Содержание договора аренды земли

Ст. 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь и ст. 69 Кодекса о земле закрепляют за арендатором преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Вместе с тем необходимо иметь в виду следующее обстоятельство. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20 марта 2008 г. № 427 (в ред. от 30.06.2011 г. № 886) утверждена типовая форма договора аренды земельного участка, в котором на стороне арендодателя выступает исполком. Пункт 7 указанной типовой формы договора предусматривает, что арендатор, желающий продлить договор на новый срок, обязан письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора. Если арендатор письменно не уведомил арендодателя о своем желании продлить договор аренды на новый срок, договорные отношения сторон и право аренды на земельный участок по истечении срока аренды прекращаются.

Права и обязанности арендатора земельного участка определяются в договоре аренды, Кодексе о земле и в Гражданском кодексе Республики Беларусь. Арендатор обладает правомочиями по владению и пользованию арендуемым земельным участком, при этом плоды, продукция и доходы, которые получены в результате использования земельного участка, являются его собственностью. К основным правам арендатора можно отнести:

1) право требовать предоставления земельного участка и возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае, если арендодатель не предоставил сданный в аренду земельный участок в указанный в договоре аренды срок;

2) право сдать участок в субаренду с согласия арендодателя;

3) право использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта.

Арендаторы земельных участков, за право заключения договоров аренды которых взималась плата, вправе, если иное не установлено законодательными актами:

1) предоставлять арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды;

2) передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу;

3) использовать право аренды земельного участка в качестве предмета залога и вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ в пределах срока договора аренды.

Арендодатель обязан предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и целевому назначению участка. Если иное не предусмотрено договором, то участок передается в аренду вместе с его принадлежностями и относящимися к нему документами (например, свидетельством (удостоверением о государственной регистрации).

Арендатор является собственником произведенных им отделимых улучшений земельного участка, если иное не предусмотрено договором аренды.

Сдача в аренду земельного участка не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на него (права залога, права сервитута, преимущественные права перед другими лицами и т. п.). Но при заключении договора аренды арендодатель должен предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Нарушение данного правила дает возможность арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Таким образом, ст. 584 ГК Республики Беларусь призвана гарантировать права третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.

Арендаторы земельных участков, за исключением иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц и их представительств, надлежащим образом исполняющие условия договора аренды земельного участка, имеют преимущественное перед иными лицами право при прочих равных условиях на приобретение в установленном законодательством об охране и использовании земель порядке используемого земельного участка в частную собственность, за исключением земельных участков, не подлежащих передаче в частную собственность.

Субарендаторы земельных участков, надлежащим образом исполняющие условия договора субаренды земельного участка, имеют право в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка на заключение договора аренды этого земельного участка на оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Арендаторы земельных участков, находящихся в государственной собственности, за право заключения договоров аренды которых плата не взималась, до совершения сделок по предоставлению арендованного земельного участка в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другим лицам, использованию права аренды земельного участка в качестве предмета залога, вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ в установленном законодательными актами порядке обязаны приобрести земельный участок в частную собственность или внести плату за право заключения договора аренды земельного участка.

34.