<<
>>

Договоры коммерческого найма жилых помещений. Понятие договора коммерческого найма, его отличие от договоров аренды и социального найма жилых помещений. Заключение, форма и содержание договора.

Как было отмечено выше, правовое регулирование договора

коммерческого найма осуществляется на уровне гражданского

законодательства, т.е. отнесено к сфере федеральной компетенции.

До вступления в силу действующего ГК РФ, анализируемые отношения именовались арендными.

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения

сформулировано в ст. 671 ГК РФ, в соответствии с которой по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем течение предусмотренного договором срока.

Основными отличиями от договора социального найма являются: 1) для заключения договора коммерческого найма не требуются административные предпосылки; 2) не ограничен размер предоставляемой жилой площади; 3) является срочным договором.

По своей юридической природе данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным38. Срочность договора коммерческого найма отличает его от социального найма. Согласно ст. 683 ГК РФ, срок в договоре коммерческого найма по общему правилу является долгосрочным (до 5 лет), однако имеется возможность заключения договора и сроком менее одного года, в последнем случае, ряд положений ГК не действуют, в частности преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок, не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма и др.

Порядок заключения договора коммерческого найма подчиняется принципу свободы договора (ст.421 ГК РФ). Договор коммерческого найма - это обычный, полноценный гражданско-правовой договор, тогда как договоры социального и специализированного найма, в сущности, представляют собой

«квазидоговоры», поскольку их заключение и основные элементы, права и обязанности сторон предопределены законом.

В литературе высказывается мнение о необходимости разработки типовых форм договора коммерческого найма. Так, в зарубежных странах примерные договоры найма жилых помещений широко распространены и часто используются гражданами при заключении договоров найма жилья, например, в Канаде примерный договор найма жилого помещения можно купить в любом газетном киоске за 1 канадский доллар[38].

Субъекты договора коммерческого найма. Как было отмечено выше сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения, независимо от формы собственности. Нанимателем является физическое лицо, граждане проживающие совместно с нанимателем имеют равные права, при этом они должны быть специально указаны в договоре, в противном случае их вселение осуществляется исключительно с согласия наймодателя. В случае если лица, проживающие совместно с нанимателем уведомив наймодателя заключили соглашение о солидарной ответственности перед ним, такие граждане, на основании п.4 ст.677 ГК РФ приобретают статус сонанимателей.

В доктрине остается дискуссионным вопрос о том, достаточно ли для признания лица сонанимателем, заключения договора о солидарной ответственности и уведомления наймодателя. По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, заключение указанного в п. 4 ст. 677 ГК РФ соглашения не может считаться достаточным основанием для признания проживающих в жилом помещении граждан сонанимателями. Сонанимателями могут быть граждане, которые приняли на себя вместе с нанимателем все права и обязанности по договору[39]. Иной точки зрения придерживается В.Д. Рузанова, которая отмечает, что заключение между нанимателем и гражданами, совместно с ним проживающими, договора о принятии на себя солидарной ответственности перед наймодателем приводит к образованию множественности лиц на стороне нанимателя в уже существующем договоре найма, поскольку постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями и приобретают все права и обязанности нанимателя[40].

Содержание договора коммерческого найма. Традиционно, под содержанием договорного правоотношения понимаются права и обязанности сторон. К числу прав нанимателя, к примеру, относят: преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок; право на вселение в жилое помещение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем, с согласия наймодателя и лиц совместно проживающих с нанимателем; право на вселение несовершеннолетних детей нанимателя; и др. К числу обязанностей: использовать жилое помещение только для проживания; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату за жилое помещение; самостоятельно вносить коммунальные платежи, если иное закреплено соглашением; не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя; проводить текущий ремонт, если иное не предусмотрено договором.

Расторжение договора коммерческого найма допускается по соглашению сторон. В случае с нанимателем, согласно п.1 ст.687 ГК РФ допускается одностороннее расторжение договора коммерческого найма с согласия постоянно проживающих с нанимателем лиц в любое время при условии письменного предупреждения наймодателя за три месяца.

Наймодатель же существенным образом ограничен в возможности одностороннего расторжения договора коммерческого найма. По требованию наймодателя договор может быть расторгнут лишь в судебном порядке и лишь в случаях прямо закрепленных в законе.

1.3.

<< | >>
Источник: Агашин В. М. и др.. Жилищное право: электронный конспект лекций. Казань: К(П)ФУ,2013. - 71 с.. 2013

Еще по теме Договоры коммерческого найма жилых помещений. Понятие договора коммерческого найма, его отличие от договоров аренды и социального найма жилых помещений. Заключение, форма и содержание договора.:

  1. § 1. Обеспечение потребности граждан в жилище. Понятие и виды жилищных фондов
  2. § 4. Договор социального найма жилого помещения
  3. § 2. Общетеоретическая классификация договоров
  4. § 1. Типы (виды) обязательств об оказании услуг
  5. 6. Система гражданско-правовых договоров
  6. ГОНГАЛО Б.М., КРАШЕНИННИКОВ П.В. РАЗВИТИЕ КОДИФИКАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
  7. Статья 671. Договор найма жилого помещения
  8. Одобрение сделки общим собранием акционеров
  9. СОДЕРЖАНИЕ
  10. Список рекомендуемой литературы.
  11. Договоры коммерческого найма жилых помещений. Понятие договора коммерческого найма, его отличие от договоров аренды и социального найма жилых помещений. Заключение, форма и содержание договора.
  12. Общая характеристика договоров найма жилых помещений специализированного фонда (фондов).
  13. Возникновение права на жилое помещение, находящееся в собственности граждан
  14. Основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -