Посвідчення договорів довічного утримання (догляду), ренти та спадкових договорів

Договори довічного утримання (догляду) посвідчуються нотаріусом за усним зверненням заінтересованих у вчиненні цієї нотаріальної дії осіб: відчужувача та набувача.

Відчужувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров'я.

Набувачем майна за договором довічного утримання (догляду) може бути повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа.

Договори довічного утримання (догляду) посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження.

Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути посвідчений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення порядку користування цим майном між співвласниками.

У разі коли предметом договору довічного утримання (догляду) є майно, що належить подружжю на праві спільної сумісної власності, такий договір укладається за наявності згоди обох з подружжя.

При посвідченні договору довічного утримання (догляду) накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.

У тексті договору довічного утримання (догляду) обов'язково зазначається, що набувач майна зобов'язаний надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення, а також усі види догляду (опікування) з їх конкретизуванням або без такого, та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення відчужувача, яка встановлюється за згодою сторін.

У разі зобов'язання набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який (яка) йому переданий(а) за договором довічного утримання (догляду), у тексті договору зазначається конкретно визначена частина помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати.

У разі смерті фізичної особи - набувача за договором довічного утримання (догляду) при відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання (догляду) нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис з посиланням на статтю 757 Цивільного кодексу України.

У разі ліквідації юридичної особи - набувача за умови відсутності у неї правонаступників нотаріус на підставі відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, отриманих в електронній формі шляхом безпосереднього доступу до нього, та письмової заяви відчужувача припиняє дію договору довічного утримання (догляду).

Відчужувачу повертається приєднаний до примірника договору довічного утримання (догляду) первинний документ, що посвідчував право власності на майно, або його дублікат, який міститься у матеріалах нотаріальної справи. У разі якщо предметом договору довічного утримання (догляду) є рухоме майно, яке підлягає реєстрації, разом з листом нотаріуса про припинення дії договору довічного утримання (догляду) цей документ (або його дублікат) подається відповідному органу реєстрації для перереєстрації.

На всіх примірниках договору нотаріус робить відповідний напис про припинення дії договору з посиланням на статтю 758 Цивільного кодексу України

Обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду) переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передано відчужувачем.

Розірвання договору довічного утримання за згодою сторін, у тому числі внесення змін до договору, оформлюється нотаріусом за правилами, викладеними у пункті 8 глави 1 цього розділу.

Договір ренти. Радянське цивільне законодавство не передбачало регулювання рентних відносин. Договір ренти не був відомий ні Цивільному кодексу УРСР 1922 року, ні Цивільному кодексу України 1963 року. Чинне законодавство присвячує цьому договору главу 56 Цивільного кодексу України, в якій врегульовано порядок відчуження майна під виплату колишньому власнику грошового або іншого утримання - ренти.

Договір ренти належить до договорів, за якими переходить право власності на передане майно. Як і за договорами купівлі-продажу, міни, дарування, за договором ренти майно переходить у власність платника ренти, який набуває усіх прав власника та одночасно несе ризик випадкового знищення майна й інші обов’язки власника.

Законодавче визначення поняття договору ренти встановлено статтею 731 Цивільного кодексу України, а саме: за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Домовленістю сторін такого договору може бути передбачено встановлення обов’язку виплачувати ренту протягом певного строку або безстроково.

Договір ренти посвідчується нотаріусом з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження. Специфічними ознаками даного договору є: передання майна у власність, оплатність, взаємність, довго тривалість, строковий або безстроковий (по життєвий) характер відносин, алеаторність.

Предметом договору ренти виступає майно, як нерухоме майно так і рухоме, яке відчужується під виплату ренти (наприклад, будинок із земельною ділянкою), а з другого боку — сама рента, яка виплачується її одержувачеві. Тобто, предметом ренти може бути будь-яке індивідуально визначене майно, не вилучене з цивільного обігу, якому властиві як родові, так і індивідуально визначені ознаки. Та не можуть бути предметом договору ренти, не відчужувані не матеріальні блага: особисті немайнові права, ідеї, не уречевлені результати інтелектуальної діяльності, послуги, загалом, усі ті тілесні і не тілесні речі, що не можливо передати у власність в обмін на виплату ренти [6].

Сторонами договору ренти виступають власник нерухомого майна (земельної ділянки), який передає їх іншій особі в обмін на отримання періодичних виплат рентних платежів у грошовій чи натуральній формі, — одержувач ренти з однієї сторони та особа, яка набуває права власності на майно, яке передається одержувачем ренти в обмін на зобов'язання сплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншого надання, — платник ренти з іншої сторони.

Законодавець не обмежує суб'єктний склад учасників рентного договору. Платником та одержувачем можуть бути як юридичні, так і фізичні особи.

Сторони на момент укладення договору безстрокової ренти не можуть прорахувати наперед загальну вартість наданої замість майна зустрічної вимоги. Елемент ризику, що приймається кожною з сторін в силу укладення договору, полягає у вірогідності того, що або один, або другий контрагент фактично отримає зустрічне задоволення меншого об’єму, ніж ним самим надане.

Зобов'язання, направлені на передання майна у власність, можуть бути сплатними або безоплатними. Ознака оплатності (безоплатності) істотно впливає на норми, які визначають направленість зобов'язань.

Наголошуємо, що одержувач ренти, крім рентних платежів, може також отримати компенсацію вартості майна, яке передається. У даному випадку відносини сторін про передання і оплату майна регулюються правилами договору купівлі-продажу. Якщо одержувач ренти передає платнику ренти майно безплатно, майнові обов'язки платника ренти обмежуються тільки рентними платежами. У цьому випадку, відносини сторін із питання передання майна регулюються правилами договору дарування.

Інститут купівлі-продажу обраний базовим для регулювання зобов'язань, направлених на оплатне передання майна у власність. Незважаючи на наявність родових ознак, які об'єднують ренту з купівлею-продажем, відносини мають свою специфіку. Вона полягає в специфічній формі оплати, яка характеризується тим, що покупець у порядку оплати отриманого майна надає продавцю постійне або довічне утримання. Подібні відносини мають тривалий та довірчий характер. Договір ренти пов'язаний з ризиком того, що розмір рентних платежів може видатись більшим або меншим вартості відчужуваного під виплату ренти майна.

Тому, при укладенні та посвідченні договору ренти, нотаріус зобов’язаний вияснити у сторін чи одержувач ренти, крім рентних платежів, передає майно безоплатно чи за плату.

Якщо договором ренти встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність платника ренти за плату, до відносин сторін щодо передачі майна застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно - положення про договір дарування. У цьому разі правила статті 362 Цивільного кодексу України не застосовуються.

Форма і розмір ренти, зазначені у статті 737 Цивільного кодексу України, є однією з істотних умов договору. Відповідно до цієї норми, рента може виплачуватися у грошовій формі або шляхом передання речей, виконання робіт або надання послуг. Форма виплати ренти встановлюється договором ренти.

Переважною формою рентних платежів виступають грошові суми, але в договорі можливо передбачити виплату ренти шляхом надання речей, виконання робіт та надання послуг, які відповідають по вартості грошовому еквіваленту ренти земельної ділянки, крім цього можливе встановлення змішаної форми ренти, яка включає в себе виплату грошових сум і надання утримання в натурі.

Якщо одержувач ренти передав у власність платника ренти відразу всю грошову суму, то розмір ренти встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти. Якщо сторони в договорі не встановили інших умов сплати, то розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України.

При цьому, право отримання рентних платежів виникає в одержувача ренти тільки після передачі майна під виплату ренти. Відповідно з цього ж моменту виникає зобов'язання по виплаті рентних платежів.

Платник ренти зобов’язаний виплачувати одержувачеві обумовлену договором грошову суму, наприкінці кожного календарного кварталу. Сторони за договором ренти можуть встановити графік платежів, відповідно до якого будуть проводитись розрахунки.

Закон встановлює жорсткі вимоги до оформлення договору ренти. Даний договір належить вчиняти в письмовій формі. Обов'язкове нотаріальне посвідчення відмежовує договір ренти від інших договорів, направлених на відчуження майна, та є необхідним у зв'язку з юридичною складністю та новизною цього договору. У випадку недотримання письмової нотаріальної форми, відповідно до статті 218 Цивільного кодексу України, договір ренти слід визнати недійсним, таким, що не відповідає вимогам закону

Текст договору ренти обов'язково повинен містити: найменування сторін за договором; предмет договору; умови, на яких майно передається під виплату ренти; форму та розмір ренти; строки виплати ренти; відповідальність платника за прострочення ренти; визначення права платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти; визначення права одержувача безстрокової ренти на розірвання договору ренти; визначення ризику випадкового знищення або пошкодження майна, що передається під виплату ренти.

Способами забезпечення виконання зобов'язань щодо виплати ренти є: застава та страхування.

Згідно з статтею 735 Цивільного кодексу України, умова про заставу нерухомого майна, яке було передане під виплату ренти, є суттєвою та достатньою умовою договору ренти, оскільки іпотека автоматично обтяжує майно в силу закону.

Одночасно з посвідченням договору ренти нотаріус, якщо це передбачено договором, накладає заборону на відчуження предмета договору.

Рента обтяжує нерухоме майно, яке було передане під виплату ренти. У випадку порушення платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має можливість задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими особами.

А в разі відчуження майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти. Відповідно до частини третьої статті 735 Цивільного кодексу України, може бути встановлено обов'язок платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.

При цьому, законодавець не виключає можливість застосування сторонами разом із заставою будь-яких дозволених законом засобів забезпечення зобов'язань.

Якщо під виплату ренти передано рухоме майно, то спосіб забезпечення виконання зобов'язань платника ренти повинен бути обов'язково погоджений сторонами та зазначений в тексті договору.

До вище перелічених реквізитів договору ренти, на нашу думку, слід додати, що якщо предметом договору є житловий будинок (крім багато­квартирного), будівлю або споруду, то одночасно переходить до набувача також право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встанов­лених для попереднього землевласника (землекористувача), при цьому розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, а істотними умовами такого договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків) є й земельна ділянка); право відчуження майна набувачем ренти за згодою набувача ренти та про перехід, у такому випадку, обов’язків платника ренти до нового набувача; а також інші умови ( наприклад, накладення заборони відчуження нерухомого майна), що не суперечать чинному законодавству України.

Особливим засобом, який захищає інтереси одержувача ренти є відповідальність платника ренти за прострочення виконання зобов'язання. Відповідно до статті 736 Цивільного кодексу України це є сплата процентів одержувачеві ренти платником, розмір яких обов’язково повинен бути зазначений в тексті договорі.

Право платника безстрокової ренти на відмову від договору ренти закріплено законодавцем у статті 739 Цивільного кодексу України. У випадку не зазначення цієї умови в тесті договору, то останній вважається нікчемним.

За згодою сторін, в договорі безстрокової ренти можуть бути встановлено у яких випадках платник такої ренти вправі відмовитися від договору ренти.

Керуючись частиною третьою статті 739 Цивільного кодексу, договір ренти припиняється після спливу трьох місяців від дня одержання одержувачем ренти письмової відмови платника безстрокової ренти від договору за умови повного розрахунку між ними.

Договір безстрокової ренти припиняється, крім загальних підстав припинення цивільно-правових договорів, у разі:

1) відмови платника від договору ренти;

2) розірвання договору на вимогу одержувача, якщо:

а) платник безстрокової ренти прострочив її виплату більше ніж на 1 рік;

б) платник безстрокової ренти порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти;

в) платника безстрокової ренти визнано неплатоспроможним або виникли інші обставини, які явно свідчать про неможливість виплати ним ренти у розмірі та в строки, що встановлено договором;

г) в інших випадках, встановлених договором ренти.

Правовими наслідками розірвання договору безстрокової ренти для одержувача ренти є:

• якщо майно передано у власність платника ренти безоплатно, то одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати суми ренти;

• якщо майно передано у власність платника ренти за плату, то одержувач ренти має право вимагати від платника ренти виплати річної суми ренти та вартості переданого майна.

Згідно зі статтею 742 Цивільного кодексу України, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого безоплатно під виплату безстрокової ренти, несе платник ренти.

А у разі випадкового знищення або випадкового пошкодження майна, переданого за плату під виплату безстрокової ренти, платник має право вимагати відповідно припинення зобов'язання щодо виплати ренти або зміни умов її виплати.

Особливостями договору строкової ренти є:

а) підставою виникнення строкових зобов'язань є виплата рентних платежів протягом певного строку;

б) зобов'язання можуть припинятися лише платником ренти на загальних підставах;

в) випадкове знищення або випадкове пошкодження майна, переданого під виплату ренти на певний строк, не звільняє платника ренти від обов'язку виплачувати її до закінчення строку виплати ренти на умовах, встановлених договором ренти.

Спадковий договір. Цивільний кодекс України (стаття 1302) визначення договору не містить, описуючи натомість, його зміст. Згідно з цією нормою за спадковим договором одна сторона (набувач) зобов’язується виконувати розпорядження другої сторони (відчужувача) і в разі його смерті набуває право власності на майно відчужувача.

Спадковий договір має спільні риси з договором довічного утримання (догляду), оскільки обидва ці договори спрямовані на передачу однією стороною ( відчужувачем) іншій стороні (набувачеві) майна у власність, взамін чого набувач зобов’язується виконати розпорядження відчужувача, визначені у договорі.

Як за договором довічного утримання, так і за спадковим договором такі правочини можуть бути укладені в інтересах інших осіб. При цьому, необхідна згода цієї третьої особи, тобто фактично такий правочин є трьохстороннім.

Разом з тим, між цими двома видами договорів є суттєва різниця, а саме:

1. за спадковим договором на набувача можна покласти обов’язок майнового та немайнового характеру, за договором довічного утримання (догляду) лише майнового характеру;

2. спадковий договір є консенсуальним, а договір довічного утримання - реальним;

3. набувач стає власником майна за договором довічного утримання - в момент укладення договору, а за спадковим договором - право власності до набувача переходить лише з моменту смерті відчужувача.

Даний правочин є двосторонньозобов'язуючим, для якого характерно волевиявлення двох сторін, засноване на диспозитивних засадах. Права і обов'язки щодо договору лежать на обох сторонах: набувач набуває право власності на майно у випадку виконання розпорядження (майнового або немайнового характеру) відчужувача. Обов'язковою умовою настання спадкового договору є такий юридичний факт як смерть відчужувача, за відсутності якого не можуть наступити юридичні наслідки. З іншого боку (відчужувач) вимагає виконання обов'язків матеріального (наприклад, набувач зобов'язується надати відчужувачу матеріального забезпечення натурою у вигляді харчування, догляду) або нематеріального характеру як за життя, так і після його смерті (наприклад, відчужувач розпорядився, що після його смерті він хотів бути похованим з родичами, в певному місці).

На нашу думку, ще одним цікавим моментом є неоднозначне віднесення спадкового договору чи до консенсуальних, чи до реальних правочинів. В даному випадку не потрібно категорично розмежовувати, оскільки спадковий договір є як реальним, так і як консенсуальним, залежно від умов зазначених і змісті договору. Якщо за умовами спадкового договору набувач повинен виконати певні дії після смерті відчужувача, договір вважається реальним, оскільки буде вважатися укладеним з моменту передачі майна набувачеві.

Однак, як свідчить практика, навіть якщо в спадковому договорі не зазначено про обов’язок поховання відчужувача, то в більшості випадків, витрати на поховання відчужувача бере на себе набувач нерухомого майна, за винятком випадків, коли заповідачем було складено заповіт, в якому вказано особу, яка здійснюватиме поховання При цьому, відповідно до частини другої статті 1307 Цивільного кодексу України, заповіт, який відчужував склав щодо майна, вказаного в спадковому договорі, є нікчемним.

Чинним законодавством не врегульовується, яке саме майно може бути предметом спадкового договору, яке переходить у власність набувача у випадку смерті відчужувача. Як слушно зауважують дослідники, немає також і жодного посилання на співвідношення вартості такого майна до вартості дій, які виконуватимуться набувачем. Тому вважається, що предметом спадкового договору може бути будь-яке майно, а адекватність його вартості й вартості дій не ставиться в залежність від мети самого договору. Отже, предметом договору можуть бути індивідуально-визначені речі (колекція картин, цінна бібліотека) і визначені родовими ознаками, рухоме і нерухоме майно (квартира, будинок, дача, земельна ділянка, автомобіль), де б воно не знаходилися.

Спадкові договори, предметом яких є нерухоме майно, посвідчуються нотаріусом з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження

При посвідченні спадкових договорів правила забезпечення реалізації права купівлі частки у праві спільної часткової власності не застосовуються.

Документ, що посвідчує право власності на майно, після його огляду нотаріусом повертається власнику майна (відчужувачу), а в тексті договору зазначаються назва цього документа, номер і дата його видачі та найменування юридичної особи, яка його видала. У разі коли посвідчення спадкового договору здійснюється на підставі відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в тексті правочину зазначаються посилання на цей реєстр, номер і дата отримання інформації з нього.

Якщо предметом спадкового договору є майно, право власності на яке підлягає державній реєстрації, нотаріус у тексті договору зазначає про необхідність реєстрації права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно після смерті відчужувача.

Подружжя має право укласти спадковий договір щодо майна, яке належить йому на праві спільної сумісної власності.

Спадковим договором подружжя може бути встановлено, що в разі смерті одного з подружжя спадщина переходить до другого, а в разі смерті другого з подружжя його майно переходить до набувача за договором.

На майно, яке є предметом спадкового договору, нотаріус накладає заборону відчуження у встановленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору.

Набувачем може бути будь-яка повністю дієздатна фізична особа, оскільки за умови договору потрібне виконання певних дій матеріального або нематеріального характеру (надавати певної матеріальної допомоги, дотримуватися порядку поховання відчужувача, виконувати дії, спрямовані на здійснення певної загальнокорисної мети і таке інше). Юридичні особи також можуть бути набувачами у спадковому договорі.

