Предмет і зміст договору найму житлового приміщення

Однією з найпоширеніших підстав користування житлом є договір житлового найму.

_ Норма закону

Договір житлового найму - це угода, у відповідності з якою одна сторона - власник житла (наймода-

вець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Розрізняють залежно від форми власності договори житлового найму в будинках державного (або громадського) й приватного житлового фонду.

Так, у договорах житлового найму в будинках державного або громадського житлового фонду наймодавцем є держава або громада, від імені яких діють уповноважені ними органи (житлово-експлуатаційні організації).

Буква закону - Житловий кодекс Української РСР (із змінами і доповненнями)

Cm. 61. Договір найму жилого приміщення. Укладання договору найму жилого приміщення

Користування жилим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму жилого приміщення.

Договір найму жилого приміщення в будинках державного і громадського житлового фонду укладається в письмовій формі на підставі ордера на жиле приміщення між наймодавцем - житлово-експлуатаційною організацією (а в разі її відсутності - відповідним підприємством, установою, організацією) і наймачем - громадянином, на ім’я якого видано ордер.

Предметом такого договору може бути лише те житло, яке зазначене в ордері на нього. Цей договір є безстроковим, оскільки житло надається у безстрокове користування.

Ордер на жиле приміщення - це письмове розпорядження на його заселення, яке видається на підставі рішення виконавчого комітету органу місцевого самоврядування або місцевої державної адміністрації.

Не можуть бути самостійним предметом договору найму:

• жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розмірами менше встановленого для надання одній особі;

• частина кімнати або кімната, зв’язана з іншою кімнатою спільним входом;

• підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Члени сім’ї наймача, які проживають разом із ним, користуються нарівні з ним усіма правами і несуть всі обов’язки, які закріплені в договорі житлового найму. Наймач має право за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживають разом із ним, вселити в займане ним жиле приміщення свою дружину (свого чоловіка), дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків неповнолітніх дітей зазначеної згоди не

і

потрібно. Крім того, за згодою наймодавця, наймач має право ' здати жиле приміщення у піднаймання.

Наймачі жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які проживають з ними, придбати займані ними приміщення у власність.

Наймач зобов’язаний використовувати житло за призначенням, дбайливо ставитися до житла, своєчасно вносити квартирну плату та плату за комунальні послуги, проводити відшкодування заподіяної шкоди. Він має право за письмовою згодою членів сім’ї, які проживають із ним, провести обмін займаного жилого приміщення з іншим наймачем або членом житлово-будівельного кооперативу. Наймач вправі за згодою членів сім’ї в будь-який час розірвати договір найму. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім’я, то договір найму не розривається, а члени сім’ї, які вибули, втрачають право користуватися цим житлом.

Що ж стосується договорів найму жилого приміщення, власником якого є приватні особи (приватний житловий фонд), то вони є договорами майнового найму, які врегульовуються нормами цивільного права. Предметом такого договору може виступати не лише ізольоване приміщення, а й частина квартири або будинку. Сторонами у такому договорі можуть бути і фізичні, і юридичні особи. Цей договір укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, то він вважається укладеним на 5 років.

Розв’яжіть ситуацію

Сергій Зацікавлений разом із сім’єю проживав у квартирі, яка належала міській раді. Він вирішив обміняти свою квартиру на квартиру Дмитра Байдужого. Проти цього заперечував 16-річний син Байдужого Іван. Проте обмін квартир відбувся і сім’ї переїхали. Іван звернувся із заявою про незгоду до міської ради.

• Яке рішення повинна прийняти міська рада?

• Який порядок обміну квартирами, що належать до громадського житлового фонду?

Запитання для самоперевірки

1. Дайте визначення житлового права.

2. Які способи реалізації права громадян на житло існують за українським законодавством?

3. Дайте визначення поняттю «житловий фонд».

4. Що є предметом договору найму житлового приміщення?

5. Обґрунтуйте конституційне право людини на житло як невід’ємну складову її буття. Яка роль в цьому належить державі?