Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Статья адресована нанимателю и множеству лиц, совместно с ним проживающих по договору (коммерческого) найма жилья. О правоспособности и дееспособности этих лиц заключать договор см.

Возможны и замена нанимателя по основаниям и на условиях, установленных ст. 686 ГК, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей (см. также коммент. к ст. 686). Комментируемая статья устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения из множества его постоянных пользователей - нанимателя. 2.

Статья обязывает включать в текст письменной формы договора всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в т. ч. несовершеннолетних, малолетних, лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей (выбытие, рождение ребенка) в процессе пользования жилой площадью (ст. 679 ГК) также надлежит адекватно отразить в договоре, в соответствующих записях. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст. 679 ГК, т. е. его жилищные права должны быть оформлены как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены по этим правилам, то при наличии доказательств необходимые изменения вносятся в текст договора. Такая мера обеспечивает реализацию требования письменной формы договора (см. коммент. к ст. 674).

Другое отличие от договора социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК) - отказ от понятия "члены семьи нанимателя" и замена его понятием "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем" по договору (коммерческого) найма. Круг лиц ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя. Они могут быть и не связаны между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства; в любом случае они наделены всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве равных членов одного сообщества.

В большинстве статей (ст. 678 и др.) указывается только наниматель как носитель жилищных прав и обязанностей по договору найма жилого помещения, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих с ним провозглашается. Дальнейшее регулирование отношений между нанимателем и лицами, с которыми он проживает, возможно лишь на уровне закона. 3.

В отличие от прежнего жилищного законодательства в комментируемой статье отсутствует солидарная ответственность совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем в силу закона и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора (см. коммент. к ст. 687).

Солидарная ответственность постоянных пользователей допускается как исключение в силу особой договоренности между ними, а не в силу закона. Солидарные обязанности (ответственность) вводятся при неделимости предмета обязательства, каким и является объект договора найма жилого помещения, пока договор не изменен.

4. Конструкция единственного ответственного титулодержателя вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей (п. 2) и аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю (см. коммент. к ст. ст. 680, 685), за действия которых титулодержатель отвечает перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы и поднаниматели). Они во всех случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем. Тогда будет последовательно действовать правило о равенстве жилищных прав и обязанностей участников наемных правоотношений.

Если постоянные пользователи специально заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности (ст. 322 ГК) перед наймодателем (сообщив ему об этом), они становятся сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.