§ 4. Стороны в договоре найма жилого помещения. Жилищные права членов семьи нанимателя

Если данное правоотношение возникает на основании договора найма, то

164

его участники именуются наймодателем и нанимателем.

Наймодатель. Это лицо, сдающее жилое помещение в пользование (внаем). В качестве наймодателя при найме помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов выступает жилищноэксплуатационная организация, а при ее отсутствии соответствующие предприятие, учреждение, организация (ст. 51 ЖК).

Жилищноэксплуатационная организация обобщенное понятие, охватывающее разнообразные хозрасчетные юридические лица, к числу уставных задач которых относится сдача жилых помещений внаем ремонтноэксплуатационное управление (РЭУ), жилищноэксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ), квартирноэксплуатационная часть (КЭЧ) и т.п.

Из сказанного следует, что жилищные органы (например, жилищное управление исполкома местного Совета) участниками договора найма помещения не являются. Поэтому органы, управляющие жилищным фондом, могут выступать в суде в качестве сторон только по делам, касающимся вопросов, решение которых отнесено к их компетенции (предоставление жилых помещений, бронирование и т.п.), но не в спорах, вытекающих из условий договора найма жилого помещения*.

В домах индивидуального жилищного фонда наймодателем выступает гражданин собственник дома или квартиры, а в домах общественного фонда соответствующее хозяйственное общество или товарищество, коллективное предприятие, общественное объединение и т.п. Последние могут, очевидно, иметь в своем составе и жилищноэксплуатационные организации для выполнения функций эксплуатации жилищного фонда, включая сдачу жилых помещений внаем.

Во время существования жилищного правоотношения возможна замена наймодателя в связи с переходом дома в собственность, в полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица. Договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника или владельца дома. Такой вывод можно сделать, опираясь на ч. 3 ст. 135 ЖК, а также на ч. 2 ст. 86 Основ.

Наниматель. Нанимателем в договоре найма жилого помещения и субъектом жилищных прав и обязанностей может быть только гражданин (физическое лицо), поскольку жилое помещение предназначено для проживания. Если жилой дом (или отдельные квартиры) арендует юридическое лицо (в целях обеспечения жильем своих работников), то оно является стороной в договоре аренды (имущественного найма), а не жилищного найма, и жилищных прав не имеет: эти права по договору с ним приобретут те работники, которым будут предоставлены внаем арендованные помещения.

* См. п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. Бюллетень Верховного Совета Суда РСФСР. 1985. № 3.

165

В домах государственного и муниципального жилищных фондов договор найма жилого помещения заключается с гражданином, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК), а в домах индивидуального и общественного жилищных фондов с любым лицом, с которым достигнуто соглашение. В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные отношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится ктолибо из совершеннолетних членов семьи выбывшего — по соглашению между ними (см. ст. 88 ЖК). Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем*. Договор прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

Жилищные права членов семьи нанимателя. В соответствии с законом права и обязанности, вытекающие из договора найма, наравне с нанимателем приобретают члены его семьи (ст.ст.53,133 ЖК).

Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК (ч. 2 ст^ 53) выделяет лиц, которые относятся к членам семьи, и лиц, которые могут быть признаны членами семьи. В числе первых названы: супруг нанимателя, их дети и родители (т.е. совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители обоих супругов). Их право на жилую площадь определяется фактом указанной семейноправовой связи и, кроме того, совместным проживанием с нанимателем. Никаких других условий не требуется, они бесспорные члены семьи.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях по решению суда): другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга), независимо от степени родства;

нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица. Для признания названных граждан членами семьи требуется наличие следующих условий: совместное проживание с нанимателем и ведение с ним общего хозяйства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и т.д.). При отсутствии второго условия они членами семьи не признаются и самостоятельного права на жилую площадь не имеют.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно полностью сохраняет право на жилую площадь, т.е. имеет такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. В частности, сохраняет право на жилую площадь бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака.

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им жилое помещение других граждан на правах членов семьи.

* См. п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г.

166

порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев в других лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. Такого согласия не требуется при вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия.

Наниматель жилого помещения в доме, принадлежащем наймодателю на праве собственности, имеет право вселить в нанятое им помещение независимо от согласия собственника дома своих несовершеннолетних детей, а если он занимает изолированное помещение также супруга и нетрудоспособных родителей. Других лиц он может вселить только с согласия собственника дома*.

Вселенные в указанном порядке члены семьи приобретают равное с нанимателем и остальными членами семьи право пользования жилым помещением. Однако при вселении может быть достигнуто соглашение между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гражданами об ином порядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может быть обусловлено, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры. Если в дальнейшем возник бы вопрос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающими с ними детьми.

Правовое положение вновь вселившихся членов семьи характеризуется тем, что они вступают в существующее правоотношение и приобретают все права и обязанности, возникающие из договора найма жилого помещения, который был заключен до их вселения. Следовательно, с момента вселения они становятся участниками правоотношения с наймодателем.

Предмет договора найма жилого помещения. Предмет жилищного правоотношения найма в одних случаях заранее оговорен в ордере, а в других определяется соглашением сторон.

Как отмечалось, в домах государственного и муниципального жилищных фондов договор найма может быть заключен только на помещение, указанное в ордере.

При заключении договора найма жилого помещения с наймодателем собственником дома или квартиры либо с членом жилищного (жилищно

* Если между собственником дома (или квартиры) и гражданином заключен договор аренды, вселение арендатором в занимаемое им жилое помещение других лиц определяется договором аренды либо отдельным соглашением сторон.

167

строительного) кооператива предмет договора определяется соглашением сторон (ст. 131 ЖК). Однако и в указанных случаях по смыслу закона внаем может быть сдано только жилое помещение и, следовательно, самостоятельным предметом договора не могут быть подсобные и другие нежилые помещения. Вместе с тем не требуется, чтобы жилое помещение было изолированным: это может быть смежная комната или часть комнаты.

В связи с тем, что в домах государственного и муниципального фондов предметом найма может быть лишь изолированное помещение, законом (ч.1 ст. 46 ЖК) предусмотрены особые правила заселения освободившейся в квартире смежной комнаты. Такая комната подлежит передаче в пользование нанимателю, занимающему помещение, смежное с освободившимся. Передача оформляется путем внесения соответствующих изменений в договор. Представляется; что в данном случае речь идет о праве, а не об обязанности нанимателя занять освободившуюся смежную комнату. Поэтому в городах немало пустующих комнат.