Основания возникновения права пользования жилыми помещениями. Договор найма, поднайма жилого помещения

Как определено в статье 3 Жилищного кодекса Республики Бела­русь, жилищное законодательство Республики Беларусь основывает­ся на Конституции Республики Беларусь и состоит из Жилищного кодекса Республики Беларусь (вступил в силу со 2 марта 2013 года), нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь и иных актов законодательства.

Объектом жилищных отношений является жилое помещение, под которым понимается помещение, предназначенное для прожи­вания граждан, отапливаемое, имеющее естественное освещение и 82

соответствующее санитарным нормам, правилам и гигиеническим нормативам и иным техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Субъектами жилищных отношений являются граждане Респуб­лики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства; юри­дические лица независимо от форм собственности; государство (государственные органы, организации и т. и.).

Жилищный фонд состоит из государственного и частного жи­лищных фондов.

Государственный жилищный фонд включает в себя:

1) республиканский жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в республиканской собственности (собственность Рес­публики Беларусь);

2) коммунальный жилищный фонд - часть жилищного фонда, находящуюся в коммунальной собственности (собственность адми­нистративно-территориальных единиц).

Государственный жилищный фонд включает в себя жилые поме­щения государственного жилищного фонда, находящиеся в хозяйст­венном ведении или оперативном управлении местных исполнитель­ных и распорядительных органов, иных государственных органов, других государственных организаций, в том числе жилые помещения социального пользования, служебные жилые помещения, жилые по­мещения в общежитиях, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, специальные жилые помещения, жилые помеще­ния коммерческого использования и другие жилые помещения.

Частный жилищный фонд включает в себя:

1) жилищный фонд граждан - часть жилищного фонда, находя­щуюся в собственности граждан;

2) жилищный фонд организаций негосударственной формы соб­ственности - часть жилищного фонда, находящуюся в собственно­сти организаций негосударственной формы собственности.

Согласно статье 23 Жилищного кодекса Республики Беларусь основаниями для возникновения права владения и пользования жи­лым помещением являются:

1) право собственности;

2) членство в организации застройщиков;

3) договор найма или поднайма жилого помещения;

4) завещательный отказ;

5) договор пожизненного содержания с иждивением;

6) письменное соглашение о признании членом семьи;

7) иные основания, предусмотренные Жилищным кодексом Рес­публики Беларусь и иными законодательными актами.

Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются:

1) предмет договора найма жилого помещения;

2) срок действия договора найма жилого помещения - для догово­ров найма жилых помещений, заключенных на определенный срок;

3) размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

4) срок внесения платы за жилищно-коммунальные услу ги - в слу­чае, если в соответствии с законодательными актами или договором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе. Договор найма жилого помещения, заключенный при осуществлении предпринимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочно­го проживания, регистрации не подлежит и считается заключенным с момента, определенного в договоре.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения. Нанимателем может быть только гражданин.

Предметом договора найма жилого помещения могут быть жилой дом, квартира, жилая комната. Часть жилой комнаты может быть предметом договора найма жилого помещения частного жилищного фонда или договора найма жилого помещения в общежитии.

Договор найма жилого помещения заключается на срок, опреде­ленный соглашением сторон, либо без указания срока, если иное не установлено Жилищным кодексом Республики Беларусь.

Расторжение договора найма. Договор найма жилого помеще­ния может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон. При выезде нанимателя жилого поме­щения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого по­мещения считается расторгнутым со дня их выезда;

2) при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним члена­ми его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого по­мещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требо­ваний Жилищного кодекса Республики Беларусь, что делает прожи­вание с ними в одной квартире или в одном жилом доме невозмож­ным для других;

3) по иным основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь.

При расторжении договора найма жилого помещения по инициа­тиве наймодателя он должен предварительно за один месяц напра­вить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

Типовой договор найма жилых помещений государственного жи­лищного фонда утвержден постановлением Совета Министров Рес­публики Беларусь от 19.03.2013 года№ 193.

Договор поднайма - это соглашение, по которому одна сторона (наниматель по договору найма жилого помещения) обязуется за плату предоставить другой стороне (поднанимателю) жилое поме­щение во владение и пользование для проживания в нем.

Существенными условиями договора поднайма жилого помеще­ния являются:

1) предмет договора поднайма жилого помещения;

2) срок действия договора поднайма жилого помещения - для договоров поднайма жилых помещений, заключенных на опреде­ленный срок;

3) размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения;

4) срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги - в случае, если в соответствии с законодательными актами или дого­вором найма жилого помещения наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилищно-коммунальные услуги.

Поднанимателем может быть только гражданин.

Предметом договора поднайма жилого помещения могут быть предоставленные по договору найма жилого помещения жилой дом, квартира, жилая комната или часть жилой комнаты.

Договор поднайма жилого помещения заключается на срок, опре­деленный соглашением сторон, либо без указания срока, если иное не установлено Жилищным кодексом Республики Беларусь. Срок договора поднайма жилого помещения не должен превышать срок, на который это жилое помещение предоставлено по договору найма жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его регистрации в органи­зации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги. Договор под­найма жилого помещения, заключенный при осуществлении пред­принимательской деятельности, связанной с предоставлением мест для краткосрочного проживания, регистрации не подлежит и счита­ется заключенным с момента, определенного в договоре.

Прекращение либо расторжение договора поднайма жилого по­мещения. Договор поднайма жилого помещения, заключенный на определенный срок, прекращается с истечением его срока либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим поднанимателя жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения, заключенный без указания срока, прекращается в связи со смертью, признанием судом безвестно от­сутствующим или объявлением умершим поднанимателя жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения может быть расторгнут'.

1) по соглашению сторон;

2) при нарушении существенных условий договора поднанима­телем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним гражданами:

3) по истечении срока действия договора;

4) при прекращении либо расторжении договора найма жилого помещения.

Типовой договор поднайма жилых помещений государственного жилищного фонда утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 19.03.2013 года№ 193.

3.2.