<<
>>

1.1. История развития категории «недвижимость»

Недвижимость как правовая категория существует в законодательстве практически всех развитых стран довольно давно. Трудно определить момент появления ее в юридической лексике. Скорее всего, с момента возникновения государства и права.

Столь древняя история предполагает необходимость подробного рассмотрения эволюции данного понятия. Традиционно анализ следует начинать с римского права.

Проблема статуса вещей, их классификация занимали одно из центральных мест в системе римского права. Под вещью римские юристы понимали определенную часть природы (живой или неживой), изолированной физически или пространственно либо неотделимой от других частей природы (как, например, земля)1.

Что же касается классификации вещей, то наравне с манци- пируемыми и неманципируемыми, находящимися в обороте и изъятыми из оборота, потребляемыми и непотребляемыми, делимыми и неделимыми, простыми и сложными в римском праве выделяли движимое и недвижимое имущество.

К движимым относились пространственно перемещаемые (как самостоятельно, так и с помощью кого-либо) вещи. Недвижимые вещи — это прежде всего земля и все связанное с ней (res soli). По утверждению ряда авторов, такая классификация решающего зна-

1 Иоффе О.С., Мусин В.А. Основы римского гражданского права. J1.: Изд-во ЛГУ, 1974. С. 63; Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. М.: Юрист, 1996. С. 148.

чения не имела, так как, хотя для недвижимых вешей вводились специфические способы отчуждения, важнейшая их часть подпадала под действие этих способов как равнозначная манципируе- мым вещам1. Данное обстоятельство необходимо трактовать таким образом, что каких-либо особых различий в правовом режиме движимости и недвижимости не существовало.

Принципиальным, на наш взгляд, является положение римского права, из которого следовало, что все предметы, фундаментально скрепленные с землей, считались ее составными частями (например, постройки), они подлежали правилу superficies solo credit — сделанное над поверхностью следует за поверхностью.

Римлянам представлялась невозможной отдельная собственность на дом и на землю. Даже воздушное пространство над участком рассматривалось как часть поверхности. Тем не менее, четкого определения недвижимости в римском праве республиканского периода (а именно в Законах XII таблиц) не было.

Это связано, по всей видимости, с тем, что недвижимостью признавалась только земля. Причем право собственности на землю, особенно в провинциях, согласно Институциям Гая, принадлежало или римскому народу, или императору. Отдельные лица имели лишь право владения или полного пользования. В Институциях Гая отмечено: «...большинство юристов полагает, что землю в провинции нельзя сделать религиозною, так как право собственности в этой земле принадлежит или римскому народу, или императору; мы же, как кажется, имеем только право владения или полного пользования» (Гай. Институции, II, 7). По этому поводу И.А. Покровский пишет: «Участок (в Древнем Риме. — Авт.) принадлежит семье как таковой в лице ее главы и представителя — домовладыки. Но принадлежность эта проникнута особым характером: распределение земли между отдельными родами и семьями покоится в идее не на том или ином акте частного лица, а на воле всего народа, является выражением некоторого общегосударственного, публичного порядка»2.

1 Иоффе О.С., Мусин В.А. Указ. соч. С. 64-65. 1 Покровский И А. История римского права. СПб.: Издательско-тор- говый дом «Летний сад», 1998. С. 322—323.

Отсюда становится понятно, что семья владеет земельным участком до момента, пока это распределение не будет изменено тем же самым, то есть публичным, порядком, что, в свою очередь, свидетельствует об отсутствии у владельца земельного участка одного из наиболее важных правомочий собственника- правомочия распоряжения. Акт частной воли домовладельца не мог изменить публичного порядка1.

Именно этим объясняется тот факт, что в римском праве, особенно республиканского периода, практически не сформировалась такая категория вещей, как недвижимость, и, как следствие, отсутствовал тщательно разработанный правовой режим данного имущества.

Это касается прежде всего особенностей оформления отношений по поводу недвижимости. Становится также понятным, почему в Институциях Гая лишь вскользь упоминается о недвижимости, основное внимание уделяется движимым вещам. В частности, определяется, что к движимым вещам и тем, которые приходят в движение собственною силой, принадлежат рабы, рабыни, четвероногие и укрощенные человеком ручные животные (быки, мулы, ослы) (Гай. Институции, II, 15). Данное высказывание еще раз подтверждает, что ранее всего частная собственность была установлена на движимое имущество, особенно на рабов и скот.

