Права нанимателя жилого помещения по договору найма
Согласно ст. 17 ЖК пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения правил пользования жилым помещением, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.
Необходимым условием пользования жилым помещением является также соблюдение прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей.Статья 17 ЖК допускает возможность использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.
Существенной гарантией реализации права пользования жилым помещением является неприкосновенность жилища. Согласно ст. 25 Конституции РФ жилище неприкосновенно. Проникновение в жилище против воли проживающих в нем лиц возможно только в случаях, установленных законом, или на основании решения суда. Нарушение неприкосновенности жилища может повлечь уголовную ответственность (ст. 139 УК).
В договоре найма определяются права и обязанности нанимателя и наймодателя, предусматривается ответственность за неисполнение условий договора (ст. 676, 678—682, 685—687 ГК).
Права и обязанности нанимателя жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования по пользованию жилым помещением определены Правилами пользования жилыми помещениями.
В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право: вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помеще-
160 ние других лиц; разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, проживание в жилом помещении временных жильцов; передавать жилое помещение в поднаем (п. 22 Правил пользования жилыми помещениями, ст. 679, 680, 685 ГК). право на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем
Согласно ст.
679 ГК с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. Как следует из данной статьи, для реализации ее положений недостаточно волеизъявления нанимателя, — такое вселение возможно по взаимному согласию наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека 1. Исключение установлено для несовершеннолетних детей, которые вселяются независимо от нее.
При вселении в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем необходимо внести изменения в договор найма жилого помещения. Это следует из ст. 677 ГК, согласно которой граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем, должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. право на вселение временных жильцов
Право на вселение временных жильцов установлено ст. 680 ГК. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Кроме того, о таком вселении необходимо предварительно уведомить наймодателя.
Предварительное уведомление наймодателя не ограничивается «принятием» наймодателем этой информации. Если нарушена норма площади жилого помещения, наймодатель вправе не допустить вселения временных жильцов.
Признаками временного проживания являются безвозмездность пользования жильем и отсутствие самостоятельного права пользования. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев.
Ответственность за действия временных жильцов перед наймо- 161 дателем несет наниматель; сами временные жильцы ответственны лишь перед нанимателем.
Следует обратить внимание на ст. 687 ГК, согласно которой расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может последовать в случаях разрушения или порчи жилья как нанимателем, так и другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания, а если срок не согласован, — не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим (ч. 3 ст. 680 ГК). Выселение временных жильцов следует и в случае расторжения договора найма жилого помещения.
За временных жильцов наниматель жилого помещения оплачивает коммунальные услуги в соответствии с дополнительным соглашением, который заключается с наймодателем на срок проживания временных жильцов (ст. 155 ЖК). Право на сдачу жилого помещения в поднаем
По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает часть или все жилое помещение в пользование поднанимателю (ст. 685 ГК).
Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилого помещения (5 лет).
Поднаниматель и совместно с ним проживающие лица должны оплачивать жилье, полученное в пользование по договору поднайма.
Следует отметить, что в случае сдачи жилого помещения в поднаем законодатель не обозначает требования о согласии на это граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.
Условием заключения договора поднайма является соблюдение требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека 1.
Плата за поднаем устанавливается соглашением сторон.
В случае досрочного расторжения договора найма следует прекращение и договора поднайма. Поднанимателю не предоставлено право на возобновление договора поднайма.