5.3. Обременения

5.3.1. Регистрация обременений

Принципы регистрации обременений сформулированы в ст.193—219 закона. Основные принципы изложены в ст. 193:

«193. (1) Удостоверившись на основании заявления и документов, прилагаемых к нему, в том, что заявитель действительно имеет право на обременение, регистратор обязан зарегистрировать обременение, указанное заявителем, путем внесения в реестр соответствующей записи.

(2) Регистратор имеет право игнорировать требования, изложенные в пункте (1), и отказать заявителю в его просьбе зарегистрировать указанное им обременение в том случае, если регистратор считает, что

а) заявитель не смог представить достоверный, надлежащим образом оформленный и подготовленный к продаже правовой титул или если

b) предлагаемое к регистрации обременение не относится к праву на землю или иному интересу в/на земле, регистрация в отношении которых регулируется настоящим законом».

Закон предлагает следующее толкование термина «обременение» (charge): «право на землю или иной интерес в/на земле, по значению и объему меньшее, чем безусловное право собственности на землю». Данное понятие охватывает, например, такие права на землю, как залоговое право, право пожизненного владения, аренда и иные обременения.

По Закону «О земельных титулах» обременения могут быть переуступлены, продлены, изменены, отложены или переданы только после их регистрации. Обременение считается зарегистрированным сразу после того, как регистратор утвердил заявление на его регистрацию, после чего на правовом титуле, свидетельствующем о безусловном праве собственности на землю, делается отметка о наложенном на данный участок обременении.

Прежде чем зарегистрировать обременение, регистратор должен удостовериться в том, что документы, предлагаемые к регистрации, действительно подтверждают существование права на землю и что заявитель действительно обладает соответствующим правовым титулом.

5.3.2. Последствия регистрации обременений:

зарегистрированное обременение не является неоспоримым правом

Ст.26 и ст. 27 Закона «О земельных титулах» гласят:

«26 (1) Зарегистрированным владельцем права обременения считается тот, кто имеет право на землю, иной интерес в/на земле, право требования, возникающее или подтверждаемое документом, на основании которого регистрируется его право обременения, при условии соблюдения им всех исключений, уже зарегистрированных обременений и отметок, которые внесены или считаются внесенными в реестр;

(2) Регистрацию обременения не следует понимать как подтверждение регистратором того, что документ, на основании которого производится регистрация обременения, может служить основанием или свидетельством возникновения и реализации вещного, имущественного права на землю или права требования».

«27 (1) Регистрация обременения означает, что каждый человек, участвующий в сделке в отношении правового титула на обременяемый участок земли, получает уведомление о начале действия обременения с момента принятия регистратором заявления, в частности, в данном уве-домлении сообщается:

а) в отношении какого вещного или имущественного права наложено обременение;

b) каковы основные положения документа, на основании которого возникло обременение, но только в той части, которая касается вещных или имущественных прав.

(2) Платежи, производимые залогодателем в соответствии с зарегистрированным договором о предоставлении ипотечного кредита, или покупателем, приобретающим имущество в соответствии с зарегистрированным договором или субдоговором о купле-продаже, не влияют на правовой титул обременяемой недвижимости.

(3) Получатель залогового права или права продавца по договору купли-продажи принимает передаваемое имущество с учетом всех существующих требований и состояния расчетов между залогодержателем и залогодателем или продавцом и покупателем соот-ветственно».

Пункт 2 ст. 26 означает, что в Британской Колумбии понятие неоспоримого права не распространяется на зарегистрированные надлежащим образом обременения. Это принципиальным образом отличается от общепринятой системы Торренса, где права лица в отношении обременения, в том числе залогодержателя по ипотечному кредиту, защищаются наравне с правами собственности на объект недвижимости.

В таблице 1 приводится перечень ситуаций, которые могут возникнуть в результате мошенничества при передаче прав на землю, а также в результате защитных действий, предпринимаемых так называемыми «законными» владельца-ми. Иначе говоря, если человек имеет дело с зарегистрированным владельцем прав на земельный участок и ведет себя честно, то в Британской Колумбии его интересы и права будут защищены действующей в провинции системой регистра-ции прав собственности на землю.

Таблица 1. Действие принципа неоспоримости права

СИТУАЦИЯ ПОЛОЖЕНИЕ

ЗАКОННОГО ВЛАДЕЛЬЦА («ЗВ»)

 «А» является зарегистрированным собственником. Он стал им в результате подделки передаточных документов  «ЗВ» может требовать изъятия имени «А» из правового титула и возврата себе статуса зарегистрированного собственника

 «Б» является добросовестным при-обретателем и зарегистрированным владельцем безусловного права собст-венности. Он приобрел его у «А». В свою очередь, «А» стал владельцем в результате подделки передаточных до-кументов. «Б» об этом не знал  Если «ЗВ» соответствует требованиям за-кона, он может потребовать выплатить ему возмещение из средств гарантийного фонда. «ЗВ» не имеет права лишить «Б» его прав, по-скольку тот имел дело с зарегистрированным владельцем и поэтому находится под защитой закона

 «А» зарегистрирован держателем залоговых прав. Он стал им в результате подделки залоговых документов  «ЗВ» может требовать изъятия упоминания о залоговых правах «А» из правового титула

 «Б» является зарегистрированным держателем залоговых прав.

 «Б» является зарегистрированным держателем залоговых прав. Он приоб-рел их у «А». «А» является зарегистри-рованным владельцем безусловного права собственности. «А» стал им в ре-зультате подделки передаточных доку-ментов. «Б» об этом не знал  «ЗВ» может требовать лишить «А» безус-ловного права собственности, но при этом вос-становленное безусловное право собственности «ЗВ» будет обременено залоговыми правами «Б». Залоговые права последнего защищаются законом, поскольку он заключил сделку с зарегистрированным владельцем прав. «ЗВ» может потребовать выплатить ему возмещение из средств гарантийного фонда в размере дол-говых обязательств по кредиту

5.3.3. Очередность прав требования

Согласно общему праву приоритетность (очередность) прав на земельный участок устанавливается в соответствии с датой составления необходимых документов. Права залога будут считаться вторичными в том случае, если они возникли какое-то время спустя после установления первой ипо-теки.

По системе Торренса очередность прав определяется в соответствии с да-той и временем регистрации регистрационными органами правового земельного титула. Это означает, что залоговые права, зафиксированные после регистрации первой ипотеки, будут считаться вторичными даже несмотря на то, что с точки зрения возникновения они могли и предшествовать первой ипотеке.

Этот принцип провозглашается в ст. 28 Закона «О земельных титулах»:

«При регистрации двух или более обременений в отношении одного и того же земельного участка приоритетность прав требования устанавливается в зависимости от даты и часа принятия регистратором соответствующих заявлений о регистрации данных обременений, а не в соответствии с датами составления данных документов, за исключением случаев, когда в документах, составленных сторонами, заранее преду-сматривается иное».

Под «заранее предусмотренным иным» обычно подразумевается договор о приоритетности прав требования, заключаемый сторонами с тем, чтобы установить приоритетность определенного обременения перед всеми другими, ранее зарегистрированными обременениями.

5.3.4. Виды обременений

В Британской Колумбии регистрируются различные виды обременений, в том числе: право залога, право аренды, право преимущественной покупки, право прохода, установленные законом сервитуты и ограничения, право опциона на покупку и установленные законом схемы осуществления строительства. Ниже рассмотрены три вида обременений: заявленные иски, судебные решения и официальные предостережения третьих лиц об их заинтересованности в деле.

5.3.5.Заявленные иски

В соответствии со ст. 213 любое лицо, инициировавшее судебный процесс или являющееся стороной по иску, и в этой связи выдвигающее требование по отношению к недвижимости, может зарегистрировать документ, подтверждающий наличие заявленного иска по отношению к данному участку, который рассматри-вается как разновидность обременения. В соответствии со ст. 31 заявленный иск имеет первоочередное право требования перед другими обременениями на дату подачи заявления о его регистрации.

Закон не запрещает регистратору принимать к рассмотрению заявления о регистрации перехода безусловного права собственности на земельные участки (в отношении которых поданы иски, оспаривающие права на него) до тех пор, пока по ним не будут приняты соответствующие судебные решения. Регистратору разрешено оформить переход прав: в зависимости от конкретной ситуации он может либо зарегистрировать правовой титул как обремененный правами требо-вания по заявленному иску, либо, зарегистрировав переход прав, тем самым прекратить рассмотрение заявленного иска, о чем он должен своевременно уведомить лицо, зарегистрировавшее данный иск.

5.3.6. Официальные предостережения третьих лиц

об их заинтересованности в деле

В соответствии со ст. 261 любое лицо, требующее признать его права на земельный участок на основании документа, который невозможно зарегистрировать ни обычным, предусмотренным законом путем, ни как-либо иначе, может подать официальное предупреждение о существовании у него определенной заинтересованности в отношении конкретного участка.

В классическом варианте системы Торренса принято считать, что офици-альное предупреждение остается в силе до тех пор, пока оно не будет снято. Если какое-либо другое лицо (обычно это владелец имущества) желает избавиться от такого предупреждения, то оно может потребовать, чтобы податель предупреждения либо отозвал его, либо доказал его правомочность в точно установленное время. В Британской Колумбии официальное предупреждение о существовании заинтересованности в деле автоматически теряет силу по прошествии двух месяцев. Если заявитель официального предупреждения хочет добиться признания своих прав, он должен в течение указанного времени инициировать в суде процесс рассмотрения данного спора и зарегистрировать в соответствующих инстанциях заявленный им иск.

Для того чтобы подать иск или официальное предупреждение о существо-вании заинтересованности в деле, его податель должен показать, что он тем самым требует именно восстановления своих прав на землю. Известен случай, когда было признано, что право адвоката требовать удержания имущества в счет оплаты предоставленных им профессиональных услуг нельзя рассматривать как основание для внесения официального предостережения, поскольку это никак не связано с правом на участок. При рассмотрении дела «Canadian Superior Oil of California против Кугнета», напротив, соглашение о предоставлении в аренду месторождения нефти и газа сразу после регистрации арендодателя в качестве владельца минеральных ресурсов, расположенных на конкретном участке земли, было признано как имеющее отношение к правам на землю, что для держателя данного соглашения означало возможность внести официальный протест-предупреждение о существовании заинтересованности в данном деле.

В прошлом имели место случаи внесения официального предостережения без особого на то основания, что приводило к широкому злоупотреблению данной практикой. Внесение такого предупреждения означало замораживание сделок с недвижимостью как минимум на два месяца. Это, в свою очередь, создавало массу неудобств как для ее владельца, так и для тех, кто также имел определенные права на нее. В настоящее время предусмотрено наложение финансовой от-ветственности на лиц, виновных в нанесении ущерба такого рода.

Согласно ст. 264 закона в определенных ситуациях регистратор может самостоятельно внести официальное предостережение в отношении того или иного недвижимого имущества. Предостережения такого рода уже имеют неограниченный срок действия и могут оставаться в силе до тех пор, пока не будут отозваны самим регистратором.

5.3.7. Судебные решения

Предположим, что суд принял решение в пользу истца и определил размер причитающейся ему денежной суммы. Истец имеет право зарегистрировать данное решение суда в качестве обременения какого-либо недвижимого имущества, принадлежащего ответчику. Будучи зарегистрированным, данное судебное решение может уже рассматриваться как право залогового требования или обременение земельного участка в соответствии с положениями закона об исполнении судебных решений. Требование, в отношении которого принималось судебное решение, не должно в обязательном порядке касаться прав на недвижимость. Как только судебное решение будет зарегистрировано, каждый последующий покупатель недвижимости вынужден будет принимать ее обремененной данным решением. Обычно это заставляет плательщика по данному судебному решению выполнять установленные в нем требования для того, чтобы освободиться от этого долга и «очистить титул». В свою очередь, получатель по данному судебному решению в целях исполнения судебного решения может подать заявление о продаже недвижимого имущества для взыскания долга.

Следует отметить что судебное решение может быть применено только по отношению к тем правам на недвижимость, которыми плательщик по судебному решению реально владеет. Если же зарегистрированный владелец недвижимости передал свои права еще до того, как было зарегистрировано судебное решение, то у него уже не будет никаких прав, к которым можно было бы применить судебное решение. Если владелец недвижимости передал или заложил часть своих прав, то судебное решение можно распространить только на сохранившуюся за ним часть прав.