При цьому, набувач спадкового договору, якщо він є спадкоємцем за заповітом або по закону, не втрачає права на успадкування у тій частці майна, яке не було позначено у договорі.

Спадковий договір не можна розглядати як самостійний вид спадкування, оскільки відповідно до статті 1217 Цивільного кодексу України спадкування здійснюється за заповітом або за законом. У зв’язку з цим, Пленум Верховного Суду вказав судам на те, що перехід майна від відчужувача до набувача на підставі спадкового договору не є окремим видом спадкування, а тому на відносини сторін не поширюються відповідні правила про спадкування, в тому числі право на обов’язкову частку, відтак розміщення глави 90 у книзі 6 Цивільного кодексу України є досить умовним.

Звертаємо увагу на те, що до спадкового договору не застосовуються норми спадкового права в силу відсутності юридичного спадкового правонаступництва.

Якщо за спадковим договором передбачається, що набувач повинен виконати дії (наприклад, щомісячно виділяти відчужувачеві певне грошове відшкодування) за життя відчужувача, права і обов'язки виникають з моменту досягнення згоди. У цьому випадку договір вважається консенсуальним.

Даний договір є відплатним - у набувача виникає обов'язок виконати певні дії замість отриманого майна. Спадковий договір передбачає, що відчужувач має право вимагати від набувача певного майнового надання.

Важливою умовою договору є виконання обов'язків набувачем. Якщо набувач не виконав або неналежним чином виконав умови договору, відчужувач має право звернутися в суд із позовом про розірвання спадкового договору, або доручити ведення справи в суді іншій особі (представникові).

Набувач повинен вчинити дії у точній відповідності до волі відчужувача. У спадковому договорі мають бути чітко і конкретно застережені всі необхідні дії, які зобов'язаний виконати набувач. Умови договору мають бути застережені таким чином, щоб виключити можливість подвійного тлумачення волі відчужувача.

Відчужувач може покласти на набувача обов'язок виконати дії майнового і немайнового характеру ще за його життя (наприклад, виплачувати йому певну грошову суму одноразово або частинами) як на його користь, так і на користь однієї або декількох осіб, які набувають право домагатися його виконання.

Набувач може виконати також певні дії нематеріального характеру, зокрема, розпорядження відчужувача, які стосуються порядку поховання, увічнення його пам'яті і т.д. Аналізуючи практику посвідчення таких договорів, приходимо до висновку, що в основному відчужувач висловлює у спадковому договорі такі побажання: бути похованим на тому чи іншому місці, за тими або іншими звичаями чи традиціями, поряд з тими чи іншими раніше померлими родичами; бути підданим кремації тощо.

При цьому, відчужувач, не може зобов'язати набувача виконати дії, які ображають його честь і гідність, обмежують його громадянську правоздатність (наприклад, відчужувач не може обмежити набувача у виборі місця проживання, у виборі подружжя і т. ін.).

Якщо невиконання умов договору має місце після смерті відчужувача, у цьому випадку звернутися з позовом в суд може особа, призначена відчужувачем здійснювати контроль за виконання зобов'язань. Як свідчить практика, лише в поодиноких випадках, відчужувачем призначається особа, яка здійснює контроль за виконанням набувачем спадкового договору волі відчужувача. Відповідно до частини третьої статті 1307 Цивільного кодексу України, у разі відсутності такої особи, то контроль за виконанням спадкового договору здійснює нотаріус за місцем відкриття спадщини.

Надаючи відчужувачу право вільно розпоряджатися своїм майном, законом не передбачене право обов’язкових спадкоємців відчужувача (малолітніх, неповнолітніх або непрацездатних дітей, непрацездатних одного з подружжя або батьків) на обов'язкову частку при укладенні спадкового договору.

У разі смерті відчужувача на підставі свідоцтва органу цивільного стану про смерть нотаріус знімає заборону відчуження.

Після смерті відчужувача нотаріусу повертається документ, що посвідчує право власності на нерухоме майно, що було предметом договору, крім випадків, передбачених пунктом 3 глави 7 розділу І Порядку чинення нотаріальних дій нотаріусами України, який приєднується до примірника спадкового договору, що зберігається у справах нотаріуса.

У разі смерті фізичної особи-набувача або ліквідації юридичної особи - набувача за спадковим договором дія договору припиняється, а на примірниках договору за письмовою заявою відчужувача нотаріус вчиняє відповідний напис.

Відомості про спадкові договори підлягають обов'язковому внесенню до Спадкового реєстру в порядку, передбаченому Положенням про Спадковий реєстр.

5.