3. Здания, сооружения.

В теории и практике гражданского права возникает вопрос: следует ли рассматривать здание (сооружение) и земельный участок, на котором оно расположено, как единый объект недвижимости?

Исторически данный вопрос в разное время решался по-разному.

Так, римское право, последовательно применяя принцип «superficies solo credit», всегда считало землю с постройками одним целым. Причем земля считалась главной частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь.

«И потому неудивительно, - писал JI.A. Кассо, - что римляне не знали горизонтального деления домов между несколькими собственниками: чтение источников показывает нам, что если несколько лиц живут хотя бы в отдельных квартирах, но в том же доме, нужно выяснить, кто из них владеет земельным участком как таковым, и тогда за этим лицом признается владение домом, входящим в состав участка»[49]. Таким образом, вопрос об определении недвижимости в римском праве решался довольно просто: земля с постройками образовывала единый объект недвижимости.

Однако было и исключение из основного правила. «Несмотря на то, что для права собственности земельный участок и его принадлежности существовали как единое целое, — пишет С.А. Бабкин, — объектом ряда вещных прав могли быть только принадлежности (прежде всего здания). Яркой иллюстрацией здесь служит институт суперфиция (superficies), ограниченного вещного

права, применявшегося к тем ситуациям, когда обладатели земельного участка и находящиеся на нем здания не совпадали в одном лице»[50].

Древнегерманское право, в отличие от римского права, различало движимое и недвижимое имущество. Здание в германском праве Средних веков могло иметь отдельную от земли участь. В некоторых случаях оно признавалось движимостью, а в некоторых — недвижимостью. В то же время германские юристы, стараясь не отступать от принципа римского права «superficies solo credit», создали своеобразную и довольно спорную конструкцию вещных прав. В городе, когда собственник земли отдавал ее под постройку кому-нибудь из горожан, он сохранял на эту землю и приобретал на вновь возведенное здание голое право собственности, которое состояло в уплате оброка. Строитель же, со своей стороны, тоже признавался собственником тех же объектов, хотя по статусу и ниже первого собственника.

Тем самым германское право допускало закрепление права собственности на один и тот же объект за вотчинником и строителем, что порождало неопределенность в отношениях. Как писал Л.А. Кассо, в Германии могли строиться дома, в которых право собственности распределялось горизонтально, причем отдельные жильцы считались собственниками одного лишь этажа. Кроме того, данные жильцы имели, помимо отдельной собственности на определенный этаж, и кондоминиум на весь земельный участок, занятый постройкой[51].

Нечто подобное было заікреплено и в законодательстве Древней Франции.

В Прусском земельном праве здание поступало в собственность вотчинника лишь в том случае, когда постройка была возведена без его ведома. Если собственник земли (вотчинник) знал о строительных работах и не возражал, то он мог за определенное вознаграждение передать землю, находящуюся под зданием, строителю. Таким образом, как отмечал J1.A. Кассо, здесь также устанавливалось единое право собственности на участок

и его поверхность, но приращение происходило не в пользу хозяина земли, как у римлян, а в пользу строителя[52]. На практике в некоторых случаях дом признавался отдельной собственностью строителя в качестве движимой вещи. Это создавало ряд сложностей, в частности при получении кредита, при котором требовался залог недвижимости.

Дореволюционное российское законодательство, как и зарубежные нормативные источники, неоднократно изменялось. Основная тенденция состояла в намерении устранить ограничения собственности, которые вытекали из стечения прав двух лиц на один застроенный участок. Одна из таких попыток была предпринята в Межевой инструкции Екатерины II от 25 мая 1766 г., где вопрос решался в пользу строителя и его преемника, а не хозяина участка, что было связано с относительной дешевизной земли, чаще всего казенной. Строитель должен был уплатить хозяину участка стоимость земли под зданием. Таким образом, здание и земля принадлежали одному собственнику.

Однако эта Инструкция носила временный характер. Впоследствии, в Своде Законов 1832 г., застройка чужой земли была запрещена. В силу принципа «superficies solo credit» собственник земли по-прежнему являлся и собственником надстроенных зданий.

Но в этом случае следовало определить статус возводимого здания. Будет оно движимым или недвижимым имуществом? «Бесспорно, — писал Л.А. Кассо, — что дом по своей природе не есть движимая вещь, когда он носит постоянный характер и прочно связан с землей. Дом без земли, дом, лишенный, так сказать, реального субстрата, до некоторой степени расходится с тем, что мы обыкновенно называем недвижимостью»[53].

Аналогичную позицию занимал и К.П. Победоносцев: «...дом вообще закон признает за недвижимое, но дом теряет значение недвижимого, когда отделяется от неразрывной связи с землей»[54]. Соответственно, следует вывод, что постройки признаются принадлежностью той земли, на которой они возведены, а потому являются собственностью того, кому принадлежит сама земля, «если не будет доказано, что частный владелец, удержав за собой право собственности... на землю, отделил от этого права владение и передал таковое другому»[55].

