3.1. Организация инвестиционного процесса в рамках модели

В соответствии с действующим Положением о составе и структуре активов паевых инвестиционных фондов [13] следует выделить ряд возможных вариантов участия ЗПИФН в инвестиционно-строительных проектах, предметом которых является жилищное строительство.

Договор участия в долевом строительстве. Такого рода договора, заключаемые в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» [35] имеют условно инвестиционный характер, поскольку ориентированы они в первую очередь на получение конкретного объекта недвижимости. Об отсутствии инвестиционной природы таких договоров говорит п. 3 ст. 1 вышеозначенного закона. Вместе с тем, работа с такими контрактами через ЗПИФН позволяет использовать их в инвестиционных целях, когда целью инвесторов является получение дохода, а не собственно объекта недвижимости. При этом расчет на экономический эффект специального налогового режима требует соблюдения двух условий: создание фонда на достаточно длительный срок; совершение активных операций, позволяющих выигрывать на реинвестировании без налоговых потерь.

Инвестиционный договор. Данные договора заключаются с: заказчиком-застройщиком, которому принадлежит земельный участок (на правах собственности или аренды) и (или) заказчиком- застройщиком, который имеет разрешение на строительство объекта на данном земельном участке, или инвестором, инвестирующим строительство объекта и имеющим право на получение в собственность объекта или его части.

Функция ЗПИФН в данном случае сводится к поддержке, а то и рефинансированию, уже организованного инвестиционностроительного проекта совместно с иным инвестором. При этом все те существенные условия, которые установлены для договора с заказчиком-застройщиком, должны быть также предметом договора совместного инвестирования.

Договор строительного подряда. С экономической точки зрения наиболее эффективной формой финансирования строительства, по нашему мнению, является прямое участие ЗПИФН в инвестировании жилищного строительстве. Обязанностью управляющей компании ЗПИФН в данном случае будет оплата и приемка построенного объекта, обязанностью же генерального подрядчика будут являться строительство объекта в предусмотренный срок и передача в состав активов ЗПИФН построенного объекта. Особым условием данного договора является наличие у ЗПИФН права собственности или аренды на земельный участок под застройку и выделение этого участка для целей строительства. Нами разработана модель коллективного инвестирования жилищного строительства, инвестором в которой выступает ЗПИФН (см. рисунок 23). Последняя позволяет преодолеть ряд факторов развития экономических отношений в рамках системы коллективных инвестиций в жилищное строительство, определенных нами в параграфе 1 Главы 2 настоящего исследования.

Рисунок 21. Взаимоотношения банка (инвестора) и заказчика-застройщика в рамках модели коллективного инвестирования жилищного строительства

Формирование ЗПИФН предлагается производить за счет средств банка. Посредством этого возможна аккумуляция инвестиционных активов в достаточно короткий промежуток времени, отведенный на формирование ЗПИФН. Общий вид взаимоотношений банка как инвестора и заказчика-застройщика представлен на рисунке 21. При этом ЗПИФН заключает либо инвестиционный договор с заказчиком- застройщиком, а тот - договор строительного подряда с генеральным подрядчиком, либо договор строительного подряда с заказчиком- застройщиком, совмещающим функции генерального подрядчика.

Одновременно банк выполняет ряд инфраструктурных функций по обслуживанию управляющей компании ЗПИФН:

- специализированный депозитарий - контроль за распоряжением и приобретением имущества ЗПИФН;

- специализированный регистратор - контроль учета пайщиков ЗПИФН, предоставление сведений о собственниках имущества ЗПИФН;

- расчетно-кассовое обслуживание - размещение денежных средств ЗПИФН на счетах банка, проведение операций через банк.

В рамках модели в экономические взаимоотношения вступают восемь категорий субъектов. Категории субъектов 5, 6- квалифицированные инвесторы; 6* - члены жилищно

накопительного кооператива (ЖНК). Взаимоотношения субъектов модели во времени разворачиваются параллельно согласно рисунку 22.

Рисунок 22. Функционирование модели коллективного инвестирования жилищного строительства во времени

В процессе реализации инвестиционно-строительного проекта выделены 4 уровня взаимоотношений субъектов:

- уровень A: инициирование проекта, инвестирование,

управление;

- уровень B: строительство;

- уровень C: рефинансирование средств, инвестированных в проект;

- уровень D: аккумулирование средств для приобретения построенного жилья.

Ход реализации проекта представляется как ряд этапов.