В Законах XII таблиц для обозначения собственности на вещи чаще всего использовались слова «familia» (рабы) и «ресипіа» (скот). Со временем ими, по-видимому, стали обозначать всякое движимое имущество. Преобладающее употребление этих слов при обозначении собственности исследователи объясняют уровнем развития архаичной экономики: «рабы и скот относились к так называемой «престижной экономике», то есть были главным экономическим богатством и основным объектом манипуляций, чаще всего отчуждались и приобретались»2.

Более важной, с точки зрения римских юристов, являлась классификация имущественных объектов на манципируемые (res mancipi) и неманципируемые (res пес mancipi), предусмотренная

  1. Покровский И А. История римского права. С. 324.
  2. См. подробнее: История первобытного общества — история родовой общины / Под ред. Ю.В. Бромлея. М., 1986. С. 357.

цивильным правом. Основное различие этих объектов состояло в том, что неманципируемые вещи могли переходить из рук в руки путем простой неформальной передачи. Для перенесения права собственности на манципируемые вещи необходима была специальная процедура манципации, подробно описанная в Институциях Гая. «Манципация, — пишет Гай, — состоит в мнимой (воображаемой) продаже. Эта форма приобретения собственности свойственна только римским гражданам и совершается следующим образом. Пригласив не менее пяти совершеннолетних римских граждан в качестве свидетелей и, сверх того, еще одно лицо того же состояния, которое держало бы в руках медные весы и называющееся весовщиком, покупатель, еще держа медь, говорит так: «Утверждаю, что этот раб по квиритскому праву принадлежит мне и что он должен считаться купленным мною за этот металл и посредством этих медных весов»; затем он ударяет этим металлом об весы и передает его, как покупную сумму, тому, от кого приобретает вещь путем купли» (Гай.

Институции, 1,119). В описании этой процедуры следует отметить ярко выраженный публичный характер совершения манципации, хотя и в зачаточном состоянии, представляющей как бы прообраз современной процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Римские источники не сообщают основания деления на манципируемые и неманципируемые вещи. Указано лишь формальное их различие: «Велика... разница между вещами res mancipi и res пес mancipi» (Гай. Институции, II, 18). И далее: «А именно res пес mancipi переходят в собственность другого лица путем простой передачи...» (Гай. Институции, II, 19), a «res mancipi — это те, которые переходят к другому лицу посредством манципации» (Гай. Институции, II, 22).

Видимо, в силу такой неопределенности перечня вещи, подлежащие подобной процедуре, были перечислены в законодательстве. Это прежде всего движимое имущество, обслуживающее земледельческое хозяйство (рабы и скот). В то же время необходимо отметить упоминание о манципации земельных участков и строений на них, а также о сервитутах городских имений. Речь идет только о манципации италийских земель, провинциальные земли продолжали рассматриваться как общее

достояние всего римского народа. Тем не менее, это доказывает, что и в архаичном римском праве республиканского периода начинает складываться понятие недвижимости, В качестве примера можно привести положение Закона XII таблиц, согласно которому для приобретения движимого и недвижимого имущества (земли) были установлены различные сроки давности владения: для давностного завладения землей (в связи с системой двухпольного хозяйства) более длительный срок (два года), чем для движимых вещей (один год) (Гай. Институции, II, 42).

Более того, Гай пытается даже сформулировать один из основных признаков недвижимости — непереместимость: «Манципа- ция поземельных участков отличается от манципации прочих вещей только тем, что рабы и свободные, а также животные... могут быть манципированы, только будучи налицо; ...недвижимые же имения манципируются при их отсутствии» (Гай.

Институции, I, 121). Немаловажно, на наш взгляд, и то, что причисление земли к манципируемым вещам позволило впоследствии выработать особую процедуру обращения недвижимости.

Само римское право такой процедуры не предусматривало. Более того, как отмечал И.А. Покровский, в период Империи процедура манципации была заменена traditio (приобретать путем традиции), которая по сравнению с манципацией была шагом назад в вопросе публичности передачи имущества, в частности недвижимого. «О совершившейся traditio огромного имения мог почти никто не знать; прежний собственник мог еще долго... считаться за собственника и заключать новые сделки о том же имении...»1. Этот недостаток сознавался римскими императорами. Например, император Константин в своем законе предписывал совершать traditio имения в присутствии соседей. Но поскольку это были только рекомендации, особых изменений в существующий порядок они не внесли.

И.А. Покровский указывает на весьма интересный факт: в Египте уже в I столетии существовал институт обязательной регистрации актов о недвижимостях — своеобразный прототип поземельных книг, применяемых в странах современной Западной Европы.

1 Покровский И.А. История римского права. С. 368—369.

Определенный интерес, с точки зрения современного исследователя, представляет выделение в римском праве предкласси- ческого периода категории «владение» (possessio), под которым понималось право фактического господства над вещью. Необходимость такой категории, на наш взгляд, возникла в связи с неразвитостью положений института права собственности, прежде всего собственности на недвижимые вещи. Дело в том, что фактическое господство не предполагает непременного физического воздействия лица на вещь. Для наличности владения достаточно такого отношения между лицом и вещью, при котором при обычных условиях владелец может рассчитывать на продолжительное и обеспеченное от посягательств третьих лиц и от препятствий со стороны природы обладание вещью1. В связи с этим остается спор- ным вопрос о соотношении владения и права собственности.

Так, В.А. Краснокутский считал, что владение как внешнее материальное отношение господства над вещью представляет наглядное проявление права собственности. Оно (владение) является образующим признаком возникновения, осуществления, прекращения и защиты права собственности. В то же время автор, подчеркивая противоречивость названной конструкции, указывает, что владение может проявляться вне всякой связи с правом собственности2.

И.А. Покровский, однако, отмечает, что владение (possessio) юридически не имеет ничего общего с собственностью («Собственность не имеет ничего общего с владением», - говорил Ульпиан-fr. 12.1. D. 412). Хотя, отмечает И.А. Покровский, собственник может оказаться и владельцем, но в этом случае он будет тогда «possessoroM» не как собственник, а как лицо, имеющее фактическую власть над вещью, и будет в этом отношении стоять на одной доске со всякими другими владельцами — даже недобросовестными3.

1 Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996. С. 270.

Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. С. 152.

3 Покровский И.А. История римского права. С. 345. *

Довольно интересна в связи с этим позиция В.М. Хвостова, который предлагает некий компромиссный подход к пониманию владения. С одной стороны, владение — это необходимое условие для того, чтобы собственник мог пользоваться своей вещью. С другой стороны, владение является составным элементом всех способов приобретения права собственности1.

Данный подход, на наш взгляд, наиболее приемлем, поскольку показывает двойственную природу владения в римском праве.

Действительно, владение, с точки зрения римских юристов, — это самостоятельный институт, имеющий специфическое регулирование и, особенно, защиту. Согласно римскому пониманию владение стоит в исключительном отношении к праву собственности. Оно есть фактическое отображение собственности, фактическое господство, в то время как собственность (право собственности) есть господство правовое.

В то же время нельзя отрывать владение от права собственности, так как это лишает его одного из важных оснований существования. Ведь для того чтобы использовать вещь, собственник должен предварительно иметь фактическое господство (обладание) над нею.

Именно специфика категории владения объясняет, почему владение первоначально было возможно по отношению к вещам, над которыми можно установить прямое и непосредственное господство, то есть речь идет о недвижимом имуществе, прежде всего о земле.

В Дигестах (4.1,2.1) имеется важйый фрагмент, касающийся истории римского владения, в пересказе юриста Павла: «Владение было названо, как говорит и Лабеон, от оседаний (будучи) как бы поселением, так как оно естественно удерживается тем, кто на нем стоит...». Сначала владение было возможно по отношению к вещам телесным и недвижимым, над которыми можно установить конкретное господство.

Аналогичной позиции придерживаются и современные юристы-романисты: «Владение возникло первоначально в области недвижимости — по отношению к земле»2.

1 Хвостов В.М. Указ. соч. С. 271.

1 Андреев М. Римское частное право. София, 1975. С. 184.

Последовательным шагом было применение особых способов защиты владения недвижимостью. Для сохранения, а позднее - и для удержания существующего владения имуществом был введен специальный преторский интердикт — interdicum uti possidetis, получивший название «восстановительный». Установлено, что интердикт применялся в трех случаях: во-первых, для определения владельца вещи (спорного земельного участка): «Для удержания владения обыкновенно дается интердикт тогда, когда обе стороны спорят о собственности какой-нибудь вещи и когда предварительно разбирается вопрос, который из тяжущихся должен владеть вещью и который должен доказывать свои права собственности. На этот случай установлен интердикт uti possidetis...» (Гай. Институции, IV, 148); во-вторых, для возврата отнятого владения у добросовестного владельца: «Для восстановления нарушенного владения обыкновенно дается интердикт в том случае, когда кто-то насильственно потерял владение... Этим интердиктом изгнавший принуждается возвратить владение вытесненному из своего участка, если только последний не владел недвижимым имуществом изгнавшего ни насильственно, ни тайно, ни прекарным образом; однако того, кто владел моим имуществом насильственно, тайно или прекарным образом, я безнаказанно могу лишать владения» (Гай. Институции, IV, 154); в-тре- тьих, для устранения помех владению (кто-то строит, сеет на моей земле, препятствует мне строить и т.д.)1.

Справедливости ради следует отметить, что для защиты добросовестного владельца движимого имущества также существовал особый интердикт — interdictum utrubi, который действовал при аналогичных обстоятельствах. Но преимущество при защите отдавалось тому, кто владел вещью большую часть того года, когда слушалось дело, т.е. действие интердикта было ограничено годичным сроком. Для защиты владения недвижимостью такого ограничения, как мы видим, не существовало.

Кроме названного в римском праве был предусмотрен еще один способ защиты владения недвижимым имуществом — interdictum unde vi — деликтный иск, который защищал владель-

х Хвостов В. М. Указ. соч. С. 293-294.              , . ^ - ' . .«

ца земельного участка, насильственно лишенного своего владения. «Насилие, — пишет В.М. Хвостов, — должно состоять или в том, что владелец не был допущен на свой участок, или в том, что он был изгнан с участка»1. Против этого интердикта даже не допускалась ссылка на то, что изгнанный с участка истец раньше сам приобрел владение от ответчика порочным способом. Ответчик присуждался к возврату участка со всеми плодами и приращениями и к возмещению убытков. Данный интердикт действовал в течение года после совершения акта насилия, а если таковое было совершено толпой или с оружием в руках, то бессрочно.

Подобного интердикта, позволявшего защищать нарушенное владение движимостью, в римском праве не было предусмотрено.

Сам факт наличия специфических средств защиты владения недвижимостью свидетельствует о том, что римские юристы, пусть не сразу, не четко, но все же выделяли такую разновидность вещей, как недвижимость, признавая необходимость особого правового подхода к ее регулированию.

В качестве еще одного доказательства данного положения можно привести факт наличия одного из видов прав на чужие вещи — сервитута. Это вещное право закрепляло господство над чужой вещью, что, в свою очередь, являлось определенным ограничением права собственности на указанную вещь. Как известно, в римском праве различали два вида сервитутов: предиальные (земельные) и личные. Особо четко и подробно регулировались именно земельные сервитуты. Они подразделялись на сельские (право прохода пешком, право на выгул скота, на проведение воды т. п.) и городские (право делать себе крышу или навес, проникая ими в чужое воздушное пространство, право пристраивать пристройку к чужой стене, право стока дождевой воды и т.п.).

Довольно своеобразно и интересно обосновывает существование предиальных сервитутов Д.В. Дождев: «Земельный участок как пространственное и функционально определенное целое предназначен для удовлетворения потребностей собственника, но, оставаясь частью земной поверхности, он по-прежнему представляет потребительский интерес для общества в целом и для

]Хвостов В.М. Указ. соч. С. 295.

хозяев соседних участков как территория, способная, например, нести средства коммуникаций... Удовлетворение этих потребностей не может быть обеспечено обязательственным отношением (например, посредством аренды или ссуды) между соседями, поскольку данный интерес... носит постоянный характер. Отмеченная многофункциональность недвижимости определяет принципиальную допустимость, наряду с собственностью, специальных вещных прав на одну и ту же вещь — земельных сервитутов»1.

С такими доводами нельзя не согласиться. Но, тем не менее, следует уточнить некоторые моменты. Думается, что необходимость существования земельных (предиальных) сервитутов возникла также в связи с тем, что сельские земли длительное время находились в собственности государства (римского народа, императора), и право пользования ими могло принадлежать лишь отдельным лицам. Земельный сервитут же устанавливался в общественных интересах (например, право проезда на телеге с поклажей) и не связывался с определенной личностью, как личные сервитута.

Кроме того, в отличие от личных сервитутов предиальные сервитута уполномочивали только на ограниченное пользование чужой вещью (землей). Это и понятно. Ведь речь идет об ограничении свободы собственности, поскольку в этом случае собственник реализует принадлежащие ему права в тех пределах, в которых он не препятствует осуществлению сервитута. В то же время предиальный сервитут являлся бессрочным — с его помощью обеспечивались интересы общества. Для личного сервитута обязательным было определение срока его действия.

Таким образом, можно сделать вывод, что в Древнем Риме и в других государствах, стоявших с ним на одной стадии развития, начало формироваться представление о таком важном предмете гражданского оборота, как недвижимость. Действительно, налицо ряд правовых последствий, вытекающих из самого факта существования такой категории в законодательстве: во-первых, наличие особой публичной процедуры передачи недвижимости — манципации; во-вторых, установление более длительных давно-

]ДождевД.В. Римское частное право. М.: Инфра-М — Норма, 1996. С. 404-405.

стных сроков приобретения земельных участков (два года); в-третьих, наличие особого вещного права — владения, распространяемого прежде всего на недвижимое имущество, и в связи с этим наличие специальных способов защиты (преторских интердиктов), позволяющих более эффективно охранять указанное право от любого насильственного вмешательства; в-четвертых, выделение в особую группу земельных сервитутов, что, в свою очередь, обусловливает наличие особых правил их предоставления и пользования ими. Именно по данным причинам трудно согласиться с мнением С.А. Бабкина, который считает, что не было принципиальных различий в правовом режиме движимости и недвижимости, регулируемых римским правом, не считая несколько более эффективной защиты фактического владения1.

Тем не менее, первый опыт римских юристов, безусловно, оказал положительное воздействие на все существующие правовые системы, особенно континентальные. Однако континентальные юристы пошли дальше своих предшественников, чему имелись конкретные исторические причины.

И.А. Покровский объяснял это обстоятельство следующим образом: «Отсутствие ясных и для всех легко зримых форм установления вещных прав на недвижимости вредно отражалось на поземельном кредите. Лицо, дающее под залог недвижимости, никогда не могло быть уверено в том, что на той же недвижимости нет других, ранее установленных закладных прав; вследствие этого подобные ссуды были сопряжены с огромным риском и, если давались, то на очень тяжелых условиях...»2.

Именно для того, чтобы выправить сложившееся положение, в Европе (прежде всего в Германии) в конце XVIII в. появился институт ипотечной записки (ипотечные книги), которая постепенно превратилась в поземельные книги, где фиксировались любые юридически значимые действия с недвижимостью.

Но до этого периода зарубежное законодательство под влия-

1 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. С. 11.

1 Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. С. 199.

нием римского права практически не имело каких-либо новаций в правовом регулировании отношений с недвижимым имуществом (сравнительный анализ с зарубежным законодательством будет дан в п. 1.4 этой главы). Русское право в отношении недвижимости занимало особое положение. История развития понятия «недвижимое имущество» как института гражданского права явилась отражением истории общественно-экономических и политических отношений в России.

Есть мнение, что недвижимость (в частности, поземельная собственность) была известна на Руси в древнейшие времена, еще до пришествия варягов. Но здесь, видимо, следует согласиться с Г.Ф. Шершеневичем, который утверждал, что это малоубедительное предположение, поскольку в Русской Правде отсутствует понятие недвижимости как предмета сделок[1]. Причина здесь та же, что и в римском праве и других правовых системах: земля поначалу принадлежала только обществу (XII—ХШ вв.).

По этому поводу И.А. Покровский писал: «Служа отражением господствующего в среде данного народа общинного или родового строя, землевладение проникнуто в это время характером публично-правовым: то или иное лицо владеет участком земли не как частное лицо, а как член данного союза, и не на основании какого-либо частного приобретательного акта, а на основании общественного, публично-правового порядка распределения земли, принадлежащей данному союзу, между его членами... Таким образом, здесь впервые возникает представление о некоторой непосредственной юридической связи между лицом и вещью — связи, составляющей первый непременный признак права собственности. Но это право собственности на недвижимость мыслится еще как нечто принадлежащее не тому или иному отдельному лицу, а той или другой семье в целом...»[2].

Однако ст.ст. 70, 71, 72 Русской Правды Пространной редакции (по Троицкому I списку) предусматривают различные случаи нарушения права собственности: ст. 70 направлена на защи-

ту владельцев охотничьих угодий, в ней запрещена охота посторонних лиц на чужой территории; в ст. 71 предусмотрен высокий штраф (12 гривен) за истребление знаков собственности на бортных деревьях; ст. 72 установлены возможные случаи нарушения межи и определена ответственность за подобные нарушения1. То есть в Русской Правде была предусмотрена защита самого принципа частной собственности, которая предоставлялась в первую очередь собственникам земельных угодий — недвижимости.

Процесс зарождения отношений частной собственности прослеживается и в более поздних законодательных источниках (XIV—XV вв.). Так, ст. 7 Новгородской Судной грамоты особо определяет порядок ведения судебного спора о земле, запрещая при этом ее самовольный захват. Сторона, выигравшая спор, получала в суде грамоту и право требовать возмещения убытков у противной стороны. В соответствии со ст. 12 этого же документа истец, получивший Судную грамоту, мог ехать на свою землю и осуществлять право владения ею. Статья 28 устанавливала двухмесячный срок для рассмотрения земельных споров, тогда как для рассмотрения других дел устанавливался срок в один месяц, к тому же дело должно было рассматриваться одним составом суда.

В другом документе этого периода, Псковской Судной грамоте, также зафиксированы нормы, свидетельствующие о зарождении права частной собственности на объекты недвижимости. Так, в ст. 9 определяется порядок приобретения права собственности на землю по давности владения. Владение и пользование пахотной землей в течение 4—5 лет уже само по себе предполагало возникновение права собственности. Определенный интерес представляет и тот факт, что спор о праве собственности на лесные участки, в соответствии со ст. 10 указанного документа, должен был решаться не на основании свидетельских показаний о давности владения этими участками, а на основании наличия грамоты о праве собственности на данный земельный участок. Думается, это связано с определением зависимого положения всех объектов, находящихся на земле, под-

черкивает неразрывность их связи с последней и лишний раз свидетельствует о неразвитости определения недвижимости в законодательстве того периода, отсутствии классифицирующих признаков для отнесения тех или иных объектов к указанной категории. Например, дом рассматривался как движимость потому, что ценность его обусловливалась исключительно употребленным на него материалом1. По аналогии и лес, вероятно, представлял ценность как источник древесины, не более того.

В то же время ст. 106 Псковской Судной грамоты уже регламентировала письменную форму подтверждения права собственности на землю. Суд после рассмотрения земельного спора выдавал такую грамоту владельцу земельного участка.

Необходимость правового регулирования землевладения реально осознавалась государственной властью. В Соборном Уложении 1649 г. уже проводится различие между землей и прочими вещами: слова «вотчины», «поместье» противопоставляются словам «живот», «животное» и др. Достаточно подробно регулируется правовой статус вотчин и поместий. Поместьем, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, назывался участок земли, даваемый от государя лицу, отправлявшему личную службу, то есть это было жалованье, выраженное не в денежной, а в натуральной форме. С юридической точки зрения это было право пользования землей под условием отправления службы[3].

