ВВЕДЕНИЕ

Несмотря на свое древнее происхождение и притязательное внимание в цивилистических исследованиях, недвижимое имущество в качестве объекта общественных, в частности гражданских, отношений вызывает постоянный и пристальный интерес.

В современной России собственность имеет исключительно важное значение, пронизывает практически все общественные явления, является основой всех экономических преобразований и непременным условием построения правового государства. Соответственно, недвижимость как наиболее дорогостоящий объект гражданского права, имеющий первостепенное значение для жизнедеятельности общества, требует детального, подробного и всестороннего правового регулирования, полномасштабного теоретического осмысления. Именно такую цель преследовали, например, авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которая была одобрена на заседании Совета по кодификации гражданского законодательства при Президенте РФ 17 февраля 2003 г. Этой же проблеме посвящены многочисленные монографические и диссертационные исследования, в которых основное внимание ученые уделяют определению недвижимости как таковой, выявлению ее признаков, отнесению к указанной категории того или иного имущества, проблемам оборота недвижимости и т.п.

В то же время следует отметить, что во всех этих исследованиях практически не ставился вопрос о защите прав на недвижимость.

V

А

Однако во все времена защита гражданских прав (в первую очередь, права собственности) составляла одну из проблем цивилистики, перед которой постоянно стоит задача выработки более действенных механизмов защиты. Как отмечал В.П. Грибанов, субъективное право, не обеспеченное от его нарушения необходимыми средствами защиты, является лишь декларативным правом.

Кроме того, переход к новым экономическим условиям, присоединение России к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, обновление ранее действовавшего законодательства требуют переосмысления сложившихся подходов в гражданско-правовой защите имущественных прав.

Что же касается необходимости обращения к вопросу защиты прав именно на недвижимость, то она связана с современными тенденциями, возникшими в юридической науке и в правоприменительной практике. Это и проблема конкуренции исков о виндикации и реституции, и добросовестность приобретателя по виндикационному иску и реституции, и защита незарегистрированных и зарегистрированных прав, и вопросы, связанные с противоправным захватом объектов недвижимости как частными лицами, так и государством с использованием норм ГК РФ о принудительном отчуждении имущества для государственных и муниципальных нужд и т.д. Все это приводит к мысли о необходимости совершенствования законодательства, регулирующего данную сферу, с учетом особенностей недвижимости как объекта гражданских прав, а также с учетом отношений, которые возникают по ее поводу.

Таким образом, детальное исследование теории и практики защиты прав на недвижимое имущество является в настоящее время в высшей степени актуальным и необходимым.

В дореволюционный период развития цивилистической мысли в России, в советское время и в последние десятилетия в научных работах, так или иначе, рассматривались вопросы защиты гражданских прав. Эти исследования касались понятия защиты, ее принципов, классификации, изучения гражданско- правовых способов защиты прав и законных интересов субъектов гражданского права. Однако специальных работ, которые бы комплексно рассматривали вопросы защиты прав на недвижи-

мое имущество с теоретико-методологических позиций с учетом всех его особенностей и на основе новейшего гражданского законодательства, до сих пор нет.

Категория «недвижимость», недавно возрожденная нашим законодателем, настолько специфична, что для ее полноценной и эффективной защиты недостаточно применения только общих положений о защите гражданских прав, — требуется полномасштабная концепция развития гражданского законодательства о защите прав на недвижимое имущество, в которой указанные особенности нашли бы адекватное правовое воплощение.

Следует отметить, что проблемы, связанные с защитой гражданских прав, прежде всего права собственности, подвергались подробному анализу в работах дореволюционных цивилистов: Е.В. Васьковского, Д.И. Мейера, СЛ. Петражицкого, К.П. Победоносцева, ИЛ. Покровского, И.Н. Трепицына, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и др., а также в трудах ученых советского и современного периодов: Т.Е. Абовой, М.М. Агаркова, Г.Н. Амфитеатрова, В.К. Андреева, Ю.Г. Васина, B.C. Белых, Е.В. Богданова, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Б.М. Гон- гало, В.П. Грибанова, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, В.П. Камы- шанского, О.А. Красавчикова, JLO. Красавчиковой, ЕЛ. Крашенинникова, В.А. Лапача, М.В. Самойловой, А.П. Сергеева, Г.А. Свердлыка, ЕЛ. Страунинга, Г.Я. Стоякина, М.К. Сулей- менова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, В.А. Рах- миловича, А.А. Рубанова, В.А. Рыбакова, Ю.Х. Калмыкова, К.И. Скловского, А.П. Фокова, P.O. Халфиной, В.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко, Б.Б. Черепахина, А.Е. Шерстобитова, Л.В. Щен- никовой, А.М. Эрделевского, В.Ф. Яковлева. К.Б. Ярошенко и др.

Автором сформулирована целостная концепция, позволяющая выявить существующие противоречия и нарушения прав собственников недвижимости и наметить основные направления по совершенствованию законодательства, позволяющие эффективно и надежно обеспечить охрану и защиту этих прав. Представляется, что указанная концепция может войти в качестве раздела в Концепцию развития законодательства о недвижимом имуществе.