Годовой план управления МКД

Г одовой план управления МКД - план реализации мероприятий, направленных на управление МКД в рамках календарного года с расчетом стоимости этих мероприятий, сроком их выполнения, указанием ответственных лиц, учетом рисков и определением конечного результата деятельности.

Процесс составления годового плана включает ряд последовательных этапов:

S составления номенклатуры всех работ, которые требуются произвести в зависимости от технического состояния МКД и в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, установленными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищнокоммунальному комплексу от 27 сентября 2008 г. № 170, а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения"

S корректировка состава работ с учетом функций лица, осуществляющего управление МКД;

S определение стоимости всего комплекса работ; составление годового бюджета;

S выявление дополнительных источников финансирования; уточнение плана мероприятий на планируемый год;

S определение состава необходимых специалистов и ответственных лиц;

S определение возможных рисков и путей их минимизации;

S оформление годового плана управления.

Составление перечня работ включает, как правило, следующие мероприятия:

S составление акта осмотра технического состояния МКД;

S составление перечня обязательных периодических и регулярных работ, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (МДК 2-03.2003), а также Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г.

S анализ всех неисполненных предписаний надзорных органов;

S составление перечня всех необходимых в МКД работ.

Осмотр технического состояния и составление акта осмотра первоначально осуществляется при принятии дома в управление. Порядок проведения осмотра определен МДК 2-03.2003. Для проведения осмотра и составления заключения создается специальная комиссия, в которую должны входить специалисты организации, обслуживающей МКД, могут быть включены жильцы, управляющие органы ТСЖ, представители надзорных органов.

Плановые осмотры жилых зданий делятся на:

S общие (проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство);

S частичные (предусматривают осмотр отдельных элементов объекта или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Внеочередные (неплановые) осмотры должны проводиться после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации,

Периодичность плановых и частичных осмотров рекомендуется МДК 2-03.2003 и определяется самостоятельно обслуживающей организацией. При этом осмотры технического состояния дома должны проводиться не реже чем раз в пять лет.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах. В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта. Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляется актами.

Определение перечня мероприятий. В соответствии с актом осмотра, МДК 2-03.2003, Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, функциями управляющей организации, пожеланиями собственников помещений определяется полный перечень необходимых мероприятий. Перечень работ и услуг можно разделить на:

S работы, необходимые для надлежащего содержания

несущих конструкций и ненесущих конструкций;

S работы, необходимые для надлежащего содержания

оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества МКД;

S работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.

Работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций и ненесущих конструкций:

a) работы в отношении всех видов фундаментов:

S проверка соответствия параметров вертикальной

планировки территории вокруг здания проектным параметрам, устранение выявленных нарушений;

S проверка технического состояния видимых частей

конструкций с выявлением: признаков неравномерных осадок фундаментов всех типов; коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали в домах с бетонными, железобетонными и каменными фундаментами; поражения гнилью и частичного разрушения деревянного основания в домах со столбчатыми или свайными деревянными фундаментами;

S при выявлении нарушений - разработка контрольных шурфов в местах обнаружения дефектов, детальное обследование и составление плана мероприятий по устранению причин нарушения и восстановлению эксплуатационных свойств конструкций;

S проверка состояния гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента, при выявлении нарушений - восстановление их работоспособности;

S определение и документальное фиксирование температуры вечномерзлых грунтов для фундаментов в условиях вечномерзлых грунтов.

b) работы, выполняемые в зданиях с подвалами:

S проверка температурно-влажностного режима подвальных помещений и при выявлении нарушений устранение причин его нарушения;

S проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями;

S контроль за состоянием дверей подвалов и технических подполий, запорных устройств на них.

c) работы, выполняемые для надлежащего содержания стен МКД:

S выявление отклонений от проектных условий

эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств;

S выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков;

S выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;

S выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен;

S в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение.

d) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий МКД:

S выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний;

S выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит;

S выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзании на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного настила;

S выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменении состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных сводов;

S выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями;

S проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);

S при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

е) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания колонн и столбов МКД:

S выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, потери устойчивости, наличия, характера и величины трещин, выпучивания, отклонения от вертикали;

S контроль состояния и выявление коррозии арматуры и арматурной сетки, отслоения защитного слоя бетона, оголения арматуры и нарушения ее сцепления с бетоном, глубоких сколов бетона в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;

S выявление разрушения или выпадения кирпичей,

разрывов или выдергивания стальных связей и анкеров, повреждений кладки под опорами балок и перемычек, раздробления камня или смещения рядов кладки по горизонтальным швам в домах с кирпичными столбами;

S выявление поражения гнилью, дереворазрушающими

грибками и жучками-точильщиками, расслоения древесины, разрывов волокон древесины в домах с деревянными стойками;

S контроль состояния металлических закладных деталей в домах со сборными и монолитными железобетонными колоннами;

S при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

f) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания балок (ригелей) перекрытий и покрытий многоквартирных домов:

S контроль состояния и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, устойчивости, прогибов, колебаний и трещин;

S выявление поверхностных отколов и отслоения защитного слоя бетона в растянутой зоне, оголения и коррозии арматуры, крупных выбоин и сколов бетона в сжатой зоне в домах с монолитными и сборными железобетонными балками перекрытий и покрытий;

S выявление коррозии с уменьшением площади сечения несущих элементов, потери местной устойчивости конструкций (выпучивание стенок и поясов балок), трещин в основном материале элементов в домах со стальными балками перекрытий и покрытий;

S выявление увлажнения и загнивания деревянных балок, нарушений утепления заделок балок в стены, разрывов или надрывов древесины около сучков и трещин в стыках на плоскости скалывания;

S при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

g) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш:

S проверка кровли на отсутствие протечек;

S проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше;

S выявление деформации и повреждений несущих

кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока;

S проверка состояния защитных бетонных плит и

ограждений, фильтрующей способности дренирующего слоя, мест опирания железобетонных коробов и других элементов на эксплуатируемых крышах;

S проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке;

S контроль состояния оборудования или устройств, предотвращающих образование наледи и сосулек;

S осмотр потолков верхних этажей домов с совмещенными (бесчердачными) крышами для обеспечения нормативных требований их эксплуатации в период продолжительной и устойчивой отрицательной температуры наружного воздуха, влияющей на возможные промерзания их покрытий;

S проверка и при необходимости очистка кровли и

водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;

S проверка и при необходимости очистка кровли от

скопления снега и наледи;

S проверка и при необходимости восстановление защитного окрасочного слоя металлических элементов, окраска металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами;

S проверка и при необходимости восстановление насыпного пригрузочного защитного слоя для эластомерных или термопластичных мембран балластного способа соединения кровель;

S проверка и при необходимости восстановление

пешеходных дорожек в местах пешеходных зон кровель из эластомерных и термопластичных материалов;

S проверка и при необходимости восстановление

антикоррозионного покрытия стальных связей, размещенных на крыше и в технических помещениях металлических деталей;

S при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

h) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания лестниц:

S выявление деформации и повреждений в несущих конструкциях, надежности крепления ограждений, выбоин и сколов в ступенях;

S выявление наличия и параметров трещин в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями, оголения и коррозии арматуры, нарушения связей в отдельных проступях в домах с железобетонными лестницами;

S выявление прогибов косоуров, нарушения связи косоуров с площадками, коррозии металлических конструкций в домах с лестницами по стальным косоурам;

S выявление прогибов несущих конструкций, нарушений крепления тетив к балкам, поддерживающим лестничные площадки, врубок в конструкции лестницы, а также наличие гнили и жучков - точильщиков в домах с деревянными лестницами;

S при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;

S проверка состояния и при необходимости восстановление штукатурного слоя или окраска металлических косоуров краской, обеспечивающей предел огнестойкости 1 час в домах с лестницами по стальным косоурам;

S проверка состояния и при необходимости обработка деревянных поверхностей антисептическими и антипереновыми составами в домах с деревянными лестницами.

i) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов:

S выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков;

S контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.);

S выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;

S контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами;

S контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы);

S при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

j) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перегородок:

S выявление зыбкости, выпучивания, наличия трещин в теле перегородок и в местах сопряжения между собой и с капитальными стенами, перекрытиями, отопительными панелями, дверными коробками, в местах установки санитарно-технических приборов и прохождения различных трубопроводов;

S проверка звукоизоляции и огнезащиты;

S при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

k) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.

l) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу МКД:

S проверка состояния основания, поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов);

S при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

m) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу МКД:

S проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

S при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества МКД:

а) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания мусоропроводов:

S проверка технического состояния и работоспособности элементов мусоропровода;

