§ 8. Зміна договору найму жилого приміщення
Найчастіше судова практика має справу з вимогами колишнього члена сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу) змінити договір найму жилого приміщення і виділити заявнику окреме приміщення. Набагато рідше трапляються випадки, коли один із членів сім'ї (наприклад, дорослий син наймача, який збирається одружитися) ставить перед наймачем такі вимоги.
Для розгляду цих та подібних вимог слід звернутися до змісту статті 104 Житлового кодексу, за якою член сім'ї наймача (чи колишній член сім'ї, що продовжує проживати в найнятому приміщенні) вправі вимагати за згодою всіх, що проживають разом з ним членів сім'ї (чи колишніх членів сім'ї), укладення з ним окремого договору найму. Якщо зазначені особи чи наймодавець не дають згоди на укладення договору найму, то цей спір вирішується в судовому порядку.
Розглядаючи такі спори, суд враховує, перш за все, чи дотримано вимогу, передбачену статтею 104 Житлового кодексу, а саме:
чи припадає на заявника окреме ізольоване жиле приміщення у цій квартирі площею не нижче середньої забезпеченості. При цьому обов'язково береться до уваги й умова частини другої статті 65 цього Кодексу: за особою, яка вселена наймачем, тільки тоді визнається рівне право з рештою членів сім'ї наймача на користування всією жилою площею, якщо між ними не було певної угоди про порядок користування житлом.
Якщо така угода мала місце, то частка жилої площі на заявника вираховується не з усієї жилої площі, а тільки з тієї, щодо якої було укладено з ним угоду.
Правила про зміну договору найму жилого приміщення на вимогу члена сім'ї наймача не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей народного господарства (ст.114 Житлового кодексу), крім випадків, коли наймач одержав жиле приміщення у цих будин
153
ках не у зв'язку з трудовими відносинами чи коли наймодавець втратив право на його виселення.
Наймачі жилих приміщень, які проживають в одній квартирі на підставі окремих договорів найму, у випадках об'єднання їх в одну сім'ю мають право вимагати від наймодавця укладення з певною особою одного договору найму на все жиле приміщення, яке вони займають. Попередні договори припиняють свою дію і виникає зобов'язання на об'єднане жиле приміщення з рівним правом усіх членів сім'ї на це жиле приміщення.
Відмова наймодавця від укладення одного договору найму може бути оскаржена в судовому порядку.
За правилами статті 106 Житлового кодексу повнолітній член сім'ї наймача вправі за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму жилого приміщення замість попереднього наймача.
Такі випадки найчастіше трапляються тоді, коли попередній наймач жилого приміщення виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні залишаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і у випадках смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення.У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за згодою інших членів сім'ї, спір вирішується в судовому порядку.
Правила статті 106 Житлового кодексу не поширюються на жилі приміщення в будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей народного господарства, крім випадків, що викладені вище.