В то же время К.П. Победоносцев пишет, что если собственник на своей земле осуществил постройку из чужих материалов или застроил чужую землю своими материалами, то это надо рассматривать как приращение движимого к недвижимому[56]. Если здесь речь идет о соотношении главной вещи и принадлежности, то возникает вопрос: почему здание, построенное на чужой земле, приобретает статус движимого имущества?

Более четко по этому поводу высказывался Д.И. Мейер: «Здание, воздвигнутое на земле, представляется имуществом недвижимым, но сам материал; из которого строится здание, представляется имуществом движимым.

Этот-то материал мы и имеем в виду, говоря о застроении как способе приобретения права собственности по приращению движимого имущества к недвижимому»[57]. С такой позицией спорить трудно. Действительно, материал является движимым иму-

1'.' І,' : ' і. V і-

ществом, а здание, из него изготовленное, — недвижимостью, прочно связанной с земельным участком.

По-другому рассуждал Г.Ф. Шершеневич. Используя опыт германского законодательства (§ 95 Германского гражданского уложения) и ряд положений русского права, он полагал, что «недвижимостью не должны считаться строения, воздвигнутые на чужой земле в силу какого-либо договорного отношения»[58].

Данная точка зрения представляется весьма спорной. Очевидно, что здесь отрицается общепризнанный критерий для определения недвижимости — неразрывная связь с землей. Основание возникновения данного строения, на наш взгляд, будет иметь значение лишь для выявления его собственника, но не для установления категории (статуса) вещи.

Движимая вещь (строительные материалы) соединяется с недвижимостью (земля), в результате возникает новый объект, который приобретает фактические и юридические признаки недвижимости: вначале как незавершенное строительство, а затем как законченный строительством объект.

Как верно отмечает В.А. Лапач, в результате присоединения, сочетания, скрепления, смешения вещей возникают разнообразные правовые эффекты: движимая вещь приобретает статус недвижимости и т.д., что он предлагает именовать как проблему пра- восоздающего или правоизменяющего соединения вещей[59].

В советский период взгляды на проблему регулирования взаимоотношений земли и строений изменялись в зависимости от отношения к ним как объектам права собственности. Так, Гражданский кодекс 1922 г. сохранил классический римский принцип «superficies solo credit», закрепив в ст. 71—84 право застройки, согласно которому владение и распоряжение строениями, возведенными на государственных землях, предоставлялось по договору на началах срочности и возмездное™. Постройка могла быть предметом залога и купли-продажи. После прекращения права застройки строитель имел право на денежную компенсацию стоимости строения.

Но уже в 1927 г., как пишет К.И. Скловский, было учреждено право бессрочного пользования земельными участками для жилищных кооперативов с возникновением у них права собственности на возведенные строения. Таким образом, было нарушено правило о строении как принадлежности земли[60].

В 1948 г. институт застройки был окончательно отменен. ГК РСФСР 1964 г. вообще не имел норм, регулировавших земельные отношения, понятия «земля», «земельный участок» ни разу в нем не упоминались. Это и понятно, поскольку земля была исключена из гражданского оборота, а правовому регулированию подлежал только оборот строений.

Современное российское законодательство занимает весьма противоречивую позицию по обозначенному вопросу. С одной стороны, оно рассматривает землю и здания, на ней возведенные, как самостоятельные, независимо друг от друга участвующие в обороте объекты, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, с другой стороны, как физически и юридически связанные между собой виды недвижимого имущества.

Программой социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 гг.), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 10 июля 2001 г. № 910-рн, предусмотрено реформирование правоотношений в сфере оборота земли и других объектов недвижимости, которое предполагает в числе прочих мероприятий «законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка» (п. 3.1.7).

Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства провозглашено «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных

| участков, за исключением случаев, установленных федеральны- * ми законами». Соответственно, п. 4 ст 35 ЗК РФ закрепляет; что ' здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе с земельным участком, за исключением тех случаев, когда отчуждение части здания, сооружения, строения не может быть выделено в натуре вместе с частью земельного участка и когда здания, строения находятся на земельном участке, изъятом из оборота.

При этом следует отметить неточность формулировки указанного положения, поскольку возможно обратное толкование смысла закона: здание определяет юридическую судьбу земельного участка и не может отчуждаться без земли.

Естьи другие взгляды на эту ситуацию. Так, О.И. Крассов, комментируя п. 4 ст. 35 ЗК РФ, предлагает понимать его как запрещение раздельного отчуждения зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и соответственно земельного участка без зданий, строений и сооружений[61].

Несмотря на такой комментарий, позиция законодателя остается довольно туманной и противоречивой. Тем более, если учитывать положения п. 3, 5 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которым собственник здания, сооружения, строения имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, на котором находятся эти объекты. При переходе права собственности на означенные объекты к цовому собственнику переходит и право на данный земельный участок, которое обозначается как «право на использование соответствующей части земельного участка». Часть 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ также предоставляет собственникам зданий, сооружений, строений исключительное право на приватизацию земельных участков. О.И. Крассов называет это гарантией соблюдения прав на землю собственника недвижимости, расположенной на чужом земельном участке[62].

На наш взгляд, все это свидетельствует о том, что в некоторых случаях законодатель отступает от провозглашенного прин-

ципа и признает главной вещью не земельный участок, а расположенные на нем здания.

В гражданском законодательстве прослеживается та же тенденция: приоритет зачастую отдается именно постройкам, а не земельному участку, на котором они находятся. Это следует, в частности, из ст. 271 ГК РФ, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. Это право устанавливается законом и не требует согласования с собственником. Если же строение расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то собственник этого строения приобретает право, именуемое «правом постоянного пользования земельным участком». Собственнику строения предоставлена возможность не только пользоваться земельным участком (ст. 269 ГК РФ), что логично, но и распоряжаться землей.

На основании ст. 270 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование, правда, с согласия собственника участка. Однако есть случай распоряжения земельным участком, который Гражданским кодексом не регулируется и, соответственно, выходит за рамки ст. 270. «Кроме полного права на строения, — пишет К. И. Скловс- кий, — он (собственник строения. — Авт.) имеет право на передачу вместе со строением пользования землей, не спрашивая земельного собственника (если собственник земли не догадается, конечно, запретить такую передачу, но любой запрет в сфере гражданского права означает вывод имущества из оборота и потому всегда сопряжен с потерями). Следовательно, налицо не только пользование землей, но и довольно своеобразное распоряжение ею, как это, кстати, и происходило на базе известного правила ч. 1 ст 37 Земельного кодекса РФ 1991 г., позволяющего под видом отчуждения построек уступать земельные участки»3.

Замечание К.И. Скловского справедливо, поскольку ч. 2 ст. 271 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Это нельзя не признать хотя и косвенным, но распоряжением земельным участком, оно осуществляется без разрешения собственника участка, что подчеркивает первенство права на постройку и право следования для земельного участка.

Подобное положение не способствует эффективному использованию объектов недвижимости и не является полноценной правовой гарантией справедливого осуществления прав на данные объекты.

На наш взгляд, идея первенства строений, возведенных на земельном участке, не является плодотворной исходя из современных требований. Как верно подчеркивает У. Маттеи, коммунистические режимы, исключая землю из круга отношений собственности, одновременно допуская существование имущественных прав на постройки, возводимые на земле, принимали тем самым правовое решение, противоречащее интуитивной логике[63]. Также противоречат логике и отказ от учета интересов собственника земельного участка, и доминирование прав собственника строения. Поэтому «нет достаточных оснований для обособления правовых режимов обеих разновидностей недвижимого имущества»[64].

В этом смысле весьма интересной представляется концепция «единого объекта» недвижимости. Для нормального использования объектов недвижимости и для упорядочения оборота весьма важно, чтобы земельный участок и расположенная на нем недвижимость подчинялись единому правовому режиму Смысл этой концепции в том, чтобы с помощью норм права обеспечить равноправие указанных объектов. Существует ряд причин, объясняющих такой подход.              - ., lt;

В связке «земля — здание» нельзя выделить главную вещь и принадлежность. Ценность земли не нуждается в особом доказывании. Однако и наличие крупных объектов на земельном участке также влияет на ее стоимость и ценность. Могут возразить, что здание приобретает статус недвижимости, а следовательно, и значительную стоимость только благодаря неразрывной связи с землей. Однако нельзя отрицать и тот факт, что наличие строений на земельном участке преобразует его и «возросшая сложность находит свое отражение в правовом режиме доходов, которые могут быть получены от преобразования земли»[65]. Таким образом, налицо фактическая и юридическая связь предметов материального мира.

Суть правового режима «единого объекта недвижимости» в данном случае состоит в том, что эти связи не могут быть разорваны: отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого объекта.

При этом не имеет значения, какой из этих объектов предполагается к отчуждению — здание или земельный участок. Указанное правило должно соблюдаться во всех случаях.

Несколько по-иному понимает вопрос о «едином объекте» С. В. Кисилев, который считает, что проблему неделимости объекта недвижимости пытаются решить однобоко, с позиций того, что земельный участок всегда является главной вещью по отношению к строению. «Такая постановка вопроса заранее обречена на провал, — пишет С.В. Кисилев, — хотя бы потому, что не только в России, но и во многих странах мира строение может находиться в собственности, а земельный участок, на котором строение расположено, - в пользовании или аренде, а не в собственности»[66]. Здесь автор неверно трактует указанную концепцию, которая как раз и предполагает установление равноправия объектов.

Представляется необходимым обратить внимание на точку зрения В.В. Витрянского: «Следует заметить, что идею «единого

объекта» (т.е. земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости) реализовать невозможно. Огромное число зданий и сооружений находятся в собственности частных лиа, не являющихся собственниками земельных участков. Некоторые категории земель вообще исключены из оборота. Однако данные обстоятельства не могут служить препятствием для собственника здания или сооружения отчуждать его по своему усмотрению...»1.

Указанная позиция представляется обоснованной. Полагаем, что только в том случае, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости являются собственностью одного лица, с точки зрения правового режима следует говорить о «едином объекте» недвижимости.

Соответственно, в дальнейшем собственнику целесообразнее было бы распоряжаться этими объектами только одновременно, не разделяя их, за исключением случаев, когда это сделать невозможно по причине, обозначенной в законе. Так, в соответствии с п. I ст. 239 ГК РФ, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здание, сооружение или другое недвижимое имущество, находящееся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника государством путем выкупа.

Иная ситуация складывается, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем строение принадлежат разным лицам. Речь идет о наличии соответствующих вещных прав. По нашему мнению, законодатель должен четко обозначить, каким правом будет обладать каждый из участников данных отношений, поскольку здесь будут чаще возникать именно вещные, а не обязательственные правоотношения. Правовое регулирование данного вопроса должно зависеть оттого, в чьей собственности находятся указанные объекты недвижимости.

В.В. Витрянский вместо теории «единого объекта недвижимости» предлагает проводить в гражданском законодательстве принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенных

на нем объектов, в частности путем правового регулирования, при котором собственник здания (сооружения) обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание1. Думается, что при всей своей актуальности данный принцип более уместен для применения при обороте недвижимости. Мы же имеем в виду установление разумного соотношения прав на объекты недвижимости в их, так сказать, статическом состоянии.

Анализируя положения гражданского законодательства РФ, становится очевидным, что в нем нет единого подхода к обозначенному вопросу.

На земельный участок может возникнуть право собственности (ст. 261 ГК РФ), постоянное или срочное пользование, в том числе аренда (ст. 264 ГК РФ), пожизненное наследуемое владение (ст. 265 ГК РФ), постоянное бессрочное пользование (ст. 268 ГК РФ), сервитут (ст. 274 ГК РФ).

На здание, возведенное на чужом земельном участке, возникает либо право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления, либо сервитут. То есть гражданское законодательство предусматривает довольно широкий спектр прав, предоставляемых собственникам земельных участков и зданий на основе закона или договора.

Однако законодатель отдает предпочтение именно договору. Статья 271 ГК РФ закрепляет, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащей другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Как отмечает К.И. Скловский, взаимоотношения участников застройки могут пока что регулироваться лишь посредством обязательства, что создает немало проблем[67]. Действительно, стороны могут просто не достигнуть консенсуса, не говоря уже о целом ряде возможных нарушений. Для решения вопроса К.И. Скловский предлагает использовать вещ- но-правовые институты, в частности институт суперфиция, обо-

сновывая его введение последовательным претворением принципа «земле следует все, что к ней прикреплено»[68].

С этим предложением не согласен В.В. Витрянский, считающий, что такие вещные права, как узуфрукт, суперфиций, эм- фитевзис, не могут быть использованы для вышеозначенных целей, так как предоставляют очень широкие правомочия их обладателю (например, право на извлечение плодов и доходов из земли). В свою очередь, он предлагает ввести новое вещное право, именуемое «правом ограниченного владения земельным участком». Данное право предполагает, прежде всего, платное владение и пользование земельным участком со стороны собственника здания в пределах необходимости пользования указанным зданием (сооружением)[69]. В целом, соглашаясь с идеей, заложенной в данной концепции, следует в то же время заметить, что установление платного пользования земельным участком со стороны собственника здания предполагает наличие договора между собственником земельного участка и собственником возведенного на нем строения, а, следовательно, утрачивается вещ- но-правовой характер отношений, к чему в данном случае следует стремиться.

На наш взгляд, совершенно очевидно, что отношения между собственником земельного участка и расположенного на нем здания (строения) требуют четкого правого регулирования, причем путем использования вещно-правовых, а не обязательственных институтов, закрепленных непосредственно в Гражданском кодексе. В связи с этим весьма полезным представляется использование института суперфиция, состоящего в вещном праве на строение, возведенное на чужой земле на определенный срок. Следует оговорить пределы пользования земельным участком, которые должны обеспечивать необходимое и разумное пользование зданием (сооружением), а также не должны нарушать интересов собственника земли. Основное условие - использование указанной части земельного участка в строгом соответствии с назначением, под которым должно пониматься обслу-

живание здания (строения), возведенного на чужой земле. Вопрос о плате за пользование землей, как уже было указано выше, выходит за рамки суперфиция и регулируется соглашением сторон на основе договора. При прекращении суперфиция супер- фициарий сохраняет за собой право собственности на строительные материалы, строение же поступает в пользу собственника земли. Суперфиций охраняется вещно-правовыми исками. Этот институт должен применяться как к уже построенным зданиям (сооружениям), так и к строящимся объектам.

В отношении строящихся объектов, которые в литературе именуются как объекты незавершенного строительства, следует сказать особо.

До недавнего времени объект незавершенного строительства рассматривался законодателем как совокупность строительных материалов и вложенного труда и не являлся предметом гражданско-правовых сделок как недвижимость. Соответственно, ст. 130 ГК РФ вообще не упоминает о таком объекте недвижимости. В то же время сама редакция ст. 219 ГК РФ дает возможность распространить ее действие на объекты незавершенного строительства (поскольку используется термин «создаваемое недвижимое имущество», а не уже созданное).

Такая ситуация, безусловно, вызывает большое количество споров, хотя с момента принятия первой части ГК РФ некоторые изменения все-таки наметились.

Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»* установлено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистриро- ч вано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости. На основании положений этого Указа право на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано после отчуждения этого объекта.

Арбитражная практика также допускает отнесение объектов

! СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

незавершенного строительства к недвижимым вещам и их использование в гражданском обороте. Так, Высший Арбитражный Суд РФ рассматривал иск прокурора, поданный в интересах отделения Сбербанка. Сбербанк приобрел у Акционерного общества по договору купли-продажи незавершенный строительством объект. Регистрирующий орган отказал в регистрации договора на основании отсутствия акта приемки объекта, завершенного строительством. По истечении некоторого времени акционерное общество, считая сделку с отделением Сбербанка не совершенной, продало указанный объект Обществу с ограниченной ответственностью. Арбитражный суд, рассмотрев дело, указал, что объект, в отношении которого совершались сделки, является недвижимостью, так как имеет фундамент и кирпичные стены. Следовательно, регистрирующий орган не вправе был отказывать в государственной регистрации договора купли-продажи между отделением Сбербанка и Акционерным обществом[70].

Действительно, на сегодняшний день характеристика объекта незавершенного строительства в качестве недвижимости уже не должна вызывать сомнений, поскольку здесь налицо основной признак недвижимости — неразрывная связь с землей (наличие фундамента), что, собственно, и подчеркивалось в данном определении ВАС РФ.

Однако в силу своей специфики объектом гражданского права такая вещь не является до ее государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), а государственная регистрация производится после завершения строительства и подписания акта приемки объекта.

Поэтому вполне логичной является новация, закрепленная в ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[71], согласно которой в случае необходимости совершения сделки объекты незавершенного строительства наравне с другими вцовь создаваемыми объектами регистрируются в качестве недвижимого имущества при наличии документов, подтверждающих право пользования земельным участком.

Содержание данной нормы было раскрыто в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[72]. В соответствии с п. 16 не завершенные строительством объекты могут быть отнесены к категории недвижимости при условии, что они не являются предметом действующего договора строительного подряда. Далее Пленум указал, что при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на подобные объекты. Какие особенности имеются в виду, Пленум ВАС РФ не указал.

Если буквально трактовать положения Федерального закона «О государственной регистрации...», то свойства недвижимости незавершенный строительством объект приобретает только в случае совершения с ним сделки. Как верно отмечает К.И. Скловский, здесь недвижимость создается силой оборота. Хотя по разъяснению Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г., незавершенное строительство приобретает свойства недвижимости во всех случаях, если только оно не является предметом действующего договора строительного подряда[73].

Аналогично жесткой позиции по данному вопросу придерживается и Е.А. Суханов: «Если объекты незавершенного строительства являются предметом договора строительного подряда и находятся на стадии возведения, их нельзя признавать не- * движимостью, право собственности на них как на известную совокупность движимых вещей по условиям подрядного договора до момента их сдачи в эксплуатацию принадлежит собственнику соответствующих стройматериалов». Продолжая

свою мысль, Е.А. Суханов пишет, что недвижимостью они могут считаться только после консервации объекта[74].

Е.А. Киндеева, исходя из этого, формулирует условия, при которых объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом: во-первых, объект незавершенного строительства должен быть неразрывно связан с землей; во-вторых, этот объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда; в-третьих, лицу, которое в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет применить к объекту незавершенного строительства правовой режим недвижимости[75].

Следовательно, объект незавершенного строительства нельзя признать недвижимостью только в силу действия договора строительного подряда. После его прекращения на любой стадии есть возможность или необходимость придать незавершенному объекту статус недвижимости. Однако это, на наш взгляд, свидетельствует о том, что объект незавершенного строительства и раиъше имел признаки недвижимого имущества, прежде всего, неразрывную связь с землей. В подтверждение можно указать на ст. 76 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закрепляющую правила ипотеки строящихся жилых домов. В числе предметов обеспечения этого вида залога недвижимости называется и «незавершенное строительство». При этом, как отмечают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, стадия, о которой идет речь, имеет в виду отношения, складывающиеся также в период действия подрядного договора[76].