1. Банк, как структура, аккумулирующая свободные денежные средства, по собственной инициативе, либо сообразуясь с запросами заказчика-застройщика, инициирует создание ЗПИФН. Банк может не создавать управляющую компанию ЗПИФН (УК), а воспользоваться услугами уже существующей. Однако возможна ситуация, при которой банк идет на создание ЗПИФН, желая диверсифицировать свою деятельность и намереваясь производить финансирование конкретных строительных проектов. Здесь создание банком собственной управляющей компании является вполне оправданным.

Рисунок 23. Блок-схема модели коллективного инвестирования жилищного строительства

Допускается внесение банком и заказчиком-застройщиком в состав активов ЗПИФН земельного участка, проектно-сметной документации с последующей передачей им пакетов инвестиционных паев в объеме, пропорциональном участию в формировании ЗПИФН.

2. ЗПИФН под руководством УК в статусе инвестора приступает к отбору потенциальных проектов для финансирования и определению заказчика-застройщика, если этого не было сделано ранее.

предметом которого выступает возведение жилого комплекса с последующей передачей его в состав активов ЗПИФН. Заказчик- застройщик заключает с генеральным подрядчиком договор строительного подряда.

Генеральный подрядчик исключительно самостоятельно или же привлекая подрядные организации для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ приступает к строительству. Согласно инвестиционному договору и договору строительного подряда, ЗПИФН под руководством УК через заказчика-застройщика осуществляет финансирование инвестиционно-стротельного проекта (рисунок 24,а).

В том случае, когда заказчик-застройщик имеет возможность выполнять функции генерального подрядчика, ЗПИФН под

руководством УК заключает с заказчиком-застройщиком договор строительного подряда (в трактовке Положения о составе и структуре активов паевых инвестиционных фондов [12] - договор, на основании которого осуществляется строительство (создание) объектов

недвижимого имущества), предметом которого выступает возведение жилого комплекса с последующей передачей его в состав активов ЗПИФН (см. рисунок 24,б). В этом случае ЗПИФН под руководством УК осуществляет финансирование заказчика-застройщика, возводящего жилищный комплекс.

. Банк, сообразуясь со своей кредитной политикой, в определенный момент времени деятельности ЗПИФН приступает к реализации паев, формируя вторичный рынок обращения данных ценных бумаг. Наиболее приемлемым моментом для этого

представляется получение в установленном порядке заказчиком- застройщиком разрешения на строительство, как условие,

определяющее успешность реализации проекта и, соответственно, привлекательность приобретения инвестиционных паев потенциальными пайщиками ЗПИФН.

Рисунок 24. Взаимоотношения субъектов в рамках уровня B (строительство) модели коллективного инвестирования

жилищного строительства

Таким образом, взаимоотношения субъектов в рамках разработанной модели переходят на уровень C - рефинансирование средств, инвестированных в проект.

Одновременно банк, исходя из величины суммы чистых активов (СЧА) ЗПИФН, в режиме ежедневной купли-продажи производит покупку и продажу инвестиционных паев. Приобрести паи могут любые заинтересованные лица - как физические, так и юридические - квалифицированные инвесторы. Одновременно допускается обращение инвестиционных паев ЗПИФН на вторичном рынке без участия банка.

Жилищно-накопительный кооператив приобретает

инвестиционные паи ЗПИФН на денежные средства, внесенные мелкими инвесторами - гражданами - в качестве паевых взносов в ЖНК. Правовое обеспечение возможности участия в модели коллективного инвестирования жилищного строительства жилищнонакопительного кооператива разработано в параграфе 3 Главы 3 настоящего исследования.

4. Члены ЖНК, нуждающиеся в улучшении своих жилищных условий, могут вступить в права собственности квартирой в возведенном жилом комплексе. Схема оплаты может иметь два вида:

- сообразно сумме паевых взносов в ЖСК, его член подбирает себе квартиру, удовлетворяющую запросам и финансовым возможностям. В случае аккумулирования средств в объеме, соответствующем стоимости квартиры происходит её приобретение в собственность членом ЖНК у управляющей компании ЗПИФН;

- в случае, когда финансовые возможности не позволяют последнего, часть стоимости квартиры покрывается за счет средств жилищно-накопительного кооператива, либо член ЖНК выходит из его состава с выплатой ему денежной суммы, соответствующей объему паевых взносов, и обращается за ипотечным кредитом.

Исходя из роста СЧА (и, следовательно, расчетной стоимости паев) в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта, чем на более ранней стадии инвестиционного периода строительства жилья потенциальный покупатель квартиры или инвестор приобретет паи ЗПИФН, тем, соответственно, дешевле обойдется 1 м приобретаемого жилья или выше будет показатель прибыльности инвестирования.

5.

- фиксация прибыли через прекращение ЗПИФН с последующей реализацией активов и распределением между пайщиками в денежной форме;

- частичная фиксация прибыли с выплатой пайщикам промежуточного дохода и продолжением деятельности ЗПИФН - реализация других инвестиционно-строительных проектов в рамках действующей инвестиционной декларации ЗПИФН;

- реинвестирование имущества ЗПИФН в другие инвестиционно-строительные проекты без выплаты промежуточного дохода.

Разработанная модель коллективного инвестирования

жилищного строительства может быть модифицирована (см. рисунок 25).

При этом в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта выделяются 3 уровня взаимоотношений субъектов:

- уровень A: инициирование проекта, инвестирование,

управление;

- уровень B: строительство;

- уровень C: рефинансирование средств, инвестированных в проект; аккумулирование средств для приобретения построенного жилья.

Модификация разработанной модели коллективного

инвестирования жилищного строительства может быть обеспечена посредством ввода законодательно разрешенного права погашения инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости имуществом, составляющим его активы.

На данный момент Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» [34] установлено следующее: «имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются».

Рисунок 25. Блок-схема модели коллективного инвестирования жилищного строительства (модификация)

Исключение приведенного положения позволит пайщикам ЗПИФН в обмен на имеющиеся у них инвестиционные паи, исходя из их расчетной стоимости, вступать в права собственности жильем в жилищном комплексе, являющемся частью активов фонда.

В этом случае субъекты разработанной модели «физические лица», отнесенные к категории квалифицированных инвесторов, на уровне С взаимодействия субъектов модели - рефинансирование средств, инвестированных в проект - могут производить приобретение инвестиционных паев ЗПИФН с целью накопления средств для вступления в права собственности жильем.

В рамках модификации модели коллективного инвестирования жилищного строительства возможно обеспечение условий для комплексного переселения граждан из ветхого и аварийного жилья: по данным Министерства регионального развития РФ, по состоянию на конец 2011 г. объём ветхого и аварийного жилья составляет порядка 90 млн. м2 общей площади (3,2% в общем объёме жилищного фонда). Только в аварийном жилье - 11,25 млн. м2 - проживает порядка 700 тыс. чел. Это может быть реализовано в том случае, когда последнее находится на земельном участке в центральной части крупного населенного пункта, характеризуемом относительно высокой стоимостью единицы площади территории. В этом случае жильцы дома, отнесенного к категории ветхого или аварийного жилья, в статусе собственником квартир приобретают инвестиционные паи ЗПИФН и в счет оплаты вносят в состав активов ЗПИФН имеющиеся объекты жилья.

ЗПИФН, имея в составе своих активов многоквартирный жилой дом, ранее возведенный за счет средств, составляющих активы первого, производит погашение ранее выданных инвестиционных паев квартирами в вышеозначенном доме. При этом граждане, возместив разницу в оценочной стоимости между внесенным в состав активов объектом ветхого жилья и новой квартирой, имеют возможность вступить в права на новое жилье большей площади. Также допускается выкуп ЗПИФН у граждан объектов ветхого жилья, что обеспечит последним возможность прибегнуть к ипотечному кредиту на цели приобретения жилья, обладающего более высокими потребительскими характеристиками, нежели в случае внесения имеющегося объекта ветхого жилья в состав активов ЗПИФН с последующим погашением выданных инвестиционных паев новой квартирой. Переселение граждан из объектов ветхого жилья, располагающихся на территории центральной части крупного населенного пункта, позволяет ЗПИФН вступить в права собственности на земельный участок, характеризующийся высокой стоимостью. Местоположение участка, наличие готовых инженерных сетей, удобнее пути транспортного подъезда, положение в местах пересечения людских потоков обеспечивают широкий выбор для перепрофилирования приобретенного земельного участка. На его территории возможно не только возведение жилья элитного или бизнес-класса, но и строительство торговых, офисных комплексов. В этом случае обеспечиваются условия для диверсификации сферы деятельности закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в направлении сдачи торговых и офисных площадей в аренду.