S при выявлении засоров - незамедлительное их устранение;

S чистка, промывка и дезинфекция загрузочных клапанов стволов мусоропроводов, мусоросборной камеры и ее оборудования;

S при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

b) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления:

S техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем;

S контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки;

S проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них;

S устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений;

S проверка исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения;

S контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления;

S сезонное открытие и закрытие калорифера со стороны подвода воздуха;

S контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов;

S при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

c) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания печей, каминов и очагов:

S определение целостности конструкций и проверка работоспособности дымоходов печей, каминов и очагов;

S устранение неисправностей печей, каминов и очагов, влекущих к нарушению противопожарных требований и утечке газа, а также обледенение оголовков дымовых труб (дымоходов);

S очистка от сажи дымоходов и труб печей;

S устранение завалов в дымовых каналах.

d) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек:

S проверка исправности и работоспособности оборудования, выполнение наладочных и ремонтных работ на индивидуальных тепловых пунктах и водоподкачках в многоквартирных домах;

S постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности оборудования;

S гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек;

S работы по очистке теплообменного оборудования для удаления накипно-коррозионных отложений;

S проверка работоспособности и обслуживание устройства водоподготовки для системы горячего водоснабжения. При выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

e) общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения:

S проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах);

S постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем;

S контроль состояния и замена неисправных контрольноизмерительных приборов (манометров, термометров и т.п.);

S восстановление работоспособности (ремонт, замена)

оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

S контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации;

S контроль состояния и восстановление исправности

элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации;

S переключение в целях надежной эксплуатации режимов

работы внутреннего водостока, гидравлического затвора

внутреннего водостока;

S промывка участков водопровода после выполнения

ремонтно-строительных работ на водопроводе;

S очистка и промывка водонапорных баков;

S проверка и обеспечение работоспособности местных

локальных очистных сооружений (септики) и дворовых туалетов;

S промывка систем водоснабжения для удаления накипнокоррозионных отложений.

f) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение):

S испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления;

S проведение пробных пусконаладочных работ (пробные топки);

S удаление воздуха из системы отопления;

S промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.

j) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования:

S проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки;

S проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения;

S техническое обслуживание и ремонт силовых и

осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования;

S контроль состояния и замена вышедших из строя

датчиков, проводки и оборудования пожарной и охранной сигнализации.

h) Иаботы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования:

S организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;

S организация технического обслуживания и ремонта

систем контроля загазованности помещений;

S при выявлении нарушений и неисправностей

внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, - организация проведения работ по их устранению.

i) работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов):

S организация системы диспетчерского контроля и

обеспечение диспетчерской связи с кабиной лифта;

S обеспечение проведения осмотров, технического

обслуживания и ремонт лифта (лифтов);

S обеспечение проведения аварийного обслуживания лифта (лифтов);

S обеспечение проведения технического

освидетельствования лифта (лифтов), в том числе после замены элементов оборудования.

Работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме:

а) работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества МКД:

S сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок, лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;

✓ влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;

✓ мытье окон;

✓ очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);

✓ проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен МКД.

b) работы по содержанию земельного участка, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома, в холодный период года:

✓ очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см;

✓ сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см;

✓ очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);

✓

очистка придомовой территории от наледи и льда;

✓ очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома;

✓ уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.

с) работы по содержанию придомовой территории в теплый период года:

✓ подметание и уборка придомовой территории;

✓ очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов, и уборка контейнерных площадок, расположенных на территории общего имущества МКД;

✓ уборка и выкашивание газонов;

✓

прочистка ливневой канализации;

✓ уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.

d) работы по обеспечению вывоза бытовых отходов, в том числе откачке жидких бытовых отходов:

V незамедлительный вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) при накоплении более 2,5 куб. метров;

V вывоз жидких бытовых отходов из дворовых туалетов, находящихся на придомовой территории;

V вывоз бытовых сточных вод из септиков, находящихся на придомовой территории;

V организация мест накопления бытовых отходов, сбор отходов I - IV классов опасности (отработанных ртутьсодержащих ламп и др.) и их передача в специализированные организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию и размещению таких отходов.

e) работы по обеспечению требований пожарной безопасности - осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты.

f) обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах МКД, выполнения заявок населения.

Перечень услуг и работ в отношении каждого МКД следует определять с учетом:

1) конструктивных элементов МКД;

2) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;

3) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;

4) геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.

В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ согласно предусмотренному перечню лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в МКД, обязаны:

V обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы;

V вести и хранить техническую документацию на МКД в установленном законодательством РФ порядке;

S своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам;

S осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также предложений о проведении капитального ремонта и доводить их до сведения собственников помещений в МКД в установленном порядке;

S организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых помещений;

S организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых помещений;

S предоставлять потребителям услуг и работ (в том числе собственникам помещений в МКД) информацию, связанную с оказанием услуг и выполнением работ, предусмотренных перечнем, раскрытие которой является обязательным в соответствии с законодательством РФ.

Определение стоимости мероприятий. После того, как сформирован проект перечня работ по содержанию и ремонту МКД на планируемый год, определяется стоимость выполнения каждой работы (услуги) и общая стоимость всех работ (и услуг). Для определения объема необходимых затрат на планируемые работы и услуги, а, следовательно, и размера ежемесячной платы собственников помещений, необходима информация о стоимости каждой работы и услуги, включенной в перечень. Стоимость необходимых запланированных мероприятий может быть рассчитана:

S путем самостоятельного составления смет, калькуляций;

S путем запроса стоимости у подрядчиков, обслуживающих организаций, УО.

В соответствии с требованиями Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731) УО обязаны предоставлять информацию о стоимости своих услуг и работ. Эта информация должна содержать сведения о стоимости каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 погонный метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.)1.

Если УО заинтересована в том, чтобы стоимость каждой отдельной услуги или работы соответствовала реальному уровню ее затрат на оказание данной услуги (выполнение работы), она определит ее стоимость в расчете на такую единицу измерения, которая соответствует отдельному элементу общего имущества в МКД, на содержание которого направлена данная услуга или работа, или единицу измерения, связанную с количеством потребителей данной услуги/работы в МКД.

Для элементов общего имущества в МКД количественные показатели могут измеряться:

S в квадратных метрах (площади обслуживаемых кровель, придомовых земельных участков, лестниц и лестничных площадок);

S в погонных метрах (протяженность общедомовых инженерных коммуникаций);

S в единицах/штуках (количество лифтов, домофонов, общедомовых приборов учета, регулировочных вентилей и др.).

Показателями, связанными с количеством потребителей какой - то услуги в МКД могут быть количество лицевых счетов, количество квартир, количество проживающих (зарегистрированных) и т.п.

Для подтверждения того, что уровень предполагаемых затрат собственников соответствует сложившимся рыночным ценам, совет МКД, органы ТСЖ, ЖК могут сравнить стоимость услуг и работ УО с ценами других УО, работающих в городе.

При определении стоимости работ по текущему и капитальному ремонту или установке энергосберегающего оборудования желательно запросить у УО, подрядной организации, обслуживающей организации смету расходов на конкретный вид работ и сравнить ее с ценами подрядных и сервисных организаций на рынке работ и услуг. Размер ежемесячной платы собственников помещений за управление, содержание и ремонт общего имущества является результатом расчета стоимости конкретного перечня работ и услуг, а не заранее заданным «общегородским тарифом», не связанным ни с конкретным перечнем услуг и работ, ни с качественно-количественными характеристиками общего имущества.

В случае если УО, с которой заключен договор управления домом, указывает стоимость своих работ и услуг только в расчете на 1 кв. метр помещений собственников, в расчете стоимости перечня услуг и работ придется использовать не количественные характеристики общего имущества, а только суммарную общую площадь всех жилых (и нежилых) помещений в доме. В данном случае, трудно говорить о соответствии размера общих расходов собственников помещений реальному уровню затрат УО на работы и услуги для конкретного МКД.

Если УО определяет стоимость не каждой работы и услуги, а «пакета» работ (услуг) (например, «техническое обслуживание инженерных коммуникаций», «санитарное содержание подъездов» и т.д.), необходимо обращаться в УО за сведениями о стоимости каждой работы и услуги и в расчете на единицы измерения, соответствующие количественным показателям частей общего имущества. В тех случаях, когда есть только информация УО о стоимости «пакетов» работ и услуг в расчете на 1 квадратный метр площади помещений собственников, то возможность определить обоснованные расходы есть только по работам по текущему ремонту (капитальному ремонту), т.к. УО должна составить смету на конкретный вид ремонта.

