§ 4. Аренда зданий и сооружений

1. Наем зданий и сооружений - подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. В главе "Имущественный наем" ГК 1964 особенности аренды зданий и сооружений не были выделены в качестве самостоятельного параграфа, предусматривалась лишь одна особенность - срок найма строений и нежилых помещений.

Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652, п. 1 ст. 654).

Кроме того, нормы § 4 гл. 34 (п. 2 ст. 650) относятся к аренде производственных зданий в той части, в которой эти отношения не урегулированы в § 5 комментируемой главы.

Специальные нормы комментируемого параграфа конкретизируют применительно к зданиям и сооружениям отдельные общие правила главы "Аренда". В свою очередь, общие нормы этой главы (ст. ст. 606 - 624) применяются к отношениям аренды зданий и сооружений в той части, в какой эти отношения не урегулированы в комментируемом параграфе (см. коммент. к ст. 625). В таком же порядке применяются нормы и "Общей части обязательственного права" (разд. III ГК).

2. Параграфом установлена договорная модель аренды зданий и сооружений.

Законом могут быть дополнительно урегулированы: максимальный (предельный) срок аренды зданий и сооружений - п. 3 ст. 610; минимальный срок пересмотра размера арендной платы - п. 3 ст. 614; запрет на уменьшение арендной платы - п. 4 ст. 614; возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованных зданий и сооружений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, - п. 3 ст. 623; основание запрета выкупа арендованного здания и сооружения - п. 3 ст. 624 (см. коммент. к статьям 610, 614). Если отношения остаются не урегулированными законом и названные нормы диспозитивны, стороны вправе определить соответствующие условия в договоре (п. 5 ст. 614, п. 1 ст. 618).

Закон специально поручает сторонам урегулировать ряд отношений самостоятельно - ст. ст. 619, 620, п. 1 ст. 623 (см. коммент. к этим статьям).

Иные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ) могут затрагивать аренду лишь ограниченно в случае неурегулированности ее законом и допустимости решения данных вопросов на таком уровне (п. 2 ст. 615, п. 1 ст. 616, см. коммент. к ним).

Акты субъектов РФ не могут содержать нормы гражданского права, хотя они зачастую определяют порядок и условия передачи зданий и сооружений в аренду (см. коммент. к ст. 650) как волеизъявление собственника недвижимости при заключении с ним договора аренды.