальних зон в межах населеного пункту, із визначенням видів використання таких зон, а зонінг находить своє вираження у розробленій містобудівній документації, що визначає умови та обмеження використання територій у межах встановлених зон, тобто зонінг має певну виражену форму. Поряд з цим слід додати, що на даний час законодавство України потребує більш детального правового регулювання зонування земель як в межах, так і за межами населених пунктів, що має замінити собою «цільове призначення земельних ділянок». Зонування земель буде сприяти раціональному використанню земельних ділянок, в тому числі під час здійснення капітального будівництва, оскільки саме під час зонування земель більш повно будуть регламентовані дозволені види використання земельних ділянок в межах певної функціональної (територіальної) зони, в свою чергу умови та обмеження щодо такого використання будуть висвітлені в містобудівній документації, що є гарантією сталого землекористування. Крім того, проведення зонування земель є запорукою формування архітектурно-ландшафтного середовища населених пунктів з урахуванням природних, архітектурних, соціальних та культурних складових. Як відомо, ландшафт в межах населених пунктів являється антропогенним ландшафтом, що формується під впливом діяльності людини і природних процесів [325]. Тому під час містобудівної діяльності особливої уваги необхідно приділяти питанням збереження природного середовища, збереження і створення штучних пейзажів, здійснення озеленення населених пунктів з урахуванням їх візуального зв'язку з об’єктами будівництва, задля комфортного, екологічного і естетичного середовища. Всі вищевказані питання мають вирішуватися під час проведення зонування земель в межах населених пунктів і відображатися у відповідній містобудівній документації.

Ще однією із основ раціонального використання земель є економічний ефект від земельної ділянки, що виражається в оплатності землекористування. За приписами ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Таким законом на даний момент є Податковий кодекс України, відповідно до умов якого сплачується земельний податок та орендна плата у випадку укладення договору оренди земельної ділянки. Також відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) [331]. Згідно п. 274.1 ст. 274 ПК України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь - не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки. Відповідно до п. 288.5 ст. 288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки. За приписами ст. 201 ЗК України, ст.ст. 5, 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується зокрема для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Періодичність проведення нормативної грошової оцінки землі закріплена в ст. 18 Закону України «Про оцінку земель», відповідно до ч. 2 якої нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться: - не рідше ніж один раз на 5-7 років, розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років [332].

Тобто з системного аналізу вищевказаних нормативно-правових актів вбачається, що розмір земельного податку, розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної форми власності, окрім укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки, регулюється нормами податкового законодавства та обчислюється у відсотковому відношенні від нормативної грошової оцінки таких земельних ділянок. Натомість розмір орендної плати за земельні ділянки, які належать на праві приватної власності фізичним та юридичним особам безпосередньо визначається умовами укладеного між сторонами договору. Як наслідок можемо дійти висновку, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної форми власності є особливим платежем, який регулюється як умовами укладеного між сторонами договору, так і нормами ПК України, тобто одночасно регулюється нормами приватного і публічного права. У зв'язку з чим, виникають певні труднощі у випадку зміни розміру орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної форми власності на законодавчому рівні, що по суті потребує внесення змін до раніше укладених договорів оренди земельних ділянок. Так як зі змісту ст.ст. 525, 651 ЦК України слідує про заборону змінювати умови зобов’язання (умови договору) в односторонньому порядку, якщо інше не встановлено договором або законом [333]. Відповідно ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору (договору оренди землі) здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Згідно ст. 654 ЦК України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір. Частиною 1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі укладається в письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Тобто будь-які зміни до договору оренди землі вчиняються в письмовій формі, і у випадку нотаріального посвідчення договору, підлягають нотаріальному посвідченню. Враховуючи той факт, що орендарі не завжди в добровільному порядку погоджуються вносити зміни до раніше укладених договорів оренди земельних ділянок в частині збільшення розміру орендної плати, органи державної влади, органами місцевого самоврядування вимушені були звертатися до судових органів з позовними вимогами про внесення змін до раніше укладених договорів оренди земельних ділянок. Це в свою чергу було підґрунтям для різних судових спорів, оскільки з однієї сторони розмір орендної плати регулюються умовами договору (приватне право), а з іншої норами ПК України (публічне право). Судова практика з цього питання суперечлива та неоднозначна: деякі суди підтримували позицію, що підвищення розміру орендної плати можливе лише у випадку внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок у добровільному чи судовому порядку [334], інші суди наполягали на тому, що необов’язково вносити зміни до договору оренди у зв'язку із збільшення розміру земельного податку, оскільки ці питання врегульовані законом [335]. Також у справі № 916/218/13-г було підтверджено правильність внесення судовими рішеннями змін до договору оренди землі у зв’язку із зміною нормативно- грошової оцінки землі [336].

Саме тому з метою оптимізації регулювання земельних відносин стосовно розміру орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної форми власності, уникнення різноманітних судових спорів, доцільно в договорах оренди земельних ділянок державної чи комунальної форми власності прописувати механізм, який передбачає автоматичний порядок зміни розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної форми власності у випадку підвищення розмірів річної орендної плати за землю, розмірів земельного податку без внесення будь-яких змін до договорів оренди земельних ділянок.

Не менш важливим є питання визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка в подальшому впливає на визначення розміру земельного податку, розміру орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної форми власності. За приписами ч. 1 ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Як слідує з п. 3.3. Розділу 3 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого спільним наказом № 18/15/21/11 від 27.01.2006 Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово- комунального господарства України, Української академії аграрних наук (далі Порядок); однією із складових, яка впливає на визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки в межах населених пунктів є коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, який, по суті, ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності (п. 3.5 Розділу 3 Порядку). Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності та становить для категорії земель за функцією використання, зокрема, такі коефіцієнти: землі комерційного використання - Кф = 2,5, інші землі (за деякими винятками) - Кф = 0,5. Категорія інших земель включає у себе: землі насаджень загального та спеціального користування; землі кладовищ та крематоріїв; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого та рекреаційного призначення; землі історико-культурного призначення; землі лісового господарства і пов'язані з ним послуги; з площею акваторії до 50 га включно; землі запасу та резервного фонду; землі, зайняті поточним та відведені під майбутнє будівництво [337].

Таким чином, при визначенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, які зайняті поточним та відведені під майбутнє будівництво слід враховувати понижуючий коефіцієнт 0,5. Водночас з метою оптимізації проведення капітального будівництва, в тому числі в частині додержання строків проведення будівельних робіт доцільно, щоб понижуючий коефіцієнт застосовувався в рамках одного періоду проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, який становить 5-7 років. І в подальшому незалежно від того виконані будівельні роботи чи ні, такий коефіцієнт не повинен застосовуватися, адже в протилежному випадку особи, що здійснюють капітальне будівництво будуть зловживати наданим їм правом на застосування понижуючого коефіцієнта при визначенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розмір якої впливає на розмір орендної плати і не закінчувати проведення будівельних робіт у заплановані строки. Якщо ж особа закінчила будівництво до закінчення строків дії нормативної грошової оцінки земельної ділянки, доцільно щоб їй надавалася певна пільга у вигляді сплати розміру орендної плати за земельні ділянки на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка розрахована із урахуванням понижуючого коефіцієнту. Застосування такого порядку сплати орендної плати за земельні ділянки буде стимулювати осіб якнайшвидше закінчити будівельні роботи.

Додатково до вищевказаного слід зазначити, що сам по собі факт набуття права власності на земельну ділянку, не позбавляє особу права добровільно відмовитися від такої земельної ділянки на користь органу державної влади, органу місцевого самоврядування тощо. За приписами ст. 347 ЦК України особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності. Право власності припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру. Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 142 ЗК України припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади здійснюється за його заявою до відповідного органу. Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у разі згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Угода про передачу права власності на земельну ділянку підлягає нотаріальному посвідченню. Тобто для добровільної відмови від права власності на земельну ділянку на користь держави, територіальної громади, повинна бути наявність наступних умов: 1) заява власника про добровільну відмову від земельної ділянки адресована відповідному органу державної влади стосовно земельних ділянок державної власності, органу місцевого самоврядування стосовно земельних ділянок комунальної власності за правилами розмежування земель державної та комунальної власності згідно зі ст. 122 ЗК України; 2) укладення нотаріально посвідченої угоди про передачу права власності на земельну ділянку між відповідним органом державної влади, органом місцевого самоврядування та особою, яка відмовляється від такої земельної ділянки. В процесі укладення і нотаріального посвідчення договору нотаріус здійснює державну реєстрацію прав власності на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З моменту державної реєстрації права власності на земельну ділянку за державою чи територіальною громадою, право власності особи, яка відмовляється від земельної ділянки, є припиненим.

Однак якщо на земельній ділянці розміщений об’єкт будівництва, особі яка відмовляється від земельної ділянки, доведеться відмовитися і від такого об’єкта будівництва, адже чинним земельним, цивільним законодавством закріплений принцип єдності об’єкта нерухомості із земельною ділянкою. Порядок добровільної відмови від об’єкта нерухомості (будівлі, споруди) регулюється законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» [338], наказом Міністерства юстиції України від 17.04.2012 № 595/5 «Про впорядкування відносин, пов’язаних із державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» [339], постановою КМУ № 686 від 17 жовтня 2013 р. N 868 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» [340]) тощо.

В свою чергу ЗК України, Законом України «Про оренду землі» не передбачено порядку добровільної відмови від права користування земельною ділянкою на умовах оренди, наприклад у зв’язку із відмовою, знищенням об’єкту капітального будівництва, який розташований на орендованій земельній ділянці. Якщо, наприклад, орендар добровільно відмовився від об’єкта капітального будівництва, то відповідно до п. 61 постанови КМУ № 686 від 17 жовтня 2013 р. N 868 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» під час проведення державної реєстрації припинення права власності на нерухоме майно у зв'язку з відмовою від права власності орган державної реєстрації прав в день прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень надсилає органові місцевого самоврядування, на території якого розташоване таке майно письмове повідомлення про проведення державної реєстрації припинення права власності на нерухоме майно у зв'язку з відмовою від права власності [341]. Згідно ч. 2 ст. 335 ЦК України, п. 85 постанови КМУ № 686 від 17 жовтня 2013 р. N 868 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, може бути передана за рішенням суду у комунальну власність.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. За приписами ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди припиняється у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою. Таким чином, якщо орган місцевого самоврядування стане власником нерухомого майна, від якого відмовився орендар, договір оренди підлягає припиненню на підставі ст. ст. 7, 31 Законі України «Про оренду землі». При цьому орендодавець та орендар зобов’язані оформити відповідні документи з приводу припинення договору оренди земельної ділянки. Якщо такі дії не будуть вчинені, попередньому орендарю доведеться звертатися до суду з позовними вимогами про розірвання договору оренди земельної ділянки у зв'язку з припиненням права власності на об’єкт нерухомості (будівлю, споруду) тощо.

<< | >>
Источник: ОЛЮХА ВІТАЛІЙ ГЕОРГІЙОВИЧ. ГОСПОДАРСЬКО-ПРАВОВІ ЗАСОБИ ОПТИМІЗАЦІЇ КАПІТАЛЬНОГО БУДІВНИЦТВА У СУЧАСНІЙ УКРАЇНІ. Д И С Е Р Т А Ц І Я на здобуття наукового ступеня доктора юридичних наук. Одеса - 2015. 2015

Скачать оригинал источника

Еще по теме Оптимізація земельно-правових відносини у містобудуванні як основа розвитку капітального будівництва:

  1. З М І С Т
  2. ВСТУП
  3. Розвиток будівельної галузі як напрям економічної політики держави
  4. Економіко-правова характеристика капітального будівництва
  5. Оптимізація земельно-правових відносини у містобудуванні як основа розвитку капітального будівництва
  6. Г осподарсько-правове забезпечення залучення інвестицій у капітальне будівництво
  7. СПИСОК ВИКОРИСТАНИХ ДЖЕРЕЛ
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -