Ответственность сторон договора н расторжение договора аренды земли

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка;

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требовании арендатора

или о его намерениях устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может без промедления безвозмездно устранить недостатки земельного участка. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, то он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые:

1) были оговорены им при заключении договора аренды;

2) были заранее известны арендатору;

3) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора или передаче участка в аренду.

По требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает земельный участок;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Для реализации своего права на досрочное расторжение договора арендодателю необходимо предварительно направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает защиту прав арендатора путем использования механизма досрочного расторжения договора аренды по его требованию. В данной ситуации досрочно расторгнуть договор можно в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка;

2) переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка;

3) земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договор аренды земельного участка может устанавливать и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

На основании ст. 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. При этом если за несвоевременный возврат земельного участка договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Стабильности правоотношений по аренде земельных участков способствует и принцип сохранения договора в силе при изменении сторон, закрепленный ст. 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Так, переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина — арендатора земельного участка его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. При этом арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшейся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

35.