<<
>>

Аренда земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

Описание ситуации:

Муниципальное образование намерено провести аукцион на право аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства.

Вопрос 1:

1. Вправе ли муниципальное образование в аукционной документации (а затем и в соответствующем договоре аренды) установить собственное обязательство по выкупу в доме, который будет на этом участке возводить застройщик, части квартир? Если да, то в каком порядке подлежит определению цена выкупа и когда она должна быть определена - на момент принятия решения об аукционе, или на момент самого выкупа, или иным образом?

2. Цель выкупа квартир - их последующее предоставление жителям, выселяемым по программе ликвидации ветхого жилья. Является ли действительным и соответствующим законодательству условие, если обязательство по выкупу части квартир будет сформулировано так, что подлежит исполнению муниципалитетом вне

зависимости от того, будет реализована программа по ветхому жилью, или нет (например, если не будет реализована по причине отсутствия финансирования)? Ответ:

Согласно п. 1, 4 ст. 447 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены в ст. 38.2 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).

Согласно п. 3 ст. 38.2 и подп. 9 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ извещение о проведении аукциона должно включать в себя указание на существенные условия договора аренды.

Президиум ВАС РФ рассмотрел дело о правомерности содержания в договоре аренды участка для строительства жилого дома условия о передаче муниципалитету части квартир в строящемся объекте (Постановление Президиума ВАС РФ от 04.06.2013 N 18221/12 по делу N А68-2003/12).

По обстоятельствам дела муниципальное образование провело торги в форме аукциона "по продаже права" на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, для строительства многоквартирного жилого дома. В извещении о проведении аукциона было указано, что одним из условий договора аренды земельного участка является передача в собственность муниципального образования части площади жилого дома после его ввода в эксплуатацию.

Спор касался правомерности включения в договор аренды условий о передаче муниципальному образованию недвижимости, создаваемой в будущем, и поэтому не обладающей необходимыми для заключения договора идентификационными признаками.

При рассмотрении дела суд указал, что в соответствии с п. 2 Постановления Пленума

ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) индивидуализация предмета договора (недвижимой вещи), создаваемой в будущем, может быть осуществлена путем указания местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочной площади будущего здания или помещения, иных характеристик, свойств недвижимости, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией. Требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Условие о включении в договор аренды земельного участка обязательства о передаче части создаваемых в будущем квартир в пользу муниципального образования было признано судом соответствующим закону, а передача квартир была

квалифицирована как арендная плата в натуральной форме:

"Спорное условие являлось частью договора аренды, о его включении в договор было заявлено на стадии размещения информации о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка...

При этом п. 2 ст. 614 Кодекса допускает различные возможности согласования сторонами условий об арендной плате, в частности путем передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность. Стороны также могут предусматривать в договоре аренды сочетание различных форм арендной платы".

Затем дело N А68-2003/12 было передано судом на новое рассмотрение и на настоящую дату уже прошло две инстанции. При этом при новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, так же как и ВАС РФ, указал:

"Пункт 2 ст. 614 ГК РФ допускает различные возможности согласования сторонами условий об арендной плате, в частности путем передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность. Таким образом, условие о передаче после ввода дома в эксплуатацию части его площади представляет собой условие об уплате арендной платы в рамках заключенного договора аренды".

Таким образом, судя по вышеприведенному примеру из судебной практики, в качестве одного из вариантов передачи части квартир в собственность муниципального образования может быть рассмотрен вариант, при котором квартиры передаются в качестве арендной платы за пользование предоставленным для строительства земельным участком.

Вместе с тем в рассматриваемой ситуации предполагается установить обязательство муниципального образования по выкупу части квартир. Соответственно, мы не можем говорить о передаче квартир как о форме внесения арендной платы, поскольку квартиры предполагается передавать не в качестве встречного предоставления за пользование земельным участком, а за деньги. А значит, речь в данном случае необходимо вести об установлении между сторонами отношений по купле-продаже (или будущей купле-продаже квартир).

Согласно ст. 54 Федерального закона от 06.10.2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - ФЗ N 131-ФЗ) закупки товаров, работ, услуг для обеспечения муниципальных нужд осуществляются в соответствии с законодательством РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров.

В свою очередь, подп. 3 п. 1 ст. 1 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее ФЗ N 44-ФЗ) прямо указывает, что регулирует в том числе отношения по приобретению недвижимого имущества.

Таким образом, возмездное приобретение квартир муниципалитетом у общества подпадает под действие норм ФЗ N 44-ФЗ. Как следствие, условие договора аренды земельного участка, согласно которому муниципалитет обязуется выкупить (приобрести) у конкретного продавца (т.е. у общества) часть квартир в построенном им многоквартирном жилом доме, может быть оспорено по причине нарушения порядка приобретения муниципалитетом имущества, установленного нормами ФЗ N 44-ФЗ.

С этой точки зрения более оптимальным вариантом передачи части квартир в собственность муниципалитета представляется вариант с передачей квартир в качестве одной из форм арендной платы по договору аренды земельного участка (как в том примере из судебной практики, который был рассмотрен нами выше).

Здесь следует отметить, что существенным условием договора аренды земельных участков является условие о размере арендной платы (ст. 65 ЗК РФ). Применительно к тем случаям, когда одной из форм внесения арендной платы является передача имущества в собственность арендодателя, это, на наш взгляд, означает, что в договоре аренды необходимо четко сформулировать (согласовать), какое именно имущество передается (или будет передаваться) в счет оплаты аренды. Иными словами, в договоре аренды необходимо указать данные, которые позволят определенно установить то недвижимое имущество (квартиры), которое будет передаваться в собственность муниципалитета как арендодателя.

Необходимость этого связаны также с тем, что договор аренды, в который включено условие о неденежной форме внесения арендной платы, по сути, является смешанным договором, содержащим элементы договоров аренды и купли-продажи. В силу п. 3 ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре.

При этом согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества).

Существенным условием договора продажи недвижимости является также цена недвижимости (ст. 555 ГК РФ). Однако поскольку по условиям смешанного договора аренды квартиры будут передаваться муниципалитету в качестве арендной платы, т.е. в качестве встречного предоставления за пользование земельным участком, то обязанность по оплате квартир у муниципалитета не возникнет. А значит, указывать цену недвижимости (квартир) в таком смешанном договоре, по нашему мнению, не обязательно.

В то же время, поскольку договор аренды будет предусматривать как денежную, так и неденежную форму внесения арендной платы, в договоре необходимо определить, какая часть арендной платы будет оплачена путем передачи квартир в муниципальную собственность. Поэтому стоимость этих квартир, на наш взгляд, все же должна быть согласована сторонами. При этом, по нашему мнению, во внимание следует принимать стоимость квартир на момент заключения договора аренды (поскольку, как мы уже отметили выше, условия об арендной плате должны быть согласованы при заключении договора).

С учетом того, что условие о передаче квартир является одним из условий договора аренды, заключенного в рамках аукциона, во исполнение п. 3 ст. 38.2 и подп. 9 п. 10 ст. 38.2 ЗК РФ в извещении об аукционе должны быть указаны все существенные условия сделки, в том числе условия, касающиеся передачи квартир в собственность муниципалитета.

Следует отметить, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы по договору аренды находятся в ведении муниципального образования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Поэтому содержание договора аренды не должно противоречить установленным муниципальным образованием правилам.

Рассматривая вопрос о действительности (законности) условия о приобретении квартир вне зависимости от реализации программы по ликвидации ветхого жилья, следует отметить, что полученные в собственность муниципального образования квартиры, как было изложено выше, выступают в качестве арендной платы по договору аренды. То есть затраты муниципалитета в денежной форме на приобретение квартир отсутствуют.

При выборе иного способа приобретения квартир (в том числе по возмездной сделке, как указано в запросе) использование муниципальных средств на оплату квартир может сопровождаться ограничениями, связанными с нецелевым распоряжением муниципальными бюджетными средствами.

Так, согласно п. 1 ст. 53 ФЗ N 131-ФЗ формирование расходов местных бюджетов осуществляется в соответствии с расходными обязательствами муниципальных образований, устанавливаемыми и исполняемыми органами местного самоуправления данных муниципальных образований в соответствии с требованиями Бюджетного кодекса РФ (далее - БК РФ). В свою очередь расходные обязательства муниципального образования возникают в результате принятия муниципальных правовых актов по вопросам местного значения и иным вопросам, в том числе утверждение и исполнение бюджета городского округа (п. 1 ст. 86 БК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 16 ФЗ N 131-ФЗ). Поэтому если муниципальное образование использует на приобретение квартир в целях реализации программы по ветхому жилью (или не в целях реализации программы по ветхому жилью) денежные средства, выделенные, например, на здравоохранение, то такое использование финансовых ресурсов не будет являться обоснованным и правомерным. Таким образом, в договоре могут быть указаны любые не противоречащие закону цели приобретения квартир, но их финансирование должно производиться из бюджетных ресурсов, предназначенных именно для этих целей.

Кроме того, расходование бюджетных средств зависит в том числе от источника их поступления в бюджет муниципального образования. Так, например, нецелевое использование муниципалитетом полученных денежных средств от Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в рамках Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - ФЗ N 185-ФЗ) будет являться основанием к их возврату в соответствии со ст. 23.1 ФЗ N 185-ФЗ.

Вопрос 2:

1. Просим оценить возможность получения земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта без проведения торгов в рамках муниципального контракта на строительство квартир, предоставляемых гражданам по программе переселения из ветхого жилья с условием возмездной передачи муниципалитету только части квартир в объекте недвижимости.

2. Просим оценить иные возможности получения без проведения торгов земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта для жилищного строительства по муниципальному контракту с условием возмездной передачи муниципалитету только части квартир в объекте недвижимости.

3. На каком уровне (государственном, муниципальном) должен быть заключен контракт?

Ответ:

По общему правилу, согласно п. 2 ст. 30.1, п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса (далее - ЗК РФ) продажа земельных участков, продажа права на заключение договоров аренды земельных участков, предоставление в аренду земельных участков для жилищного строительства, для комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Исключением из общего правила являются следующие случаи предоставления земельных участков без проведения торгов, в том числе:

- на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств местного бюджета, на срок строительства объекта недвижимости (земельный участок предоставляется в безвозмездное срочное пользование - подп. 5 п. 1 ст. 24 ЗК РФ).

Следует отметить, что земельный участок может быть предоставлен на указанном праве в целях строительства объекта недвижимости, финансируемого муниципальным образованием в полном объеме, а не в части. В одном из дел суд прямо указал, что поскольку с застройщиком был заключен муниципальный контракт на долевое строительство за счет муниципального бюджета только 15 квартир в многоквартирном жилом доме, а не на строительство всего жилого дома, то земельный участок предоставлен обществу в безвозмездное срочное пользование в нарушение порядка, установленного п. 1 ст. 24 ЗК РФ. Суд признал договор безвозмездного срочного пользования ничтожной сделкой, которая в силу ст. 167 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) не влечет юридических последствий (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.09.2013 по делу N А66- 1618/2012);

- если застройщиком заключен договор о развитии застроенной территории (земельный участок предоставляется бесплатно в собственность или в аренду - п. 2.1 ст. 30 ЗК РФ);

- если застройщиком заключен договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (земельный участок предоставляется в аренду - п. 4 ст. 30.1, п. 10 ст. 30.2 ЗК РФ);

- если земельный участок предоставлен в аренду для жилищного строительства до 30 декабря 2007 года на основании соглашения, заключенного с таким лицом до 30 декабря 2004 года (ч. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - далее ФЗ N 137). Однако в рассматриваемом случае ЗАО не является участником договоров об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, о развитии застроенной территории, не осуществляет строительство объекта исключительно за счет средств бюджета, не заключило соглашение о предоставлении земельного участка в аренду до 30 декабря 2004 года, поэтому получить земельный участок без аукциона ЗАО не правомочно.

Вместе с тем, как следует из запроса, компания будет осуществлять строительство недвижимости в целях обеспечения жильем переселяемых из ветхого жилья граждан. Предоставление жилых помещений указанной категории граждан на сегодняшний день осуществляется по программе "Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013-2017 годах" (далее - Программа).

Указанная Программа утверждена Постановлением Правительства Свердловской области от 10.06.2013 N 727-ПП "Об утверждении региональной адресной программы "Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013-2017 годах" в целях реализации на территории Свердловской области Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Постановление).

В рамках указанной Программы осуществляется:

- распределение субсидий из областного бюджета местным бюджетам на

обеспечение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства за счет средств государственной корпорации - Фонд содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства;

- распределение субсидий из областного бюджета местным бюджетам на

обеспечение мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства за счет средств областного бюджета.

Поскольку одно из положений Программы указывает на финансирование строительства за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, то отношения по предоставлению и использованию застройщиками денежных средств будут регулироваться в том числе положениями Федерального закона от 21.07.2007 N 185- ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - ФЗ N 185).

Так, согласно п. 2.1 ст. 20 ФЗ N 185 предусмотрено, что:

"Земельные участки для строительства многоквартирных домов или домов, указанных в п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ в соответствии с региональными адресными программами по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства, финансируемыми за счет средств Фонда, бюджета субъекта РФ и (или) местного бюджета, предоставляются застройщику на праве безвозмездного срочного пользования без проведения торгов из земельных участков или земель, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, на основании решения органов местного самоуправления".

Следовательно, несмотря на предусмотренное подп. 5 п. 1 ст. 24 ЗК РФ правило о возможности получения земельного участка без проведения торгов только в случае финансирования муниципальным образованием и передачи муниципальному образованию всего объекта недвижимости, а не его части, участники программы имеют иные (более лояльные) условия получения участка. Так, согласно п. 2.1 ст. 20 ФЗ N 185 единственным условием получения застройщиком земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования без проведения торгов является его участие в Программе.

Следует отметить, что согласно указанному Постановлению расходование средств, предусмотренных на реализацию Программы, осуществляется исключительно на строительство жилых домов, приобретение у застройщиков жилых помещений в домах с количеством этажей не более чем три. Таким образом, у застройщика имеются определенные ограничения по этажности объектов в рамках реализации указанной программы.

К сожалению, в Программе прямо не указано, на каком уровне будут проводиться торги по заключению контракта. Однако исходя из положений Программы о формировании цены контракта Правительство Свердловской области указывает на регулирование цены жилых помещений в рамках заключения муниципального, а не государственного контракта:

"Цена муниципального контракта на строительство домов или приобретение жилых помещений формируется исходя из цены одного квадратного метра жилых помещений в этих домах".

Следовательно, действие Программы направлено на участие застройщика в строительстве жилых помещений на уровне муниципального заказа.

Существует мнение, что одним из возможных вариантов получения земельного участка без проведения торгов является заключение инвестиционного контракта.

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - ФЗ N 39) отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Вопрос участия органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности отражен в ст. 19 ФЗ N 39. При этом участие органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности предполагает два способа:

- регулирование органами местного самоуправления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (п. 1 ст. 19 ФЗ N 39);

- прямое участие органов местного самоуправления в инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (п. 2 ст. 19 ФЗ N 39).

Не так давно судом было рассмотрено дело, когда компания по инвестиционному контракту, заключенному по итогам конкурса еще в 2004 году, в рамках реализации инвестиционного проекта приняла обязанность за счет собственных средств произвести строительство жилого дома, передать администрации 25% его жилой площади, а администрация в рамках встречного предоставления приняла на себя обязательство предоставить инвестору земельный участок в аренду. В рамках реализации инвестиционного контракта в мае 2007 года между сторонами был заключен договор аренды.

В указанном деле важно отметить, что несмотря на правило о получении муниципального земельного участка только по итогам торгов, суд признал заключенный инвестиционный договор не противоречащим закону:

"При данных обстоятельствах встречное предоставление для истца как победителя конкурса заключалось в предоставлении ему права застройки земельного участка значительной площади, обеспечении права осуществления строительства объектов недвижимости и последующей реализации части жилых и всех нежилых помещений, что предполагает получение прибыли при осуществлении данного вида предпринимательской деятельности.

При принятии решения об условиях предоставления земельного участка для строительства, проведении конкурса, заключении муниципального контракта, выдаче инвестору разрешения на строительство Администрация г. Екатеринбурга реализовала в пределах своей компетенции властные полномочия по организации использования земельной городской застройки (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.02.2013 по делу N А60-43333/2012)".

"Условия муниципального контракта действующему законодательству не противоречат, требований об их недействительности сторонами не заявлялось. Истец, принимая по своей воле и в своем интересе решение об участии в открытом конкурсе по поиску инвестора на проектирование и застройку жилых домов, участвуя в нем и заключая муниципальный контракт, располагал всей необходимой информацией относительно условий конкурса, включая информацию о цели проведения конкурса и условиях реализации проекта, одним из которых являлась обязанность по передаче определенной части жилой площади заказчику (Постановление ФАС Уральского округа от 14.08.2013 N Ф09-7227/13 по делу N А60-43333/2012)".

Полагаем, что суд мог принять такое решение не только по причине заключения инвестиционного контракта на муниципальных торгах, но и в связи с заключением контракта в 2004 году (т.е., как и требуют положения ч. 15 ст. 3 ФЗ N 137, до 30.12.2004), подписания договора аренды в 2007 году (т.е., как и требуют положения

ч. 15 ст. 3 ФЗ N 137, до 30.12.2007 года). При таких обстоятельствах земельный участок может быть предоставлен муниципальным образованием в пользу инвестора без проведения торгов.

В другом деле компания по итогам конкурса также заключила инвестиционный контракту еще в 2004 году. В рамках инвестиционного контракта правительство Москвы обязалось для целей проектирования и строительства оформить с инвестором договор краткосрочной аренды земельного участка. Тем не менее, договор аренды был подписан с опозданием, только 09.06.2010 года.

Основанием обращения застройщика в суд послужило решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора аренды с мотивировкой "заключения его с нарушением норм земельного законодательства". Отказывая в удовлетворении заявления застройщика, суд указал, что:

"Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс был дополнен статьями 30.1 и 30.2, установившими особенности предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. Согласно упомянутым статьям продажа земельных участков или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для указанных целей осуществляется на аукционах. Порядок организации и проведения таких аукционов регламентирован введенными в Земельный кодекс названным Федеральным законом статьями 38.1 и 38.2.

В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным этим лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30.12.2004.

В целях реализации инвестиционного контракта без проведения торгов земельный участок был предоставлен инвестору по договору аренды от 09.06.2010. Между тем на дату подписания указанного договора аренды земельного участка согласно п. 4 ст. 30 Земельного кодекса, предоставление земельных участков для строительства осуществлялось на конкурсной основе в форме аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей капитального строительства. Таким образом, основания предоставления упомянутого земельного участка в аренду для жилищного строительства (комплексного освоения в целях жилищного строительства) без соблюдения установленного Земельным кодексом действовавшего на момент подписания договора аренды от 09.06.2010 порядка предоставления в аренду находящегося в муниципальной собственности земельного участка отсутствовали (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 14760/11 по делу N А40-121953/10-119-741)”.

Следовательно, по мнению ВАС РФ заключение инвестиционного контракта не освобождает лицо от обязанности получить земельный участок в установленном п. 4 ст. 30, ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ порядке посредством проведения торгов. Аналогичная правовая позиция содержится также в Постановлении ФАС Поволжского округа от 15.02.2008 по делу N А12-12170/07-С15.

Исходя из вышеизложенного полагаем, что для получения земельного участка без проведения торгов застройщик должен являться победителем муниципального заказа по программе "Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013-2017 годах".

Вопрос 3:

1. Не является ли нарушением действующего законодательства следующая формулировка в конкурсной документации муниципальных торгов:

Выигравший торги застройщик получает право на:

- аренду земельного участка в связи со строительством 3-этажных домов по

программе "Переселение граждан на территории Свердловской области из

аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013-2017 годах";

- заключение муниципального контракта на строительство 3-этажных домов по

программе "Переселение граждан на территории Свердловской области из

аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства в 2013-2017 годах";

- строительство на арендуемом земельном участке домов, финансируемых за свой счет и подлежащих передаче застройщику.

Ответ:

Как мы уже отмечали ранее, в соответствии с приложениями к Плану мероприятий "Дорожная карта" "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Свердловской области до 31 декабря 2017 года" (утв. постановлением Правительства СО от 10.06.2013 г. N 728-ПП) одним из этапов реализации указанного Плана мероприятий является заключение муниципальных контрактов на строительство малоэтажных домов или приобретение жилых помещений у застройщика.

При этом применительно к рассматриваемой ситуации застройщик, у которого могут быть приобретены соответствующие жилые помещения (которому может быть поручено строительство жилых помещений), определяется на торгах, порядок проведения которых регламентируется нормами Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - ФЗ N 44).

После проведения торгов и определения застройщика этому застройщику при необходимости может быть предоставлен земельный участок для возведения жилых домов. Причем особенность данной ситуации заключается в том, что в соответствии с п. 2.1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - ФЗ N 185) земельные участки предоставляются вышеуказанным лицам, во-первых, на праве безвозмездного срочного пользования, во-вторых, без проведения торгов. Это одно из исключений из общего правила о предоставлении земельных участков для строительства на торгах в форме аукциона.

Иными словами, на торгах в данном случае определяется застройщик, с которым будет заключен договор на приобретение (возведение) объектов недвижимости (жилых домов, квартир и т.д.). Земельный участок (право пользования им) предметом торгов не является. Он предоставляется целенаправленно лицу, выигравшему торги на право возведения (продажи) жилья, т.е. застройщику.

Что касается предоставления земельных участков для комплексного освоения территории, то порядок предоставления земельных участков для этих целей регламентируется нормами ст. 30.2. Земельного кодекса РФ, согласно п. 2 которой предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном ст. 38.2. ЗК РФ. При этом предметом аукциона в этом случае выступает право на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ).

Иными словами, аукцион, который проводится с целью определения застройщика для реализации Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда, и аукцион, проведение которого предусмотрено ст. 30.2 Земельного кодекса РФ, - это два самостоятельных аукциона:

а) они отличаются по предмету торгов (в одном случае предметом торгов является заключение муниципального контракта на строительство малоэтажных домов или на приобретение жилых помещений, в другом - право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности);

б) регулирование порядка проведения этих аукционов осуществляется различными нормативными правовыми актами (в одном случае это нормы ФЗ N 44, в другом случае - нормы Земельного кодекса РФ).

В связи с этим у нас вызывает определенные сомнения возможность проведения торгов, предметом которых будет выступать продажа права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, и на которых, в том числе, будет определяться застройщик в целях осуществления строительства малоэтажных жилых домов для "переселенцев" из аварийного жилья.

Также следует добавить, что в соответствии с п. 4 ст. 24 ФЗ N 44 под аукционом понимается способ определения поставщика (подрядчика, исполнителя), при котором победителем признается участник закупки, предложивший наименьшую цену контракта.

Следовательно, заключение муниципального контракта на строительство 3-этажных домов по программе "Переселение граждан на территории Свердловской области из аварийного жилищного фонда..." будет осуществляться в форме аукциона, победителем которого будет признано лицо, предложившее наименьшую цену контракта (т.е. максимально снизившее предельную стоимость одного квадратного метра).

Согласно п. 1 ст. 13 ФЗ N 44 заказчиками осуществляются закупки в том числе для обеспечения муниципальных нужд, для достижения целей и реализации мероприятий, предусмотренных государственными программами субъектов РФ (в том числе региональными целевыми программами). В рассматриваемом случае целью муниципального заказа является выбор застройщика, который будет осуществлять строительство жилого фонда для переселения граждан.

Если допустить возможность одновременного участия застройщика по двум позициям аукциона: аренда земельного участка в целях строительства жилья по Программе переселения и заключение контракта на строительство жилья по Программе переселения, то по итогам торгов может возникнуть ситуация, когда застройщик предложит наиболее высокую цену по аренде земельного участка, но не выиграет торги в части осуществления застройки домов по Программе переселения, и наоборот.

Согласно п. 1 ст. 12 ФЗ N 44 муниципальные органы в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, при планировании и осуществлении закупок должны исходить из необходимости достижения заданных результатов обеспечения муниципальных нужд. Следовательно, положение конкурсной документации, где по двум взаимосвязанным и взаимообусловленным позициям могут победить разные лица, будет противоречить предусмотренному ст. 12 ФЗ N 44 принципу ответственности за результативность обеспечения муниципальных нужд, принципу эффективности осуществления закупок.

Таким образом, на наш взгляд, включение в конкурсную документацию условия о возможности получения застройщиком в целях реализации Программы переселения земельного участка на праве аренды, а не на праве постоянного бессрочного пользования, будет противоречить нормам действующего законодательства.

Вопрос 4:

Если указанные условия являются нарушением, каковы возможные последствия такого нарушения, и по инициативе каких лиц данные последствия могут наступить? Ответ:

Согласно п. 1, 2 ст. 105 ФЗ N 44-ФЗ любой участник закупки, а также осуществляющие общественный контроль общественные объединения, объединения юридических лиц в соответствии с законодательством РФ имеют право обжаловать в судебном порядке и (или) в порядке, установленном гл. 6 ФЗ N 44-ФЗ, в контрольный орган в сфере закупок действия (бездействие) заказчика, если такие действия (бездействие) нарушают права и законные интересы участника закупки.

В силу п. 2 Постановления Правительства РФ от 26.08.2013 N 728 "Об определении полномочий федеральных органов исполнительной власти в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд и о внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ "федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление контроля в сфере закупок, является ФАС РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 105 ФЗ N 44-ФЗ обжалование действий (бездействия) заказчика в случае, если данные действия (бездействие) совершены при определении поставщика путем электронного аукциона, осуществляется в срок не позднее чем через десять дней с даты размещения на электронной площадке протокола подведения результатов, протокола рассмотрения заявок. Вместе с тем жалоба на положения документации о таком аукционе может быть подана участником закупки до окончания срока подачи заявок на участие в таком аукционе.

