ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ

В ходе земельной реформы, проводимой в нашей стране, все больше земельных участков вовлекается в рыночный оборот. В Республике Беларусь, согласно законодательству, в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, разрешаются следующие виды сделок: купля-продажа, дарение, залог, мена, наследование, рента.

Сделками по ст. 154 ГК считаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлением.

К сделкам с землей применимы нормы гражданского законодательства. Это значит, что сделка считается действительной при следующих условиях: законности ее содержания, дееспособности участников сделки, соблюдения требуемой законом формы сделки, соответствия сделки действительной воле участников.

Вместе с тем сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных спецификой объекта - земельного участка, а также особыми требованиями к сделкам с недвижимостью. Поэтому существуют специальные правила заключения сделок с земельными участками.

• Сделки должны быть заключены в письменной форме, нотариально заверены и зарегистрированы специально уполномоченным органом. Государственная регистрация обязательна и публична (орган обязан предоставить любому лицу информацию о регистрации прав на объект недвижимости). Отказ в регистрации может быть обжалован в суде.

• В процессе совершения сделки не меняется целевое назначение участка. Об этом делается специальная запись в договоре (о том, что продавцу разъяснено содержание ст. 93 Кодекса о земле).

• Предметом договора выступает земельный участок, иногда часть участка (которая предварительно выделяется в самостоятельный участок).

• Договоры об отчуждении земельных участков подлежат обязательному нотариальному удостоверению по месту нахождения участка.

• Объектом сделки может быть только участок установленных размеров. Так, гражданин может быть собственником неограниченного числа жилых помещений, сдавать их по найму, а размеры земельного участка не должны превышать установленных законом норм.

• К новому субъекту переходит совокупность правомочий прежнего хозяина со всеми обременениями и ограничениями данного участка.

• Согласно ст. 93 Кодекса о земле жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться только вместе с земельными участками, кроме случаев продажи строений под снос.

• При совершении сделок с землей обязателен учет природоохранных требований.

Купля-продажа земельных участков. Общие положения о куплепродаже земли содержатся в § 1 гл. 30 ГК, нормы, регулирующие куплю- продажу недвижимости - в § 7 гл. 30 ГК. Договор купли-продажи - одна из форм, регулирующих земельное обращение. Продавец по договору обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель - принять его и оплатить.

Предметом купли-продажи может быть только земельный участок, принадлежащий гражданину на правах частной собственности. Он характеризуется местоположением, размером и целевым назначением. Участок может быть застроенным или свободным от построек.

Если на земельном участке имеется незавершенный объект недвижимости, то его купля-продажа разрешается лишь после получения собственником документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения. Отчуждение участка с незавершенными постройками возможно, если строительство капитальных строений законсервировано либо участок приобретен на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, четко определяющие недвижимое имущество, его расположение (ст. 525 ГК), т. е. размер ЗУ, его размещение, состав угодий, кадастровую оценку. Такие данные отражаются в регистрационных документах и на плане. Если план участка отсутствует, он может быть изготовлен за счет средств продавца или покупателя по договоренности.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать указание цены этой недвижимости. При отсутствии согласованной цены договор считается незаключенным. Цена устанавливается участниками сделки. При этом продавец обязан внести земельный налог за все время пользования участком. Закон запрещает отчуждение земли или передачу ее в аренду до полного внесения платы за землю.

Земля может сама по себе быть объектом купли-продажи, такая сделка - прямая. Но сделка может быть и косвенной, опосредованной, если объектом договора будут объекты недвижимости, расположенные на земле. При покупке недвижимости на чужой земле покупатель автоматически приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для ее использования (ст. 523 ГК). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на правах собственности, допускается без согласия собственника участка. При продаже только участка за продавцом сохраняется право пользования той частью, которая необходима для эксплуатации оставшейся у него недвижимости на условиях, определенных договором купли-продажи (ст. 524 ГК). Отчуждение земельных участков разрешается только при сохранении целевого использования земель.

В договоре купли-продажи земли одним физическим лицом другому обязательно должны содержаться следующие данные: сведения о сторонах и предмете сделки; указание на правоустанавливающие документы продавца; сведения об отсутствии или наличии обременений, лежащих на земельном участке (залог, аренда, особый режим использования, сервитуты); цена сделки (отдельно на участок и строения); данные об отсутствии иных договоров по отчуждению данного участка (он никому не продан, не обменян, нет спора между наследниками). К договору прилагается план участка, без которого нотариальное удостоверение договора не может быть осуществлено.

Договор купли-продажи земли подлежит нотариальному удостоверению и госрегистрации, а переход права собственности на участок - госрегистрации, т.

Сделки с землей за несовершеннолетних проводят их родители или опекуны. Общая собственность продается только с согласия всех собственников.

При наличии споров договор купли-продажи не осуществляется до урегулирования спорных моментов. Важно помнить, что правом собственности обладают граждане РБ, постоянно живущие на ее территории или приравненные к ним. Если покупатель не имеет такого права, то земля выкупается местными исполнительными и распорядительными органами.

Договор мены и обмен земельными участками. По договору мены стороны обменивают одно имущество на другое. К этому договору применимы все правила о купле-продаже. Общие положения о договоре мены закреплены в гл. 31 ГК, они применимы и для земельных участков.

Основные особенности договора мены земельных участков следующие: предметом договора может быть земельный участок или его часть; мена допускается только в отношении участков в частной собственности; участниками договора могут быть только граждане РБ, но не юридические лица; площадь полученного участка не должна превышать установленной нормы; земельные участки могут обмениваться только на земельные участки. Договор мены должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор о купле-продаже земли.

Предметом мены может быть как земельный участок, так и строение на нем, что отражается в договоре. При договоре мены обязательно указывается, что передаются строение и земельный участок.

Согласно ст. 92 Кодекса о земле граждане РБ по согласию между собой могут осуществлять обмен земельными участками или их частями. Предметом обмена, в отличие от мены, может быть участок в пожизненном наследуемом владении. Так, например, в Типовом уставе садоводческого товарищества 1989 г. закреплено право на обмен садовых участков.

Залог земельного участка. Земля может являться предметом залога только в качестве обеспечения своевременного возвращения банковского кредита. Залогодержатель (кредитор) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель) (ст. 315 ГК). Залог земли, зданий, другой недвижимости (ипотека) регулируется законодательными актами об ипотеке. Ипотека здания невозможна без одновременной ипотеки земельного участка, но ипотека участка без зданий - возможна (ст. 321 ГК).

В законодательстве о залоге предусмотрены нормы, придающие праву залога характер не только способа обеспечения обязательства, но и вещного права. Залог возникает в силу договора, а также на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств. Залогу земельных участков посвящены ст.ст. 89 - 91 Кодекса о земле.

Порядок передачи участков, находящихся в частной собственности, в залог утвержден одноименным Постановлением Совета Министров и Национального банка № 303/9 от 7. 03. 2000 г. Залогодателями могут быть юридические лица и граждане, право частной собственности на земельные участки которых удостоверено свидетельством о регистрации. Залогодержателями являются банки согласно специального перечня. Установлен определенный порядок осуществления действий по залогу недвижимости:

• собственник участка обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он намерен обеспечить своим имуществом;

• банк проверяет документы на право собственности и отсутствие другого залога;

• оценивается стоимость закладываемого имущества (стоимость участка не может ниже его кадастровой стоимости);

• банк согласовывает с собственником условия и сумму ипотечного кредита;

• залогодержатель страхует за свой счет имущество;

• ипотечный банк может застраховаться от риска невозврата кредита;

• оформляется кредитный договор;

• договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости (земельного участка), чтобы не допустить перезалог (продажу) этого имущества без согласия владельца;

• в случае невозвращения кредита банк реализует участок.

В течение всего срока действия залога земля остается у залогодателя и используется им. Законодательство РБ определяет цели такого кредита: улучшение плодородия, постройка жилого дома, сооружений, покупка техники, семян, удобрений и т. п.

Договор залога составляется в письменной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в 10-дневный срок. Одновременно налагается запрет на отчуждение участка. Если залогодатель не исполнил своих обязательств, банк вправе от его имени реализовать землю, сохранив целевое назначение и режим использования. При получении за участок суммы выше задолженности и расходов банка, разница в течение двух недель перечисляется залогодателю. В случае смерти залогодателя права и обязанности переходят к наследникам после оформления права собственности на участок.

Законодательство не допускает ипотеки земель, находящихся в государственной собственности, сельскохозяйственных земель, частей участков площадью меньше установленного минимального размера.

Специальным положением урегулирован порядок передачи в залог права аренды при ипотеке зданий юридическими лицами. Ипотека здания и залог принадлежащего залогодателю права аренды земли осуществляется по одному договору с согласия арендодателя.

Дарение земельного участка. По договору дарения даритель- собственник земельного участка безвозмездно передает его одаряемому в собственность. Общие положения о договоре дарения содержатся в ст.ст. 543-553 ГК. Договор заключается в письменной форме, должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. Даритель должен иметь документы о частной собственности на участок. В договоре может быть оговорено право дарителя отменить дарение, если он переживет одаряемого.

Наследование земельного участка. В случае смерти гражданина право собственности переходит к наследникам по завещанию или по закону. Законодательство предусматривает переход по наследству земельного участка, находящегося в собственности гражданина или пожизненном наследуемом владении. Обычно участок переходит вместе с домом (дачей), но может представлять и самостоятельную ценность (если еще не застроен или предназначен только под огород).

Законом установлены два основания для признания наследников: по завещанию и по закону. Наследование по закону проводится в порядке, установленном ст.ст. 1057-1063 ГК в следующих случаях:

• наследодатель не оставил завещания;

• завещана только часть имущества или завещание признано недействительным;

• наследник по завещанию умер раньше, чем открылось наследство;

• наследник по завещанию отказался от наследства;

• завещание в целом признано недействительным.

При наследовании по закону должен быть соблюден принцип очередности наследования. Место и время открытия наследства, круг наследников определяются по закону. Завещатель вправе без объяснения причин лишить любого из наследников наследства, но это не распространяется на их потомков, которые наследуют по праву представления, если из завещания не вытекает иное (ст. 1041 ГК). Нетрудоспособные и несовершеннолетние получают обязательную долю наследства в соответствии с нормами гражданского законодательства. При совместном владении супругов земельным участком каждый из них вправе завещать свою половину, в ином случае она переходит к оставшемуся супругу. Завещание может быть составлено как отдельно на землю, так и на все имущество сразу.

Право собственности на землю переходит к наследникам с момента принятия наследства, удостоверяется свидетельством о праве на наследство, выдаваемым по заявлению наследника. При нескольких наследниках необходимо поделить участок. Если дробление не допускается, участок переходит к одному из них, а остальные получают компенсацию.

Земельный участок не передается по наследству, если ни один из наследников не может быть собственником. Тогда земля передается в государственную собственность, а наследники получают денежную компенсацию, равную сумме, выплачиваемой при выкупе участка сельским, районным, городским исполнительным или распорядительным органом. Вместо компенсации по желанию наследникам участок может быть предоставлен в аренду (ст. 58 Кодекса о земле). Если наследников нет или они не принимают его, то имущество по праву наследования переходит к государству.

Г ражданин, имеющий участок в пожизненном наследуемом владении без строений, вправе передать его по наследству (ст. 59 Кодекса о земле). В случае смерти главы крестьянского (фермерского) хозяйства право пожизненного наследуемого владения передается одному из членов семьи, которые вели хозяйство совместно с наследодателем. При отсутствии таковых право переходит к иному наследнику по закону. Споры между наследниками разрешаются судом с учетом вклада каждого из них в развитие фермерского хозяйства.

Рента земельного участка. Земля может быть объектом рентных отношений (ст. 554-576 ГК). Рента обременяет землю или иную недвижимость, переданную под ее выплату. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами, т. е. договор ренты является односторонним. Различаются три вида ренты: постоянная, пожизненная или пожизненное содержание с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному заверению и государственной регистрации. Участок может при этом передаваться плательщику ренты за плату (при этом действуют правила купли-продажи) или бесплатно (правила дарения), что не противоречит существу ренты. Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. В случае продажи участка обязательства по договору ренты переходят к покупателю.

7.