<<
>>

3. Особенности продажи жилых помещений

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости являются условия о его предмете и цене (ст.554, 555)

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер.

Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных или государственных органах (БТИ, администрация муниципального образования). Комментарий п.1 ст. 558 к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за исключением доли в жилом помещении на праве общей долевой собственности.

Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг определяется по правилам ст.53 Жилищного кодекса, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.667 ГК РФ);

в) арендаторы (ст. 617 ГК);

г) лица, пользующиеся жилым помещением в силу завещательного отказа (ст.538 ГК РФ1964 г.).

Органы опеки и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п.4 ст.292 ГК РФ), усиливая гарантии прав несовершеннолетних.

Договор также должен указывать, что в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением. Продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них совершеннолетних граждан запрещена (ч.3 ст.19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года).

Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст. 433 ГК РФ). Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным. Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, 551 ГК РФ).

<< | >>
Источник: Гражданское право России. Лекции. 2016

Еще по теме 3. Особенности продажи жилых помещений:

  1. 2. Строительство жилых помещений
  2. 5. Распоряжение жилыми помещениями. Особенности сделок с жилыми помещениями
  3. 4. Социальные гарантии по оплате жилых помещений и коммунальных услуг
  4. § 7. Договор купли-продажи недвижимости
  5. Тема 1. Договор купли-продажи
  6. 11.1. Особенности правового режима жилья как объекта вещных прав
  7. Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
  8. § 2. Особенности возникновения и осуществления права собственности на недвижимое имущество. Значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
  9. § 7. Договор продажи недвижимости
  10. Договор продажи недвижимости: особенности правового регулирования
  11. Предприятие как особый объект недвижимости. Продажа предприятия
  12. 60 Договор розничной купли-продажи: понятие, источники, существенные условия. Права и обязанности продавца и покупателя.
  13. 3. Особенности продажи жилых помещений
  14. Особенности предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья
  15. Договор купли-продажи жилого помещения
  16. Страхование жилых помещений в г. Москве
  17. Защита прав граждан — участников долевого строительства жилых домов
  18. 4.2. Договор купли-продажи как способ приобретения права собственности на жилое помещение
  19. Объекты жилищного права. Понятие жилого помещения и его виды
  20. Договор купли-продажи
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -