Особенности финансирования и организации капитального ремонта общего имущества МКД

Организация проведения капитального ремонта общего имущества МКД регламентируется разделом К ЖК РФ. Согласно статьи 154 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в МКД проводится за счет собственника жилищного фонда.

S взносов на капитальный ремонт;

S пеней, уплаченных в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате таких взносов;

S начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами на специальном счете.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который формируется исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента.

В случае принятия собственниками помещений решения об

установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений МКД может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества, которые могут финансироваться за счет средств государственной поддержки, предоставляемой субъектом РФ, определяется нормативным правовым актом этого субъекта.

Региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД определяются предельные сроки проведения капитального ремонта многоквартирных домов собственниками помещений и (или) региональным оператором. Региональная программа капитального ремонта утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Цели региональной программы:

S планирование и организации проведения капитального ремонта общего имущества МКД;

S планирование предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки за счет средств бюджета субъекта РФ, местных бюджетов;

S контроль своевременности проведения капитального ремонта общего имущества МКД собственниками помещений и региональным оператором.

Региональная программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех МКД, расположенных на территории субъекта РФ.

Очередность проведения капитального ремонта общего имущества МКД в региональной программе капитального ремонта определяется исходя из критериев, которые установлены законом субъекта РФ, могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. В первоочередном порядке должно предусматриваться проведение капитального ремонта многоквартирных домах, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения (при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта).

Внесение изменений в региональную программу капитального

ремонта, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ в рамках капитального ремонта осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников МКД (за исключением ряда случаев).

Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

В целях реализации региональной программы капитального ремонта органы государственной власти субъекта РФ, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ.

Собственники помещений МКЖ обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 169, частью 8 статьи 170 и частью 4 статьи 181ЖК РФ. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются:

S собственниками помещений в МКД, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу;

S в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот МКД, а также об изъятии каждого жилого помещения в этом МКД, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного участка.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений МКД по истечении восьми календарных месяцев (если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ), начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот МКД.

Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества

МКД, средства ТСЖ, ЖК, в том числе доходы от хозяйственной деятельности, могут направляться по решению собственников помещений, решению членов ТСЖ, ЖК, принятым в соответствии с ЖК РФ, уставом ТСЖ, уставом ЖК, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений по уплате взносов на капитальный ремонт и (или) на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Собственники помещений в МКД вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

S перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;

S перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

В случае, если собственники помещений в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:

размер ежемесячного взноса, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ; владелец специального счета;

кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений МКД кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. В случае, если собственники помещений в МКД не выбрали кредитную организацию, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в ЖК РФ, вопрос о выборе такой кредитной организации считается переданным на усмотрение регионального оператора.

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта. Владелец специального счета обязан обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета не позднее чем в течение пятнадцати дней с даты уведомления владельца специального счета о его определении в качестве такового, если более ранний срок не установлен решением общего собрания собственников помещений МКД. Решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, (за исключением случая, если владельцем специального счета является региональный оператор) считается реализованным при условии открытия специального счета и представления владельцем специального счета в орган государственного жилищного надзора пакета установленных документов.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в МКД, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы и включенном в

региональную программу капитального ремонта при ее

актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного МКД в региональную программу. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в данном МКД не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Если собственники помещений в МКД в установленный срок не выбрали способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не был реализован в установленный срок, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Законом субъекта РФ может быть установлен минимальный

размер фондов капитального ремонта для МКД, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. Собственники помещений вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники на общем собрании собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.

Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, собственники помещений должны уплачивать взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта РФ.

Контроль за формированием фонда капитального ремонта, созданного любым способом, проводится согласно статье 172 ЖК РФ.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений МКД.

Средства фонда капитального ремонта могут использоваться

для:

S оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;

S разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

S оплаты услуг по строительному контролю;

S погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким

кредитам, займам.

В случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого дома по решению собственников помещений в этом МКД. В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот МКД, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом доме (за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию), средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений

Проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в таком доме. Исключение - ситуация, когда в указанный срок собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом МКД. Тогда орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

Собственники помещений в МКД в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества по предложению лица, осуществляющего управление МКД или оказание услуг и (и ли) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в этом доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.

Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта РФ) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД (оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества) либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений МКД формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о:

✓ необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости;

✓

✓

порядке и об источниках финансирования; других предложениях, связанных с проведением капитального ремонта.

Собственники помещений в МКД не позднее чем через три месяца с момента получения вышеизложенных предложений (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть эти предложения и принять на общем собрании решение проведении капитального ремонта общего имущества в этом МКД. Этим решением должны быть определены или утверждены:

✓

✓

✓

✓

✓

перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту; смета расходов на капитальный ремонт; сроки проведения капитального ремонта; источники финансирования капитального ремонта; лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

В течение десяти дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим МКД, копии документов о проведенном капитальном ремонте (в том числе копии проектной, сметной документации, договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту, актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ) и иные документы, связанные с проведением ремонта, за исключением финансовых документов.

Если собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, то региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД. Основанием для перечисления региональным оператором средств по договору на оказание услуг и (или) выполнение работ по проведению капитального ремонта общего имущества в МКД является акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ. Такой акт приемки должен быть согласован с органом местного самоуправления, а также с лицом,

которое уполномочено действовать от имени собственников (если капитальный ремонт проводится на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме).

Региональный оператор может уплачивать в качестве аванса не более чем тридцать процентов стоимости соответствующего вида услуг и (или) работ по капитальному ремонту, в том числе работ по разработке проектной документации или отдельных видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определяется нормативным правовым актом субъекта РФ. Превышение этой предельной стоимости осуществляется за счет средств собственников помещений, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт сверх минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой ТСЖ, ЖК, ЖСК, УО, региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами. Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в МКД способа формирования фонда капитального ремонта.

Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ была создана госкорпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Цель его создания - формирование эффективных механизмов управления жилфондом путем предоставления финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта МКД и переселение граждан из аварийного жилфонда. Имущество Фонда формируется за счет имущественного взноса РФ в размере 240 млрд. руб. и доходов, получаемых от размещения временно свободных средств, а также других, не запрещенных законом поступлений.

В законе № 185-ФЗ определен перечень условий

предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда, установлен порядок распределения средств между субъектами РФ, порядок определения объема долевого финансирования капитального ремонта домов и переселения граждан за счет средств бюджетов субъектов РФ, порядок расходования средств фонда.

Средства фонда могут направляться на поддержку проведения капитального ремонта МКД. Если субъект РФ претендует на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта такого субъекта должен содержать следующие сведения:

S перечень МКД, на проведение капитального ремонта которых планируется предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, средств долевого финансирования бюджетов субъектов РФ и (или) местных бюджетов;

S рассчитываемый в порядке, установленном законом № 185-ФЗ, объем долевого финансирования проведения капитального ремонта МКД, за счет средств бюджетов субъектов РФ и (или) средств местных бюджетов, средств собственников помещений в МКД;

S планируемые показатели выполнения указанного краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта.

Средства Фонда, направляемые на проведение капитального ремонта МКД, средства долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов РФ и (или) средств местных бюджетов в пределах минимального объема, установленного 185 - ФЗ, могут использоваться только на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД. Мероприятия по капитальному ремонту МКД, на реализацию которых предоставлена финансовая поддержка за счет средств Фонда, должны быть реализованы не позднее чем 31 декабря года, следующего за годом, в котором Фондом приняты соответствующие решения о предоставлении такой финансовой поддержки.

Получателями средств Фонда, направляемых после 1 января 2014 года на проведение капитального ремонта МКД, являются субъекты РФ. Средства поступают в бюджеты субъектов Российской Федерации. Контроль за использованием средств Фонда, направленных на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда и предусмотренных в бюджете субъекта РФ и (или) местном бюджете на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД, осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ для контроля за использованием межбюджетных трансфертов, предоставляемых из федерального бюджета. Проверку использования средств Фонда проводит федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансовобюджетной сфере.

3