Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

В (коммерческом) найме жилья действует тот же принцип, что и в имущественном найме (аренде) вообще: текущий ремонт нанятого помещения - за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом и помещения - за наймодателем.

Текущий и капитальный ремонт жилого помещения осуществляется с соблюдением Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Госстроем России 27.09.2003 N 170 (РГ, 2003, N 214), а реконструкция - в соответствии с Градостроительным кодексом. 2.

Пункт 3 комментируемой статьи надлежит привести в соответствие с гл. 4 нового ЖК, нормы которой имеют общий характер и распространяются и на (коммерческий) наем жилого помещения. Глава 4 ЖК не знает такого понятия, как "переоборудование", употребляемого в ст. 681, и содержит понятия "переустройство" и "перепланировка". По ЖК (ст. 25) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Очевидно, под переоборудованием в комментируемой статье следовало понимать не только собственно переоборудование инженерных коммуникаций жилого помещения и его санитарно-технического и иного оборудования, но и перепланировку жилого помещения. Например, перенос (замену на иную конструкцию) нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетных помещений, ванных комнат, вентиляционных каналов, а также перенос и разборку перегородок между комнатами, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, остекление балконов и лоджий, переустройство оконных проемов.

К сожалению, комментируемая статья, равно как и ЖК, не содержит общего требования к цели переоборудования - повысить благоустройство жилого помещения, что позволяет наймодателю решать задачи переустройства и перепланировки, не руководствуясь этой целью.

Самовольное переустройство и перепланировка помещений приведет к необходимости восстановить прежнее положение, и оно не отражается в техническом паспорте жилого помещения, что имеет существенное значение для сделок с жилыми помещениями. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает одно условие переоборудования (переустройства и (или) перепланировки) наймодателем дома в целом - согласие нанимателя, если в результате этого существенно изменятся условия его пользования занимаемым жилым помещением. Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не учитывается, если они не являются сонанимателями (см. коммент. к ст. 671). ЖК (ст. 26) требует согласия всех членов семьи нанимателя, занимающих перестраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение по договору социального найма.

Новый ЖК установил другие основания и оформление проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 26), которыми и следует руководствоваться. Правительство РФ Постановлением от 28.04.2005 N 266 утвердило форму заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (СЗ РФ, 2005, N 19, ст. 1812). ЖК установил исчерпывающий перечень оснований отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст. 27).