<<
>>

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Комментарий к статье 652 1. Комментируемая статья посвящена урегулированию отношений по поводу прав на земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение.
Поскольку здание или сооружение непосредственно связаны с другим недвижимым объектом - землей, право владения и пользования ими предполагает пользование также и земельным участком. Под земельным участком понимается также часть дна водоема, на котором находится гидротехническое сооружение. Если рассматривать здание и участок земли или сооружение и участок земли в комплексе по признаку их связанности между собой, то они будут представлять собой категорию главной вещи и принадлежности, где главной вещью будет здание или сооружение, а принадлежностью - земельный участок, поскольку его цель - обслуживание главного объекта в силу его целевого назначения - под застройку. Это соотношение нельзя использовать в отношениях земельной аренды, где предметом являются земли сельскохозяйственного назначения и где обслуживающий характер, напротив, имеет строение. По правилу ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следовательно, передача в пользование главной вещи влечет за собой передачу в пользование и принадлежности (обслуживающей вещи). Поэтому согласно п. 1 комментируемой статьи по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, площадь земельного участка формируется из двух компонентов: а) площади участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане, и б) площади участка, прилегающей к зданию по его периметру, размеры которого определяются строительными и иными техническими нормами и правилами.
Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не определены в нормативных актах, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта аренды в соответствии с его назначением. Для отдельных видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты высокого риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в площадь обслуживающего земельного участка. 2. Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон. В первом случае стороны включают в договор условие о передаче в аренду соответствующего участка земли. Его минимальные размеры определяются в соответствии с п. 1 комментируемой статьи. Стороны, однако, могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование не противоречит целевому назначению земли. Передача земельного участка арендатору здания или сооружения возможна и на ином праве, а не только на праве аренды. Комментируемая статья, допуская такую возможность, не содержит, однако, указаний на конкретные виды такого права. Следовательно, земельный участок можно передать на любом праве, в частности в безвозмездное срочное пользование, на праве постоянного (бессрочного) пользования (с учетом ограничений, введенных ЗК) или даже на праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом арендованного имущества (см. коммент. к ст. 624). Во втором случае, если стороны своим соглашением не урегулировали отношения в части прав на земельный участок, право пользования им возникает у арендатора непосредственно из закона, а именно ч. 2 п. 2 комментируемой статьи. На этом же основании арендатор получает право пользования земельным участком, если арендодатель не является его собственником и, соответственно, не может вступать в соглашение по его передаче другому лицу. В этих случаях площадь участка, которым может пользоваться арендатор, определяется по правилам п.
1 комментируемой статьи (см. коммент. к этому пункту). 3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит норму о том, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка. Поэтому собственник здания или сооружения, не являющийся собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение, находящееся на чужом участке, без согласия собственника этого участка при соблюдении требования о таком "непротиворечии". Например, если при этом не нарушаются требования земельного законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже Комментарий к статье 653 Права арендатора здания или сооружения на пользование частью земельного участка, предусмотренные ст. 652 ГК, обременяют собственника земельного участка. Хотя это обременение носит производный от прав собственника этого здания или сооружения характер, его природа в данном случае идентична природе права арендодателя на земельный участок. Это право на чужую вещь, которое обременяет собственника этой вещи. Кроме того, объем прав арендатора не превышает объем прав арендодателя. Поэтому при перемене собственника земельного участка, обремененного правами арендатора, должно использоваться общее правило, согласно которому "право следует за вещью, а не вещь за правом". В данном случае перемена лица на стороне собственника земельного участка не лишает арендатора права пользования этим земельным участком на тех же условиях, которые действовали до такой перемены. Тем более что это вполне согласуется с правилом ст. 460 ГК о том, что продавец обязан передать покупателю земельный участок свободным от прав третьих лиц, если только покупатель сам не согласится принять его с таким обременением. Следовательно, если он приобрел такой участок, значит, он знал, что приобретает его не свободным от прав третьих лиц, и согласился принять его таковым.
Если же он не знал о правах третьих лиц, то это дает ему право требовать уменьшения покупной цены или расторгнуть договор купли-продажи, но ни в коем случае не дает ему права требовать прекращения прав арендатора. Данная норма действует только в случае перехода прав собственности на земельный участок по договору купли-продажи. Она не применяется, если перемена собственника произошла по иным основаниям (наследование, реорганизация юридического лица - собственника, реквизиция, конфискация, договоры дарения или ренты и др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы более целесообразно распространить правило о сохранении прав арендатора на пользование земельным участком для всех случаев отчуждения земли по аналогии с нормой ст. 617 ГК.
<< | >>
Источник: Т.Е.Абова, А.Ю.Кабалкин. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 2. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой. Постатейный. 3-е издание, переработанное и дополненное. Юрайт-Издат.. 2006

Еще по теме Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения:

  1. §1. Понятие и признаки предприятия как имущественного комплекса но Гражданскому законодательству Российской Федерации.
  2. § 4. Аренда зданий и сооружений Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
  3. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  4. Статья 654. Размер арендной платы
  5. Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения
  6. ПРИЛОЖЕНИЕ 1326 Материалы судебной практики
  7. Договор аренды недвижимого имущества
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -