Статья 55. Переход прав на земельные участки при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения

При переходе прав на капитальные строения (здаиия, сооруже­ния), незавершенные законсервированные капитальные строения к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обре­менения) прав на земельные участки.

Не требуется принятие решения областного, Минского городско­го, городского (города областного подчинения), районного, сельско­го, поселкового исполнительного комитета об изъятии и предостав­лении земельного участка либо переходе права на него в случае пере­хода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в том числе незавершенное законсервированное, к дру­гому лицу (за исключением приобретения этого права по результа-

1 Положение о порядке выкупа находящихся в частной собственности зе­мельных участков для государственных нужд: утв. постановлением Сове­та Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 «О некото­рых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667» // НРПА. 2008. № 83. 5/27442; № 209. 5/28212; № 222. 5/28329; 2009. № 1. 5/28978, № 14. 5/29066, № 6. 5/29080, № 14. 5/29081, № 44. 5/29298, № 107. 5/29655, № 109. 5/29680.

417

там аукциона), если при этом не изменяется целевое назначение зе­мельного участка, вид вещного права на него, его размер и граница. В этом случае государственная регистрация перехода права на зе­мельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществле­ния государственной регистрации перехода права на такое капиталь­ное строение (здание, сооружение).

Ко мментарий

1. Переход прав на капитальные строения - правоизменяю-щий юридический факт, который ведет к изменению субъект­ного состава соответствующих земельных правоотношений. Ста­тья 55 не называет права на земельные участки, которые следу­ют за судьбой строения. Аналогичная норма, существовавшая в КоЗ, предусматривала переход права пользования и права по­жизненного наследуемого владения земельным участком при переходе права собственности на строение, т.е. более определен­но указывала на то, какие права переходят (речь шла о правах на землю, производных только от государственной собственнос­ти на землю).

Содержание ст. 236 ГК, которая устанавливает основания прекращения права собственности, в том числе такие, как от­чуждение собственником своего имущества другим лицам и принудительное изъятие имущества у собственника, позволяет сделать вывод, что право собственности не может переходить от одного лица к другому без волеизъявления собственника, кроме случаев принудительного прекращения права собственности.

Косвенно данное положение подтверждается ст. 267 ГК, со­гласно которой при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участ­ка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходят права на земельный участок, определяе­мые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении зда­ния или сооружения, к приобретателю переходят права на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и не­обходима для его использования.

Применяя эту статью к земельным отношениям, о которых идет речь в комментируемой статье, следует признать, что воп-

418

рос о правах на земельный участок приобретателя строения ре­шается собственником в зависимости от формы собственности. Установленный ст. 55 порядок перехода прав на земельные участки может касаться только тех прав, которыми обладают лица, не являющиеся собственниками земельного участка.

Исходя из норм земельного законодательства, если земель­ный участок находится в частной собственности, единственным правом, которое может быть предоставлено владельцу строения-несобственнику участка, является аренда земельного участка (ст.

Если земельный участок находится в государственной соб­ственности, при переходе права на капитальное строение новому владельцу ему может перейти право постоянного, временного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды в зависимости от земельной правоспособности субъекта, т.е. лю­бые производные от права собственности права (см. коммента­рий к ст. 14, 15, 16, 17). Статья 55 Кодекса о земле ограничи­вает только переход прав на арендованный земельный участок к приобретателю недвижимости оставшимся сроком аренды, при­чем изменения договора аренды не требуется. По истечении это­го срока вопрос о предоставлении права на земельный участок будет решаться в установленном порядке (см. комментарий к ст. 34).

Статья 55 недостаточно ясно определяет порядок переофор­мления прав на земельный участок при переходе права на стро­ение. Так, ч. 2 ст. 55 установила упрощенный порядок оформ­ления прав на земельный участок, если не меняется объект землепользования, - без вынесения решения исполнительным комитетом, но допускает его применение только при наличии определенных условий. В остальных случаях (кроме названных в ч. 2) решение принимается в установленном порядке. Общее правило, которое может применяться в данном случае, содер­жится в п. 12 Указа № 667, в соответствии с которым при переходе права на расположенное на земельном участке капи­тальное строение к лицу, если при этом изменяется целевое

419

назначение земельного участка или вид вещного права на него либо его размер и (или) границы, местный исполнительный и распорядительный комитет на основании проекта отвода этого участка принимает решение о его изъятии у прежнего земле­пользователя и предоставлении другому лицу. В этом случае фактически речь идет о принятии нового решения, которое дол­жно соответствовать требованиям, предусмотренным в ст.

2. Под капитальным строением (зданием, сооружением), при переходе прав на которое переходит право на земельный учас­ток, следует понимать любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуата­ции, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регис­тра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества). Согласно п. 3 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строе­ний (заданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений * для при­знания объекта капитальным строением необходима совокуп­ность следующих признаков:

здание, сооружение (кроме зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до 1 января 1992 г.) подпадает под определение «объект строительства», т.е. на его строительство (реконструк­цию, реставрацию, благоустройство или ремонт) в соответствии с законодательством Республики Беларусь разрабатывается про­ектная документация;

1 НРПА. 2004. № 174. 8/11613; 2006. № 127. 8/14780; 2008. № 276. 8/19750, № 305. 8/20084.

420

здание, сооружение прочно связано с землей путем устрой­ства фундамента, заглубленного в землю и выполненного из дол­говечных материалов, или является подземным;

здание, сооружение (кроме зданий, сооружений, введенных в эксплуатацию до 1 января 1992 г.) подлежат вводу в эксплуа­тацию в соответствии с указанным Положением;

здание, сооружение не является временным согласно проект­ной документации, разрешению на строительство или докумен­ту о предоставлении земельного участка;

здание, сооружение невозможно переместить без соразмерно­го ущерба его назначению, т.е.

В случае возникновения сомнений при отнесении здания, сооружения к капитальному строению руководитель организа­ции по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним или регистратор может обратиться с запросом в соответствующий местный исполнительный и рас­порядительный орган.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о государственной регис­трации недвижимого имущества недвижимое имущество счита­ется созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его созда­ния, изменения, прекращения существования. Согласно ст. 47, 49 указанного Закона документами, подтверждающими созда­ние вновь построенного капитального строения (здания, соору­жения), являются:

документ, подтверждающий ввод в эксплуатацию капиталь­ного строения (здания, сооружения) в соответствии с законода­тельством Республики Беларусь;

решение местного исполнительного и распорядительного орга­на, определяющее назначение капитального строения (здания, сооружения), либо решение других органов, имеющих в соответ­ствии с законодательством Республики Беларусь полномочия определять назначение капитального строения (здания, соору­жения);

технический паспорт на капитальное строение (здание, со­оружение);

421

документы, подтверждающие соблюдение противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных требований к недвижимому имуществу, установленных законодательством Республики Беларусь (акт приемки недвижимого имущества, заключение, иной документ). Эти документы не требуются при государственной регистрации прекращения существования не­движимого имущества, а также, если при создании капитально­го строения (здания, сооружения), незавершенного законсерви­рованного капитального строения, изолированного помещения строительные работы не производились.

Работы по технической инвентаризации или проверке ха­рактеристик капитальных строений, незавершенных законсер­вированных капитальных строений, изолированных помещений производятся в следующем порядке:

составление абриса и измерения объекта недвижимого иму­щества;

обследование технического состояния объекта недвижимого имущества, описание конструктивных элементов и инженерного оборудования;

производство расчетов, необходимых для выполнения работ по технической инвентаризации и проверке характеристик не­движимого имущества;

составление планов (чертежей) объекта недвижимого иму­щества в соответствии с действующими нормативными право­выми актами;

подсчет площадей и объемов объекта недвижимого имуще­ства;

составление технических паспортов, ведомостей техничес­ких характеристик, иных технических документов, подготов­ленных по заявлению;

контроль начальником отдела или другим уполномоченным на это лицом организации по государственной регистрации (да­лее - начальник отдела) выполненных работ.

3. Статья 55 не определяет, переход каких прав на капи­тальные строения ведет к переходу права на земельный учас­ток. Ранее действовавшее законодательство говорило о переходе права собственности на строение, однако это право — не един­ственное, которое предусмотрено для капитальных строений и требует закрепления земельного участка.

422

При определении того, какие права на капитальные строе­ния могут переходить к новому правообладателю и на основа­нии каких сделок, следует руководствоваться ст. 8, 9 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества, в кото­рых определяются объекты государственной регистрации воз­никновения, перехода, прекращения права, ограничения (обре­менения права на недвижимого имущества, а также подлежа­щие государственной регистрации сделки с недвижимым иму­ществом, ведущие к возникновению, изменению, прекращению прав и ограничений (обремнений) прав на недвижимое иму­щество.

Из этих норм можно выделить следующие права на капи­тальные строения, при которых эти строения могут переходить другим правообладателям (с учетом ограничений, которые пре­дусмотрены для этих прав гражданским законодательством):

право хозяйственного ведения (ст. 276 ГК);

право оперативного управления (ст. 277 ГК);

аренда (субаренда) (ст. 578, 586 ГК), в том числе аренда зданий и сооружений (ст. 621);

безвозмездное пользование капитальным строением (ст. 643 ГК);

доверительное управление (ст. 895 ГК).

4. Переход прав на капитальные строения возможен в ре­зультате совершения сделок, связанных с приобретением недви­жимого имущества или прав на недвижимое имущество.

К таким сделкам можно отнести: 1) сделки по отчуждению недвижимого имущества - купля-продажа, в том числе купля-продажа недвижимости (ст. 520 ГК); мена (ст. 538 ГК); даре­ние (ст. 543 ГК); рента (ст. 554 ГК) и другие; 2) сделки, при которых строения переходят во временное пользование без сме­ны собственника, — аренда, субаренда (ст. 578, 586 ГК), безвоз­мездное пользование (ст. 643 ГК). Переход прав на капиталь­ные строения может происходить также при наследовании зе­мельных участков, находящихся в частной собственности и по­жизненном наследуемом владении, если наследником является лицо, которое не может получить участок на названных правах (см. комментарий к ст. 52, 53 Кодекса о земле).

423

При отчуждении недвижимого имущества специальные пра­вила относительно перехода земельных участков установлены только при купле-продаже недвижимости, в том числе на арен­дованном земельном участке (ст. 523, 623 ГК). Эти нормы ус­танавливают обязательность предоставления покупателю недви­жимости определенного права на земельный участок (ч. 1 ст. 523, ч. 1 ст. 623 ГК). Продажа (аренда) недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого уча­стка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором (ч. 3 ст. 523, ч. 3 ст. 623 ГК). Приобретатель недвижимости приобретает те же права на земельный участок, что и продавец недвижимости, не являющийся ее собственником.

Таким образом, постепенно складывается единообразное пра­вовое регулирование перехода прав на земельный участок при переходе права на капитальное строение в земельном и граж­данском законодательстве, позволяющее обеспечить единство юридической судьбы этих объектов. Однако остаются расхож­дения между этими отраслями в терминологии, определении ус­ловий перехода земельных участков, которые целесообразно ус­транить с учетом закрепленного приоритета специального за­конодательства.