Если в результате расчетов стоимости предлагаемого проекта перечня работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества окажется, что размер необходимой ежемесячной платы собственников помещений неприемлем для большинства собственников в доме (значительно выше, чем текущие платежи), необходимо сократить перечень работ. Это делается путем последовательного исключения из перечня тех работ и услуг, которые относятся ко «второй очереди» (не являются обязательными). Начинать рекомендуется с работ, исключение которых из перечня принесет наименьшие отрицательные последствия для безопасного проживания в доме. Можно проверить, нельзя ли изменить периодичность выполнения каких-то работ или услуг (уменьшить «объем») без отрицательных последствий для безопасности проживания. После каждого исключения (изменения периодичности) проверяется размер ежемесячной платы на доступность для собственников помещений в доме. Все исключенные из перечня работы необходимо внести в перспективный план.

В том случае, если часть общего имущества МКД по решению общего собрания может предоставляться в пользование другим лицам за плату (например, для размещения рекламных конструкций, оборудования операторов сотовой связи) под доходы от использования общего имущества лучше планировать выполнение какого-то определенного вида ремонта. Рекомендуется выделять этот ремонт в перечне (плане) работ, указывая источник финансирования, а срок проведения устанавливать в зависимости от получения необходимой для его выполнения суммы по договору (договорам) об использовании общего имущества. При этом стоимость такого ремонта не будет включаться в расчет размера ежемесячной платы собственников помещений.

Определение источников финансирования. Составление доходной части бюджета. Источниками финансирования могут быть:

✓ средства от разрешенной предпринимательской деятельности;

✓ средства собственников помещений в МКД;

✓ средства муниципального бюджета в виде дотаций;

✓ банковские кредиты;

✓

прочие средства.

В том случае, если часть общего имущества МКД по решению общего собрания может предоставляться в пользование другим лицам за плату (например, для размещения рекламных конструкций, оборудования операторов сотовой связи) под доходы от использования общего имущества лучше планировать выполнение какого-то определенного вида ремонта. Рекомендуется выделять этот ремонт в перечне (плане) работ, указывая источник финансирования, а срок проведения устанавливать в зависимости от получения необходимой для его выполнения суммы по договору (договорам) об использовании общего имущества. При этом стоимость такого ремонта не будет включаться в расчет размера ежемесячной платы собственников помещений.

План действий по реализации мероприятий. После уточнения перечня мероприятий разрабатывается план действий по реализации мероприятий. Для этого:

✓ каждое мероприятие разбивается на составляющие;

S по каждому действию определяется срок и период исполнения, стоимость работ.

Детализация мероприятий позволяет, исходя из его содержания, более точно определить стоимость, временные рамки осуществления, ответственных за каждое действие, что в дальнейшем повышает вероятность исполнения каждого мероприятия

Определение ответственных за реализацию мероприятий. Для каждого действия назначается ответственное лицо, которым может быть:

S лицо, производящее работы;

S лицо, организующее работы;

S лицо, контролирующее качество и ход выполнения работ.

Определение рисков. При выполнении годового плана могут возникнуть следующие типичные виды рисков:

S финансово-экономические (риск изменения цены продукции или услуг, риски возникновения непредвиденных расходов и снижения доходов, инвестиционные риски);

S природно-климатические (риск воздействия стихии);

S производственные (ошибки в организации производства, нарушение заранее определенной технологии;

S риски неисполнения договоров организациями- подрядчиками;

S риски несоблюдения запланированных сроков);

S имущественные (риск, связанный с потерей имущества в результате стихийных действий, действий злоумышленников, аварийной ситуации; риск, связанный с отчуждением имущества в результате действий властей или иных собственников);

S риск изменений в законодательстве, связанный с непредвиденными изменениями законодательного регулирования хозяйственной деятельности и др.

Наиболее универсальными методами управления такими рисками являются:

S разработка подробного плана с четкой и выверенной последовательностью действий;

S строгий контроль над реализацией плана;

S составление сценарного плана;

S планирование резервов времени и финансовых средств.

После реализации всех последовательных этапов составляется непосредственный план управления МКД (таблицы 1, 2).

Таблица 1. - Возможный вариант оформления годового плана управления МКД ______________________________________________

Таблица 2. - Возможный вариант оформления годового плана управления МКД

Г одовой план при исполнении может корректироваться.

2