Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Изложенные в комментируемой статье обязанности носят общий характер для любой разновидности жилищного найма (см. коммент. к п. 3 ст. 672).

Жилое помещение предоставляется для проживания, и поэтому наниматель обязан использовать его по назначению (целевое использование).

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (см. коммент. к ст. 676), наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, своевременно производя необходимый текущий ремонт (см. коммент. к ст. 681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора (см. коммент. к ст. 687).

Условия и порядок осуществления переустройства и перепланировки установлены ЖК (гл. 4). Реконструкцией считается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. Для ее осуществления следует получить разрешение на строительство, подтверждающее соответствие представленной проектной документации и дающее застройщику право на реконструкцию, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом.

Обязанность своевременной и полной оплаты пользования жильем - важнейшая для нанимателя с момента заключения договора. О сроках и размерах оплаты см. коммент. к ст. 682 и разд. VII ЖК. Централизованные коммунальные услуги (водопровод, канализация, центральное отопление) оплачиваются нанимателем сверх оплаты жилья через наймодателя (см.

Оплату коммунальных услуг комментируемая статья вменяет в обязанность персонально нанимателю. О солидарной ответственности перед наймодателем совместно проживающих с нанимателем лиц см. коммент. к ст. 677.

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Комментарий к статье 679

На вселение по договору (коммерческого) найма полагается согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих и нанимателя. В регулировании договора социального найма (ст. 70 ЖК) теперь также возможен запрет наймодателя на вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, равно как и в договоре (коммерческого) найма требуется согласие наймодателя на вселение новых членов семьи. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей не требуется.

Новые постоянные пользователи вселяются в занимаемое нанимателем жилое помещение независимо от регистрации по месту жительства граждан. Регистрационный учет не носит разрешительного характера и не должен ограничивать конституционное право гражданина выбирать место жительства (см. Постановление Конституционного Суда РФ от 02.02.98 N 4-П (СЗ РФ, 1998, N 6, ст. 783)). Факт учета или его отсутствие не влияют на возникновение, изменение и прекращение жилищных правоотношений, жилищных прав и обязанностей граждан в соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" и с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 25.04.95 N 3-П (СЗ РФ, 1995, N 18, ст. 1708), признавшего нормы закона о процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующими Конституции.

Федеральным законом "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" слова "о норме жилой площади на одного человека" в комментируемой статье заменены словами "о норме общей площади жилого помещения на одного человека".

Статья 680. Временные жильцы

Комментарий к статье 680

Комментируемая статья носит общий характер для любой разновидности жилищного найма (см. коммент. к п. 3 ст. 672).

Введена обязанность постоянных пользователей предварительно уведомлять наймодателя о вселении временных жильцов. Временных жильцов закон признает и как временных пользователей. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до 6 месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением. Срок нахождения в месте временного пребывания должен определяться самими гражданами (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.02.98 N 4-П).

Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, он также наделен и правом активного запрета на их проживание в случае, если нарушена норма общей площади жилого помещения на одного человека (см.

Временные жильцы только проживают, не обладая правом на площадь жилого помещения. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель; они же отвечают в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.

В пределах 6-месячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее 7 дней со дня заявления об этом нанимателя.

Статья не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше 6 месяцев (ср. со ст. 80 ЖК).

За временных жильцов наниматель жилого помещения оплачивает коммунальные услуги в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (ст. 155 ЖК).