Как известно, до принятия ФЗ N 44-ФЗ осуществление закупок по госконтрактам регулировалось Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" (далее - ФЗ N 94). За период действия ФЗ N 94 вопрос обжалования положения аукционной документации во внесудебном порядке был рассмотрен ВАС РФ в Определении от 15 февраля 2012 г. N ВАС-317/12 "Об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ" и Постановлении Президиума ВАС РФ от 22 ноября 2011 г. N 6274/11. Исходя из смысла разъяснений ВАС РФ участник размещения заказа, считающий незаконными положения аукционной документации, вправе обжаловать их без подачи заявки на участие в данном аукционе и без запроса разъяснений аукционной документации.

Следовательно, обратиться в антимонопольный орган с заявлением о нарушении антимонопольного законодательства может в том числе лицо, не подавшее заявление на участие в конкурсе, но считающее конкурсную документацию не соответствующей антимонопольному законодательству.

При этом в п. 4 ст. 105 ФЗ N 44-ФЗ также отмечено, что в случае, если обжалуемые действия (бездействие) совершены после начала рассмотрения заявок на участие в таком аукционе, обжалование данных действий (бездействия) может осуществляться только участником закупки, подавшим заявку на участие в таком аукционе. В случае, если обжалуемые действия (бездействие) совершены при рассмотрении вторых частей заявок на участие в электронном аукционе или при заключении контракта, обжалование данных действий (бездействия) осуществляется до заключения контракта.

Следует отметить, что по истечении указанных сроков обжалование данных действий (бездействия) заказчика осуществляется только в судебном порядке. Согласно подп. 2, 3 п. 22 ст. 99, подп. 1 п. 17 ст. 105, п. 7 ст. 106 ФЗ N 44-ФЗ жалоба на действия заказчика подается в антимонопольный орган, который в свою очередь до рассмотрения жалобы вправе приостановить определение исполнителя в части заключения контракта.

Согласно п. 3.1 ст. 23 ФЗ N 135 в случае признания жалобы обоснованной антимонопольный орган выдает обязательные для исполнения предписания об устранении таких нарушений, в том числе:

- предписания об отмене протоколов, составленных в ходе проведения торгов,

- о внесении изменений в документацию о торгах, извещение о проведении торгов,

- об аннулировании торгов.

Следует отметить, что антимонопольный орган не вправе выдать предписание без вынесения решения о нарушении антимонопольного законодательства (п. 4 ст. 41 ФЗ N 135).

Следовательно, по результатам обжалования действий заказчика торгов в надзорный орган результаты аукциона могут быть аннулированы, и заказчику может быть предписано внести изменения в конкурсную документацию.

По общим правилам, установленным п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ, торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, а признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Вместе с тем под заинтересованным лицом, которое вправе обратиться с требованием о признании недействительными результатов конкурса или аукциона, следует понимать участников конкурса или аукциона либо лиц, которым было отказано в участии в конкурсе или аукционе. (Определение ВАС РФ от 6 сентября 2013 г. N ВАС-11566/13 "Об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ").

Согласно подп. б, з п. 5.1 ст. 23 ФЗ N 135 к полномочиям антимонопольного органа относится обращение в арбитражный суд с исками, заявлениями о нарушении антимонопольного законодательства, в том числе с исками, заявлениями:

- о признании недействительными полностью или частично договоров, не соответствующих антимонопольному законодательству,

- о признании торгов недействительными.

Вместе с тем, когда контракт уже исполнен (частично исполнен), обращение с требованиями о признании его недействительным не будет являться надлежащим способом защиты права, поскольку приведение сторон в первоначальное положение с возвращением полученного по сделке невозможно, и, следовательно, избранный истцом способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав: "Государственный контракт от 19.08.2002 N 493Д, заключенный по итогам оспариваемых торгов, на день рассмотрения спора судом первой инстанции был исполнен: ООО "Макиз-Фарма Аптечная сеть" по указанию Минздрава России поставило препарат в медицинские учреждения 84 субъектов Российской Федерации и 13 научных и лечебных учреждений здравоохранения, госзаказчик перечислил за него оплату.

При указанных обстоятельствах приведение сторон в первоначальное положение с возвращением полученного по сделке невозможно, и, следовательно, избранный истцом способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.01.2004 N 10623/03 по делу N А40- 42658/02-63-453)".

