1.2. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ

Как было указано выше, термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве довольно поздно, а определения недвижимости в законодательстве не существовало вовсе.

Так, Д.И. Мейер считал, что разделение имущества на движимое и недвижимое, принимаемое законодательством, соответствует природе вещей: все имущество, которое по своей природе оказывается движимым или недвижимым признается таким и законодательством. В то же время Д.И. Мейер допускал возможность отступления от этого правила. Он писал: «Нет... необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей...; если... законодатель найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу»[6].

Совершенно очевидно, что Д.И. Мейер считал определение недвижимости юридической конструкцией, не всегда учитывающей фактическую сторону дела. Хотя, по мнению Д.И. Мейе- ра, основу недвижимого имущества составляют те объекты, которые и фактически неподвижны, — земля и строения, возведенные на земле.

В.И. Синайский, анализируя отличие недвижимого имущества от движимого, полагал, что такой критерий, как возможность передвижения вещи без ущерба для нее, уже нельзя считать вполне надежным. Поэтому он предлагал использовать другой критерий — понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью[7]. И это мнение вполне оправ-

данно, поскольку бесспорно, что единственный объект, который нельзя переместить, — это земля. Соответственно, недвижимость — это прежде всего земля.

Именно на это обстоятельство обратил свое внимание Г.Ф. Шершеневич. Он указывал, что само назначение строений — быть в постоянной связи с находящейся под ними землей — не имеет влияния на признание за ними движимого или недвижимого свойства. Так, например, нельзя признать за недвижимость скамейку или беседку, заготовленные для сада. Поэтому, считал Г.Ф. Шершеневич, вопрос о прочности и связи строений с землей не может быть решен принципиально, с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности[8].

Из этого с очевидностью следует, что такие признаки, как «составная часть земли», «прикрепленность к земельному участку», не в полной мере могут характеризовать недвижимость.

В самом деле, руководствуясь этими признаками, достаточно сложно ответить на вопрос: почему бревенчатый дом на фундаменте будет считаться недвижимостью, а точно такой же дом, не имеющий фундамента (т.е. не прикрепленный к земле), не будет считаться таковым? Ведь они, в принципе, выполняют одинаковые функции.

Для того чтобы не было путаницы в определении признаков недвижимости и, самое главное, в их применении на практике в каждом конкретном случае, К.П. Победоносцев предлагал для практического разделения вещей на движимые и недвижимые руководствоваться исключительно буквой закона, где должны быть просто перечислены виды недвижимого имущества. Здесь К.П. Победоносцев, вероятно, имел в виду примерный перечень такого имущества. Далее перечисляется это имущество: земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, все это с законными принадлежностями, а также железные дороги со всеми их принаддеж-

ностями1. Конечно, подобный перечень требует комментария, поскольку неясно, например, с какой точки зрения деревни являются недвижимостью. Небесспорны и некоторые другие составляющие указанного списка. Однако, на наш взгляд, К.П.

Если обобщить все вышеназванные точки зрения ученых-цивилистов XVIII—XIX вв., то обращает на себя внимание один факт: в науке гражданского права того периода не было сформулировано определение недвижимости, более того, такие попытки даже не предпринимались. Усилия ученых были направлены, в лучшем случае, на выработку признаков недвижимости, а в худшем — на простое перечисление объектов недвижимости, которое видоизменялось в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов. Данная ситуация была определена позицией законодателя, который не счел нужным зафиксировать понятие недвижимости в каком- либо нормативном акте.

Необходимо отметить, что Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и другие ученые своими научными изысканиями подготовили почву для современных исследователей в области гражданского права.

В настоящее время позиция законодателя изменилась. Это выразилось прежде всего в том, что в Гражданском кодексе Российской Федерации впервые в российской истории закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало основой всех современных изысканий. В ст. 130 зафиксировано следующее: «К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутрен-

1 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. М.: Статут, 2002. С. 111-112.

него плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Определение достаточно развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что, естественно, порождает научные споры.

Прежде всего, следует отметить, что представители других отраслей науки (философии, экономики, уголовного права) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей профессиональной специфики.

Так, И.Т. Балабанов предлагает рассматривать недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Далее он перечисляет группы финансовых активов, входящих в состав недвижимости: земельный участок, жилое помещение (дом, квартира, комната), нежилое помещение, предприятия, здания, сооружения, участок лесного фонда, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации1.

Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка Гражданского кодекса РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации ГК РФ*. Тем не менее, И.Т. Балабанов все-таки называет те же самые объекты, что и в Кодексе, не добавляя каких-либо других признаков, свидетельствующих об особых свойствах недвижимости как финансовой категории. Единственный термин «финансовые активы» не вносит особого смысла в указанное определение. Однако И.Т. Балабанов допускает и некоторое противоречие. По его мнению, недвижимость — это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей называется и земельный участок2. В таком случае неясно, что же такое «территория»? Возникает представление, что

1. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью. М.: Финансы и статистика, 1996. С. 13-14.
2. Там же. С. 14.

это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть, прежде всего, земельный участок. Именно такое значение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория — это земельное пространство с определенными границами»1.

Также остается неясным правовой статус других составных частей недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений и т.д.). Указание на воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания совершенно не укладывается в определение И.Т. Балабанова, так как их нельзя отнести ни к территории с природными ресурсами, ни к зданиям и сооружениям.

По нашему мнению, подобный путь определения недвижимости не является плодотворным и еще более усложняет его (определение. — Авт.).

В.А. Горемыкин определяет недвижимость как товар, причем « само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие, как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость2.

Представляется, что, указывая эти признаки, В.А. Горемыкин не отражает специфику именно недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое, вместе с тем, не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о Признаках товара вообще.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С.Б. Иващенко, который предлагает зак-

1. Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. М: Рус. яз., 1984. С. 707.
2. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: МЭГУ, 1994. С. 23-25.

репить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку в ГК РФ, по его мнению, это определение сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество.

Нарекания вызвал такой признак недвижимого имущества, как невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, так как, якобы, в законе не указаны критерии несоразмерности. С.Б. Иващенко предлагает уточнить этот критерий, указав на количественные и качественные параметры недвижимости. «Таким образом, — пишет он, — мы имеем два взаимосвязанных критерия, которые позволяют четко отграничить недвижимое имущество от движимого. Это отсутствие возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик (второй)...

• Под последними в данном случае следует понимать как собственные характеристики имущества, так и характеристики того имущества, неразрывная связь с которым составляет его целевое назначение (количественные характеристики: габариты, вес, форма, объем, величина и т.д.; качественные характеристики: структура, компоненты, свойства. — Авт.). Под перемещением в пространстве следует понимать изменение географических координат имущества, изменение его местоположения относительно стационарных географических ориентиров»[9]. Далее С.Б. Иващенко, используя названные им критерии, перечисляет имущество, которое в соответствии с ними можно отнести к недвижимости: земельные площади и водные пространства, включая их недра, постройки и строения (сюда включаются стационарные гаражи, разборное и неразборное жилье и не предназначенные для проживания постройки, а также отдельные жилые и нежилые помещения, являющиеся структурным элементом зданий и пр.).

Данный подход к определению недвижимости, на наш взгляд,

вызывает серьезные возражения. Представляется абсолютно бесполезной идея выработки автономного, самостоятельного понятия недвижимости в науке уголовного права. И прежде всего потому, что недвижимость является гражданско-правовой категорией. С.Б. Иващенко сам указывает, что в центре уголовно-пра- вовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние, предусмотренное законом1. К тому же УК РФ не предусматривает специфики привлечения к уголовной ответственности за посягательство на движимое или недвижимое имущество. В гл. 21 Уголовного кодекса РФ речь идет о преступлениях против собственности, следовательно, объектом таких преступлений является имущество как таковое в целом, вне зависимости от его классификации. Можно предположить, что указанная классификация будет иметь значение при определении меры и срока наказания. Но этот факт отнюдь не свидетельствует о необходимости закрепления подобного определения в УК РФ.

В отличие от уголовного гражданское законодательство подробно регламентирует понятие недвижимого имущества и в зависимости от того, к какой категории принадлежит то или иное имущество, определяет особенности его правового режима и оборотоспособности. Без преувеличения можно утверждать, что это одна из центральных категорий гражданского права, поскольку именно его нормы специально приспособлены для регулирования имущественных отношений.

При этом детальная разработка цивилистического понятия недвижимости не мешает его использованию в других отраслях российской системы права, в том числе и в уголовном праве. Подобная взаимосвязь гражданского и уголовного права проявляется довольно часто. Так, например, было с определениями необходимой обороны и крайней необходимости, которые регламентированы ст.ст. 37, 39 УК РФ, используемыми в гражданском праве при решении вопросов возмещения вреда. Нет никакой необходимости дублировать подобные нормы.

Сомнительным является также и предложение С.Б. Иващенко о выработке новых критериев для отграничения недвижимого иму-

1 Иващенко С.Б. Указ. соч. С. 103.

щества от движимого. Он считает, что неразрывная связь с землей и невозможность перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению являются недостаточно точными признаками. Взамен их С.Б. Иващенко сформулировал два других признака: отсутствие возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик (второй). При этом автор предлагает достаточно подробную детализацию данных характеристик, вплоть до установления изменения географических координат имущества, которые должны быть непременно закреплены в законе.

Представляется, что в таком случае любые изменения местоположения имущества будут считаться изменениями статуса этого имущества с недвижимого на движимое. Но современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место любой объект, за исключением, пожалуй, только земельных участков. Соответственно, жилой дом (бревенчатый), перенесенный на новое место, будет обладать теми же признаками, что и на прежнем месте. Естественно, что такое имущество остается недвижимостью, не говоря уже о том, какое количество специалистов потребуется для установления всех названных параметров. Тем более невозможно придать им всем легитимность и отразить в законе.

Интересно также и то, что С.Б. Иващенко предлагает относить к недвижимости те постройки, которые, хотя и не отвечают требованиям, предъявляемым к недвижимости, но в силу определенных причин несут на себе аналогичную нагрузку, то есть приспособлены и используются в качестве недвижимости, например строительные вагончики, автомобильные прицепы, мини-дома, снятые с колес и используемые для каких-либо целей как недвижимое имущество (стационарно)[10].

Очевидно, автор считает, что одним из признаков недвижимости является цель ее использования — как недвижимость или как движимость. Ведь именно с этой позиции предлагается пересмотреть включение в состав недвижимого имущества транспортных средств (морских, речных, воздушных судов и т.п.). Невзирая на положения ст. 130 ГК РФ, С.Б. Иващенко считает

невозможным включение их в состав недвижимости. «Единственным исключением, — пишет он, — может являться вариант, при котором данная категория не используется непосредственно по своему целевому назначению и соответствующим образом приспособлена и используется собственником или владельцем в качестве недвижимости»[11].

Что означает «использовать в качестве недвижимости», С.Б. И вашей ко не поясняет. Можно предположить, что такое использование подразумевает стационарность и непереместимость. Но в таком случае транспортные средства теряют свое основное предназначение (двигаться) и нет необходимости выделять их отдельной группой объектов, а положения ГК РФ в этой части теряют всякий смысл. Между тем законодатель особо оговорил эту категорию вещей именно с учетом специфики их функционирования.

Думается, в целом позиция С.Б. Иващенко, его предложения по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, напротив, размывают эти границы, делая понятие «недвижимость» весьма абстрактной категорией.

В науке гражданского права понятие недвижимости обсуждалось и обсуждается столь же активно, как и в других отраслях науки. Дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ.

Справедливости ради следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя, и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения2.

В то же время некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно с

современной точки зрения и нуждается в изменении, что, на наш взгляд, заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но все эти понятия в теории гражданского права несут различную смысловую нагрузку, и, думается, было бы не совсем правильно их отождествлять.

Как было указано выше, сам термин «недвижимое имущество» в русском законодательстве появился довольно поздно и заменил прежние разнообразные выражения, например «вотчина», «имение» и др. После этого в русской цивилистике возникло смешение терминов «имущество» и «вещь». Г.Ф. Шершеневич отмечал, что отечественное законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово «имущество» вместо «вещь», а вместо имущества говорит о собственности или об имении[12].

Проблема, отмеченная видным русским правоведом в 1907 г., существует до сих пор. В юридической литературе недвижимость называют и вещью, и имуществом. Но эти понятия несут различную смысловую нагрузку, поэтому не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» является вполне закономерным, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. ЕЛ. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.[13]

Но и само понятие вещи не является бесспорным. Так, К.И. Скловский считает, что «под вещью понимается любой материальный (или телесный) объект, который не является лицом»[14].

JI.B. Щенникова предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи в обычном смысле материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном, смысле слова под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии[15]. Однако далее J1.В. Щенникова отмечает, что именно по поводу вещей в узком смысле, в первую очередь, складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом[16].

И. Гумаров полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. В отличие от распространенного в быту понятия вещей законодательство относит к последним, например, представителей животного мира, искусственные космические объекты, земельные участки»[17]. В то же время И. Гумаров отмечает, что действующий Гражданский кодекс понятия вещи не дает, и приводит определение, предлагаемое «Юридической энциклопедией», где под вещью понимается «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях»[18].

Далее И. Гумаров приходит к весьма своеобразному выводу. На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, он заключает, что закон, помимо вещей как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей[19].

С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выде-

лить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать «вещью». Да это и не требуется, поскольку в теории гражданского права существует понятие «имущество», под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.

В связи с этим становится понятно употребление законодателем в определении недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому совершенно ясно, почему в ст. 132 ГК РФ предприятие обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об имуществе дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.

Вместе с тем возникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» в легитимном определении недвижимости. Ведь, как верно отмечает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами1. Характеристика же предприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст. 130 ГК РФ представляется исключением и вызывает множество вопросов, а потому ориентироваться на этот объект в определении статуса недвижимости нецелесообразно.

Употребление в ст. 130 ГК РФ третьего термина «недвижимость» также вызывает ряд вопросов. Так, В.А. Лапач полагает, что термин «недвижимость» в законодательстве употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе2.

1. Козырь О.М. Указ. соч. С. 21 в.
2. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Изд-во «Юрид. Центр Пресс», 2002. С. 356.

На наш взгляд, использование данной категории совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество», в принципе, охватывают названное явление целиком. Думается, понятие «недвижимость» призвано указывать на связь с зарубежным законодательством, где деление имущества на движимое и недвижимое является основным. Этим же подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации. В связи с этим совершенно справедливо отмечает О.М. Козырь: «ГК РФ по сравнению с Основами гражданского законодательства 1991 г. применительно к делению на недвижимости и движимости оперирует более точным понятием — «недвижимые вещи», поскольку, исходя из содержащегося в Кодексе определения недвижимости, иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу закона»1.

Таким образом, следует исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о недвижимом имуществе и недвижимости как усложняющих определение недвижимости и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму.

Особого внимания при анализе определения недвижимости требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей.

Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких, как, например, участок земли. Следует отметить, что данный критерий не вызывает никаких возражений. Более того, следует признать такую формулировку довольно удачной, поскольку речь идет, скажем, не о земле вообще, а именно об участке, части земли, определенной площади, находящейся в конкретной точке земного шара. Ведь гражданское законодательство рассматривает любую вещь, прежде всего, с точки зрения возможности ее участия в гражданском обороте, как объект пра-

1 Козырь О.М. Указ. соч. С. 275.

вовых отношений. Это требует четкости в определении того, что является объектом. Нельзя купить просто землю — мы покупаем ее часть в виде земельного участка. Кроме того, именно те вещи, которые по своему происхождению недвижимы, и должны признаваться таковыми законом в первую очередь.

Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью»[20]. Некоторые современные ученые также не согласны с названным критерием. Так, Е.А. Дорожинская считает, что «определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий — «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»[21]. Свое мнение она поясняет ссылкой на высказывание Н.А. Сы- роедова. «Современные технические достижения, — пишет он, — позволяют перемещать даже монументальные здания на значительные расстояния не только без «несоразмерного», но и без всякого ущерба их назначению. Если следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний участок, но и в соседний район, сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению»[22].

Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом месте заново, многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба. В отношении леса и многолетних насаждений данное определение, на наш взгляд, вообще неприменимо. Какой ущерб для леса возникает при его вырубке, то есть при прекращении связи с землей? Он просто меняет свое назначение.

Можно, конечно, предположить, что данный признак заимствован русской цивилистикой из зарубежного законодательства. Статья 525 Кодекса Наполеона в состав недвижимого имущества включает движимые вещи, прикрепленные к земле собственником. Именно в отношении таких вещей устанавливается признак «не могут быть отделены без повреждения или ухудшения части имения, к которой они прикреплены». В этом случае все понятно: движимая вещь прикрепляется к земле так, что она не может быть отделена без ущерба, причем не для себя, а для имения (недвижимого имущества).

В российском же законодательстве первый признак не называется, а второй распространен на более широкий круг вещей. В результате потеряна четкость в определении.

Вызывает возражение и перечень, который дается законодателем в этом случае в абз. 1 ст. 130 ГК РФ: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В результате анализа указанного текста в состав недвижимости могут быть включены не вещи, подпадающие под признак «все, что неразрывно связано с землей», а вещи из этого перечня. У названных объектов хотя и существует «связь с землей», но их перемещение, как уже было указано выше, не влечет за собой несоразмерного ущерба ни земельному участку, ни самим объектам. Меняется назначение вещи. Растущее на земле дерево предназначено, скажем, для выработки кислорода. Срубленное дерево не менее ценно и может использоваться как строительный материал.

Думается, целесообразнее сформулировать данный признак так, как это было сделано в Основах гражданского законодательства 1991 г.: «земельные участки и все, что прочно с ними связано», исключив указание на несоразмерный ущерб, возникающий при перемещении объекта, а также перечень таких объектов. Эти изменения, на наш взгляд, больше соответствуют истинному положению дел.

Кроме названных критериев, которые обычно называют материальными, ст. 130 ГК РФ использует и юридический критерий, относя к недвижимым вещам те объекты, которые по своей природе движимы, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель распространил на них правовой режим

недвижимости. Это воздушные, морские суда, суда дальнего и внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации. Очевидно, указание на обязательность такой регистрации должно подчеркнуть идентичность правового режима данных объектов недвижимым вещам.

Некоторые авторы считают, что государственная регистрация еще не свидетельствует о наличии статуса недвижимости. Так, Е.А. Киндеева пишет, что автомобиль или племенной скот тоже регистрируются, но недвижимостью не являются1.

В данном случае следует согласиться с Е.А. Сухановым, который совершенно справедливо указывает на отличие государственной регистрации прав на недвижимость, имеющей гражданско- правовое значение, и технической регистрации отдельных видов имущества. Техническая регистрация, пишет Е.А. Суханов, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации автомобиля владельцем, не зарегистрированным в этом качестве в органах ГИБДД), но не на их возникновение, изменение или прекращение2.

Тем не менее, государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством.

Что же касается воздушных и морских судов, космических объектов и т.п., то здесь законодатель указывает на необходимость государственной регистрации потому, что эти вещи приравнены к недвижимости и у них отсутствуют объективные признаки, ей присущие. И именно поэтому данная формулировка абз. 2 ч. 1 ст. 130 ГК РФ вызывает возражения (позиция автора будет изложена в п. 1.3 работы).

Мы предлагаем следующую редакцию абз. 1 ч. 1 ст. 130 ГК РФ: «Недвижимыми вещами (недвижимостью) признаются земельные участки, участки недр, другие объекты гражданского

1. Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на объекты незавершенного строительства // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2001. № 1 (6). С. 8.
2. Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 343.

права, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе здания, сооружения)», ч