Осуществление управления МКД посредством создания ТСЖ и привлечения УО

Оптимальным подходом к управлению МКД можно считать такой подход, при котором собственники принимают управленческие решения в рамках созданного ими объединения - ТСЖ, а исполнение решений доверяется профессиональной управляющей организации на основании договора.

При привлечении к управлению управляющей организации (управляющего) управленческие функции распределяются между нею и товариществом собственников жилья.

ТСЖ обеспечивает участие собственников помещений в управлении МКД, отвечая за:

S согласование интересов собственников;

У принятие общих решений в отношении целей управления, размеров общих расходов;

У аккумулирование средств на содержание дома на

расчетном счете товарищества - юридического лица;

У выбор управляющей организации по принципу оптимального соотношения цена/качество;

У заказ конкретного объема и качества услуг

управления/работ по обслуживанию, контроль за исполнением договоров с оплатой управляющему/исполнителям «по результату»;

У эффективный контроль за исполнением договора управления (качества обслуживания) через постоянно действующий орган управления товарищества - правление.

Управляющая организация, обладая необходимым для управления МКД профессионализмом и опытом, отвечает за:

У оценку технического состояния дома и потребностей (приоритетов) в работах, ремонтах/модернизации;

У текущее и перспективное планирование работ по обслуживанию и ремонту, в том числе капитальному;

У подготовку предложений для собственников (по вариантам осуществления обслуживания и ремонтов с оценкой финансовых затрат и их эффективности/окупаемости; по способам финансирования капитального ремонта (модернизации, ресурсосбережения), включая привлечение кредитных ресурсов;

У организацию исполнения работ, выбор подрядчиков и контроль их работы;

У заказ коммунальных ресурсов, контроль за их количеством и качеством;

У работу по обеспечению сбора платежей и др.

Привлечение к управлению специализированной организации обычно снижает расходы на управление в товариществе в сравнение с управлением силами правления. При этом обеспечивается грамотное управление домом, то есть повышается эффективность расходования средств собственников. Специализация организации на определенной деятельности и увеличение числа ее клиентов (объема оказываемых услуг) обычно снижает себестоимость услуг, а в условиях конкуренции управляющие организации, заинтересованные в приобретении новых клиентов и сохранении имеющихся, не могут завышать цену на свои услуги. Развитие рынка управленческих услуг выгодно для их потребителей - собственников жилья.

В зависимости от того, как организовано выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, можно выделить несколько способов «управления-обслуживания», когда управление осуществляется управляющим или управляющей организацией на основании договора с ТСЖ, а обслуживание и ремонт осуществляются:

S наемным штатным персоналом товарищества;

S штатным персоналом управляющей организации;

S подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с ТСЖ;

S подрядчиками (физическими или юридическими лицами) по договорам с УО.

Наиболее часто применяются последние три модели.

Каждый способ имеет свои преимущества и недостатки для сторон. При выполнении управляющей организацией всех работ собственными силами исключается риск невыполнения каких-либо работ по вине подрядчика. Таким образом, управляющая организация может гарантировать собственникам выполнение всех работ и услуг по договору. В то же время управляющая организация вынуждена иметь большой штат и собственную материальнотехническую базу для содержания и ремонта МКД, что делает компанию немобильной и увеличивает стоимость работ.

Схемы организации работ, когда управляющая компания не имеет штатного персонала и оборудования для содержания и ремонта многоквартирных домов, а нанимает подрядчиков или же только подбирает для ТСЖ соответствующих специалистов или подрядчиков дают возможность УО оказывать услуги неограниченному количеству заказчиков - ТСЖ вне зависимости от их территориального расположения.

При применении схемы, предполагающей наем управляющим подрядчиков, управляющий сам оплачивает их работу. Таким образом, цена договора управления должна включать все текущие расходы на содержание и ремонт многоквартирного дома. Если же подрядчиков нанимает не управляющий, а товарищество, то финансирование данных расходов становится обязанностью товарищества, а управляющий получает плату только за свои услуги.

Применение способа, при котором обслуживание и ремонт осуществляются подрядчиками по договорам с товариществом, дает возможность меньше контролировать качество работы подрядчиков со стороны управляющего, чем при заключении подрядных договоров управляющей организацией, и при этом делает услугу по управлению высококонкурентной, так как собственники могут сменить управляющую организацию без потери контрактов на содержание и ремонт общего имущества.

По оценкам экспертов (подтверждаемым и мировым опытом), привлечение управляющей организации или специалиста - управляющего, обладающих профессиональной квалификацией и опытом работы в жилищном секторе, навыками стратегического планирования и финансового управления, опытом взаимоотношений с заказчиками разного социального и доходного уровня, с кредитными организациями, позволяет достичь наибольшей эффективности управления многоквартирным домом. Можно выделить и другие преимущества. Если товарищество выступает заказчиком услуг управления, то оно:

S сохраняет за собой решение всех вопросов внутренних взаимоотношений (согласование интересов собственников помещений и принятие общих решений по целям управления и размерам общих расходов);

S имеет возможность (по решению общего собрания членов товарищества) выбрать управляющую организацию из нескольких предлагающих свои услуги на лучших для собственников условиях по цене и качеству;

S заказать необходимые услуги и работы.

Собственники помещений имеют возможность контролировать не только объем и качество работ, но и целевое и эффективное расходование своих средств, вносимых на счет товарищества. Договором между товариществом и управляющей организацией устанавливаются:

S размер (цена) и порядок оплаты услуг и работ, порученных управляющей организации;

S гарантии и ответственность за качество и своевременность работ и услуг.

Средства находятся на счете товарищества, а оплата услуг управляющей организации производится по результату исполнения договора (по актам приемки работ). Снижаются расходы на управление в структуре затрат товарищества (повышается эффективность расходования средств собственников), поскольку услуга, оказываемая широкому кругу заказчиков/клиентов, для каждого из них обходится дешевле (себестоимость ниже) и рост цен сдерживается конкуренцией (при повышении качества).

Опыт разных стран показывает, что стоимость услуг управляющей организации может составлять 6-8 % в структуре затрат на содержание дома, в то время как доля управленческих расходов в товариществе, в котором управление осуществляется правлением, может достигать 18-20 %.

Сравнение вариантов управления посредством ТСЖ, ЖСК, ЖК представлены в таблице 2

Таблица 2 - Сравнение вариантов управления посредством ТСЖ, ЖСК, ЖК

Продолжение таблицы 2