Управление недвижимостью как вид деятельности

В общем случае управление недвижимостью- любые действия по отношению к объекту или объектам недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости.

Управление недвижимостью в жилищной сфере осуществляется с целью получения социального и коммерческого эффекта от обеспечения жителей муниципального образования жилыми помещениями, сохранения и восстановления жилищного фонда, снижения издержек на его содержание при условии соблюдения интересов собственников.

Объектами управления являются объекты жилищного фонда - жилые дома, жилые помещения (часть дома, квартира, комната), предназначенные и пригодные для проживания, благоустроенные применительно к условиям муниципального образования, отвечающие санитарным, техническим нормам и требованиям. Специфика жилья как объекта управления практически исключает правомочия по владению и пользованию жилфондом из круга прав муниципального образования как собственника, т. к. владение и пользование жилыми помещениями осуществляется отдельными юридическими и физическими лицами на договорной основе.

Собственники объектов жилфонда по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего им жилья любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Могут отчуждать свое жильё в собственность другим лицам, передавать права пользования и распоряжения имуществом (не меняя формы собственности), отдавать имущество в залог, обременять его другими способами. Могут распоряжаться этим имуществом иным образом. Управление жилфондом, как правило, осуществляется собственниками непосредственно либо через уполномоченные организации.

В основу профессионального управления объектами недвижимости в жилищной сфере, по мнению профессионалов, должны быть положены следующие базовые принципы, обеспечивающие построение понятной и эффективной системы управления независимо от формы управления:

1) пообъектное управление недвижимостью;

2) определение цели управления;

3) обеспечение эффективности управления;

4) определение способа достижения цели;

5) профессиональное управление.

Пообъектное управление. Учитывая уникальность и индивидуальность каждого объекта недвижимости, можно утверждать, что для каждого объекта необходимо разработать конкретную программу управления. Управление должно вестись пообъектно, с учетом реального состояния конкретного объекта управления: степени износа, состояния земельного участка, элементов благоустройства.

Определение цели управления. Собственником применительно к каждому объекту управления должна быть определена и сформирована цель управления. При этом каждая цель должна:

✓ быть конкретна и актуальна в данный период;

✓ быть измерима по определенным критериям и показателям;

✓ быть достижима в течение заданного периода;

✓ иметь критерии или показатели оценки достигнутого результата.

Обеспечение эффективности управления заключается в достижении установленной собственником цели управления с оптимальными издержками. Эффективное управление достигается:

✓ замещением административных отношений в жилищнокоммунальной сфере экономическими;

✓ формирование равных прав для субъектов хозяйствования всех форм собственности;

✓ формированием конкурентных отношений во всех подотраслях ЖКХ, где это возможно;

✓ регулированием тарифов и мониторингом деятельности естественных локальных монополистов.

Определение способа достижения цели. При составлении программы управления объектом необходимо руководствоваться следующим:

✓ достижение цели, поставленной собственником;

✓ составление программы на каждый объект отдельно;

✓ неукоснительное соблюдение прав граждан на

безопасность жилища и представление качественных жилищных и коммунальных услуг (жку);

✓ рационализация потребления ресурсов;

✓

снижение стоимости предоставляемых услуг.

Создание эффективной системы управления. Профессиональное управление. Эффективная система управления объектами жилфонда возможна при использовании услуг профессиональной управляющей организации.

S собственники обязаны создать условия для свободного выбора способа достижения цели, поставленной перед УО;

S деятельность собственника по выбору УО, форма

договора между собственниками и УО, порядок пересмотра целей и условий договора, контроль над объектом и деятельностью УО должны быть полностью формализованы;

S УО должна периодически отчитываться о принятых

управленческих решениях и результатах их исполнения перед собственниками;

S должен проводиться постоянный мониторинг деятельности УО и состояния объектов управления;

S УО несет полную ответственность за результаты управления;

S функционирование системы управления, порядок взаимодействия всех хозяйствующих субъектов, задействованных в системе управления, должен быть детально регламентирован правовыми актами.

Для оптимального достижения целей, определенных собственниками, важно, чтобы финансовое состояние УО зависело от результатов ее деятельности. Поэтому не рекомендуется создавать УО как структурные подразделения администрации города или в форме муниципальных учреждений.

3