Статья 37. Особенности купли-продажи земельных участков

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.

3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Комментарий к статье 37

1. Появление в Земельном кодексе РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков (ст.

--------------------------------

Гражданское право. В 2-х т. Том I: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 2-е изд. М.: Бек, 1998. С. 342 - 352.

СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533.

Особенности же земли как объекта купли-продажи и иных сделок не могут не отразиться на условиях сделки, правах и обязанностях ее сторон. Предмет купли-продажи должен быть четко определен, и земельное законодательство выработало особый способ формирования земельных участков с последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" производится процедура описания земельного участка и присвоения ему уникального кадастрового номера.

Другой особенностью является ограниченная оборотоспособность земельных участков. Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью . Наиболее ярким примером таких ограничений является установление ст. 27 Земельного кодекса РФ видов земельных участков, исключенных из оборота и ограниченных в обороте.

--------------------------------

Подробнее см.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юристъ, 2000. С. 102 - 105.

2. Кроме того, ст. 37 Земельного кодекса РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования:

2.1) к объекту договора купли-продажи - земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования;

2.2) к условиям договора купли-продажи земельного участка;

2.3) к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

Наличие в Земельном кодексе РФ требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку - объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации переход прав на земельные участки, в том числе участки приватизируемых предприятий, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без установления границ земельных участков. Что касается земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались документами без приложения плана земельного участка. Поэтому требование о прохождении кадастрового учета в отношении участка закономерно и корреспондирует положению п. 1 ст. 554 Гражданского кодекса РФ о необходимости предоставления данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Кроме того, кадастровый учет необходим для создания новой системы налогообложения недвижимости.

Недействительными в силу закона признаются следующие условия договора купли-продажи:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Последнее из условий корреспондирует с положениями ст. 460 Гражданского кодекса РФ об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц, но положения ст. 37 в большей мере гарантируют интересы приобретателя именно земельного участка. Данный перечень не следует рассматривать как исчерпывающий, так как нормами ГК РФ установлены основания для признания условий сделки недействительными.

При подготовке ст. 37 Земельного кодекса РФ учитывался опыт законов о регулировании сделок с недвижимым имуществом, принятых за последнее десятилетие в странах Европы на основании многолетнего опыта функционирования рынка земли. В частности, ряд рассмотренных выше условий также стал результатом учета зарубежного опыта. Было трудно представить на практике включение в договор купли-продажи условия о возврате земельного участка, и при его обсуждении состоялась дискуссия по поводу целесообразности признания его недействительным в силу закона. Однако еще до внесения проекта Земельного кодекса РФ в Государственную Думу РФ в официальной печати появилось сообщение о том, что в одном из субъектов Российской Федерации обсуждается идея о возможности продажи земельных участков на определенный срок (только на 49 лет), с правом в любой момент принудительно выкупить землю обратно . Поэтому закрепление в настоящее время в Земельном кодексе РФ положения о недействительности в силу закона ряда условий договора должно стать препятствием для внесения в договоры условий, ограничивающих права покупателя.

--------------------------------

Московская земля оказалась золотой.

Установленные требования к условиям договора распространены Земельным кодексом РФ (п. 2 ст. 37) также на договор мены земельными участками.

3. Требование к продавцу о предоставлении покупателю при заключении договора купли-продажи земельного участка имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в условиях, когда нет единой государственной системы информации о земельных участках, где можно было бы такую информацию получить, а большая часть земель продолжает оставаться в государственной собственности, в значительной степени относится именно к государству-собственнику, которое при продаже своих земель обязано передать всю имеющуюся информацию об участках, чтобы новый собственник осознанно приобретал земельный участок для реализации определенных проектов и мог эффективно его использовать. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Указанные гарантии распространяются также на лиц, приобретающих земельные участки в результате обмена земельного участка либо приобретения права пользования земельным участком по договору аренды.