Ю.Б. Сафонова ст. преподаватель СЮИ МВД России, кандидат юридических наук С.П. Портянкина адъюнкт СЮИ МВД России НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ НА ЖИЛИЩЕ

90-е г. в нашей стране были ознаменованы тем, что кардинально изменились способы удовлетворения жилищных потребностей граждан, стала формироваться и развиваться новая жилищная политика, в ходе которой одним из наиболее эффективных и доступных способов приобретения жилья б собственность стала приватизация.

Кардинальному реформированию жилищно-правовой политики в России способствовало, в частности, принятие 4 июля 1991 г. Закона РСФСР № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»3 (далее — закон «О приватизации»), основной целью которого явилось признание за всеми формами собственности равного значения и создание условий для осуществления прав граждан в выборе по своему усмотрению способа удовлетворения потребности в жилье. Впоследствии нормы Закона «О приватизации» претерпели существенные изменения. Так, Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"»ь были внесены поправки, касающиеся правового положения несовершеннолетних. Если в первоначальной редакции Закона для осуществления приватизации жилого помещения нужно было получить лишь согласие совершеннолетних членов семьи, то после вступления в законную силу указанного акта необходимым условием стало и получение согласия несовершеннолетних членов семьи, достигших 14-летнего возраста. Таким образом, внесенное в Закон «О приватизации» дополнение привело в соответствие нормы указанного акта и ст.

Причиной ущемления прав несовершеннолетних при приватизации был тот факт, что в период между действием Закона от 11 августа 1994 г. и вступлением в законную

11

силу Федерального закона «О внесении изменений...» ни в каком нормативном акте не было закреплено требование о необходимости получения согласия несовершеннолетних на приватизацию и обязательное включение их в договор передачи жилого помещения в собственность.

В настоящее время действующее российское законодательство, в частности ЖК РСФСР, ГК РФ, Закон РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 26 ноября 2002 г.), Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»** и ряд других нормативно-правовых актов, служат обеспечению защиты жилищных прав несовершеннолетних.

Говоря об охране жилищных прав несовершеннолетних, необходимо отметить, что жилищное законодательство предусматривает особые требования к процедуре приватизации жилых помещений с участием несовершеннолетних при установлении права общей собственности. Согласно ст. 53 ЖК РСФСР и указанному Закону «О приватизации» несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма. Об этом было упомянуто и в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Несовершеннолетние в случае приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.

Так, например, в производстве одного из районных судов г. Саратова имеется гражданское дело, возбужденное по иску А. о признании договора передачи жилого помещения в собственность недействительным. Согласно представленным истцом документам в сентябре 1993 г. М. — бабушка несовершеннолетнего А., ответственная квартиросъемщица, Н. — мать несовершеннолетнего А. и временно зарегистрированный второй внук М. заключили договор с Администрацией соответствующего муниципального образования о передаче жилого помещения в собственность, не включив в этот договор несовершеннолетнего А. После смерти М. в апреле 2003 г. А. узнал, что он не имеет права собственности на квартиру, т. к. не участвовал в приватизации. На том основании, что при приватизации жилья права несовершеннолетнего А. были нарушены, он просит суд признать сделку недействительной. По существу дело пока не рассмотрено, т. к. отложено по основаниям, указанным в ГПК РФе.

Полагаем, что при рассмотрении данного дела суд должен руководствоваться Законом «О приватизации» в части, закрепляющей право несовершеннолетнего, пользующегося данным жилым помещением и проживающего совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность. В подобных ситуациях несовершеннолетние лица во всех случаях должны включаться в приватизационные документы, что регламентировано действующим законодательством.

Кроме того, необходимо обратить внимание на тот факт, что органы опеки и попечительства, давая разрешение на приватизацию, на наш взгляд, не имеют права выносить решение о невключении несовершеннолетних в приватизационные документы, даже в том случае, если такое полномочие органы опеки и попечительства получают от правоприменительных органов, поскольку делегирование этих полномочий не соответствует п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Таким образом, в случае если при исследовании обстоятельств указанного дела будет установлено, что несовершеннолетний А. не был включен в приватизационные документы с согласия органов опеки и попечительства либо без такового, то это будет являться основанием для признания сделки недействительной с вытекающими последствиями по правилам ст. 169 ГК РФГ.

Нередко жилищные права несовершеннолетних нарушаются при совершении сделок с жильем. В п. 4 ст. 292 ГК РФ говорится о том, что «отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». Положение данной статьи не служит целям охраны жилищных прав несовершеннолетних, поскольку дает возможность органам опеки и попечительства давать разрешение на отчуждение жилья только в случае если затрагиваются права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних и других указанных в этой норме права лиц. Из смысла анализируемой статьи следует, что в случае неущемления прав указанных лиц согласия органов опеки и попечительства не требуется, что не служит целям реальной защиты прав и интересов несовершеннолетних и других указанных в законе лиц. Полагаем, что п. 4 ст. 292 ГК РФ необходимо дополнить положением о том, что органы опеки и попечительства должны давать разрешение на отчуждение жилья как в случае нарушения, так и в случае ненарушения интересов несовершеннолетних, а доказательства относительно ненарушения прав и законных интересов несовершеннолетних при этом должны предоставлять в органы опеки и попечительства продавцы недвижимости.

Правоохранительные, государственные органы, в т. ч. Министерство образования РФ, разрабатывают ряд мер, направленных на обеспечение защиты прав несовершеннолетних. Так, Министерство образования РФ в своих письмах от 20 февраля 1995 г. № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» и от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите прав несовершеннолетних» рекомендует создавать при органах местного самоуправления советы (комиссии) по охране прав несовершеннолетних. Кроме того, указанные документы предусматривают, что копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечительства с момента выдачи разрешения на совершение сделки. Также в нем содержатся рекомендации. направленные на неодобрение сделок, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, и рекомендации совершать сделки по залогу помещений, поскольку в этих случаях риск потери имеющейся площади существенно возрастает.

В заключение необходимо отметить, что обеспечение имущественных прав несовершеннолетних, в т.ч. и права на жилье, будет возможно лишь в случае формирования правосознания у граждан, в чьи обязанности входит осуществление функции представительства законных прав и интересов несовершеннолетних, а также обеспечения своевременного и грамотного информирования правоприменительных органов о состоянии действующего законодательства.

1 См.: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. и доп. от 23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 29 мая 2002 г., 26 ноября 2002 г.) // ВСНД' и ВС РФ. 1991. № 28. Ст. 959; Изм.: ВСНД и ВС РФ. 1993. № 2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. № 16. Ст. 1864; 1998. № 13.

12

Ст. 1472; 1999.

2              См.: Федеральный закон от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении дополнений и изменений в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда

в Российской Федерации".

3              См.: Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. в редакции от 28 марта 1998г.; Федеральный закон №45-ФЗ «О внесении изменений и

дополнения в Жилищный кодекс РСФСР» (с изм. от 17 апреля 2001 г., 25 июля 2002 г., 24, 31 декабря 2002 г.) // СЗ РФ. 1998. № 13. Ст. 1467; Изм.:

СЗ РФ. 2001. № 17. Ст. 1647; 2002. № 30. Ст. 3033.

4              См.: Федеральный закон от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (с изм. и доп. от 8 февраля 1998 г., 7 августа 2000 г., 8 апреля 2002 г., 10 января 2003 г.) // СЗ РФ. 1998. № 52. Ст. 5880;

5              См.: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. М.,2003.

6              См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. М., 1995.