Что касается вотчин, то здесь мы имеем дело с правом собственности на землю, перешедшим по наследству. Вотчинник имел обширные права. Кроме неограниченности частного права, в том числе и права распоряжения землей, он имел полицейскую и судебную власть над населением, мог собирать на своей земле разные налоги и пошлины[4].

Однако зависимость прав вотчинника от Государственной собственности была такая же, как у владельца поместья. Обладание вотчиной, даже и по праву наследства, соединялось с обязанностью служить государеву службу. За неисполнение ее вот-

чина отбиралась на том же основании, что и поместье. Очевидно, что вотчинное право только по содержанию своему означало свободу распоряжения; по форме оно было царским жалованьем за службу. Как верно отметил К.П. Победоносцев, только в России верховная собственность была не частным правом, как в Германии, а собственностью государственной1.

Также Соборное Уложение наряду с понятиями «вотчины», «поместья», «церковные строения», «боярские домны» использует категории «лавки», «погреба», «варницы» и «всякие другие строения». Последние — это уже строения городского типа, начинающие приобретать самостоятельное правовое значение.

В XVIII в. вотчинное землевладение продолжало интенсивно расширяться. Его росту, как и сближению поместий с вотчинами, способствовало развитие товарно-денежных отношений. Земля постепенно приобретала свойство товара.

Впервые понятие «недвижимость» появляется в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Указ завершил длительный процесс сближения правового режима поместий и вотчин, уравняв и объединив их в одной категории «недвижимость». Одновременно он существенно ограничил имевшую ранее место свободу распоряжения недвижимостью, запретив, в частности, ее дробление при переходе по наследству. Несмотря на подобное нововведение, указ был проникнут сознанием государственной зависимости вотчинного права и сыграл важную роль в становлении института недвижимости на Руси, поскольку ввел в юридическую терминологию само понятие недвижимости.

Позднее предпринимались попытки сформулировать определение недвижимости, назвать классифицирующие признаки. Так, в энциклопедии Брокгауза и Ефрона есть такое определение: «Недвижимое имущество обнимает собой землю и все, что неразрывно связано с ней по своей природе»[5].

Свод гражданских законов 1900 г. «постановил о разных родах

имущества», то есть провел классификацию имущества по различным основаниям. Исходя из свойств вещей, составляющих имущество, оно делилось на движимое и недвижимое. Далее давалось описательное определение недвижимости. К ней относили «землю и угодья, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового1. Под недвижимостью понимали и водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава граждан-ского судопроизводства). Сенат относил к этому разряду «сокровенные в недрах земли ископаемые»2.

Налицо отсутствие единого подхода к определению недвижимости. Г.Ф. Шершеневич, приводя в пример переносные торговые палатки, указывал на то, что далеко не всякое строение является недвижимостью3.

В начале XX в. разработчиками Гражданского уложения предпринимались попытки вместо перечисления объектов недвижимости указать их качественные характеристики. В ст. 32 проекта упоминались земля, строения, сооружения, «неподвижно к земле прикрепленные»4. Но проект в силу так и не вступил.

В первые годы советской власти понятие «недвижимость» еще использовалось, но недолго. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. отказался отделения вещей по признаку недвижимости. В примечании к ст. 21 говорилось: «С отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое имущество упразднено». Данное положение просуществовало в отечественном законодательстве довольно длительное время.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. определения недвижимости не было. Но даже при отсутствии права собственности

  1. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России (начало XX века и современность) // Вестник Московского ун-та. 1996. № 6. (Право). С. 98.
  2. Там же. С. 99.
  3. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 95.

4Александров А.А. Указ. соч. С. 98.

на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости.

Взамен данной классификации законодатель ввел понятие личной собственности, объекты которой могут использоваться гражданами исключительно для личного потребления. В перечень этих объектов были включены жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Их правовой режим, порядок отчуждения жестко регламентировались Гражданским кодексом РСФСР 1964 г. (ст. 105-110). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций, профсоюзных и иных общественных организаций (гл. 9, 10 ГК РСФСР 1964 г.). Здания и сооружения учреждений, организаций были изъяты из гражданского оборота, их отчуждение по общему правилу не допускалось1. В государственной собственности находились земля, ее недра, воды, леса и основной жилищный фонд (гл. 8 ГК РСФСР 1964 г.).

После принятия Закона СССР от 19 ноября 1986 г. об индивидуальной трудовой деятельности и Закона СССР от 26 мая 1983 г. о кооперации возникла необходимость в кардинальном изменении подхода к вопросам собственности.

Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», принятый 24 декабря 1990 г.2, учитывая произошедшие в экономике преобразования, конкретным образом изменил существовавшие в нашей стране представления о собственности. В п. 3 ст. 7 Закона использовался термин «недвижимое имущество», хотя легального определения еще не давалось. Часть 1 п. 4 ст. 2 Закона содержала перечень объектов права собственности^ среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки.

Основные положения данного Закона были последовательно развиты в Основах гражданского законодательства Союза

    1. Постановление СНК СССР от 15.02.1936 г. «О порядке передачи государственных зданий и сооружений» // СП СССР. 1936. № 11. С. 93.
    2. Закон РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» // Ведомости СНД ВС РФ. 1992. № 34. Ст. 1966.

ССР и республик 1991 г., где четко проводилось деление имущества на движимое и недвижимое. В.А. Дозорцев отметил, что раньше наш закон оперировал экономическими категориями основных и оборотных фондов. С юридической точки зрения эти категории не могут считаться достаточно четкими, ибо отнесение к той или иной категории определялось меняющейся экономической функцией вещи.

Движимость и недвижимость — это достаточно стабильные категории, которые могут быть связаны с вполне определенным правовым режимом. И, следовательно, заключает В.А. Дозорцев, введение этих категорий, апробированных мировой практикой, является существенным шагом вперед, необходимым в условиях четких рыночных отношений1.

В п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства 1991 г. впервые закреплен критерий для определения недвижимости: прочная связь с землей, невозможность перемещения без существенного ущерба ее назначению (естественно, что земля также была отнесена к этой категории). Как отмечает Е.А. Дорожинская, дальше факта деления имущества Основы не пошли, так как в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимости. Такая неопределенность в отношении режима недвижимых вещей объясняется тем, что Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик о земле, принятые Верховным Советом СССР 28 февраля 1990 г., не признавали право частной собственности на землю, а, следовательно, и включение земли в гражданский оборот2.

Наиболее весомый вклад в утверждение и развитие категории недвижимого имущества в российском законодательстве внес Гражданский кодекс РФ. В нем есть специальная ст. 130, посвященная классификации вещей на движимые и недвижимые, и введен ряд статей, регламентирующих специальный правовой режим недвижимости.

1 Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в ГК // Юридический мир. 1997. № 8. С. 33.

2Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. Новосибирск: Сиб. АГС, 1999. С. 12.

<< | >>
Источник: Е.М. Тужилова-Орданская. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Монография. - М.: ООО «Издательский дом «Буквовед»,2007. - 448 с.. 2007

Еще по теме 1.1. История развития категории «недвижимость»:

  1. ТЕМА № 2. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ПРАВА РОССИИ
  2. История развития нотариата
  3. II. История развития права интеллектуальной собственности
  4. 1.3. История развития российского законодательства о способах и порядке разрешения налоговых споров
  5. 1. История развития законодательства об ответственности за половые преступления
  6. 2. История развития законодательства об ответственности за экологические преступления
  7. Глава I. История развития налогового законодательства в России
  8. § 4. История развития земельного права России
  9. §1. История развития отечественного законодательства, регламентирующего обеспечение безопасности дорожного движения и ответственность за дорожно-транспортные преступления.
  10. § 2. История развития правовой регламентации азартных игр и пари в зарубежном законодательстве*
  11. Глава 1 История развития корпоративного права
  12. Глава I. Законодательство о дочерних и зависимых обществах: история развития, современный опыт.
  13. § 1.3.История развития Кодексов корпоративного управления
  14. ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ СУБСИДИАРНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
  15. 1.1. История развития категории «недвижимость»
  16. Глава 1. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -