Статья 3. Объекты земельных отношений

Объектами земельных отношений являются:

земля (земли);

земельные участки;

права на земельные участки;

ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе земельные сервитуты.

Земельные участки могут находиться у землепользователей на следующих нравах:

государственной и частной собственности, а также на праве соб­ственности иностранных государств, международных организаций;

пожизненного наследуемого владения;

постоянного пользования;

временного пользования;

аренды (субаренды).

Комментарий

1. Часть 1 данной статьи определяет перечень объектов, по поводу которых могут складываться земельные отношения:

• земля (земли), земельные участки;

Понятие земли как объекта земельных отношений дается в ст. 1 Кодекса о земле, в соответствии с которой земля (зем-

1 Аб зацвярджэнщ Пагаднення паьаж Урадам Рэспублж1 Беларусь i Кабшетам MiHicTpay Украшы аб узаемадзеянт у галше геадэзи, картаграфп i дыстан- цыйнага зандмравання Зямлк постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 сентября 2001 г. № 1392 // НРПА. 2001. № 91. 5/8413.

2 Об утверждении Соглашения между Правительством Республики Бела­ русь и Правительством Российской Федерации о сотрудничестве в области геодезии, картографии, дистанционного зондирования Земли, создания и ведения кадастровых систем от 15 мая 1997 года // Эталон - Беларусь [Электронный ресурс] / Нац. центр правовой информ. Республики Бела­ русь. Минск, 2008.

2%

ли) — земная поверхность, включая почвы, рассматриваемая как компонент природной среды, средство производства в сельском и лесном хозяйстве, пространственная материальная основа хо­зяйственной и иной деятельности.

Данное определение, впервые закрепленное в земельном за­конодательстве, выделяет, во-первых, естественно-природные признаки земли, которые позволяют отграничить землю от дру­гих взаимосвязанных компонентов природы (недра, воды), и, во-вторых, ее экономически значимые признаки, которые в сово­купности характеризуют землю как объект правового регулиро­вания.

Земля как компонент природной среды рассматривается в земельном законодательстве в значении земная поверхность, включая почвы. Это свидетельствует о том, что не только про­дуктивные свойства земли, или плодородие, учитываются в пра­вовом регулировании земельных отношений.

Экономические признаки характеризуют землю как средство производства или территориальный базис для хозяйственной и иной деятельности и показывают экономическое назначение земли.

Все или часть земель Республики Беларусь, выделенные по естественно-природным, административно-территориальным или территориальным признакам, могут быть объектом правоотно­шений государственной собственности на землю, правоотноше­ний по управлению землями, охранительных земельных право­отношений, а в отдельных случаях - и правоотношений по ис­пользованию земли, если они связаны с общим землепользова­нием.

Статья 1 Кодекса о земле, которая закрепляет правовое по­нятие земельного участка, определяет его как часть земной по­верхности, имеющую границу и целевое назначение и рассмат­риваемую в неразрывной связи с расположенными на ней капи­тальными строениями (зданиями, сооружениями).

Таким образом, земельный участок всегда представляет со­бой индивидуально-обособленную часть земель, которая явля­ется объектом природопользования и недвижимым имуществом.

29

Характеристика земельного участка, содержащаяся в ст. 1 Кодекса о земле, отражает главным образом его признаки, име­ющие значение для осуществления природопользования. Так, установление границы земельного участка позволяет индивиду­ализировать его местоположение на местности (см. коммента­рий к ст. 11). Целевое назначение земельного участка, которое понимается как установленные решением об изъятии и предос­тавлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей (ст. 1 Кодекса о земле), определяет пределы его экономической эксп­луатации. Неразрывная связь с расположенными на земельном участке капитальными строениями обеспечивает единообразие правового режима земельного участка и находящихся на нем иных объектов недвижимости, для эксплуатации которых ис­пользуется данный земельный участок.

В соответствии со ст. 130 ГК земельные участки относятся к недвижимым вещам, рассматриваются как самостоятельный вид недвижимого имущества.

Признаки, индивидуализирующие земельный участок или его часть как объект недвижимого имущества, установлены Зако­ном о государственной регистрации недвижимого имущества. В соответствии со ст. 1 этого Закона к таким признакам отно­сятся: кадастровый номер; назначение; описание границ; мес­тонахождение; площадь земельного участка.

Кадастровый номер — не повторяющийся на территории Рес­публики Беларусь номер земельного участка, сохраняемый в течение всего периода существования участка, который присва-евается земельному участку в процессе государственной регист­рации создания земельного участка (см. комментарий к ст. 20) в порядке, устанавливаемом республиканской организацией по государственной регистрации.

Кадастровый номер земельного участка состоит из восем­надцати цифр:

первые десять цифр кадастрового номера земельного участ­ка совпадают с кодом административно-территориальной или территориальной единицы, на территории которой расположен

30

земельный участок на дату государственной регистрации его создания;

одиннадцатая и двенадцатая цифры кадастрового номера (от 01 до 99) обозначают номер кадастрового блока — части терри­тории административно-территориальной или территориальной единицы (микрорайон, квартал, садоводческое товарищество и тому подобное), определенной территориальной организацией по государственной регистрации в результате условного деле­ния территории административно-территориальной или терри­ториальной единицы на части, нанесения их границ на обзор­ную кадастровую карту и присвоения кадастровым блокам но­меров (см. комментарий к ст. 84);

тринадцатая-восемнадцатая цифры кадастрового номера (от 000001 до 999999) обозначают номер земельного участка в пре­делах кадастрового блока.

Кадастровый номер земельного участка не изменяется:

при государственной регистрации изменения земельного уча­стка;

при реорганизации или упразднении административно-тер­риториальной или территориальной единицы, на территории которой расположен земельный участок;

при изменении границ регистрационных округов, регистра­ционных районов, кадастровых блоков;

при государственной регистрации создания земельного участ­ка, которому кадастровый номер был присвоен предварительно при первоначальном формировании документов регистрации не­движимости в отношении зарегистрированного капитального стро­ения, расположенного на незарегистрированном земельном уча­стке 1.

Исключительным правом присваивать кадастровый номер земельному участку обладают регистраторы соответствующих республиканской и территориальных организаций по государ­ственной регистрации (ст. 16 Закона о государственной регист­рации недвижимого имущества).

1 О кадастровых номерах земельных участков: постановление Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Рес­публики Беларусь, 8 апреля 2004 г. № 14 // НРПА. 2004. № 71. 8/10894; 2006. № 130. 8/14818.

31

Назначение земельного участка как объекта недвижимого имущества определяется в соответствии с единой классифика­цией назначения объектов недвижимого имущества1.

Описание границ земельного участка содержится на плане границ земельного участка, который составляется в процессе установления (восстановления) границ (см. комментарий к ст. 11) после вычисления площади земельного участка в порядке, предусмотренном в Инструкции по установлению, вос­становлению и закреплению границ земельного участка (пп. 141-143)2.

Местонахождение определяется исходя из адреса земельно­го участка, который присваивается земельному участку в соот­ветствии с Инструкцией о порядке присвоения адресов объектов недвижимого имущества3. Адрес объектов недвижимого имуще­ства используется в целях описания в доступной форме их мес­тонахождения и представляет собой уникальную, структуриро­ванную по установленной форме иерархическую совокупность элементов, однозначно идентифицирующую местонахождение объектов недвижимого имущества.

Земельные участки имеют уникальный адрес на территории Республики Беларусь, в состав которого входят следующие эле­менты:

а) административно-территориальная принадлежность — крат­ кое обозначение административно-территориальной и террито­ риальной единицы, в которой находится земельный участок;

б) внутренний адрес объекта недвижимого имущества, кото­ рый для земельных участков зависит от наличия капитальных

1 Об утверждении единой классификации назначения объектов недвижи­ мого имущества: постановление Комитета по земельным ресурсам, геоде­ зии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 5 июля 2004 г.

2 Об утверждении Инструкции по установлению, восстановлению и закреп­ лению границ земельных участков: постановление Комитета по земель­ ным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 16 мая 2002 г. № 3 // НРПА. 2002. № 65. 8/8138; 2003. N° 107. 8/9987; 2005. № 87. 8/12643; 2006. № 73. 8/14372; № 130. 8/14818; 2008. № 45. 8/18017.

3 Об утверждении Инструкции о порядке присвоения адресов объектов не­ движимого имущества: постановление Государственного комитета по иму­ ществу Республики Беларусь от 11 марта 2008 г. № 14 // НРПА. 2008. № 94. 8/18546, № 158. 8/18998.

32

строений. Внутренним адресом незастроенного земельного участ­ка является номер адресного места, который присваивается при разработке землеустроительной документации и отражается в решении органа, уполномоченного предоставлять земельные уча­стки. Внутренним адресом застроенного земельного участка является mi утренний адрес одного из расположенных на нем капитальных строений;

в) геокод;

д) почтовый индекс.

Площадь земельного участка в установленных границах вы­числяется в процессе установления (восстановления) границ в соответствии с Инструкцией но установлению, восстановлению и закреплению границ земельного участка. В соответствии с п. 139 указанной Инструкции нычисление общей площади зе­мельного участка производится с округлением до 1 кв.м.

Запись площадей в гектарах на плане границ земельного участка производится с округлением:

для земельных участком, предоставленных (переданных) граж­данам для строительства и (или) обслуживания жилого дома, ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, обслу­живания хозяйственных построек, гаражей во всех населенных пунктах (кроме городов областного подчинения и г. Минска), ведения коллективного садоводства, крестьянского (фермерско­го) хозяйства, дачного строительства, традиционных народных промыслов, - до двух цифр после запятой. Если площадь предо­ставленных участков меньше 0,01 га - до четырех цифр после запятой (длины линий границ земельного участка выписыва­ются в метрах с округлением до одной цифры после запятой);

для иных случаев: при площади земельного участка до 1,0 га - с округлением до четырех цифр после запятой, при площади земельного участка 1,0 га и выше - с округлением до двух цифр после запятой.

2. Права на земельные участки и ограничения (обременения) прав на земельные участки, которые названы в данной статье как объекты земельных отношений, являются элементами, ко­торые характеризуют правовой режим земельного участка, и указываются в решении об изъятии и предоставлении земель­ных участков (см. комментарий к ст. 35);

33

• права на земельные участки;

Часть 2 данной статьи содержит исчерпывающий перечень прав на земельные участки, которые могут принадлежать земле­пользователям. Данные права могут быть разграничены по не­скольким признакам.

Во-первых, следует выделить право собственности на земель­ные участки, которое по видам разделено на право государствен­ной и частной собственности, а также право собственности ино­странных государств, международных организаций (см. коммен­тарий к ст. 12) и права других землепользователей, которые не являются собственниками, у которых земельные участки могут находиться на праве пожизненного наследуемого владения; по­стоянного пользования; временного пользования; аренды (суб­аренды) (см. комментарий к ст. 14—17). Существенное разли­чие между этими категориями правообладателей состоит в объеме правомочий по отношению к земельному участку, который им предоставлен, и которые определяются в соответствии со ст. 210, 262 ГК.

Во-вторых, необходимо различать эти права по их правовой природе, которая определяется гражданским и земельным зако­нодательством. Так, к вещным правам следует относить право собственности на земельные участки (ст. 210 ГК), а также огра­ниченные вещные права лиц, не являющихся собственниками:

право пожизненного наследуемого владения земельным уча­стком;

право постоянного пользования земельным участком;

сервитуты (ст. 217 ГК).

Как видно из приведенного в ст. 3 Кодекса о земле перечня, земельный сервитут не включен в число самостоятельных прав на землю, что противоречит нормам гражданского законодатель­ства, а рассматривается только как ограничение (обременение) прав на земельные участки (см. комментарий к ст. 19, 45).

Такие права, как аренда (субаренда), учитывая их договор­ный характер, должны считаться обязательственными правами на земельные участки (гл. 34 § 1 ГК) (см. комментарий к ст. 17, 64).

34

Право временного пользования земельными участками (см. комментарий к ст. 16) в гражданском законодательстве не пре­дусмотрено, что указывает на его административно-правовую природу;

• ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе земельные сервитуты.

Понятие ограничений (обременении) определяется в законо­дательстве о государственной регистрации недвижимого имуще­ства и земельном законодательстве.

В соответствии со ст. 1 Закона о государственной регистра­ции недвижимого имущества ограничение (обременение) прав понимается в двух значениях:

право в отношении конкретного недвижимого имущества лица, не являющегося его собственником, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, безвозмездное пользо­вание;

условие или запрещение, ограничивающие правообладател в том числе арест, присвоение недвижимому имуществу статуса историко-культурной ценности, ограничение, установленное в отношении недвижимого имущества в связи с обслуживанием линий электропередач, трубопроводов и иных инженерных со­оружений, обременение, установленное в отношении недвижи­мого имущества при приватизации государственного имущества.

Статья 1 Кодекса о земле содержит более узкое понимание ограничения (обременения) прав на земельный участок, трак­туя их только как определенные условия пользования - уста­новленные решением государственного органа, осуществляюще­го государственное регулирование и управление в области ис­пользования и охраны земель, принятым в соответствии с зако­нодательным актом, договором либо постановлением суда ус­ловие или ограничение либо запрещение в отношении осуществ­ления отдельных видов хозяйственной или иной деятельности, других прав на земельный участок, в том числе земельный сервитут, в целях общественной пользы и безопасности, охраны окружающей среды и историко-культурных ценностей, защиты прав и защищаемых законом интересов граждан, индивидуаль­ных предпринимателей и юридических лиц.

35

Перечень таких условий пользования, которые рассматрива­ются как ограничения (обременения) в земельных отношениях, установлен в ст. 18 Кодекса о земле (см. комментарий к ст. 18).

Таким образом, некоторые из прав на земельные участки, которыми обладают лица, не являющиеся собственниками зе­мельных участков, могут рассматриваться одновременно и как ограничения (обременения) прав. Из названного в ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества при­мерного перечня таких прав можно выделить аренду и сервитут, первое из которых относится к правам на земельные участки, а второе указано лишь среди ограничений (обременении).