5.2. Безусловное право собственности (fee simple)

5.2.1. Регистрация

Если правовой титул регистрируется впервые, то регистрация должна проводиться в следующем порядке:

«Если подана заявка с просьбой зарегистрировать неоспоримый титул на землю, то регистратор обязан зарегистрировать правовой титул, на который претендует заявитель, при условии соблюдения следующих требований:

(а) описание или план участка, хранящиеся в отделе регистрации или пре-доставленные заявителем, должны достаточно точно отражать границы участка;

(б) заявитель должен предъявить надлежащим образом оформленные документы, свидетельствующие о наличии у него безусловного права собственности на имущество, разрешенное к обороту».

Каждое первоначальное, а также все последующие заявления должны подаваться вместе с подготовленными заявителем необходимыми, надлежащим образом заверенными документами и справкой о его (заявителя) натурализации (гражданстве).

Если заявление принято, то началом действия права собственности будет считаться момент принятия регистрационным отделом заявления о регистрации, а не момент выдачи регистратором соответствующего свидетель-ства.

Свидетельство о праве собственности хранится в отделе по регистрации земельных титулов, хотя в некоторых случаях (при отсутствии сомнений в чистоте правового титула ) дубликат свидетельства может быть выдан на руки заре-гистрированному владельцу безусловного права собственности на землю. Любые другие лица, желающие проверить чистоту правового титула землевладельца, могут получить справку о состоянии правового титула, в которой будут указаны как существующие зарегистрированные права на землю, так и все находящиеся на рассмотрении заявления о регистрации прав на него.

После регистрации правовой титул уже рассматривается как «окончательное доказательство» того, что лицо, зарегистрированное в качестве безусловного владельца прав собственности, имеет «неоспоримое право владеть и распоряжаться земельным участком на основе безусловного права собственности».

5.2.2. Неоспоримость регистрации безусловного права собственности

Основной задачей системы Британской Колумбии, основанной на системе регистрации Торренса, является гарантирование безопасности правового титула владельца недвижимости. Для того, чтобы решить эту задачу, Закон «О земельных титулах» (п.1 ст.23) предусматривает следующее:

«23(1). До тех пор, пока продолжает действовать свидетельство о неоспоримом праве на землю, верховной власти и всем лицам следует рассматривать его как окончательное доказательство как по общему праву, так и по праву справедливости того, что лицо, поименованное в сертификате, имеет неоспоримое право владеть земельным участком, указанным в свидетельстве о неоспоримом праве на землю, на основании безусловного права собственности…».

Следует отметить, что понятие неоспоримости не является абсолютным. Право, приобретаемое лицом, предусматривает исполнение ряда требований (обязанностей), перечень которых установлен законом:

а) действующие условия, ограничения, исключения и оговорки, включая требования о плате за разработку недр, содержащиеся в первоначальной дарственной или в любых других документах о передаче или отчуждении прав, выданных представителями верховной власти;

b) федеральный или провинциальный налог на недвижимость, сбор или платежи, взимавшиеся либо в общем порядке, либо в силу действия пер-воочередного права требования на день подачи заявления о регистрации или введенные уже после того, как заявление было подано;

с) муниципальный сбор, взнос или платеж за недвижимость, взимавшиеся на цели модернизации муниципальной инфраструктуры в день подачи заявления о регистрации, либо введенные уже после того, как оно было подано, либо взимавшиеся до того, как заявление было подано, но затем отмененные, в том числе сбор, взнос или платеж, взимаемые органами государственной власти, уполномоченными собирать налоги на территории того района, в котором расположен данный земельный участок;

d) аренда или договор аренды, заключенный на срок не более 3 лет, при условии фактического присутствия арендатора на арендованном участке;

e) автомагистраль или полоса отчуждения, водоохранная зона или любые другие сервитуты;

f) право экспроприации или конфискации имущества, предусмотренное законом;

g) (исключен);

h) предупреждение, официальное уведомление о заинтересованности в деле, обязательство, требование, а также залоговое право подрядчика, условие, право доступа, особое положение, судебное решение, заявленный иск, уведомление, оговорка или любое другое требование, уже внесенные в правовой титул или которые могут быть внесены в правовой титул после его регистрации;

i) право лица указать на то, что ввиду неверного описания границ или характеристик участка этот участок указан в правовом титуле ошибочно;

j) право лица указать на факт совершения мошенничества, включая подлог, в котором в той или иной степени принимал участие зарегистрированный владелец участка или лицо, у которого или при помощи которого зарегистрированный владелец получил недобросовестным способом право или правовой титул;

k) ограничительное условие, право на обратный переход имущества или обязательство, наложенное на земельный участок Законом о лесах (Forest Act), при условии, что оно указано в правовом титуле».

Особенно внимательно следует отнестись к пунктам d) и j), поскольку в них идет речь о правах лиц на недвижимость, которые не были отражены или зарегистрированы в свидетельстве о правовом титуле. Пункт j) дает возможность любому законному владельцу, лишившемуся своего безусловного права собственности на землю в результате мошенничества, доказать факт данного мошенничества и заставить лицо, принимавшее участие в нем, вернуть ему пра-вовой титул.

Помимо действия особых исключений, указанных выше, необходимо отметить государственные гарантии по точному отражению правового титула владельца в свидетельстве о правовом титуле на землю. Даже в тех случаях, когда в прошлом при оформлении правового титула имели место нарушения или факты мошенничества, Закон «О земельных титулах» будет защищать добросовестного покупателя, заключившего сделку с зарегистрированным владельцем, чье имя было указано в свидетельстве о правовом титуле.

Принцип неоспоримости права признан и поддерживается судами.

Так, например, в ходе судебного разбирательства по делу «Крилман против страховой компании Hudson Bay» одним из аргументов, предъявленных истцом, был тот факт, что в зарегистрированном свидетельстве о правовом титуле на землю указано название компании Hudson Bay в качестве владельца земельного участка. Истец утверждал, что, поскольку законодательство запрещает данной компании иметь земельную собственность, компания не имела законного права владеть землей, что она также не имела права осуществлять передачу правового титула. Истец предлагал признать недействительным право Крилмана на землю, приобретенное им у этой компании. Апелляционный суд отверг этот аргумент и постановил следующее:

«Под свидетельством о правовом титуле на землю … следует понимать свидетельство, которое любой покупатель обязан принимать в том виде, в каком оно есть, до тех пор, пока оно не будет изменено или оспорено после регистрации. Разрешить проведение расследования на предмет проверки правомочности регистрации права лица в то время, как это лицо имеет на руках свидетельство, подтверждающее его правовой титул на землю, означает подвергнуть сомнению саму букву и смысл закона».

5.2.3. Статья 20 Закона «О земельных титулах»

В соответствии с общим правом правовой титул считается переданным только после того, как новому владельцу вручен акт о передаче имущества. В сис-теме Торренса правовой титул считается переданным только после того, как все необходимые документы зарегистрированы в отделе по регистрации земельных титулов. Статья 20 заслуживает особого внимания. Заключительная фраза этой статьи гласит:

«В соответствии как с общим правом, так и с правом справедливости никакие документы, подразумевающие передачу, обременение, продажу или любое иное действие лица в отношении земельного участка, имущества, расположенного на нем, или интереса в данном участке, не могут быть использованы для передачи землевладения или земельного титула до тех пор, пока данные документы не будут зарегистрированы в соответствии с требованиями закона, за исключением сделок, заключаемых между сторонами, подписавшими этот документ».

Слова «за исключением сделок, заключаемых между сторонами, подписавшими этот документ» означают, что в Британской Колумбии в отличие от других регионов, использующих систему Торренса, документ, составленный сторонами в подтверждение факта передачи или продажи земельного участка, будет считаться действительным, даже если он не будет зарегистрирован. Однако для третьих лиц эта сделка не будет считаться действительной до тех пор, пока она не будет зарегистрирована.

Примеры.

1) Марк передает свое имущество Джону. Если Джон не зарегистрирует документы, то в соответствии со свидетельством о правовом титуле Марк по-прежнему будет считаться зарегистрированным владельцем этого имущества. В случае возникновения спора между Марком и Джоном сделка между ними будет рассматриваться как имеющая силу даже несмотря на то, что она не была должным образом зареги-стрирована. Однако в случае передачи Марком имущества третьей стороне, последняя будет иметь полное право на основании свидетельства о принадлежности правового титула считать именно Марка зарегистрированным владельцем имущества.

2) Судебной практике известно дело «Стоунхаус против генерального прокурора провинции Британская Колумбия». Супруги Стоунхаус были зарегистрированы как совладельцы принадлежащего им недвижимого имущества. Без ведома г-на Стоунхауса г-жа Стоунхаус передала права владения своей долей имущества дочери. Эта сделка не была зарегистрирована. После смерти г-жи Стоунхаус ее дочь попыталась зарегистрировать сделку. Однако, по мнению г-на Стоунхауса, эта сделка должна была быть признана недействительной, поскольку она не была зарегистрирована, а доля г-жи Стоунхаус должна была быть передана ему как пережившему ее сособственнику. Согласно решению суда незарегистрированная сделка, будучи недействительной для третьих лиц, была признана как состоявшаяся между двумя исходными сторонами. Таким образом, сделка между г-жой Стоунхаус и ее дочерью имела обязательную силу. Как следствие было признано, что, начиная с момента заключения сделки, совместное владение имуществом г-жой и г-ном Стоунхаус перестало существовать. Теперь наряду с отчимом совладельцем имущества стала дочь г-жи Стоунхаус. Сама же г-жа Стоунхаус совладельцем этого имущества уже не являлась и не имела никаких прав собственности на землю, которые она могла бы передать супругу.

