§ 9. Припинення договору найму жилого приміщення
Отже, поняття припинення житлових правовідносин є ширшим за поняття розірвання договору, але в цьому розділі ми зупинимось тільки на випадках розірвання договору житлового найму.
За загальним, правилом, передбаченим статтею 107 Житлового кодексу, наймач за згодою членів своєї сім'ї має право у будь
154
який час вимагати розірвання договору найму жилого приміщення. Для цього він повинен довести до відома наймодавця своє рішення, сплатити квартирну плату та здати приміщення в належному стані.
Жиле приміщення надається в користування всім членам сім'ї наймача. У тих випадках, коли вибуває не вся сім'я, договір найму жилого приміщення не розривається, а наймач, який вибув, втрачає право на користування цим жилим приміщенням з дня виїзду.
Розірвання договору найму жилого приміщення на вимогу наймодавця проводиться лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом.
Як правило, виселення громадян проводиться в судовому порядку. В адміністративному порядку можуть бути виселені лише громадяни, які самоуправне зайняли жиле приміщення, тобто вселилися без будьяких законних підстав, або які проживають у жилому приміщенні, якому загрожує обвал.
Виселення в адміністративному порядку проводиться на підставі заяви наймодавця (наймача) з санкції прокурора. У випадках самоуправного зайняття житлової площі громадяни виселяються без надання їм жилого приміщення, а якщо громадяни виселяються з будинку, якому загрожує обвал, їм надається впорядковане жиле приміщення.
За статтею 110 Житлового кодексу у випадках загрози будинку обвалом, зносу будинку чи переобладнання його в нежилий, наймодавець має право виселити громадян з наданням їм іншого впорядкованого жилого приміщення.
В силу статті 111 Житлового кодексу, якщо будинок, в якому знаходиться жиле приміщення, підлягає знесенню у зв'язку з вилученням земельної ділянки для державних чи громадських потреб, громадянам, що виселяються, надається інше впорядковане жиле приміщення органами державної адміністрації Ради місцевих народних депутатів, а в тих випадках, коли земельна ділянка відводиться державній, кооперативній чи іншій громадській організації, — цією організацією.
У випадку переобладнання жилого будинку в нежилий громадянам, які виселяються, має бути надане інше впорядковане жиле приміщення.
Його зобов'язана надати державна, кооперативна чи інша громадська організація, якій належить будинок (жиле приміщення), що підлягає переобладнанню. Уразі неможливості надання цими організаціями житла воно надається виконавчим комітетом місцевої Ради народних депутатів.155
Стаття 113 Житлового кодексу містить перелік вимог, що ставляться до впорядкованого жилого приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням.
Поперше, надаване жиле приміщення повинно бути в межах даного населеного пункту.
Подруге, впорядковане жиле приміщення має бути розташоване в будинку капітального типу і відповідати певним санітарним та технічним вимогам.
Потретє, якщо громадянин займав окрему квартиру, то йому повинна бути надана окрема квартира, а якщо кілька кімнат, то йому надається житлова площа з такою самою кількістю кімнат. Надаване жиле приміщення за розміром не може бути меншим за те, яке займав наймач, однак має бути у межах норм житлової площі. Так, якщо до виселення одинокий наймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат, йому повинна бути надана окрема квартира з однієї кімнати розміром не менше 13,65 м2 (за умови, що він не має права на додаткову житлову площу).
Почетверте, при виселенні з жилого приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання житла в даному населеному пункті, особі, яка виселяється, надається жиле приміщення згідно з нормами середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті.
Поп 'яте, якщо наймач або члени його сім'ї мають право на додаткову житлову площу і фактично користуються нею, жиле приміщення надається з урахуванням права на додаткову житлову площу.
Досить часто при виселенні громадян у зв'язку із знесенням будинку виникає запитання, чи мають право громадяни, які проживали в одному жилому приміщенні, але утворили кілька сімей (хоч з ними не укладались окремі договори житлового найму), на одержання окремих жилих приміщень? Ця проблема вирішується в кожному конкретному випадку, виходячи з обставин, але, як правило, кожній сім'ї надається окреме жиле приміщення.
Відповідно до статті 114 Житлового кодексу з наданням іншого жилого приміщення можуть бути виселені робітники і службовці (разом з особами, які з ними проживають), які припинили трудові відносини з підприємствами, установами, організаціями найважливіших галузей народного господарства і були звільнені за власним бажанням без поважних причин, чи за порушення трудової дисципліни, чи за скоєння злочину.
В цьому випадку приміщення, що надається громадянам, повинно бути в межах даного населеного пункту та відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.156
Як зазначалося вище, громадяни вселяються в надаване жиле приміщення за ордером, У певних випадках (ст,59 Житлового кодексу) ордер може бути визнаний судом недійсним, а громадяни підлягають виселенню в судовому порядку без надання чи з наданням жилого приміщення (ст.117 Житлового кодексу), Якщо ордер на жиле приміщення одержаний на підставі неправомірних дій осіб, які вселилися у жиле приміщення, останні підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Проте, якщо ці громадяни раніше користувалися жилим приміщенням в будинку державного чи громадського житлового фонду, їм повинно бути надане жиле приміщення, яке вони займали раніше, чи інше жиле приміщення.
Відповідно до статті 116 Житлового кодексу, якщо наймач, члени його сім'ї чи інші особи, що проживають спільно з ними, систематично руйнують або псують жиле приміщення, чи використовують його не за призначенням, або систематичним порушенням загальнолюдських правил співжиття унеможливлюють для інших проживання з ними в одній квартирі чи будинку, а запобіжні заходи і громадський вплив (попередження з боку органів міліції, прокуратури, товариського суду) виявилися безрезультатними, виселення винних на вимогу наймодавця чи інших заінтересованих громадян провадиться за рішенням суду і без надання іншого жилого приміщення.
До громадян, які систематично порушують загальнолюдські правила співжиття, може бути судом застосований такий суворий захід попередження, як вимога провести обмін займаного жилого приміщення на інше жиле приміщення, запропоноване заінтересованою в обміні стороною.
Крім того, в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення виселяються громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо вони проживають разом з дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав.