2. Права і обов'язки сторін за договором найму жилого приміщення

Наймодавцями жилих приміщень у будинках державного та комунального житлового фонду є орган місцевого самовряду­вання, який уповноважує житлово-експлуатаційні організації, а у разі їх відсутності — відповідні підприємства, установи, орга­нізації забезпечувати належне використання житлового фонду.

Наймачами державного та комунального житлового фонду виступають тільки громадяни, в той час як стороною договору комерційного найму житла можуть бути й юридичні особи. Ко­ло прав наймача жилого приміщення державного (комунально­го) житлового фонду значно ширше, ніж у приватному. Договір найму державного і комунального житлового фонду забезпечує права не тільки наймача, який отримав ордер, а й усіх членів його сім’ї.

Договір найму може укладатися лише з повнолітнім грома­дянином. У тих випадках, коли в квартирі проживають малоліт­ні особи, договір найму укладається з опікуном дитини. Непов­нолітні діти віком від 14 до 18 років можуть укладати договір самостійно за згодою батьків (усиновителів) або піклувальни­ків (ст. 32 Цивільного кодексу України), в цьому ви падку вони мають права і несуть обов’язки.

Положення ЖК УРСР, які регулюють питання укладання договору найму житла, не обмежують здатність неповнолітніх осіб бути суб’єктами цього договору, але при цьому повинно бу­ти дотримане правило про наявність згоди з боку їх батьків (усиновлювачів), піклувальника. Неповнолітні особи мають усі пра­ва наймача житла і несуть передбачені законом обов’язки. При цьому В. Ф. Чигир зазначає, що такий неповнолітній самостій­но несе відповідальність і за шкоду, завдану його діями. Тому на нього може бути покладений обов’язок відшкодовувати шкоду, завдану жилому приміщенню.

Із загальних правил при укладенні договору найму можуть бути винятки. Вони випливають зі ст. 32 Житлового кодексу

УРСР, згідно з якою неповнолітні особи, які одружилися або влаштувалися на роботу в передбачених законом випадках до досягнення 18-річного віку, мають право на одержання жилого приміщення в будинках державного і громадського житлових фондів, а у зв’язку з цим їм надається право і самостійно укла­дати договір найму.

Згідно зі ст. 61 Житлового кодексу УРСР користування жилим приміщенням у будинках державного й комунального житлового фонду здійснюється відповідно до договору найму, який укладається між наймодавцем — житлово-експлуатацій­ною організацією, відповідним підприємством, установою, ор­ганізацією, і наймачем — громадянином, на ім’я якого видано ордер. Інтереси всіх членів сім’ї, що включені в ордер, представ­ляє особа, на ім’я якої виданий ордер і яка укладає договір най­му з наймодавцем. Але це не виключає можливості укладення договору найму жилого приміщення з другою, вказаною в орде­рі, особою, якщо до моменту укладення договору особа, на ім’я якої видано ордер, змінила місце проживання або померла.

Положення ст. 816 ЦК України визначають рівність прав і обов’язків щодо користування житлом наймача та осіб, які по­стійно проживають разом із ним.

Сторонами договору найму, з однієї сторони, є наймодавець, з іншої — наймач і члени його сім’ї, права і обов’язки сторін від­повідно розподіляються.

Так, наймодавець зобов’язаний здійснювати обслуговуван­ня будинку, забезпечувати роботу технічного обладнання; забез­печувати надання комунальних послуг; проводити капітальний ремонт або реконструкцію будинку.

Наймодавець має право вимагати від наймача своєчасного внесення ним плати за житлово-комунальні послуги; вживати заходів для відселення наймача та членів його сім’ї, якщо буди­нок, в якому знаходиться жиле приміщення, загрожує обвалом; вимагати виселення наймача, членів його сім’ї або інших осіб, які проживають разом із ним, у передбачених законом випадках; здійснювати контроль за використанням житлового фонду.

Наймач, у свою чергу, зобов’язаний: використовувати жит­ло за призначенням; вживати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей; не допускати самовільного перевлаш­тування квартир, реконструкції будинку; своєчасно сплачувати

квартирну плату і плату за комунальні послуги; дотримуватися правил пожежної та газової безпеки; допускати у квартиру та ін­ші займані приміщення відповідальних осіб для огляду елемен­тів жилого будинку та його обладнання.

Відповідно до Житлового кодексу УРСР наймач має право: вселяти відповідно до договору до займане ним житла інших осіб; проводити в установленому порядку обмін займаного жи­тла на інше; здавати в піднайом за згодою членів сім’ї, що про­живають разом із ним, жиле приміщення; зберігати право на жиле приміщення у разі тимчасової відсутності його та членів його сім’ї на підставах і в межах строків, передбачених законо­давством; вимагати від наймодавця згідно із законодавством ви­конання покладених на нього обов’язків. У разі невиконання наймодавцем обов’язків щодо ремонту наданого в найм житла у випадках, спричинених нагальною потребою, провести ремонт і стягнути з наймодавця вартість ремонту або зарахувати її в ра­хунок наступних платежів. За наявності відповідних умов у чле­нів сім’ї наймача вимагати розподілу особового рахунку і пере­укладення договору найму з членам сім’ї наймача.

Права й основні обов’язки наймача та наймодавця за дого­вором комерційного найму визначаються Цивільним кодексом та договором. Так, наймач за договором комерційного найму має право: на вселення тимчасових мешканців, нових членів сім’ї; на відшкодування понесених витрат у разі поліпшення орендова­ного жилого приміщення; на одержання жилого приміщення на час капітального ремонту жилого приміщення, в якому він ме­шкає; на одержання жилого приміщення у зв’язку зі знесенням будинку чи переобладнанням його у нежиле приміщення; на на­дання жилого приміщення меншого розміру замість займаного; на надання жилого приміщення, у разі якщо жилий будинок під­лягає знесенню.

Стаття 20 Закону України «Про житловий фонд соціаль­ного призначення» визначає, що наймач за письмовою згодою всіх членів сім’ї, які проживають разом із ним, може вселити До жилого приміщення свою дружину, дітей, батьків, і тільки Для вселення до батьків їх неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно.

Проте відсутність письмової згоди членів сім’ї наймача на вселення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселили­ся, не набули права користування жилим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встановлено, що вони вислов­лювали таку згоду.

Незалежно від прав наймача на певну квартиру всі члени сі­м’ї мають право проживати в ній, а у разі вибуття наймача не можуть бути виселені з квартири і за спільною згодою можуть вимагати від наймодавця укладення договору найму з будь-ким із повнолітніх членів сім’ї. Вимоги Житлового кодексу дають підстави вважати суб’єктами договору найму з боку наймача всю його сім’ю, за дорученням якої договір укладає уповноважена особа—наймач.

Наймач не користується ніякими додатковими правами пе­ред членами його сім’ї. Він є її представником перед наймодав­цем. Члени його сім’ї не втрачають права на жиле приміщення навіть у випадку, якщо наймач вибув до іншого жилого примі­щення, а вони не включені до ордеру і не надавали письмової згоди на проживання в цьому жилому приміщенні.

Рівність прав наймача жилого приміщення і членів його сі­м’ї закріплена в нормах, що регулюють обмін і поділ жилих приміщень, здавання жилої площі в піднайм, збереження жи­лого приміщення за тимчасово відсутніми особами, зміну умов договору житлового найму. Вони не втрачають права на жиле приміщення і у разі, якщо припинили бути членами сім’ї найма­ча (при розірванні шлюбу між чоловіком і дружиною, оформлен­ні шлюбу одного з членів сім’ї), але продовжують проживати в цьому приміщенні.

З припиненням договору найму жилого приміщення найма­чем водночас припиняються права і обов’язки, що випливають із цього договору, в усіх членів його сім’ї. Це може настати, на­приклад, при знесенні будинку, переобладнанні його у нежилий, визнанні ордеру недійсним тощо.

У ст. 64 ЖК УРСР зазначено, що члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з ним усіма правами й мають обов’язки, що випливають з договору найму жилого приміщення.

із ним, систематично руйнують або псують жиле приміщення або використовують його не за призначенням, роблять немож­ливим для інших проживання з ними в одній квартирі чи одно­му будинку, виселення винних на вимогу наймодавця прова­диться без надання іншого жилого приміщення.

Відповідно до ст. 817 ЦК України особи, які вселилися до жилого приміщення для постійного проживання за взаємною згодою та з дозволу наймодавця, набувають рівного з іншими членами сім’ї права користування жилим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем і членами його сім’ї, які проживають із ним, не було іншої угоди про порядок корис­тування жилими приміщеннями.

У разі вирішення спорів про право користування жилим приміщенням особами, які вселилися до наймача, відповідно до п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житло­вого кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2 суд повинен з’ясувати, чи дотриманий встановлений порядок при їх вселен­ні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім’ї най­мача, чи зареєстровані вони в даному жилому приміщенні, чи було це приміщення постійним місцем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх про­живання, чи не обумовлювався угодою між цими особами, най­мачем і членами сім’ї, що проживають з ним, певний порядок ко­ристування жилим приміщенням.

Виходячи із зазначеного пропонуємо у Цивільному кодексі У країни закріпити право наймача на вселення до житла членів сім’ї та інших осіб (що має бути передбачено у Житловому ко­дексі), статтею такого змісту: «Вселення до житла членів сім’ї наймача, не включених до договору найму житла, провадиться за повідомленням наймодавця та згодою повнолітніх членів сім`ї і, які проживають разом з ним, з внесенням відповідних змін До договору».

На вселення неповнолітніх дітей у займане батьками житло та включення їх до договору найму, згоди наймодавця, наймача та інших повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з най­мачем, не потрібно. Особи, що вселилися до житла як члени сі­м’ї наймача, набувають однакові з іншими членами сім’ї права на користування житлом, якщо під час вселення між цими осо­бами, наймачем та членами його сім’ї, які проживають разом із ним, не було укладено іншої письмової угоди про порядок ко­ристування житлом.

Права й обов’язки членів сім’ї за договором найму жилого приміщення регулюються нормами житлового, а не цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 4 ст. 61 ЖК умови договору найму жилого приміщення, що обмежують права наймача і членів його сім’ї порівняно з умовами, передбаченими ЖК, Типовим договором найму жилого приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Наявність Типового договору найму не заважає конкретизувати окремі його положення, що стосуються прав, обов’язків і відповідальності сторін. Однак, якщо в договорі най­му будуть обумовлені будь-які права наймача, що обмежують його дії (наприклад, користування жилими приміщеннями без права вселення до приміщення інших осіб, обміну тощо), вони не можуть бути визнані чинними.