Классический вариант системы Торренса не признает сделку по передаче прав действительной, если она не зарегистрирована, даже если эта сделка касается только тех сторон, которые ее заключили. В Британской Колумбии, несмотря на существующую там практику признания незарегистрированных сделок действительными в отношении сторон, ее заключивших, тоже считается целесообразным всегда регистрировать любые сделки по передаче прав для того, чтобы защитить права сторон от возможных последующих претензий третьих лиц.

5.2.4. Отказ от принципа конструктивного уведомления

Как уже отмечалось выше, регистрация права необходима для того, чтобы сделать его действительным и в отношении третьих лиц. Возникает вопрос: как следует оценивать позицию третьего лица в том случае, когда оно знает о су-ществовании незарегистрированного права. Вернёмся к случаю отношений Марка и Джона, где передача прав не была зарегистрирована. При этом Марк собирался передать права на ту же собственность другому лицу. В этом случае покупатель имеет полное право полагаться на сведения регистрационного свидетельства, по которому законным владельцем имущества является Марк. Это дает ему возможность считать, что он приобретает юридически безупречный правовой титул. Но как быть, если покупатель знает о том, что Марк ранее передал свои права Джону?

С точки зрения общего права принято считать, что покупатель приобретает право с учетом всех существующих на тот момент обременений его правами третьих лиц, о которых он был действительно уведомлен или которые стали ему известны в результате самостоятельно проведенного расследования, независимо от того, предоставил ему информацию об этих правах продавец или нет. Данный принцип общего права, известный как принцип «конструктивного уведомления», вступает в противоречие с системой Торренса, цель которой заключается в том, чтобы регистрационная запись о праве на землю стала окончательной (необратимой).

Таким образом, фактически Закон «О земельных титулах» отказывается от обязательного для общего права принципа уведомления. Руководящим принципом в данном случае становятся положения ст. 29 закона, которая гласит:

«29 (1) За исключением случаев мошенничества с участием лица, заключающего договор или сделку, подразумевающую или предполагающую переход или передачу зарегистрированным вла-дельцем:

a) права собственности на землю; или

b) долгового обязательства, наложенного на землю, или вторичного обременения данного долгового обязательства, никто не должен будет нести обязательства в результате появления уведомления, открытого, подразумеваемого или предполагаемого, о существовании незарегистрированного интереса в отношении земельного участка или долгового обязательства, связанного с данной землей, если только данное уведомление не содержит информации о:

- интересе в данном участке, находящемся в процессе регистра-ции;

- аренде или договоре аренды, заключенном на период не более 3 лет, при условии, что арендатор действительно занимает арендованное им недвижимое имущество;

- титуле лица на землю, свидетельство о котором признано недействительным на основании п.3 ст.23, даже если положения общего права и права справедливости будут предусматривать иное».

Цель этой статьи — оградить лицо от наложения на него обязательств на основании существования уведомления о ранее возникшем незарегистрированном праве, за исключением случаев мошенничества, в которых это лицо принимало непосредственное участие. Закон не указывает, какие именно случаи подпадают под категорию исключений. Например, можно ли считать мошеннической ситуацию, когда покупатель приобретает права на имущество и при этом знает о существовании другого, ранее возникшего, но не зарегистрированного права на него, и понимает, что после регистрации собственных прав данное, ранее возникшее, право будет нарушено?

Некоторое представление о том, в каких случаях осведомленность покупателя о существующих незарегистрированных правах будет рассматриваться как обстоятельство, не позволяющее ему воспользоваться положениями ст. 29, можно получить из практики судебных решений по таким делам.

При рассмотрении дела «Компания Hudson’s Bay против Кернса» Апелляционный суд провинции Британская Колумбия постановил:

«Суд считает, что положения ст. 35 Закона о регистрации земель (в настоящее время это ст.29 Закона «О земельных титулах») следует рассматривать как абсолютную защиту прав покупателя от возможных последствий, возникающих в результате представления уведомления любого вида и характера; в то же время абсолютное действие этих положений должно быть приостановлено в том случае, если действия лица подпадают под следующее ограничение: если гражданин, обладая сведениями, фактически эквивалентными по своему значению уведомлению о ранее возникшем, но не зарегистрированном праве собственности или любом ином праве на землю, совершает умышленные действия с целью реализации положений данной статьи в своих интересах, в отличие от обычных действий, совершаемых в ходе осуществления тех или иных сделок, то тем самым он намеренно наносит ущерб владельцу незарегистрированного титула, и поэтому на основании действия неизменного правила, гласящего, что никакой верховный закон не может быть использован в качестве инструмента защиты мошеннической сделки, такой человек должен быть признан виновным в совершении мошенничества и лишен права использовать в качестве защиты своих интересов соответствующие положения закона».

Чтобы классифицировать действия как мошеннические, недостаточно просто указать на факт первоочередной регистрации правопреемником своих прав на имущество, несмотря на то, что ему был известен факт существования ранее возникших, но не зарегистрированных прав на то же имущество. Необходимо также доказать факт наличия умысла у правопреемника, преследовавшего цель обманным путем лишить владельца незарегистрированного права этого права. Данное требование логично. Если бы суды были вынуждены каждый раз квалифицировать как мошенничество случаи регистрации правопреемником своих прав в ситуации, когда ему было заранее известно о существовании возникших ранее, но не зарегистрированных прав на то же имущество, то это фактически означало бы юридическую отмену ст.29. В то же время, если бы они вовсе отказались рассматривать такие случаи, то это означало бы фактически превратить ст. 29 в инструмент мошенничества.

Предположим, например, что Сэм, как зарегистрированный владелец Блекакра, продает свои владения Уорэну, а тот не регистрирует сделку. Сделка по передаче прав будет считаться действительной в отношении сторон, ее заключивших, даже если она будет оставаться незарегистрированной. Теперь предположим, что некое третье лицо — Кристофер — узнает о том, что переход прав к Уорэну не был зарегистрирован и предлагает Сэму продать это имущество еще раз по цене ниже рыночной. Сэм соглашается и заключает сделку с Кристофером, которую тот регистрирует. Если в случае возникновения спора между Уорэном и Кристофером последний будет ссылаться на ст. 29, пытаясь доказать неправомерность возложения на него каких бы то ни было обязательств в связи с существованием незарегистрированного права Уорэна, то судьи вряд ли согласятся с ним. Кристофер активно пытался использовать сущест-вующее законодательство для того, чтобы аннулировать или обманным путем лишить Уорэна его незарегистрированного права. В таких случаях суд будет квалифицировать действия Уорэна как мошенничество в соответствии со ст. 29.

5.2.5. Мошенничество и подлог

Ранее мы уже говорили о том, что среди случаев, исключающих действие принципа неоспоримости права, ст. 23 закона упоминает случаи «мошенничества, включая подлог, в котором в той или иной степени принимал участие зареги-стрированный владелец участка и при помощи которого он недобросовестным способом получил право или правовой титул на этот участок». Это положение закона следует понимать так, что безусловное право собственности на землю является неоспоримым только для тех владельцев, которые приобрели его добросовестным путем у зарегистрированного владельца по цене, установленной последним, даже если этот последний приобрел правовой титул мошенническим путем. На владельцев, зарегистрировавших свои права, но приобретших их путем мошенничества или подлога, принцип неоспоримости права не распространяется. закон защищает только добросовестных приобретателей прав собственности.

Обратимся к делу «Гиббс против Мессер». Г-жа Мессер имела в собственности недвижимость в провинции Онтарио. Дубликат свидетельства о правовом титуле на эту недвижимость хранился у ее адвоката Крессвела, который мошенническим путем оформил сделку о передаче прав на эту собственность некоему фиктивному лицу Хью Камерону. После того как в результате этой мошеннической сделки собственность была зарегистрирована на имя Камерона, Крессвел использовал ее в качестве залога для получения ипотечного кредита у третьего лица — компании «Мак Интэрс», для чего подделал подпись Камерона на залоговых документах. После этого Крессвел скрылся вместе с деньгами. После того как г-жа Мессер поняла, что произошло, она обратилась в суд с требованием аннулировать и свидетельство на право собственности, зарегистрированное на имя Камерона, и залоговые документы, оформленные в пользу «Мак Интэрс». Суд сразу же постановил вернуть ей правовой титул, но был вынужден потратить некоторое время для того, чтобы ответить на вопрос, можно ли считать действительным залоговое обременение имущества г-жи Мессер. По мнению компании «Мак Интэрс» (залогодержателя), в соответствии с п.1 ст. 23 она была вправе доверять регистрационному свидетельству, из которого явствовало, что зарегистрированным владельцем имущества является Камерон. Но суд отказал компании «Мак Интэрс» в праве использовать ст. 23 для защиты своих интересов на том основании, что она в свое время не установила правомочность владельца титула. Вместо того чтобы заключить сделку с лицом, которое являлось действительным зарегистрированным владельцем собственности, они имели дело с некой фиктивной стороной. Если бы Крессвел вместо фиктивного использовал свое собственное имя при совершении сделки, то компания «Мак Интэрс» имела бы право апеллировать к закону для защиты своих интересов.