Статья 69. Права землепользователей

Землепользователи в соответствии с целями и условиями отвода земельных участков имеют право:

самостоятельно осуществлять землепользование;

собственности на посевы, посадки сельскохозяйственных куль­тур и древесно-кустарниковой растительности (насаждений) или на­саждений травянистых многолетних растений, на произведенную сель­скохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;

использовать в установленном законодательством порядке для целей, не связанных с извлечением дохода, имеющиеся на земель­ном участке водные объекты, общераспространенные полезные ис­копаемые, в том числе торф, а также полезные свойства земель;

возводить в установленном законодательством порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные капитальные строе­ния (здания, сооружения);

проводить в установленном законодательством порядке мелиора­тивные мероприятия, размещать водные объекты;

на возмещение убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объек­тов недвижимого имущества, а также ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельного сервитута;

добровольно отказаться от земельного участка;

требовать установления или прекращения земельного сервитута.

Собственники земельных участков кроме прав, указанных в час­ти первой настоящей статьи, имеют право на возмещение им сто­имости земельных участков, изымаемых для государственных нужд, совершать сделки с земельными участками (купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки) и передавать земельные участки по на­следству гражданам.

Арендаторы земельных участков, надлежащим образом испол­нявшие свои обязанности по договору аренды земельного участка, кроме прав, указанных в части первой настоящей статьи, по истече­нии срока такого договора имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

484

Арендаторы земельных участков, за право заключения догово­ров аренды которых взималась плата, вправе, если иное не установ­лено законодательными актами:

предоставлять арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды;

передавать свои права и обязанности по договору аренды земель­ного участка другому лицу;

использовать право аренды земельного участка в качестве пред­мета залога и вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ в пределах срока договора аренды.

Владельцы, пользователи земельных участков имеют преимуще­ственное перед другими лицами право при прочих равных условиях на приобретение в установленном законодательством об охране и использовании земель порядке используемых ими земельных участ­ков в частную собственность, за исключением земельных участков, указанных в статье 13 настоящего Кодекса, или на получение их в аренду.

Арендаторы земельных участков, за исключением иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и их представительств, надлежащим образом исполняющие условия до­говора аренды земельного участка, имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на приобретение в установленном законодательством об охране и использовании зе­мель порядке используемого земельного участка в частную собствен­ность, за исключением земельных участков, указанных в статье 13 настоящего Кодекса.

Субарендаторы земельных участков, надлежащим образом испол­нявшие условия договора субаренды земельного участка, имеют пра­во в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка на заключение договора аренды этого земельного участка на оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих услови­ям прекращенного договора аренды.

На предоставленных во временное пользование земельных участ­ках для огородничества в целях выращивания овощей, картофеля, ягодных и иных сельскохозяйственных культур землепользователи при необходимости могут возводить с учетом условий отвода земель­ных участков временные строения индивидуального или общего пользования для хранения огородного инвентаря и иных хозяйствен­ных целей.

Землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения (здания, сооружения), находя­щиеся в их общей долевой собственности, осуществляют права, пре­дусмотренные настоящей статьей, пропорционально своим долям в праве собственности на капитальные строения (здания, сооружения).

Землепользователи имеют и иные права, предусмотренные зако­нодательством.

486

Комментарии

1. Право самостоятельно осуществлять землепользование универсально для всех землепользователей и означает, что ник­то не вправе вмешиваться в их деятельность на земельном участ­ке, если она соответствует законодательству.

Землепользователи имеют право собственности не только на посевы, посадки сельскохозяйственных культур и древесно-кус-тарниковой растительности (насаждений) или насаждений тра­вянистых многолетних растений, но также и на другие объекты растительного мира, на законном основании посаженные и куль­тивируемые землепользователями. Объекты растительного мира, расположенные в границах земельных участков, являющихся собственностью граждан, негосударственных юридических лиц, являются собственностью этих граждан, негосударственных юри­дических лиц (Закон о растительном мире).

