Статья 70. Обязанности землепользователей

Землепользователи обязаны:

использовать земельные участки, а также расположенные на них строения в соответствии с их целевым назначением и условиями от­вода земельных участков;

осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные частью первой статьи 89 настоящего Кодекса;

своевременно вносить плату за пользование земельными участ­ками;

осуществлять благоустройство земельных участков;

соблюдать установленные в соответствии с настоящим Кодексом и иными законодательными актами сроки занятия земельных участ­ков, в том числе строительства на них капитальных строений (зда­ний, сооружений), а также иные условия отвода земельных участков;

не нарушать права иных землепользователей;

возвратить предоставленные им во временное пользование или аренду земельные участки по истечении срока, на который они пре­доставлялись, либо своевременно обратиться за его продлением;

соблюдать установленные ограничения (обременения) прав на зе-мельный участок, в том числе условия земельного сервитута.

493

Собственники земельных участков при совершении сделок с зе­мельным участком, арендаторы земельных участков при предостав­лении арендованного земельного участка в субаренду, передаче сво­их прав и обязанностей по договору аренды земельного участка дру­гим лицам, использовании права аренды земельного участка в ка­честве предмета залога, вклада в уставный фонд хозяйственных то­вариществ и обществ обязаны предоставить заинтересованным ли­цам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (об-ременениях) прав на земельный участок, в том числе земельных сер-витутах.

Собственники земельных участков при утрате гражданства Рес­публики Беларусь, за исключением случаев наследования земель­ного участка, обязаны произвести отчуждение земельного участка в течение одного года со дня утраты гражданства Республики Беларусь.

Арендаторы земельных участков, находящихся в государствен­ной собственности, за право заключения договоров аренды которых в соответствии с частью одиннадцатой статьи 31 настоящего Кодек­са плата не взималась, до совершения сделок по предоставлению арендованного земельного участка в субаренду, передаче арендато­рами своих прав и обязанностей по договору аренды земельного уча­стка другим лицам, использованию права аренды земельного участ­ка в качестве предмета залога, вклада в уставный фонд хозяйствен­ных товариществ и обществ в установленном законодательными ак­тами порядке обязаны приобрести земельный участок в частную соб­ственность или внести плату за право заключения договора аренды земельного участка.

Члены садоводческих товариществ, дачных кооперативов при выбытии или исключении из членов садоводческого товарищества, дачного кооператива обязаны произвести отчуждение земельного участка в течение одного года со дня прекращения членства в садо­водческом товариществе, дачном кооперативе в соответствии с тре­бованиями части третьей статьи 51 настоящего Кодекса.

Пользователи земельных участков к моменту прекращения права временного пользования земельным участком, предоставленным для огородничества, строительства (установки) временного индивидуаль­ного гаража для хранения транспортного средства, обязаны снести за свой счет возведенные на нем временные строения.

На землях запаса и землях общего пользования обязанности зем­лепользователей, предусмотренные настоящей статьей, осуществля­ются соответственно Минским городским, городскими (городов об­ластного подчинения), районными, сельскими, поселковыми испол­нительными комитетами или уполномоченными ими юридическими лицами.

494

При отчуждении капитальных строении (зданий, сооружений), в том числе входящих в состав предприятий как имущественных ком­плексов, землепользователи обязаны в установленном законодатель­ством порядке обратиться за осуществлением регистрационных дей­ствий в отношении соответствующих земельных участков, необходи­мых для обслуживания этих капитальных строений, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения (здания, сооружения), находя­щиеся в их общей долевой собственности, осуществляют обязаннос­ти, предусмотренные настоящей статьей, пропорционально своим долям в праве собственности на эти капитальные строения (здания, сооружения).

Землепользователи осуществляют и иные обязанности, предус­мотренные законодательными актами.

Комментарий

1. Использование земельных участков по целевому назначе­нию является одним из основных принципов земельных отно­шений. Закрепление данной обязанности применительно к рас­положенным на земельных участках строениям связано с еще одним принципом земельных отношений - единства судьбы зе­мельного участка и капитальных строений на нем.

С учетом целевого назначения земельного участка землеполь­зователи должны осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные ч. 1 ст. 89 Кодекса о земле, в том числе благо­устройство земельных участков. Если земельный участок, нахо­дящийся в частной собственности, предоставлен в аренду, на наш взгляд, целесообразно предусмотреть в нем, кто - собствен­ник или арендатор земельного участка - должен выполнять те или иные мероприятия по охране земель.

За пользование земельными участками собственники, владель­цы и пользователи земельных участков обязаны уплачивать зе-

495

мельный налог, арендаторы и субарендаторы земельных участ­ков - арендную плату в соответствии со ст. 32 Кодекса о земле, иными актами законодательства (см. комментарий к ст. 32).

Сроки занятия земельных участков, обязательные для со­блюдения землепользователями, предусмотрены ст. 60, 67 ком­ментируемого Кодекса, а также Указом № 667 (см. коммента­рий к ст. 60, 67).

Срок строительства капитальных строений (зданий, соору­жений) определяется в строительном проекте. Этим сроком ог­раничивается срок действия разрешения на производство строи­тельно-монтажных работ *. Статья 62 Закона Республики Бе­ларусь от 5 июля 2004 г. № 300-3 «Об архитектурной, градо­строительной и строительной деятельности в Республике Бела­русь» предусмотрены случаи, когда производится приостановле­ние строительства, консервация объекта незавершенного строи­тельства.

Необходимо обратить внимание на то, что сроки строитель­ства жилых домов, дач закреплены Указом Президента Респуб­лики Беларусь от 7 февраля 2006 г.

1 Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь: Закон Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. № 300-3 // НРПА. 2004. № 109. 2/1049; 2006. № 78. 2/1214; 2006. № 106. 2/1233; № 107. 2/1235; № 122. 2/1259; 2008. № 14. 2/1416.

2 О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством не- законсервированных жилых домов, дач: Указ Президента Республики Бе­ ларусь от 7 февраля 2006 г. № 87 // НРПА. 2006. № 24. 1/7258; 2009. № 41. 1/10450.

3 О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Рес­ публики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков: Указ Президента Республики Беларусь от 6 февраля 2009 г. № 64 // НРПА. 2009. № 41. 1/10450. . . . .-о- - *.

496

выданного местным исполнительным и распорядительным ор­ганом, но не позднее 3,5 года с даты получения документа, удо­стоверяющего государственную регистрацию права частной соб­ственности либо пожизненного наследуемого владения на та­кой земельный участок. Срок строительства может быть про­длен местным исполкомом, но не более чем на один год, с уче­том материального положения гражданина по его заявлению. Течение срока не прерывается при приобретении по основаниям, предусмотренным законодательством (за исключением насле­дования), земельных участков, на которых расположены не за­вершенные строительством незаконсервированные жилой дом, дача.

Необходимо учитывать, что неисполнение обязанностей, пре­дусмотренных абзацами вторым - шестым ч. 1 комментируе­мой статьи, является основанием для прекращения прав на земельные участки (см. комментарий к ст. 60, 62-64).

Статья 65 КоЗ среди прочих предусматривала обязанности не нарушать права иных землепользователей, а также в уста­новленном порядке обеспечивать установление земельного сер­витута. В комментируемом Кодексе первая из них сохранена, а вместо второй закреплена обязанность соблюдать установлен­ные ограничения (обременения) прав на земельный участок, в том числе условия земельного сервитута. Такое изменение пред­ставляется вполне логичным, поскольку земельный сервитут устанавливается по соглашению сторон правоотношения (оно может и не быть достигнуто), или судом, если для этого будут иметься основания. Подлежащие соблюдению землепользовате­лями условия земельного сервитута устанавливаются догово­ром об установлении сервитута или постановлением суда, а ог­раничения (обременения) прав на земельный участок - решени-

497

ем уполномоченного государственного органа или постановле­нием суда (см. комментарий к ст. 18, 45).

Срок, на который земельные участки предоставляются во временное пользование или аренду, закреплен ст. 16, 17 Кодек­са о земле. Согласно ст. 592 ГК арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия дого­вора.

Заинтересованное в продлении срока временного пользова­ния земельным участком лицо не позднее чем за два месяца до окончания этого срока должно обратиться в местный исполни­тельный комитет, предоставивший этот участок *, с заявлени­ем о продлении ему срока временного пользования земельным участком, обоснованием необходимости его продления и указа­нием предполагаемого срока продления. Местный исполнитель­ный комитет рассматривает заявление о продлении срока вре­менного пользования земельным участком в течение 5 рабочих дней со дня его подачи и в случае признания необходимости продления этого срока поручает землеустроительной и геодези­ческой службе в течение 7 рабочих дней подготовить и вести в местный исполнительный комитет соответствующий проект ре­шения. Решение о продлении срока временного пользования зе­мельным участком принимается местным исполнительным ко­митетом в течение пяти рабочих дней со дня его представления данной службой.

В случае принятия решения об отказе в продлении срока временного пользования земельным участком местный испол­нительный комитет в течение трех рабочих дней после приня­тия такого решения сообщает об этом юридическому лицу, граж­данину, индивидуальному предпринимателю с указанием соот­ветствующих законодательству оснований отказа, а также по-

1 Если предоставление земельного участка осуществлялось Президентом Республики Беларусь, Советом Министров Республики Беларусь, а также до 27 ноября 1996 г. Президиумом Верховного Совета Республики Бела­русь, продление срока временного пользования земельным участком осу­ществляется областным, Минским городским исполнительным комитетом.

498

ручает землеустроительной и геодезической службе обеспечить выполнение действий, связанных с прекращением права ука­занного лица на земельный участок, предоставленный ему во временное пользование, согласно законодательству об охране и использовании земель.

2. При совершении сделок с земельными участками установ­ленные ограничения (обременения) прав на эти земельные учас­тки не прекращаются (если только сделки не направлены на прекращение ограничений (обременении), даже если при этом происходит переход права на земельный участок. Однако нали­чие ограничений (обременении) может отрицательно сказаться на правах лица, заключающего сделку, причинить ему убытки, если заинтересованное лицо заранее не предупреждено о «юри­дической ущербности вещи»1, т.е. земельного участка.

3. Утрата гражданства Республики Беларусь является осно­ванием принудительного изъятия земельного участка из част­ной собственности граждан (см. комментарий к ст. 60). Час­тью 3 комментируемой статьи установлен срок, в течение кото­рого владелец земельного участка имеет право самостоятельно распорядиться этим участком - произвести его отчуждение спо­собами, предусмотренными законодательством (см. коммента­рий к ст. 51). Возможность отчуждать земельный участок по­казывает, что на это время за гражданином сохраняются права и обязанности собственника, в том числе право отчуждать этот участок другим гражданам или исполкому.

При наследовании право частной собственности на земель­ный участок сохраняется только за иностранными гражданами и лицами без граждансва, которые имеют право иметь земельные участки в частной собственности (см. комментарий к ст. 12).

4. Обязанность, закрепленная в ч. 4 комментируемой ста­ тьи, распространяется только на арендаторов земельных участ­ ков, находящихся в государственной собственности, и связана с закреплением платности приобретения права заключения дого­ воров аренды земельных участков, находящихся в государствен­ ной собственности. Плата не взимается только в случаях, опре-

1 Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь: В 2 кн. Кн. 2. / отв. ред. В.Ф. Чигир. Минск, 1999. С. 105.

499

деленных ч. 11 ст. 31 Кодекса о земле. Неисполнение арендато­ром требования, установленного ч. 4 ст. 70 Кодекса о земле, является безусловным препятствием к совершению указанных сделок, а если они будут совершены — влечет прекращение права аренды земельного участка (см. комментарий к ст. 31, 64).

5. Обязанность членов садоводческих товариществ, дачных кооперативов, предусмотренная в ч. 5 ст. 70, вытекает из право­вой природы кооперативных организаций. Прекращение член­ских отношений в этих организациях ведет к утрате правовой связи между гражданином, у которого имеется земельный учас­ток, и потребительским кооперативом. Обязанность произвести отчуждение земельного участка возлагается на гражданина не­зависимо от причин, по которым членство прекращено. Специ­альным законодательством урегулирован только порядок пре­кращения членства в садоводческом товариществе (см. коммен­тарий к ст. 39), однако установленное в ст. 70 Кодекса о земле требование об отчуждении участка распространяется и на чле­нов дачных кооперативов, даже при отсутствии специального законодательства об этих кооперативах.

В соответстветствии с Положением о садоводческом товари­ществе, утвержденным Указом Президента Республики Бела­русь от 28 января 2008 г. № 50 х, член товарищества вправе выйти из товарищества по своему усмотрению в любое время независимо от согласия других членов товарищества путем по­дачи заявления в правление в порядке и сроки, установленные уставом товарищества. Членство в товариществе прекращается со дня подачи такого заявления (п. 18).

Исключение из состава членов товарищества производится по решению общего собрания в случаях:

неоднократного (два и более раза) в течение шести месяцев подряд невыполнения (нарушения) обязанностей, перечислен­ных в абзацах втором-четвертом, шестом, седьмом, девятом ч. 1 п. 19 настоящего Положения;

невнесения взносов в течение шести месяцев подряд со дня наступления срока их внесения (п. 20).

1 О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ: Указ Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 50 // НРПА. 2008. № 29. 1/9400; 2009. № 27. 1/10432. i

500

Комментируемая норма ст. 70 некорректно использует неко­торые понятия, которые характеризуют прекращение членства в садоводческом товариществе.

Так, говорить об обязанности произвести отчуждение участ­ка в результате выбытия или исключения из потребительского кооператива не совсем точно, поскольку п. 21 Положения о садоводческом товариществе под выбытием понимает такие ос­нования прекращения членства, как исключение и выход по собственному усмотрению. Было бы целесообразно привести ст. 70 в соответствие с законодательством о коллективном са­доводстве (поскольку дачное строительство пока не урегулиро­вано), закрепив обязанность отчуждать участок при выбытии иа кооператива (выходе и исключении).

Кроме того, содержащаяся в ч. 5 ст. 70 формулировка «про­извести отчуждение земельного участка» без указания на право, на котором этот участок находится у члена кооператива, явля­ется неточной, допускающей расширительное толкование. Она не соответствует другим нормам Кодекса о земле (ст. 47, 51), которые закрепляют право только собственника отчуждать зе­мельные участки, а также противоречит Положению о садовод­ческих товариществах.

Пункт 21 этого Положения предусматривает, что лицо, вы­бывшее из состава членов товарищества (по собственному ус­мотрению либо в результате исключения), обязано в течение одного года со дня прекращения членства в товариществе про­извести отчуждение находящихся у него на праве частной co6j ственности земельного участка, садового домика, хозяйствен­ных строений и сооружений, необходимых для ведения кол­лективного садоводства, а в случае нахождения у него земель­ного участка на праве пожизненного наследуемого владения или аренды - распорядиться садовым домиком, хозяйствен­ными строениями и сооружениями, а также погасить задолжен­ность по взносам и пене.

Поэтому в ст. 70 следовало закрепить обязанность отчуж­дать земельные участки, только находящиеся в частной соб­ственности граждан.

6. Поскольку предоставление земельных участков во вре­менное пользование для огородничества, а также строительства

501

(установки) временного индивидуального гаража для хранения транспортного средства характеризуется срочным характером землепользования и не предусматривает возведение на них ка­питальных строений, к моменту прекращения данного права, если срок временного пользования в установленном порядке не продлен, пользователь земельного участка обязан снести за свой счет возведенные на нем временные строения без какой-либо компенсации (см. комментарий к ст. 41, 42).

7. Обязанности землепользователей в отношении земель за­паса и земель общего пользования как земель, на которые от­сутствуют субъективные права лиц, в соответствии с ч. 7 ком­ментируемой статьи осуществляют соответствующие местные исполнительные комитеты или уполномоченные ими юридичес­кие лица. Заметим, что субъективные права лиц отсутствуют и на свободные (незанятые) земельные участки различных катего­рий земель, включаемые в фонд перераспределения земель, что также должно быть отражено в указанной норме.

Следует отметить и некорректность формулировки, имеющу­юся в комментируемой части, которая выражается в следую­щем. В соответствии со ст. 34 Закона о местном управлении и самоуправлении местным советам депутатов принадлежит пра­во распоряжения землями на соответствующей территории в порядке, установленном законодательством Республики Бела­русь. Их полномочия по распоряжению землями переданы мест­ным исполнительным и распорядительным органам на основе ст. 14 указанного Закона. Право распоряжения землями мест­ные исполнительные и распорядительные органы осуществляют путем предоставления их в установленном порядке во владение и пользование организациям и гражданам. Поскольку комму­нальная собственность на землю не установлена, местные ис­полнительные и распорядительные органы, осуществляя право­мочия по распоряжению землями, действуют от имени государ­ства в целом. Особенностью же такого субъекта права собствен­ности на землю, как государство, является то, что оно осуществ­ляет пользование земельными участками опосредованно — пу­тем получения платы за землю1. Местные исполнительные и

1 Жариков Ю.Г. Земельное право: учебник / Ю.Г. Жариков, В.Х. Улюка-ев, В.Э. Чуркин. М., 2003. С. 69.

502

распорядительные органы осуществляют контроль, учет, распре­деление и перераспределение и иные функции государственного регулирования и управления в отношении всех земель, находя­щихся в их ведении.

В литературе указывается, что поскольку местные исполни­тельные комитеты не являются хозяйствующими субъектами и вообще не отнесены гражданским законодательством к юриди­ческим лицам, вызывает сомнение возможность предоставления им правомочий по владению и пользованию земельными участ­ками. В этом случае произойдет объединение в одном лице фун­кций использования и государственного контроля за этим ис­пользованием, что вряд ли целесообразно1 .

Поскольку правовой статус и порядок использования земель запаса, земель общего пользования и свободных (незанятых) земельных участков фонда перераспределения земель в законо­дательстве прописан недостаточно четко, к таким землям сложно применить нормы о правах и обязанностях землепользователей. «Закрепление» земельных участков за различными организаци­ями и выделение их кому-либо, если это не оформлено в уста­новленном порядке, также не будет иметь юридической силы и скорее относится к административным мерам воздействия, чем к экономико-правовым методам управления, так как в законо­дательстве установлен закрытый перечень видов прав на зе­мельные участки.

Необходимо более четко установить в Кодексе о земле усло­вия и порядок использования и охраны земель запаса, земель общего пользования, свободных (незанятых) земельных участ­ков фонда перераспределения земель, а также создать условия, стимулирующие распределение этих земель между заинтересо­ванными землепользователями. Главным образом, земельные участки целесообразно предоставить в пользование различным организациям, учрежденным местными исполнительными коми­тетами (например, коммунальным унитарным специализирован­ным предприятиям) или другим организациям, в т.ч. частной формы собственности, с четким определением целей и условий пользования.

1 Помелов А.С. Порядок на земле и земельные отношения // Земля Бела­руси. 2003. № 2. С. 14.

503

8. Частью 8 комментируемой статьи установлена обязан­ность землепользователей обратиться за осуществлением реги­страционных действий в отношении земельных участков, необ­ходимых для обслуживания отчуждаемых капитальных строе­ний (зданий, сооружений), в том числе входящих в состав пред­приятий как имущественных комплексов, если иное не уста­новлено Президентом Республики Беларусь. При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 17, 50, 51 комментируемого ко­декса земельные участки и расположенные на них объекты не­движимого имущества составляют единый предмет сделки по отчуждению, а исходя из положений ст. 661 Закона о государ­ственной регистрации недвижимого имущества, в отношении сделки с несколькими объектами недвижимого имущества осу­ществляется одна государственная регистрация. Статья 10 на­званного Закона предусматривает, что государственная регист­рация возникновения, перехода, прекращения права, ограниче­ния (обременения) права на капитальное строение (здание, со­оружение), незавершенное законсервированное капитальное стро­ение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (об­ременения) права на земельный участок, на котором располо­жены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавер­шенное законсервированное капитальное строение.

9. Положения ч. 9 комментируемой статьи, устанавливаю­щей, что землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения (здания, сооруже­ния), находящиеся в их общей долевой собственности, осуще­ствляют обязанности пропорционально своим долям в праве собственности на эти объекты, корреспондируют ч. 8 ст. 69 на­стоящего Кодекса, которая устанавливает аналогичный поря­док осуществления прав указанными субъектами см. также ком­ментарий к ст. 69).

10. Комментируемая статья достаточно полно закрепила обя­ занности землепользователей. Необходимо обратить внимание на то, что не указанные в ней обязанности должны быть пре­ дусмотрены только законодательными актами.

504