<<
>>

Стаття 168. Припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові. Розірвання договору за вимогою наймодавця

Укладений на визначений строк договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, припиняється після закінчення цього строку, і його може бути продовжено лише за угодою між наймачем і наймодавцем.

Дострокове розірвання договору найму жилого приміщення з ініціативи наймодавця можливе лише за згодою наймача.

Договір найму жилого приміщення, укладений на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо жиле приміщення, займане наймачем, необхідне для проживання йому та членам його сім'ї. У цьому випадку власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про наступне розірвання договору за три місяці.

Договір найму жилого приміщення, укладений як на визначений, так і на невизначений строк, може бути розірвано за вимогою наймодавця, якщо наймач або особи, які проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують жиле приміщення, або використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням правил соціалістичного співжиття роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одному будинку (квартирі), а також у разі систематичного невнесення наймачем квартирної плати і плати за комунальні послуги.

1. Даною статтею визначаються як загальні підстави припинення договору найму приватного житла, так і підстави його розірвання за ініціативою наймодавця.

2. Строковий договір найму автоматично припиняється після закінчення строку, а його продовження або укладення нового договору є виключною прерогативою сторін.

Водночас застосування до цих відносин норм ЦК України зумовлює наявність іншого висновку. За ч. 1 ст. 822 ЦК не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк.

Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. При цьому якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти договір на новий строк.

"Автоматичне" продовження дії договору найму згідно з ЦК застосовується лише до тих договорів, які укладені на строк від одного року (ч. 2 ст. 821 ЦК).

3. Строковий договір може бути розірваний на вимогу наймодавця лише за згодою наймача. ЦК допускається розірвання договору в односторонньому порядку на вимогу наймодавця, якщо предметом договору є частина будинку, квартири, кімната або частина кімнати і виникає необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. В такому випадку наймодавець зобов'язаний попередити наймача про розірвання не пізніше ніж за два місяці (ч. 3 ст. 825 ЦК). За іншими підставами договір найму житла може бути розірваний лише у судовому порядку (ч. 2 ст. 825 ЦК).

ЖК регулює зазначені відносини по-іншому. Необхідність житла для проживання наймодавцеві та членам його сім'ї може бути підставою для розірвання лише договору найму, який був укладений на невизначений строк. При цьому наймодавець зобов'язаний попередити наймача про розірвання не за два, як за ЦК, а за три місяці. Як вже підкреслювалося, при розбіжностях у регулюванні правовідносин найму у приватному житловому фонді слід застосовувати саме положення ЦК, а норми ЖК застосовуються лише у тій частині, в якій вони не суперечать ЦК (ч. 2, 3 ст. 810, ч. 2 ст. 4 ЦК).

4. Псування або руйнування житла та систематичне невнесення плати за житло передбачені як підстави для розірвання договору з ініціативи наймодавця у судовому порядку як за ЖК, так і за ЦК. Разом з тим у правовому регулюванні зазначених підстав існують істотні розбіжності.

По-перше, за ЦК у разі руйнування або псування житла наймачем або особами, за дії яких він відповідає (під цими особами слід розуміти осіб, які постійно проживають з наймачем, тобто членів його сім'ї, а також тимчасових мешканців), суд може надати наймачеві строк до одного року для відновлення житла. Якщо протягом визначеного судовим рішенням строку наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору (абзаци другий, третій ч. 2 ст. 825 ЦК). ЖК у ч. 1 ст. 116 також передбачає застосування заходів попереджувального і громадського впливу, хоча і позасудового, до осіб, які систематично руйнують або псують жиле приміщення, використовують його не за призначенням або систематично порушують правила співжиття, однак дана стаття застосовується до правовідносин найму житла у будинках державного та громадського житлового фонду. Верховний Суд України у постанові Пленуму "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України" відзначив, що для розірвання договору найму жилого приміщення за вимогою наймодавця з мотиву систематичного порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 ЖК) не потрібно, щоб у відношенні до відповідачів попередньо застосовувалися заходи попередження і громадського впливу, зазначені у ч. 1 ст. 116 ЖК (абзац четвертий пункту 23 постанови). Очевидно, аналогічне роз'яснення має стосуватися неприпустимості застосування ч. 1 ст. 116 ЖК і до інших підстав розірвання договору - руйнування або псування житлового приміщення та використання його не за призначенням.

<< | >>
Источник: Амірова, Отраднова. Науково-практичний коментар до Житлового кодексу України. 2011

Еще по теме Стаття 168. Припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові. Розірвання договору за вимогою наймодавця:

  1. Глава 6. КОРИСТУВАННЯ ЖИЛИМИ ПРИМІЩЕННЯМИ В БУДИНКАХ (КВАРТИРАХ) ПРИВАТНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ (ст. 150-174)
  2. Стаття 168. Припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові. Розірвання договору за вимогою наймодавця
  3. 1. Договір найму соціального житла та комерційного найму (оренди) жилого приміщення
  4. 4. Правові наслідки виселення громадян із жилих приміщень
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Арбитражный процесс - Банковское право - Вещное право - Государство и право - Гражданский процесс - Гражданское право - Дипломатическое право - Договорное право - Жилищное право - Зарубежное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Медицинское право - Международное право. Европейское право - Морское право - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Политология - Права человека - Право зарубежных стран - Право собственности - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предотвращение COVID-19 - Семейное право - Судебная психиатрия - Судопроизводство - Таможенное право - Теория и история права и государства - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Ювенальное право - Юридическая техника - Юридические лица -