Права землепользователей по использованию других при­родных ресурсов на предоставленном им земельном участке предусмотрены в абз. 4 ч. 1 комментируемой статьи. Использо­вание имеющихся на земельном участке водных объектов воз­можно в порядке общего водопользования (без принятия реше­ния о предоставлении водного объекта в пользование, без выда­чи разрешения на специальное водопользование). Одновремен­но с этим Водным кодексом (ст. 25) установлено, что для хо­зяйственно-бытовых целей гражданам Республики Беларусь могут быть переданы в обособленное водопользование непроточ­ные пруды площадью до 0,2 гектара, расположенные на земель­ных участках, предоставленных им в собственность, пожизнен­ное наследуемое владение или аренду.

В соответствии с Кодексом о недрах от 14 июля 2008 г.

- добычу общераспространенных полезных ископаемых на глубину до двух метров (добыча на глубину более двух метров должна осуществляться на основании акта, удостоверяющего горный отвод);

486

- использование полезных ископаемых, извлеченных из недр при строительстве подземных частей наземных зданий, соору­жений и иных объектов строительства, не связанных с пользо­ванием недрами;

- строительство и эксплуатацию буровых скважин глуби­ной до 20 метров, шахтных колодцев и иных сооружений в недрах, предназначенных для забора подземных вод из первого от земной поверхности водоносного горизонта, при условии со­блюдения требований законодательства об охране и использо­вании вод.

Необходимо отметить, что строительство арендаторами ка­питальных строений (зданий, сооружений) или размещение иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, не допускает­ся, за исключением случаев, когда такое строительство соответ­ствует целевому назначению этих земельных участков и услови­ям, указанным в договорах аренды земельных участков (см. комментарий к ст. 17).

Законом Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. № 423-3 «О мелиорации земель»1 (вступает в силу через двенадцать ме­сяцев после его официального опубликования) к мелиоратив­ным мероприятиям отнесены строительство, реконструкция, эк­сплуатация (обслуживание) мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, создание защит­ных насаждений, проведение гидротехнических, культуртехни-ческих, агролесомелиоративных, противоэрозионных и иных ме­роприятий, обеспечивающих создание и поддержание оптималь­ных для сельскохозяйственных растений, лесов и иных насаж­дений водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв, осуществляемых в соответствии с проектной документа­цией по мелиорации земель.

Отношения, связанные с возмещением убытков, причиняе­мых изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имуще-

1 НРПА. 2008. № 184. 2/1520.

487

ства, а также ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельного сервитута, ре­гулируются ст. 75 комментируемого Кодекса (см. комментарий к ст. 75).

В случае добровольного отказа от земельного участка (доб­ровольной передачи земельного участка в государственную соб­ственность) прекращаются право частной собственности на зе­мельные участки, право постоянного и временного пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком (см. комментарий к ст. 60, 62, 63, 67).

Установление и прекращение земельного сервитута осуще­ствляется в соответствии со ст. 19, 65 комментируемого Кодек­са (см. комментарий к ст. 19, 65).

2. Часть 2 устанавливает дополнительные права, принадле­жащие собственникам земельных участков, выходящие за рам­ки общих правил, установленных в ч. 1, которые вытекают из более широкого содержания права собственности на землю. Эти правомочия определяются гражданским законодательством (ст. 210 ГК), в соответствии с которым собственнику принадле­жат права владения, пользования и распоряжения своим иму­ществом. ГК закрепляет норму, которая определяет пределы осу­ществления этих правомочий по отношению к земле. Часть 3 ст. 210 устанавливает, что владение, пользование и распоряже­ние землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законодательством, осуществля­ется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и защищаемые зако­ном интересы других лиц.

Как видно из нормы, содержащейся в ч. 2 данной статьи, правомочие распоряжения, отличающее право собственности от других прав на землю, заключается в совершении сделок с зе­мельными участками, перечень которых приведен в данной ста­тье и которые могут совершать только собственники земельных участков (см.

488

тарий к ст. 73, 75 Кодекса о земле), подтверждает включение этого участка в состав имущества, подлежащего возмещению. Другие землепользователи такого права не имеют, поскольку их участки находятся в государственной собственности.

3. Часть 3 комментируемой статьи воспроизводит предус­ мотренную п. 1 ст. 592 ГК норму о преимущественном праве добросовестного арендатора земельного участка на заключение договора аренды на новый срок. Однако в Кодексе о земле эта норма является императивной, т.е. установленное ею право не может быть ограничено договором.

Следует отметить, что согласно ст. 592 ГК арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить но­вый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до оконча­ния действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с дру­гим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возоб­новить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

4. Часть 4 данной статьи устанавливает права арендаторов земельных участков по распоряжению этими земельными участ­ ками. Как вытекает из ст. 262 ч. 4 ГК такое распоряжение допускается, если предусмотрено законодательством (как это имеет место в данном случае) или договором с собственником. Перечень сделок, которые могут совершать арендаторы земель­ ных участков, ограничены указанными в данной норме, и рас­ ширительному толкованию не подлежат.

Необходимо иметь в виду, что совершение сделок, указанных в ч. 4 комментируемой статьи, допускается лишь при условии сохранения целевого назначения земельных участков и при на­личии документов, удостоверяющих права на эти участки. Если за право заключения договора аренды земельного участка плата не взималась (случаи, когда она не взимается, определены ч. 11

489

ст. 31 Кодекса о земле), до совершения таких сделок арендатору следует внести плату за право заключения договора аренды зе­мельного участка либо приобрести земельный участок в част­ную собственность. В противном случае совершение упомяну­тых сделок повлечет прекращение права аренды земельного уча­стка (см. комментарий к ст. 31, 47, 64, 70).

Предоставление арендованного земельного участка в субаренду возможно только при условии соблюдения его целевого назначе­ния. Субаренда земельных участков комментируемым кодек­сом подробно не урегулирована. Поэтому при отсутствии специ­альных норм о субаренде земельных участков следует руковод­ствоваться нормами Кодекса о земле и ГК об аренде (см. ком­ментарий к ст. 3, 17, 47, 64).

Особенности залога права аренды земельных участков уста­новлены ст. 50 Кодекса о земле (см. комментарий к ст. 50).

Права аренды земельных участков до внесения их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ подлежат обязательной оценке их стоимости1.

5. Часть 5 ст. 69 впервые в практике земельно-правового регулирования предусмотрела преимущественное право владель­цев, пользователей земельных участков на приобретение их в собственность, аренду. Данная норма указывает на преимуще­ственное право только при приобретении уже имеющихся у зем­левладельцев, землепользователей участков в частную собствен­ность или аренду. Это связано с особым механизмом, который применяется при предоставлении земельных участков на этих правах и который предусматривает административный и аук­ционный порядок (см. комментарий к ст. 34, 17 Кодекса о земле). Законодательство не закрепляет порядок реализации этого преимущественного права, однако из содержания ч. 5 видно, что оно применяется по отношению к уже находящемуся у лица земельному участку. Поэтому представляется, что это право мо­жет быть реализовано при возникновении ситуации, при кото-

1 Об оценочной деятельности в Республике Беларусь: Указ Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 // НРПА. 2006. № 168. 1/7999; 2007. N° 83. 1/8471; 2008. № 27. 1/9376; № 248. 1/10094, № 287. 1/10229; 2009. № 27. 1/10431.

490

рой на этот участок смогут претендовать другие лица (напри­мер, при смене титула, проведении аукциона).

6. По общему правилу, установленному Указом № 667, зе­мельные участки, находящиеся в государственной собственнос­ти, предоставляются в частную собственность по результатам аукционов. Согласно ст. 12 Кодекса о земле без проведения аукциона земельные участки могут предоставляться негосудар­ственным юридическим лицам Республики Беларусь для об­служивания принадлежащих им на праве собственности капи­тальных строений (зданий, сооружений), расположенных на при­обретаемых ими в частную собственность земельных участках. Предоставление земельного участка в собственность добросовес­тному арендатору в иных случаях должно осуществляться по результатам аукциона. Часть 6 комментируемой статьи не кон­кретизирует, как при этом должно реализовываться преимуще­ственное право добросовестного арендатора земельного участка на приобретение при прочих равных условиях используемого земельного участка в частную собственность.

7. Представляется, что в случае, установленном ч. 7 ком­ментируемой статьи, с субарендатором должен заключаться но­вый договор аренды земельного участка на срок, равный остав­шемуся сроку прекратившегося договора субаренды. Если одно­временно с договором аренды земельного участка договор суба­ренды этого земельного участка не прекращается, можно приве­сти его условия в соответствие с условиями прекращенного до­говора аренды, не заключая новый договор.

8. На земельных участках, предоставленных во временное пользование для огородничества, граждане Республики Беларусь при необходимости с учетом условий отвода имеют право воз­водить в связи со срочным характером землепользования толь­ко временные строения индивидуального или общего пользова­ния для хранения огородного инвентаря и иных хозяйственных" целей. Этому праву корреспондирует установленная в ч. 6 ст. 70 Кодекса о земле обязанность снести за свой счет возведенные временные строения, если срок в установленном порядке не про­длен, к моменту прекращения права временного пользования земельным участком без какой-либо компенсации (см. также комментарий к ст. 42).

491

Из этой нормы видно, что права землепользователей, полу­чивших земельные участки для указанной цели, ограничены в части такого права, как возведение капитальных строений (см. ч. 1 данной статьи). Другие права по использованию земельно­го участка за ними сохраняются.

9. Часть 9 комментируемой статьи предусматривает особен­ности осуществления прав субъектами, в общей долевой соб­ственности которых находятся капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на неделимом земельном участке. Названные субъекты осуществляют права, предусмотренные на­стоящей статьей, пропорционально своим долям в праве соб­ственности на капитальные строения (здания, сооружения).

При этом следует иметь в виду, что реализовать права по отчуждению земельных участков и прав на земельные участки землепользователи могут лишь с учетом положений комменти­руемого Кодекса, предусматривающего единство судьбы земель­ного участка и расположенного на нем недвижимого имуще­ства, а также положений главы 16 ГК (Общая собственность). Так, ст. 17, 50, 51 предусматривает возможность предоставле­ния в аренду, ипотеку, отчуждения по сделкам купли-продажи, мены, дарения земельных участков, находящихся в частной соб­ственности и предоставленных для строительства и (или) обслу­живания капитальных строений (зданий, сооружений), только вместе с этими строениями. С другой стороны, указанные строе­ния могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственнос­ти, кроме случаев продажи строений на снос (см. комментарий к ст. 17, 50, 51). При этом законодательство не рассматривает неделимый земельный участок в качестве самостоятельного пред­мета сделок (см. комментарий к ст. 10). С учетом сказанного часть неделимого земельного участка или право на нее может отчуждаться сособственником строения, но лишь вместе с при­надлежащей ему долей капитального строения (здания,соору­жения).

Представляется также, что предусмотренное правило о том, что землепользователи в указанных случаях осуществляют свои права пропорционально долям в праве собственности на капи­тальные строения (здания, сооружения), не следует рассматри-

492

вать как императивное. Это связано с тем, что в ряде случаев доля сособственников капитального строения (здания, сооруже­ния) может быть незначительной (например, доля собственни­ков помещений в многоэтажных зданиях). Поэтому, по нашему мнению, сособственники строения могут определить и иной по­рядок осуществления своих прав как землепользователей, что допускается ст. 250 ГК.

10. Иные права землепользователей предусмотрены как ком­ментируемым Кодексом (например, ст. 22), так и иным законо­дательством. В частности, землепользователи имеют право на судебную защиту (ст. 60 Конституции Республики Беларусь, ст. 10 ГК) и самозащиту своих прав (ст. 13). Землепользовате­ли, в связи с деятельностью которых на чужих земельных участ­ках установлены ограничения, в случаях, предусмотренных за­конодательством, наделяются правом ограниченного использо­вания таких земельных участков (см. комментарий к ст. 18).