Договоры коммерческого найма жилых помещений. Понятие договора коммерческого найма, его отличие от договоров аренды и социального найма жилых помещений. Заключение, форма и содержание договора.
Как было отмечено выше, правовое регулирование договора
коммерческого найма осуществляется на уровне гражданского
законодательства, т.е. отнесено к сфере федеральной компетенции.
До вступления в силу действующего ГК РФ, анализируемые отношения именовались арендными.Понятие договора коммерческого найма жилого помещения
сформулировано в ст. 671 ГК РФ, в соответствии с которой по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем течение предусмотренного договором срока.
Основными отличиями от договора социального найма являются: 1) для заключения договора коммерческого найма не требуются административные предпосылки; 2) не ограничен размер предоставляемой жилой площади; 3) является срочным договором.
По своей юридической природе данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным38. Срочность договора коммерческого найма отличает его от социального найма. Согласно ст. 683 ГК РФ, срок в договоре коммерческого найма по общему правилу является долгосрочным (до 5 лет), однако имеется возможность заключения договора и сроком менее одного года, в последнем случае, ряд положений ГК не действуют, в частности преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма и др.
Порядок заключения договора коммерческого найма подчиняется принципу свободы договора (ст.421 ГК РФ). Договор коммерческого найма - это обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой
«квазидоговоры», поскольку их заключение и основные элементы, права и обязанности сторон предопределены законом.
В литературе высказывается мнение о необходимости разработки типовых форм договора коммерческого найма. Так, в зарубежных странах примерные договоры найма жилых помещений широко распространены и часто используются гражданами при заключении договоров найма жилья, например, в Канаде примерный договор найма жилого помещения можно купить в любом газетном киоске за 1 канадский доллар[38].
Субъекты договора коммерческого найма. Как было отмечено выше сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения, независимо от формы собственности. Нанимателем является физическое лицо, граждане проживающие совместно с нанимателем имеют равные права, при этом они должны быть специально указаны в договоре, в противном случае их вселение осуществляется исключительно с согласия наймодателя. В случае если лица, проживающие совместно с нанимателем уведомив наймодателя заключили соглашение о солидарной ответственности перед ним, такие граждане, на основании п.4 ст.677 ГК РФ приобретают статус сонанимателей.
В доктрине остается дискуссионным вопрос о том, достаточно ли для признания лица сонанимателем, заключения договора о солидарной ответственности и уведомления наймодателя. По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, заключение указанного в п. 4 ст. 677 ГК РФ соглашения не может считаться достаточным основанием для признания проживающих в жилом помещении граждан сонанимателями. Сонанимателями могут быть граждане, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору[39]. Иной точки зрения придерживается В.Д. Рузанова, которая отмечает, что заключение между нанимателем и гражданами, совместно с ним проживающими, договора о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в уже существующем договоре найма, поскольку постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями и приобретают все права и обязанности нанимателя[40].
Содержание договора коммерческого найма. Традиционно, под содержанием договорного правоотношения понимаются права и обязанности сторон. К числу прав нанимателя, к примеру, относят: преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок; право на вселение в жилое помещение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, с согласия наймодателя и лиц совместно проживающих с нанимателем; право на вселение несовершеннолетних детей нанимателя; и др. К числу обязанностей: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату за жилое помещение; самостоятельно вносить коммунальные платежи, если иное закреплено соглашением; не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя; проводить текущий ремонт, если иное не предусмотрено договором.
Расторжение договора коммерческого найма допускается по соглашению сторон. В случае с нанимателем, согласно п.1 ст.687 ГК РФ допускается одностороннее расторжение договора коммерческого найма с согласия постоянно проживающих с нанимателем лиц в любое время при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца.
Наймодатель же существенным образом ограничен в возможности одностороннего расторжения договора коммерческого найма. По требованию наймодателя договор может быть расторгнут лишь в судебном порядке и лишь в случаях прямо закрепленных в законе.
1.3.