"Признание торгов недействительными и приведение сторон государственного контракта в первоначальное положение с возвращением полученного по сделке невозможно и, следовательно, не приводит к восстановлению субъективных прав истца, если заключенный по итогам контракт уже исполнен (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2014 N 09АП-21922/14 по делу N А40-118437/13)".

"В связи с исполнением государственного контракта, признание торгов недействительными и приведение сторон государственного контракта в первоначальное положение невозможно (Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 N 16АП-3017/13 по делу N А77- 301/13)".

Указанная позиция изложена также в Постановлении ФАС Поволжского округа от 18.10.2012 по делу N А55-27952/2011, Постановлении ФАС Уральского округа от 18.12.2008 N Ф09-9630/08-С5 по делу N А76-5386/2008.

Следует отметить, что с подобными исками могут обратиться также органы прокуратуры. Так, согласно п. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными, о применении последствий недействительности ничтожных сделок, совершенных органами местного самоуправления. В указанных делах прокурору необходимо будет доказать, каким образом заключение контракта нарушает публичные интересы (Постановление

ФАС Северо-Кавказского округа от 17.01.2012 по делу N А63-2939/2011).

В случае установления факта нарушения антимонопольного законодательства виновные лица могут быть привлечены к административной ответственности, предусмотренной ч. 3 ст. 14.32 КоАП РФ - заключение ограничивающего конкуренцию соглашения, и к уголовной ответственности по ст. 178 УК РФ - недопущение, ограничение или устранение конкуренции.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещение убытков согласно ст. 12 ГК РФ является одним из способов защиты гражданских прав. Поскольку, по мнению судов, требование о признании торгов недействительными по уже исполненному контракту не является надлежащим способом защиты права участника аукциона, то такой участник может обратиться с заявлением о возмещении убытков. Указанный вывод подтверждается также судебной практикой:

"Признание торгов недействительными не приведет к восстановлению истца в правах участника торгов; законодательство предусматривает иные способы защиты прав, нарушенных незаконными действиями конкурсных комиссий и не исключает предъявление иска о взыскании понесенных убытков (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.05.2012 по делу N А65-1915/2011)".

"Поскольку такие договоры бывают частично исполнены, признание торгов недействительными не приведет к восстановлению истца в правах участника торгов; законодательство предусматривает иные способы защиты прав, нарушенных незаконными действиями конкурсных комиссий, и не исключает предъявление иска о взыскании понесенных убытков (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.03.2012 по делу N А18-572/2011)".

Вместе с тем суды указывают, что для принятия положительного решения по вопросу о возмещении убытков, возникших у участника торгов вследствие нарушения заказчиком антимонопольного законодательства, суду необходимо установить ряд юридических фактов: "По смыслу ст. 15 ГК РФ основанием для удовлетворения требования о взыскании убытков являются факт нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинной связи между понесенными убытками и ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору, а также документально подтвержденный размер убытков. Отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (Определение ВАС РФ от 17 февраля 2014 г. N ВАС-456/14 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации")".

Следовательно, после исполнения контракта торги не могут быть признаны недействительными. У заинтересованного лица возникает право требовать возмещения убытков.

<< | >>
Источник: А.В. Брызгалин. Из практики гражданско-правового консультирования: вексель, корпоративные отношения, поставка, закупки и прочее: учебно-практическое пособие. - М.,2014. - 203 с.. 2014

Еще по теме Аренда земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства:

  1. § 3. Организация управления в области обороны
  2. ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ, ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ, ТЕЛЕВИДЕНИЯ, ИНФОРМАТИКИ, ЗЕМЛИ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОСМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ, БЕЗОПАСНОСТИ И ЗЕМЛИ ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  3. § 1. Понятие резервирования и изъятия земельных участков
  4. Понятие и основания возникновения ипотеки, ее правовое регулирование
  5. Земельный участок как объект гражданских прав.
  6. Терминологический словарь
  7. § 2. Функции управления в сфере использования и охраны земель
  8. Содержание
  9. 7.1.2. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  10. 7.1.4. Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  11. 7.2.3. Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)
  12. ПРИЛОЖЕНИЯ
  13. § 3. Анализ и оценка природоресурсного законодательства Российской Федерации
  14. Аренда земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства
  15. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ОБОРОНЫ И БЕЗОПАСНОСТИ
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -