Вот в чем состоят главные черты новой германской системы.

Основное правило ее следующее: поземельная собственность, по передаче при жизни, приобретается не иначе как запиской в поземельную книгу. Книги эти ведутся или при судах или в центральных местах Общественного управления, или у особых лиц, имеющих нотариальный характер.

Всякая поземельная собственность должна быть записана в поземельной книге того округа, в котором находится. Но для верности кредита и для удобства справок очень важно, в каком порядке производится записка, и делаются отметки в книге. Один хронологический порядок расположения статей в главном реестре вовсе не удовлетворяет цели, потому что не основан ни на каком систематическом начале, следовательно, не облегчает, а затрудняет приискание статей и отметок; вообще принято производить записку по отдельным статьям, но единица, которой должна соответствовать каждая статья, не везде одинаковая. Где статьи располагаются по именам владельцев, там вотчинная записка не вполне достигает цели, потому что личность владельца изменяется с переходом имения, а цель записки - определить право лица в той мере, в какой она относится к имуществу, следовательно, само это имущество, неизменно остающееся в одном и том же месте, должно служить предметом исследования и записки, а не преходящая личность владельца*(475).

Записке в поземельную книгу подлежат обыкновенно все сделки между живыми, которыми передается, установляется или уступается вещное право в недвижимом имуществе, как то: право собственности, повинность, лежащая на имении, непрерывная рента, закладное право, эмфитевтическое, суперфициарное и т.п. Транскрипции подвергаются даже передачи вещных исков, разделы наследственных имуществ, вошедшие в законную силу приговоры судебных мест о вещном праве и даже договоры о найме недвижимых имуществ на продолжительные сроки или с получением наемной платы за несколько лет вперед. Права, возникающие по наследству или по завещанию, в иных законодательствах (бельгийское, французское) освобождаются от записки, потому что права эти, по началу нового наследственного права, переходят необходимо в минуту смерти бывшего вотчинника, без юридического промежутка; в других законодательствах и переходящие по наследству вещные права не освобождаются от записки. Это последнее правило вполне согласуется с коренным началом вотчинной записки и с правилом признавать истинным вотчинником только то лицо, которое внесено в книгу.

В таком случае записке в книгу подлежит постановление судебного места об утверждении наследственного права по закону или по завещанию, когда истечет срок, назначаемый для спора против завещания или для предъявления прав всеми возможными наследниками.

Для того чтобы придать записке всевозможную верность, почти везде постановлено правилом принимать к записке только акты, удостоверенные в подлинности или засвидетельствованные присутственным местом либо нотариусом, но никак не домашние акты: правило это необходимо для предупреждения недоумений и споров, потому что домашние акты пишутся без всякого контроля, могут содержать в себе условия и распоряжения неясные и противозаконные, и самая подлинность подписи под домашними актами может быть в последствии оспорена.

Всякое право при записке в поземельную книгу подлежит особой поверке со стороны учреждения или лица, заведывающего запиской, и на этой-то поверке основывается твердость всякого записанного права. Этой поверкой должно быть приведено в известность: во-первых, действительно ли лицо, которое отчуждает имущество или установляет в нем вещное право, может считаться собственником имущества; во-вторых, способно ли это лицо к отчуждению собственности или к совершению юридического действия по имуществу. Не должно думать однако же, чтобы эта поверка имела вид ревизии вотчинных прав; в таком случае она была бы стеснительна для свободы гражданских сделок и замедлила бы передвижение собственности между гражданами. В этой поверке оснований права не окажется ничего стеснительного, если вспомним, что готовый материал для нее находится в той же поземельной книге: если лицо, от имени коего совершается передача собственности, или установляется вещное право, записано уже в книге собственником имущества, то ни в какой дальнейшей поверке нет и нужды: здесь собственность, представляемая статьей в книге, сама говорит за себя. Но вместе с тем становится не возможным установление вещного права от лица мнимого, или сомнительного собственника, если он не записан в книге собственником имения. В случае отчуждения собственности, отчуждающий, если находится в живых, должен участвовать лично, или через уполномоченного, в записке, которая делается от его имени: как бы положительно ни была изъявлена в акте воля его на отчуждение имущества, как бы решительно ни было выражено принятое им на себя обязательство, одного этого акта, без личного содействия, еще недостаточно для записки имения за другим лицом вследствие договора. Таково общее правило: но строгое применение его, в некоторых случаях, повело бы к несправедливости, потому что давало бы контрагенту возможность отказать в исполнении договора, вполне совершившегося. Так продавец мог бы из сожаления, что взял дешево и из желания продать имущество дороже другому, отказать в передаче имения покупщику: на подобный случай необходимо определить положительно, когда приобретатель в праве принудить отчуждающее лицо к передаче имущества по договору, и в каких случаях судебная власть может, несмотря на недостаток личного содействия отчуждающего лица, признать и записать передачу имущества.

Внесенный в книгу новый владелец признается законным собственником имущества. Это не значит однако же, что право его получает значение безусловного, решительно бесспорного права. Это значит, что все лица, входящие с ним в сделки по имуществу, коего собственником он значится, могут спокойно признавать его собственником. Но право собственности его, и после внесения в книгу, может подвергнуться спору; акт, составляющий для него основание приобретения, может быть опровергнут, против его права или против прав того лица, от которого передано ему имение, может быть выставлено другое, лучшее, сильнейшее право; однако же, и несмотря на спор, он продолжает значиться собственником, пока противное тому не будет признано судебным решением. Стало быть и право собственника, записанное в книгу, только тогда получает значение безусловного права, когда предъявление спора, за истечением давности, сделается невозможно для третьего лица. Но после записки в книгу приобретенного права несколько изменяются условия владения, подлежащего давности: владение по необходимости должно быть и добросовестное, и основанное на праве; но сверх того, этому юридическому основанию владения придает особенную твердость сама записка, совершенная под наблюдением правительства и с публичностью, которая всякому имеющему право спорить облегчает возможность предъявить спор. Поэтому многие законодательства, с установлением системы вотчинной транскрипции, установляют и новые сокращенные сроки давности, придающей праву безусловный характер: разумеется это сокращение тем необходимее, чем живее совершается в государстве движение общественной жизни, чем более развита в нем гласность публичных действий, упрощены и облегчены сообщения, наконец, чем ограниченнее самая территория государства. Такое сокращение сроков необходимо для того, чтобы не ослабить силы достоверного доказательства, которая, по цели закона, присваивается записке имения за приобретателем. Из новейших законодательств - в австрийском и гессенском всего яснее выразилось это требование, состоящее в связи со старинным германским понятием о приобретении собственности, с безусловным правом Gewere по истечении года со днем (Австрийский закон назначает для этого трехлетний, гессенский - пятилетний срок). Некоторые думают, что следовало бы до последней возможности сократить сроки для приобретения записанным владельцем безусловного права, и предлагают восстановить древнегерманское правило, по которому в течение года со днем приобреталось для собственника полное право, Gewere*(477). С другой стороны, и владелец имения, не записанный в книгу и не имеющий правильного основания своему владению, если только он владел добросовестно, приобретает, с истечением общего срока давности, право требовать, чтобы его записали в поземельную книгу собственником имущества: в таком случае истечение давности служит для него основанием права.

Таким образом, транскрипция сама по себе нисколько не покрывает недостатков акта, на котором основано приобретение, оставляет место спору против права. В таком положении лица, вступающие в сделку по имуществу с приобретателем, не могли бы иметь достаточного обеспечения в том, что право его достоверно, и что кредит имущества надежен вполне. Для устранения, или по крайней мере для уменьшения этого неудобства, закон старается определить: при каких условиях допускается предъявление спора против прав записанного в книгу собственника? В лучших законодательствах принято за правило, что всякий истец, желающий предъявить в суд спор против вещного права, записанного в книгу, обязан прежде отметить свое притязание в поземельной книге против той статьи, в которой это право записано: так что без удостоверения о такой отметке никакое судебное место не в праве принять от него жалобу. Точно так же и решение, постановленное судом по такой жалобе, должно быть отмечено в книге немедленно, и непременно прежде чем приговор облечен будет в окончательную форму акта. Таким образом лицо, имеющее дело с владельцем имущества, по одной отметке с боку статьи, может удостовериться, в какой степени твердо и надежно вотчинное право; если же жалоба отвергнута судом, то право приобретает от того еще более твердости.

Итак, во всяком случае сохраняет свою силу основное правило транскрипции: собственником недвижимого имущества, истинным субъектом вещного права, почитается только то лицо, которое в этом качестве внесено в поземельную книгу, - и именно в главную книгу, а не в общий журнал требований. Случается, что требование, заранее внесенное в общую книгу, в течение некоторого времени остается еще не исполненным, потому что не исполнены еще все условия, необходимые для окончательной записки; в таком случае акт может быть отмечен в главной книге тем членом, которым отмечено требование в общем журнале. Но до тех пор пока не сделана надлежащая отметка в главной книге, переход права не признается еще совершившимся: продавец, например, продолжает считаться собственником имущества, хотя бы акт продажи совершен был окончательно, хотя бы получены были сполна деньги от покупателя, хотя бы даже покупатель вступил во владение купленным имуществом.

Это правило, вытекающее из основного понятия о приобретении, кажется просто и ясно: однако же на нем еще не останавливается вопрос о правах приобретателя, владельца, не внесенного к книгу. Напротив, положение такого приобретателя возбуждает множество важнейших практических вопросов, которые не всеми законодательствами разрешаются одинаково. Наиболее развитые законодательства определяют положение такого приобретателя следующим образом: новый владелец имущества, покуда не записан в книгу, не считаясь собственником, не в праве и передать собственность кому бы то ни было. Право его еще не совершилось окончательно, но получило особый характер, и в этом виде пользуется даже некоторой защитой закона. Он приобретает владение, и притом такое владение, которое само по себе может обратиться в собственность силой общей давности. В качестве владельца он имеет право защищать свое владение перед законом от вмешательства сторонних лиц, но этим правом пользуется он только против того лица, от которого получил имение на основании законной сделки, и против таких только третьих лиц, которые не имеют полного, записанного в книгу, вещного права на то же самое имущество: в противном случае, право другого лица, записанное в книгу, получает преимущество перед его правом, хотя бы акт, на котором оно основано, состоялся гораздо позже чем его акт. Так, если например продавец, продав имение одному лицу, продал его потом другому, и вторичный акт продажи записан в книгу прежде чем мог быть записан акт первого покупателя, то одно право второго покупателя признается вещным правом, и первый покупатель не может возражать ему, хотя бы ранее вступил во владение купленным имением, так что второй покупатель в праве вытеснить его из владения*(478). Первый покупатель, не успев приобрести вещного права, не может удержаться во владении имуществом: ему предоставляется только требовать себе вознаграждения от продавца, в течение общей давности или особо установленного срока (некоторые законодательства значительно сокращают этот срок, например, нассаусское - до трех месяцев). Такова строгость права вотчинной записки. Иные законодательства простирают ее до того, что безусловно предоставляют право собственности записанному владельцу даже в том случае, когда записка совершена неправильно от имени лица, которому имение не принадлежало или которое не могло распорядиться им: но такая крайность воззрения ни в каком случае не может быть оправдана, потому что противоречит коренному началу справедливости.

Установляя различие между правом, записанным в книгу, и правом, осуществившимся на деле, но в книгу не записанным, некоторые, впрочем весьма не многие законодательства, доходят до резких крайностей. Так например, саксонский закон, увлекаясь историческими воззрениями римского законодательства, установляет для того и другого права особые категории, присваивая одному, записанному, особое свойство и название гражданской собственности, а другому, незаписанному, хотя и осуществляющемуся во владении, особое свойство и название натуральной собственности (burgerliches und naturliches Eigenthum). Такое разделение, отвергаемое почти всеми прочими законодательствами, противоречит коренному началу вотчинной записки и практическим целям ее. Такой закон, стараясь с одной стороны утвердить верность и прочность вотчинного права, с другой стороны полагает начало неизвестности и сомнениям, потому что установляет двоякое право собственности, тогда как право это, по существу своему, должно быть единое. Что-нибудь из двух: или закон признает истинным собственником одно только лицо, записанное в книгу: в таком случае с этим признаком должны быть соединены, без раздробления, все права и повинности собственника, и гражданские, и государственные (например право участвовать в выборах, право на некоторые должности, платеж податей и т.п.); или условие записки не есть существенное условие для приобретения права. От единства и последовательности в принятом однажды начале зависит достижение предполагаемых целей: верности и порядка в юридических отношениях, твердости общественного и частного кредита, предупреждения недоумений и споров и т.п.*(479)

V