На это же обстоятельство обращает внимание и В.Н. Литов- кин, указывая также, что прежде чем будет заключен договор

ипотеки на незаконченный строительством жилой дом, необходимо надлежаще удостоверить право собственности на данный объект, поскольку ипотека возможна лишь на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности[77].

Действительно, следует признать, что, независимо от того, на какой бы стадии готовности ни находился объект незавершенного строительства (кроме нулевого цикла), он должен быть признан недвижимым имуществом со всеми вытекающими отсюда последствиями, что следует зафиксировать в ст. 130 ГК РФ.

Однако это обстоятельство автоматически не означает признание права собственности на такой объект. Как уже было отмечено выше, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В то же время, учитывая специфику подрядных отношений, можно предположить, что материальный объект договора уже на стадии строительства находится в собственности одной из сторон: либо заказчика, либо подрядчика. М.И. Брагинский полагает, что норма п. 2 ст. 703 ГК РФ, в силу которой «подрядчик передает свои права заказчику», подтверждает, что законодатель признает подрядчика собственником вещи до такой передачи2.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу указал: «Право собственности на спорное здание возникает с момента передачи подрядчиком заказчику здания по окончании строительства»3. Однако К.И, Скловский считает, что какая-либо определенная линия законодателя по данному поводу еще не просматривается, и в подтверждение этого приводит следующие доводы. Во-первых, ст. 705 специально возложила на подрядчика

риск случайной гибели предмета, тогда как для собственников действует общее правило; во-вторых, ст. 729 ГК РФ устанавливает, что заказчик вправе требовать передачи ему результата незавершенной работы в случае прекращения договора до исполнения. Это может сделать только собственник; в-третьих, если подрядчик — собственник объекта строительства, то зачем ему предоставлено право удержания; в-четвертых, невозможно указать основание возникновения собственности на стороне подрядчика ни экономически, ни юридически1. С этой позицией согласна и О.М. Козырь2.

Подобную аргументацию нельзя не признать убедительной, однако, на наш взгляд, решение этого сложного вопроса можно найти в п. 2 ст. 25 Закона «О государственной регистрации...», которая гласит: «В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества...». Таким образом, можно сделать вывод, что в действующем законодательстве конкретизация объекта незавершенного строительства производится путем привязки к земельному участку, а собственником такого объекта предполагается лицо, имеющее право пользования земельным участком (в том числе и право собственности или иное вещное право). В связи с этим будет совершенно не важно — прекращен договор подряда или нет.

4. Предприятие. Следующим объектом недвижимости, согласно ст.ст. 130,132 ГК РФ, является предприятие (имущественный комплекс).

Общеизвестно, что термин «предприятие» употребляется в Гражданском кодексе РФ в двух разных смыслах.

Предприятием называется юридическое лицо, субъект гражданского права. Причем ГК РФ применяет термин «предприятие» либо весьма узко — только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям (ст.ст. 113, 115), либо довольно широко, имея в виду любые коммерческие организации (ст. 50).

] Скловский К. И. Указ. соч. С. 407-408. 2 Козырь ОМ. Указ. соч. С. 276-279.

В этом смысле предприятие выступает в качестве стороны в различных договорных и иных правоотношениях.

В ст. 132 ГК РФ предприятие определено в качестве объекта гражданского права как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Как верно отмечают B.C. Белых и МЛ. Скуратовский, понятие «предприятие» не связано с той или иной организационно-правовой формой коммерческой или некоммерческой организации[78].

Большинство изданных в развитие Гражданского кодекса федеральных законов также употребляют термин «предприятие» как объекта гражданского права[79]. Е.А. Суханов подчеркивает, что в нормальном имущественном обороте предприятия являются объектами, а не субъектами права[80]. Именно в этом смысле предприятие как единое целое признается недвижимостью, может быть предметом различных имущественных сделок (купли- продажи, займа, аренды и др.), связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия входит имущество, предназначенное для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права, если иное не предусмот- * рено законом или договором.

Обращает на себя внимание тот факт, что предприятие как объект права приобрело правовой режим недвижимости не в ч силу физических свойств (на основании существующей неразрывной связи с землей), а в силу воли законодателя. Не случайно о предприятии не идет речь в ст. 130 ГК РФ, где называются при- ;

знаки недвижимости и перечисляются ее объекты. Данная категория вводится лишь в ст. 132 ГК РФ. Как отмечает О.М. Козырь, предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации движимых и недвижимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является1.

Существенная особенность предприятия — его объективная неопределенность. В законодательстве отсутствуют четко обозначенные признаки предприятия, которые отличали бы его от иных сходных объектов, например от других имущественных комплексов, которые можно использовать в предпринимательской деятельности. Законодатель лишь перечисляет виды имущества, которые потенциально могут входить в состав предприятия. Соответственно, состав имущества предприятия определяется сторонами произвольно при заключении договора, то есть при совершении сделки, как это указано, например, в п. 3 ст. 70 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»2. Также договором определяется и состав предприятия, передаваемого в доверительное управление (п. 1 ст. 1016 ГК РФ). Таким образом, можно сказать, что предприятие — это особый объект права (юридическая конструкция), который приобретает имущественную определенность при совершении сделок с ним. Как пишет В.А. Лапач, «предприятие не может быть представлено ни как делимая, ни как сложная вещь... Предприятие — это вообще не вещь, для характеристики данного феномена законодатель пользуется иным термином»3.

Немаловажным фактором является и то, что состав имущества предприятия не остается неизменным в процессе его существования. Это обусловлено необходимостью вести эффективную, прибыльную предпринимательскую деятельность, соответствующую конъюнктуре рынка. Такое положение совершенно не характерно

1 Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // ГК России. Проблемы, теория, практика / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998. С. 280-281.

2СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

3Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Изд-во «Юрид. Центр Пресс», 2002. С. 362.

для иных объектов недвижимости, которые отличаются постоянностью и конкретикой. Нередко в юридической литературе употребляется понятие «предприятие на ходу». Именно оно отражает его характеристику как гибкого, часто меняющегося субстрата.

Представляется спорным и то, что законодатель, причисляя предприятие к категории недвижимости, делает акцент на его имущественной составляющей. Для нормальной деятельности предприятия порой необходимы другие элементы, имеющие для него значение ни чуть не меньше любого имущества. Например, это так называемая «клиентела» (устойчивые хозяйственные связи с потребителями продукции и услуг предприятия)[81].

Наконец, следует согласиться с М.Г. Пискуновой, указывающей на территориальную неопределенность предприятия, когда по воле собственника в его состав могут входить объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения и т.п.), расположенные на различных территориях[82]. Это также не характерно для объектов, относимых к категории недвижимого имущества.

Из всего изложенного можно сделать вывод, что предприятие не должно быть квалифицировано как недвижимое имущество. В связи с этим следует исключить упоминание о нем как об объекте недвижимости из ч. 2 п. 1 ст. 132 ГК РФ.

Но тогда возникает вопрос о правовом статусе предприятия. Вч. 1 п. 1 ст. 132 законодатель использует понятие «имущественный комплекс». Мы предлагаем дополнить ст. 132 ГК РФ следующим определением предприятия: «Предприятием признается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят материальные и нематериальные объекты (земельные участки, другие объекты недвижимости, движимые вещи, права требования и долги по обязательствам, связанным с деятельностью предприятия, исключительные права), объединенный об-

щим технологическим процессом и единой целью». Именно в таком качестве предприятие будет являться особым объектом права, предметом гражданско-правовых сделок.

Существует еще один вопрос, в котором проявляется специфика предприятия и который не имеет четкого правового регулирования. Это касается момента возникновения вещного права на предприятие.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Правило абсолютно верное, но совершенно не применимое к такому особому объекту, как предприятие. Кроме того, М.Г. Пискунова полагает, что эти правила нельзя распространить на правовой режим предприятия, поскольку оно вещью не является и для возникновения прав на вновь созданный имущественный комплекс не требуется государственная регистрация. «В данном случае, — пишет М.Г. Пискунова, — речь идет не о приобретении прав на имущественный комплекс в целом, а о создании его в процессе предпринимательской деятельности путем приобретения элементов предприятия: земельных участков, зданий, сооружений и пр.»[83] Указанное положение подтверждается правилами, содержащимися в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Действительно, предприятие как единый объект на основе действующего законодательства вовлекается в оборот только после регистрации вещного права. Тем самым законодатель подчеркивает особенность предприятия как единого объекта прав, но никак не объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 22 данного Закона государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия, и сделок с ними осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов. Пункт 2 ст. 22 этого же Закона определяет, что государственная регистрация прав на предпри-

ятие как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированные права на предприятие как имущественный комплекс служат основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта. В связи с этим непонятно, для чего регистрировать предприятие как объект недвижимости, если входящие в него объекты недвижимости (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) подлежат самостоятельной регистрации именно в силу их особого правового статуса. Это вносит путаницу, создает ненужные громоздкие бюрократические препоны для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность.

Кроме того, как верно указывает В.А. Лапач, в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219, нет соответствую- , щих учетных форм, которые могли бы отразить состав имущественного комплекса предприятия1. Это является хотя и формальным, но аргументом в пользу отмены государственной регистрации предприятия.

Таким образом, предприятие действительно является особым объектом гражданских прав, что необходимо признать законодательно в интересах имущественного оборота. Однако это не влечет - за собой необходимость признания предприятия объектом недвижимости хотя бы потому, что статус недвижимого имущества не влияет на определение статуса предприятия в целом. Все элементы, входящие в состав предприятия, подчиняются тому правовому режиму, который определен для них законодательством. Именно поэтому в действующем законодательстве отсутствуют признаки предприятия, которые отличали бы его от сходных объектов.

Государственная регистрация предприятия предусмотрена законодательством потому, что оно признано недвижимым имуществом. На наш взгляд, это нецелесообразно в настоящее вре-

мя, поскольку регистрации подлежат объекты недвижимости, входящие в состав предприятия. Да и не только они. Так, например, в соответствии с Законом РФ «О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях мест происхождения товаров»1 переход исключительных прав на использование товарного знака регистрируется в Государственном патентном ведомстве и без такой регистрации признается недействительным. То есть приобретение прав на предприятие, в составе которого есть данные объекты интеллектуальной собственности, не дает права на их использование без соответствующей регистрации.

Регистрация же самого предприятия лишь усложняет процедуру его приобретения и передачи прав на него.

5. Многоквартирный дом. Ранее к имущественным комплексам законодательство относило так называемый кондоминиум. На основании ст. 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г.2 кондоминиумом именовался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Примечательно, что ст. 130 ГК РФ никогда не причисляла кондоминиум к недвижимому имуществу. В то же время ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав...», называя виды недвижимого имущества, в числе прочих указывала и кондоминиумы, а ст. 14 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» устанавливала необходимость государственной регистрации кондоминиумов как единых комплексов недвижимого имущества в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1 Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 992. № 42. Ст. 2322. 2СЗРФ. 1996. №20. Ст. 2321.

Подобное несоответствие в определении статуса данного объекта предполагало необходимость разрешения указанной коллизии.

Весьма интересна в этом смысле концепция «неделимого домовладения». Так, J1.H. Матеров полагает, что кондоминиум можно рассматривать как совокупность частей (долей), находящихся в собственности разных лиц, составляющих вместе единый объект недвижимости. Часть (доля) кондоминиума определяется им как часть объекта недвижимости в жилищной сфере, находящаяся в собственности одного лица, которую невозможно отделить от объекта в натуре и которая может существовать только в совокупности с остальными частями, составляя единый неделимый комплекс как целое1. Из этой теории логически должно следовать заключение о том, что кондоминиум является сложной вещью, которая выступает в гражданском обороте как единый объект права.

В то же время необходимо обратить внимание, что законодатель в гл. 18 ГК РФ вообще не называет кондоминиум в качестве объекта гражданского права.

Относительно определения кондоминиума как сложной вещи также существуют определенные сомнения. Статья 134 ГК РФ определяет сложную вещь как совокупность разнородных вещей, образующих единое целое, предполагающее их использование по общему назначению. Однако в состав кондоминиума входят столь разноплановые объекты, что весьма трудно представить их использование по общему назначению: «Жилые помещения в кондоминиуме используются для проживания, земельные участки — для постройки дома и посадки зеленых насаждений, бассейны, водоемы - для благоустройства придомовой территории и т.д.»[84].

Кроме того, следует иметь в виду, что недвижимые вещи, входящие в состав кондоминиума, имеют каждая своего собственника. Для сложной же вещи, а тем более единого объекта права,

характерно наличие единственного собственника. Наличие общего имущества (крыша, фундамент, коммуникации) на праве долевой собственности, принадлежащей всем собственникам кондоминиума, не влияет на изложенную ситуацию.

То есть совершенно очевидно, что кондоминиум сложной вещью не является. Кроме того, он не является объектом недвижимости, тем более — единым объектом. Как верно отмечает М.Г. Пискунова, кондоминиум физически неделим и с точки зрения эксплуатации представляет собой одно целое, но в правовом смысле он лишь совокупность объектов недвижимости, являющихся юридически самостоятельными объектами гражданских прав1.

Тем самым следует подчеркнуть правильность позиции Гражданского кодекса, а также приведение в соответствие с ним и Федерального закона «О государственной регистрации прав...»2, из которого изъято положение о государственной регистрации кондоминиума, так как его составные части регистрируются на основании того же нормативного акта. Такая система дублирования регистрации по аналогии с предприятием (о чем говорилось ранее) лишь усложняет процедуру участия этих объектов в гражданском обороте.

На сегодняшний день Жилищный кодекс РФ3 оперирует понятием «многоквартирный дом», не определяя его при этом. Это позволяет заключить, что, заменяя термин «кондоминиум» на категорию « многоквартирный дом», законодатель предполагает идентичность содержания указанных понятий. Но в этом случае опять-таки нельзя говорить о наличии единого объекта недвижимости.

Таким образом, многоквартирный дом как имущественный комплекс состоит из совокупности самостоятельных объектов недвижимости, каждый из которых является отдельным объектом права* подлежащим государственной регистрации. Основной единицей, безусловно признанной законодателем в качестве недвижимого имущества, является жилое помещение.

1 Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 259-260. 2СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 15. 3СЗ РФ. 2005. № 1. Ст. 14.